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1、1,物业税专题研究（初稿）,企管二部2009年6月,2,事件起源,物业税是什么？,什么时候征收？,如何征收？,将如何影响房地产？,origin,what,when,how,effect,目 录,物业税专题研究的思维架构,3,Origin,事件起源,4,国务院批复文件再提物业税开征,09年5月25日，国务院批复同意发改委提交的关于2009年深化经济体制改革工作的意见，意见中再次提及物业税这一敏感话题（原文见上）。物业税2003首现于中共16届三中全会，至今已多次在重要会议、文件中被提及，现已在10余个省市试点“空转”。政府关于物业税的每一次动作都会引起公众、行业的大讨论，此次也不例外。,“深化房
2、地产税制改革，研究开征物业税（财政部、税务总局、发展改革委、住房城乡建设部负责）”,摘自关于2009年深化经济体制改革工作的意见,本次文件关键点在于指定四大政府部门负责物业税的研究，这是否意味着物业税的推行正式进入议事日程？,5,What,物业税是什么？,6,物业税并不是创造的税种，在我国早已有之，在国外被普遍征收,物业税是一种财产税，以财产持有为课税前提，财产价值为课税依据。物业税在世界范围内是一种普遍征收的税种。物业税一般由地方政府征收，属于地方税，并作为地方政府稳定的财政收入来源。物业税是房地产保有环节的税收，目前中国大部份房地产税收都在房地产开发、流通环节征收。,所谓物业税，又称“财产
3、税”或“地产税”，主要针对土地、房屋等不动产，要求其所有者或承租人每年都缴付一定税款，税额随房产的升值而提高。,我国现行的房产税、土地增值税从本质上来说属于物业税。物业税这样原本长远但仅仅陷于“空转”的政策被重新提出，从某种意义上而言，显示中央在具体的制度性改革方面的决心，其可能最终指向的是房地产市场的发展方向与目标，,7,国外物业税的基本情况,概况,8,国外物业税的基本情况,9,物业税设置的主要目的,作为地方公共财政的稳定来源,平抑社会存量财富,理顺房地产繁杂的税费关系,促进房地产市场平稳发展,西方物业税主要用于补充地方公共财政，是地方税种的最后税源,物业税根据存量财产征税，一定程度上具有调
4、节财富不均的作用,将流通环节繁杂的税费统一为保有环节的物业税，有助于市场健康运行,削弱房地产的投资品属性，减少投资、投机行为，平抑市场,10,When,什么时候征收？,11,03年以来，物业税开征几乎年年为官方文件所提及，但一直没有实质性进展,物业税发展历程回顾,2004年,2006年：北京、深圳、重庆、辽宁、宁夏、江苏,物业税“空转”城市,2003年，十六届三中全会通过的中共中央关于完善社会主义市场经济体制若干问题的决定中指出：“实施城镇建设税费改革，条件具备时对不动产开征统一规范的物业税，相应取消有关收费。由此，物业税一词进入百姓视线。,04年多方人士认为开征物业税的条件还不成熟，仍受制于
5、明晰产权、理顺产权关系、整顿评估中介市场、清理房地产税费、确定调整税种的主体、改革土地所有制度、先期试点等多方因素的限制，至少需要三四年的时间。,2005年，中国财税论坛上财政部长提出，“十一五”将大力推进税制改革，完善税收制度体系，其中一项任务即是：逐步出台消费税和物业税。,2006年1月18日，国家税务总局官员王力表态，开征物业税条件尚不具备，物业税最早“十一五”后期出台。,2008年，中国国家税务总局官员表示，客观环境所致，2008年物业税不会开征，开征时间大概在20102015年间，这已经在税务总局内部达成共识。,2003年,2004年,2005年,2006年,2008年,2007年,
6、2007年全国税收工作要点将“研究物业税方案”列入是年工作范围。07年两会期间也提及开征物业税的实施方案。,2007年：河南、安徽、福建、天津,已有10个省市开始空转,12,物业税开征存在的难点及障碍,征收成本巨大,税物机关征收能力不足,纳税人抵触,地方政府抵触,需要摸清每个人的房产情况，前期准备及后期征管难度都很大，特别是涉及到财产申报问题，我国目前尚缺乏透明的财产申报机制。且征收的前提还需理顺各种产权关系，做到产权清晰。需要大量的资产评估人员对应税房产进行评估，我国现有评估师远不能满足。,目前我国税务机关征税主要是针对法人，对个体工商户采取定额税的方式，个人所得税则大多采取单位代扣代缴的办
7、法。如果对居民开征物业税，则意味着税务机关要面对千家万户的居民。,我国纳税人缺乏为财产纳税的文化传统与思想准备，仓促出台物业税，可能出现大面积欠税。国外物业税的征收都是通过个人申报的，我国尚缺乏相应的诚信系统。,开征物业税，地方政府可能失去巨额土地出让金，这让地方政府缺乏征收的积极性。此外，地方政府主要是担心对吸引外来投资产生冲击，影响地方短期财政收入和GDP的增长。,13,物业税在短期内不会开征，即使将来开征也要经历一循序过程,国金证券：真正开征仍需很长周期,国信证券：预计在年左右,国泰君安：不会很快开征,物业税的开征需要物权法细则的进一步完善作为前提，而一个新税种在全国范围征收也需经过人大
