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1、二零零九年十二月,地产发展中心,郑州市【2009】59号地市场调研及定位报告,HK000NFJ_RS_V1,报告整体思路,项目情况界定,第一部分：项目情况界定,本案是位于 城市活力区、稀缺地段、容积率适中且具有较大增值潜力的教育概念小区,1、该地块遵循“90/70”限制;以住宅为主，配套建设商业2、项目严格按照豫国土资发【2006】86号（城市居住区建设用地指）执行4、配建幼儿园、居民存车处、变电室、垃圾收集站、便民店、居民健身设施、物业管理用房、居民停车场、库等6、停车位626个,项目概况-宗地规划设计指标,宗地宏观位置图-地块位于金水区文博路，农科路北，区位条件优越,距离三环线4.5KM,
2、距离二环线（农业路）600M,距离内环线（金水路）4.8KM,西站路,本案,鑫苑名家（4KM）,农科路,文博东路,花园路,市行政区,二七商圈,大学路,农业路,国贸中心商圈,金水路,花园路,文化路,人民路,嵩山路,桐柏路,建设路,中原路,西环路,南阳路,西站路,宗地中观位置图-地块位于国贸商圈，周边配套完善,本案,农科路,文博路,宗地微观位置图-地块周边多为居民小区，目前只有农科路可作为出口之用,本案,农科路,文博公园,河南出版集团,多层居住区,河南农机学校,花园路,宗地周边建筑关系-地块周边多为低层住宅，对本地块日照会造成一定影响,宗地周边主要配套-地块紧邻河南实验中学，可主打学区房概念,本案
3、,1KM,2KM,河南实验中学,文化路第一小学,郑州九中,农业大学,河南省外贸学校,河南财经学院,河南轻工业轩辕,郑州动物园,农科路小学,文博公园,河南职工医院,大商新玛特,丹尼斯,科技市场,东风渠,交通银行,数码公园,1、交通配套：农业路为郑州市东西主干道，通BRT及多辆公交2、教育配套：该地块周边遍布学校，有河南省重点中学河南实验中学郑州九中等3、医疗配套：河南 职工医院等4、商业配套：丹尼斯、大商新玛特等5、银行、邮局等服务设施配套：建设银行、中国银行等6、文化、体育、娱乐设施配套：奥斯卡影城、文博广场等,项目概况-周边社区配套,北：农科路,西：文博公寓/建行家属区,东,南至：河南出版集
4、团家属院,东至：农业机械学校多层居住区,西,北,南,项目概况-宗地四至图片,蓝堡湾,农科路,地块仍然部分待拆迁房屋，但拆迁速度快,机电学校家属楼,文博公寓,河南出版集团高层,农业路,多层家属区,多层住宅区,项目概况-宗地现状图片,项目概况-宗地周边照片,宗地处于东部金融区，周边生活配套比较完善,项目概况-宗地周边照片,宗地处于东部金融区，周边生活配套比较完善,地块SWOT分析与土地价值初步评价,第二部分：宏观环境分析,宏观环境分析,郑州为河南省省会，经济发展迅速，2009年已经突破3000亿，在中部省会中处于领先位置；近期以食品加工、汽车制造为特色的现代制造业和物流业已成为郑州经济发展的引擎项
5、目所在的金水区为郑州市政治、科教、金融中心；根据规划，项目 所在区域规划为高尚居住区和商务区，区域发展前景看好郑州人均可支配 收入近些年来一直保持10%以上的增长，居民购买力增强；经济的发展带来了快速的城市化，每年市区新 增人口超过10万人，带来外来人口置业；项目所在的趋于教育资源配套完善，会吸引大量方便孩子上学的家庭来此置业,综述,城市概况-中原商贸之城，食品、汽车、建材等产业带动了郑州经济,郑州,郑州是河南省会，总面积7446.2平方公里，现辖6区5市1县。至2008年底，郑州的常住人口为743.6万，城镇人口为463.5万，城镇化水平达到62.3%；（市区人口326.5万人）郑州素有中国
6、铁路“心脏”之称，京广、陇海两大干线在此交汇，周围还有京九、焦柳、月石、平阜线通过，形成三纵三横干线框架。主要产业：汽车、煤电铝、食品、物流、电子信息、新材料、生物工程及制药、纺织、机械、能源、建材等产业。,区域规划：按市政规划，至年，郑州市建设用地发展方向主要以东、西、南三个方向为主，北部控制开发，建设生态旅游中心，政策导向将更加彰显板块的土地稀缺价值！,北部沿黄河生态旅游带、东风渠、金水河绿化带的建设将使金水区的生态环境得到进一步的提升，增加金水版块的生态人居价值,本案,根据规划在花园路文化路东风路附近建设片区商业服务中心，重点发展商贸业、服务业、文化娱乐业、教育科研业,区域性中心城市：去
