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1、城市客厅和精神家园,购物中心行业分析报告,LOGO,张曼,商贸行业分析师,86-21-63325888-6079,1,2,3,4,内容摘要购物中心诞生的原因购物中心业态的优势国际购物中心发展经验中国部分城市具备了发展购物中心的条件,567,案例分析重点推荐图片赏析,购物中心诞生的原因,购物中心的起源背景 经济发展,城市扩张土地升值时间紧张精神压力,购物中心诞生城市环境的改善,高度文明的商业模式的形成,购物中心诞生的优势购物中心能够提供一站式消费服务解决方案,供应商客流集聚带来,百货、超市、建材、家居家具、电器、专业店、精品店,顾客同类集聚满足多目的购物60%-65%的购物是多目的75%的非日用
2、品购物是多目的,需求外部性21.8%的购物无计划性,餐饮、娱乐、教育、文化、展示社区活动、休闲、银行、邮政,不同服务业异类集聚满足综合消费需求交通成本和时间成本的节约,工作越来越忙金钱越来越多城市越来越大时间越来越少,土地越来越少地价越来越高精神越绷越紧休闲必不可少,600,500,400,300,200,100,350%,300%,250%,150%,100%,50%,国际购物中心的发展案例美国,美国购物中心20世纪20年代萌芽，20世纪60年代至90年代为快速成长期。期间1960年美国GDP5000美元/人，1990年10000美元/人。30年间美国购物中心数量增长711%，年环比7.2%
3、。其后增长率稳定在2%，零售额占美国市场份额稳定在35%-37%。同时实,西蒙切尔西(SPG US)净利润增长图01993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006SPG US和SPX1993年来市场回报率比较图,证研究表明，购物中心发展后期,400%,SPG US Equity,SPX Index,各区发展水平和盈利能力与当地经济不相关。200%美国购物中心供应者以地产商为主。代表企业为西蒙切尔西地,产集团。,0%-50%,1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2
4、002 2003 2004 2005 2006,数据来源：bloomberg.,6000,5000,4000,3000,100%,80%,60%,40%,20%,0%,-20%,-40%,-60%,-80%,国际购物中心的发展案例菲律宾,1985年兴起（GDP536美元/人),2005年底GDP1112美元/人。购物中心是菲律宾主要商业业态。,鞋庄控股(SMPH PM)净利润增长图,SM PRIME是亚洲最大、全世界排名第3大的连锁摩尔购物中心集团。集团旗下拥有20余家,200010000,1994,1995,1996,1997,1998,1999,2000,2001,2002,2003,20
5、04,2005,SM SUPERMALL，总面积超过300万平方米。,SMPH PM和SMPH相对1994年的回报率PCOMP Index SMPH PM Equity,120%ROBINSON集团的10余家大型购物中心ROBINSON MALL、EVER购物中心8家、,RUSTANS购物中心6家、,1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006,FILVEST、UNIWIDE购物中心5家。数据来源：bloomberg.,19,95,20,05,20,06,19,97,19,99,20,01,20,03,19,94,19,
6、96,19,98,20,00,20,02,20,04,12000,8000,6000,4000,2000,0,150%,50%,0%,-50%,国际购物中心的发展案例日本,1969年第一家，1975年（GDP4980美元/人）开始发展。优于传统百货商处于强势地位，传统百货集团如高岛屋百货、三越百货、西武百货、SOGO崇光、东武百货是日本摩尔的主要投资开发商。目前日本每购物中心吸引15-20万人。拥有800多个购物中心。考虑购物中心符合现代生活的潮流及需求，日本于1997年废除“大店法”由“大店立地法”取而代之。,高岛屋百货(8233 JP)净利润增长图100001993 1994 1995 1
7、996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 20068233 JP和NKY相对1994年市场回报率图NKY Index 8233 JP Equity100%-100%数据来源：bloomberg.,20,03,20,04,19,98,19,99,20,05,19,94,19,95,19,96,19,97,20,00,20,01,20,02,20,06,19,90,19,91,19,92,19,93,19,94,19,95,19,96,19,97,19,98,19,99,20,00,20,01,20,02,20,03,20,04,20,05,
8、4000,2000,0,30%,20%,-30%,-40%,-50%,-60%,-70%,国际购物中心的发展案例香港,80年代初（1979年人均GDP4490美元，1980年人均GDP5646美元），由大地产商发起，零售商作为租户，而没有作为投资者参与。和记黄浦、长江实业、新世界、恒基、新鸿基、嘉里、九龙仓、太古、恒隆集团是香港购物中心的主要投资者。,太古(19 HK)净利润增长图2000018000160001400012000100008000600019 HK和HSP相对1993年市场回报率图,目前拥有20多家10万平方米,HSP Index,19 HK Equity,以上的mall，3