8、立法通过。物业税的开征目前缺乏技术基础。,开征物业税是一个千头万绪、浩繁的系统工程，目前房地产信息系统还不完善，还有很多城市房地产信息未联网，对于同时在不同城市购房目前还缺乏有效甄别，还有不同类型、面积住房的问题，老百姓收入也千差万别。,物业税不会很快开征，尤其是开征住宅物业税，即便开征物业税，写字楼、商铺等出租性商业地产更有可能先行试点，其原因在于出租性商业地产现在就已经需要缴纳房产税等，通过物业税统一税种和税率，简单可行。,这几年政府对物业税频繁吹风，表明政府对此税寄予厚望，将来开征的机率非常之高。但目前囿于开征涉及众多难点，物业税开征的铺垫工作非一年半载所能够完成，特别是一些难点至今尚未
9、触及，将来要破除这此难点必然需要几番大的动作，非如此物业税不能开征，也仅能选取一些容易的突破点，所以物业税应该是一个长期的渐进的过程。,14,物业税出台可能经历的流程,空 转,试 点,立 法,实转,吹风期,实操期,目前处于空转期,物业税立法绕不过人大这道程序,2015,官方透漏的内部日程表为2010-2015年开征,增加城市,增大范围,深圳先行,相关部门提案,商业地产实转,商业试点,国务院法制办审查,住宅物业实转,人大常委会审议,人民代表大会表决,执行,研究、准备、反馈,物业税涉及面非常广，有众多的难点需要排除，非短期内可以完成,商业地产影响小，可能率先试点,深圳的独特地位和优势，可能率先试点
10、,可能从多套房拥有着开始征收,15,附件：物业税“空转“,所谓“空转”，是指虚拟意义上的资金循环，虽然没有实际征税，但一切步骤和真实收税流程相同，由财政部门、房产部门以及土地管理部门共同参与，统计物业数量，并进行评估和税收统计。按照目前中央政府对房地产税制改革的设想，物业税改革的基本框架是，将现行的土地出让金以及房产税、土地增值税、土地增值附加费、土地使用费、印花税、营业交易税、物业管理费等税费合并，转化为在房产保有阶段统一收取的物业税。作为经济特区，深圳尽管在某些领域拥有相对独立的立法权，但这并不包括税收立法，这也决定了深圳开征物业税并不能独立于国家整体政策布局之外。对于深圳率先开征物业税的
11、传闻，主要依据是深圳市人大日前审批通过的深圳市政府年度投资项目计划，该计划包括作为今年新开工项目的“市地税局物业税及配套管理系统”，建设周期为今年6月至明年6月，年度投资800万元，总投资910万元。计划对该项目的描述是：建设深圳市地税局物业税及配套管理系统项目，以“完成深圳市物业税实转试点工作”等主要建设内容，开发物业税征收系统、国地税联合办理税务登记系统、手续费核算管理模块、建安征收管理系统自动开票功能、文书管理系统和车船税代收代缴数据利用平台系统硬件等。据日前国务院批复的深圳综合配套改革总体方案提出，未来三年，深圳将深化财政体制和税制改革，加快建立公共财政体系，深化预算制度改革，加强行政
12、机关资金使用责任审计，开展地方税制综合改革试点。国家税务总局或许会考虑把开征物业税试点，放到此次深圳开展地方税制综合改革试点中，但一切仍是未知。,16,How,将如何征收？,17,物业税可能的征收方式和计算模式,物业税的三种征收方式,目前空转物业税的两种计算模式,由于我国的土地属于国家所有，所以将土地、房屋合并征税的可能性最大，并且这种征税方式被多数国家所采用。,1,2,3,将土地、房屋、有关建筑物与其它固定资产综合在一起征税，如巴西、加拿大,只对土地或房屋征税，如奥地利、韩国,对土地和房屋合并征税，如墨西哥、波兰,1,2,如果房屋是自住，以房产评估价的70%为基准，征收1.2%的物业税,如果
13、房产是出租、投资用，就以投资回报的18%为基准，征收12%的物业税,18,物业税开征的八大疑问,物业税征收的具体方式存在众多未知数,19,物业税与现存房地产税种的关系,我国现有的房地产税种,直接税种,间接税种,土地增值税,城镇土地使用税,耕地占用税,契税,房产税,营业税,印花税,企业所得税,个人所得税,外商投资企业和国外企业所得税,城市维护建设和教育费附件,物业管理费,土地出让金,是否纳入,物业税,按照中央的设想，房地产开发环节的诸多税种将统一合并为保有环节的物业税,土地出让金谁否、应不应该纳入物业费是各方争论的焦点,？,尚需思考：第一、物业税与原有税费如何对接；第二、如何甄别哪些物业免征、优
14、惠征收、全额征收等实施细节；第三、如何估值和征收的实施细节。,都有哪些房地产税费与物业税有关联,城市房地产税（已废除）,20,Effect,将如何影响房地产？,21,房价的几种可能走势,房价下降,房价维稳,房价不能维稳,与房价无关,如果地价和相关税费分70年缴，占住宅成本30%的地价和相关税费在销售时只需先缴纳1/70，其余在随后的69年中逐年缴纳，初期成本下降了98.57%，表现在总房价中，成本就下降了29.57%，那么房价将肯定下降。,物业税相当于在房价波动中增加了一个稳压器。物业税将增加囤房成本，直接打击投资、投机需求，从而削弱房地产的资本品性质，保证市场供求的稳定，从而稳定房价。,物业税不能抑制炒房，由于70年的土地出让金被纳入，炒房者反而能够以小博大，用少量的资金炒更多的房，因为房屋的绝对值减少了。炒房者只是为了低买高卖，而不是长期持有，一般几年就出手了。,国税总局官员表示：国外征收物业税是在没有大多新开楼盘的情况下，保证房地产税收的一种政策，在国内仍有大量土地可以增加新房的情况下，征收物业税不是一项必须的政策。上 述言论表明物业税很可能不会将土地出让金纳入，从而房价也不会有大的变化。,22,Thank You!,