7、年出台的郑州市城市总体规划（20082020年），根据城市的经济、社会发展目标和资源环境特点，郑州未来发展的总体目标是在2020年以前把郑州建成名副其实的区域性中心城市、重要的商贸城市和枢纽城市，正式迈入现代化大都市行列；区域发展战略：根据2008-2020年郑州市城市规划、文化路要发挥大专院校、科研单位集中的优势，完善科研教育功能；沿南阳路结合工业用地和城中村搬迁、改造，大力发展污染小、科技含量高、宜于居住区。,区域规划：地块位于多条规划地铁线路交汇处，区域潜在价值巨大,本案,BRT：2009年5月BRT城市快速公交开通，使花园路、农业路真正发挥了郑州北部主要城市干线的优势，将金水核心城区与
8、东西南北融汇一体，极大了增强了区域辐射力和吸引力；地铁：按照郑州地铁规划，地铁4号线、5号线都会与2号线在将在花园路与农业路附近形成交汇，其中地铁2号线贯通南北，北起广播电台站，向南跨过南三环延伸至幸福路，连动郑州，地铁的建设将更加增强项目所在版块的城市形象，提升版块价值。,城市化进程-城市化速度较快,上表可以看出，郑州市常住人口增长较快，近三年年均增长近10万人，对住房的刚性需求较为显著；城镇人口2008年达到了463.5万人，其中市区人口326.5万人，城市化发展较快。,历年GDP分析,2008年，郑州市GDP已经达到了3004亿元，比济南市（3017亿）略低，在全国所有城市中排名第22位
9、，2009年郑州市经济发展迅速，涨幅逐月增长,金水区经济发展情况,金水区经济发展迅速，经济总量占全市的15%左右，而且有逐年上涨的态势,城市三次产业结构分析,历年来第二产业一直在三次产业中占主导地位，城市经济以汽车、煤电铝、食品加工、新材料、生物工程及制药、纺织、机械、能源、建材等产业为主的第二产业为支撑。,人均GDP分析,郑州市人均GDP从2001年以来均保持10%以上的增长速度，2008年已超过40000元，落后于天津市（55473元）、武汉市（47534元）、济南市（45724元）、长沙市（45765元），高于合肥市（34482元）。,历年人均可支配支出/收入分析,历年来人均可支配收入上
10、升幅度较大，但人均可支配支出/收入逐年下降，为未来城市房地产发展提供了有利的购买力基础。,第三部分：行业发展研判,宏观环境分析,需求方面：预计09年房地产商品住宅市场容量将会在850万方左右，超过07年水平；销售均价已突破4500元/平米，达到4683元/平米，金水区 房地产市场发展成熟，区域成交均价已经突破5000元/；预计09年金水区成交量会达到350万方，占全市市场份额40%，区域发展前景看好。供应方面：郑州房地产市场处于快速上升期，供应量不足，缺口在370万方左右；区域住宅用地未动工量及拟推出量折合建筑面积305万方，低于区域全年去化量全市土地市场开始回暖，竞争日趋激烈，溢价率大多数超
11、过100%；郑州市竞争格局表现出较大的集中度，而且表现出强者逾强竞品市场分析由于该区域临近河南实验中学和郑州九中，主要价格集中于6000-7000元/平米；月均去化量集中于4000-6000万元区域多为高层，多层和洋房比较稀缺；主力户型70-90平米两房；120-160平米三房区域在售 楼盘共推出195万方，去化152万方；供求基本平衡主力客户为本地企事业单位人员，方便子女上学是主要购房目的之一,综述：,历年全市商品住宅成交量价分析,全市历年和近一年来成交量价均保持向上的趋势，且增长速度较快（2008年因经济危机有一个短暂的低点）。但仍低于天津（1160万方）、武汉（683万方）、长沙（822
12、万方）和合肥（863万方），高于济南（182.7万方），未来上涨空间较大,全市商品住宅供需和去化速度分析供应量缺口巨大，且去库存化速度加快。未来全市房地产成交价格预计将迎来新一轮的上涨,09年1月-10月商品住宅供应总量402.06万平方米，成交总量为765.22万平方米，市场表现供不应求，供应缺口363.16万方。自09年3月份小阳春开始，商品住宅成交量稳步攀升，商品住宅存量相对应的持续下降，去化周期也降至最低值4个月。,金水区2009年1-10月份商品住宅已经实现销售面积274万方，位于各区域之首；预计全年会达到350万方,分片区成交情况金水区房地产市场成长性较好,金水区近一年成交量价走势
13、分析,09年以来郑州市金水区成交量价持续保持快速上升态势，占郑州市全市市场份额维持在40%左右，市场容量位居全市各区之首,全市历年住宅用地土地成交情况,郑州市2009年1-10住宅用地大幅放量成交量为3571亩，而金水区2007年以来成交住宅用地1718亩，占全市成交量的48%，与房地产市场份额相匹配,区域近期商品住宅用地成交分布,本案,1,2,3,4,136亩（未推），,区域近期住宅用地成交未开工土地,区域已成交未动工土地约585亩，折合总建筑面积169万方；地块北侧未推出住宅用地为136亩，折合建筑面积约38万方，则区域住宅用地潜在供应量为305万方，低于全年350万方的销售量,近期成交地
14、块溢价分析,郑州市近期成交地块溢价水平大部分维持在100%以上,近期成交地块溢价分析,市场板块分析,中区：处在城市核心位置，配套齐全。价格在5000-7000元/平方米。主要客群：市中心老居民、公司白领、政府职员。代表楼盘：鑫苑景园、鑫苑国花、金沙国际、建业密码国际。,北区：符合郑州市向东向北发展的总体思路，高品质楼盘较多，配套相对比较完善。价格在4300-5500元/平方米。主要客群：企事业年轻白领、改善需求者。代表楼盘：建业森林半岛、建业枫林上院、普罗旺世、田园新城,南区：受陇海铁路及周边环境限制，楼盘较少，主要沿航海路分布。价格在4000-5000元/平方米。主要客群：附近居民改善需求者
15、代表楼盘：橄榄城、发展南郡等,东区及郑东新区：是郑汴一体化的发展方向，未来省级政务区，区域发展速度极快。价格：5000-10000元/平方米。主要客群：建材商、政府职员、企业白领等代表楼盘：曼哈顿广场、联盟新城、卢浮公馆、美景鸿城等。,西区：品质较高的楼盘集中在建设路以南均价在4000-5500元/平米。主要客群：市区白领、毕业不久的大学生、政府职员、教师、老厂区居民等。代表楼盘：国际华都、威尼斯水城等,本案,主要竞争项目分布项目周边项目不多，旧城改造区域即将入市项目会对区域客群会产生分流，但河南实验中学的吸引力会大大降低这种影响,本案,旧城改造区,主要竞争项目分布区域主要竞争项目售价集中于6
16、000-7000元/；月均销售额3000-6000万；平均容积率为4.4,区域主要竞争项目,区域竞争楼盘供销比为195：152（1.28:1）,供销情况比较理想,主要竞争项目分布6500-7000元/平米为该区域的主力均价；具有较好的市场容量；6000-6500元/平米去化情况最为理想,空缺,主要竞争项目分布70-90两房、120-160三房为区域主力户型,主要竞争项目分布-洋房主要竞争楼盘分布,本案,鑫苑景园均价：11739元/,温哥华山庄（洋房售完）二手房：12700元/,联盟新城（洋房售完）二手房：11000元/,市区花园洋房目前呈现出一定得稀缺性，联盟新城、温哥华山庄花园洋房目前全部售
17、罄，我公司景园项目洋房仅剩78套，销售均价已接近12000元/,主要竞争项目分布-周边商业销售情况,客群分析该区域以本地客户购买为主，主要为子女读书,客户以区域内政府单位、事业单位、大型国有企业等工作的高收入人群，外地客户比例相对较低，如圣菲城银堤漫步,主要开发商竞争格局,我们看到，郑州房地产行业集中度日益变高，排名第一名的河南升龙置业公司的市场份额等于排名第二和第三的市场份额之和；而且排名靠前的企业土地储备也远远大于排名靠后的企业,第四部分：项目定位,宏观环境分析,项目产品定位,总体定位中高档,市场领先者,市场追随者,市场补缺者,市场占位,客户及产品定位,中档,形象定位,高档,中高档,中档,高档,中高档,市场挑战者,总体定位高层价格定位,按照市场比较法，本案高层目前可实现价格6470元/平米,总体定位高层价格定位,总体定位高层价格定位,本案目前开盘价：6470元/平米月均销售：5000万,总体定位多层价格定位,注：温哥华山庄和联盟新城（洋房已清盘）其价格均为历史成交价格,按照市场比较法，本案多层目前可实现价格10945元/平米,客户定位及价格定位,定位建议,注：1、洋房带电梯和地下室；2、高层尽量南北通透，双阳台；3、增大附送面积，提高性价比，4、为了规避“90/70”限制，洋房可以考虑“两户变一户”设计,Thanks!,