9、0多万人拥有1家。,10%0%-10%-20%,由于租金的不断上涨，原来在香港投资的日资百货已经退出香港市场。数据来源：bloomberg.,1000,500,0,50%,国际购物中心的发展案例台湾,由于当地各百货公司实力极其强大，一度抑制了摩尔的发展。2000年（GDP14508美元/人)在百货商的参与下开始兴起，迅速发展。,远东百货(2903 TT)净利润增长图250020001500,-500,2000,2001,2002,2003,2004,2005,威京集团、统一集团、远东百货集团、新光三越百货集团、霖园人寿集团等大型企业集团和百货集团是主要投资者。在购物中心兴起后，百货,-1000
10、2903 TT和TWSE相对99年的市场回报率比较2903 TT Equity TWSE Index150%100%,商关闭了多家小型店。目前拥有百家左右的购物中,0%-50%,2000,2001,2002,2003,2004,2005,2006,心。,-100%数据来源：bloomberg.,国际购物中心发展经验的总结,人均GDP 5000美元是购物中心随着经济发展而产生的较好经济基础。但是在人口密度高的一些经济不发达国家，购物中心业态同样存在兴起并繁荣的可能。,购物中心存在较强的业态竞争优势，是一种人类生活方式的变革，拥有强大的生命力。如果不存在百货类商业企业过分强势的情况，购物中心凭借对
11、时间和空间的节约，对人类综合需求的满足，能够获得良好的发展。,进行购物中心的开发需要大量的资金，同时面临较高的招商和运营难度，因此融资能力强的大地产商和实力雄厚的大型零售企业是开发购物中心的主要投资者。,中国部分城市正处于适合购物中心发展的时期,城市深圳苏州广州无锡上海杭州北京宁波南京大连厦门青岛常州济南天津沈阳武汉长沙,人均GDP美元879485508012793273306672641061035962587556374797476546384582429637903587,城市乌鲁木齐成都福州合肥银川哈尔滨长春兰州南通西安昆明泰州南宁徐州淮安连云港重庆宿迁,人均GDP美元,3500329
12、1318429722945275026402500244123022249209617081685136812411062921,注：数据来源CEIC,各地统计公报,重庆包括了60%的农村人口占，影响了数据。,Jul-97,Jul-98,Jul-99,Jul-00,Jul-01,Jul-02,Jul-03,Jul-04,Jul-05,Jan-97,Jan-98,Jan-99,Jan-00,Jan-01,Jan-02,Jan-03,Jan-04,Jan-05,Jan-06,Jul-06,城市化进程及房价上涨要求购物中心的发展,1997-2006年中国城市化率5045403530252015105
13、0,1997-2006年中国国房景气指数109.00107.00105.00103.00101.0099.0097.00,1997,1998,1999,2000,2001,2002,2003,2004,2005,2006,95.00,时间紧张和压力增大需要城市客厅和精神家园,大连,成都,天津,杭州,重庆,上海,昆明,西安,北京,广州,厦门,佛山,深圳,武汉,长春,南京,南昌,宁波,济南,海口,长沙,沈阳,石家庄,青岛,哈尔滨,中国购物中心发展的现状,2003年中国购物中心数量情况,40353025201510,50,2003年底中国拥有平均面积9.6万平方米的购物中心236家。2006年底中国
14、拥有10万平方米以上购物中心300个。,目前购物中心运营水平最高的上海，购物中心化率39.5%,多数大中城市不及5%。考虑如果形成业态替代，25-30万人口可以支撑一个购物中心的发展（复合各类业态），未来中国购物中心业态拥有广阔的发展空间。,趋势运作能力增强,出售向运营转变避免管理失控。,开发商开发向零售商开发及合作开发转变。百联、茂业等开始从建造源头介入物业开发。,定位更加精细化。,国贸商城精品购物中心上海香港广场餐饮主题,百联西郊社区文化休闲中心,面积适度通常项目 6-15万最为合适。活动丰富化亲子活动、歌舞活动等增加。,趋势盈利能力增强,案例,天河城的租金从开业到目前增长36倍。,南方商
15、城的租金从开业时最低日平方米租金0.2元增长到目前最高日平方米租金30多元。,进入盈利期的20多家优秀购物中心年均租金增长20%多。,经验丰富后项目盈利提升能力将充分显现租金期限的签订将更加科学。,品牌声誉和成功经验提高前期租金。,这些购物中心或许就是你的最爱,项目名称东方新天地金源新燕莎天河城正佳广场新世界城九百城市广场正大广场百联西郊南方商城来福士广场,地址北京北京广州广州上海上海上海上海上海上海,建筑面积12000068000016000042000021000090000250000109768100000110292,项目名称美罗城恒隆广场港汇广场华侨城铜锣湾华润万象台北101台北京
16、华诚台茂南嵌apm太古广场,地址上海上海上海深圳深圳台北台北桃园香港香港,建筑面积6700021100014000095000188000866932046811964005800065000,案例介绍,百联西郊购物中心,百联西郊购物中心,城市客厅和精神家园的完美体现,人性化的优雅设计百联西郊购物中心是国内第一个开放式购物中心，是世界最富创意的零售空间设计大师Jon Jerde设计的，项目拥有,16000平方米的开敞式公共空间，广场、街道、露天茶座和园林景观错落有致处处彰显清楚和品位，充满了人性化的理念。,丰富的社区活动除了140多家店铺提供的商业餐饮、娱乐休闲、文教健身、服务类等非商品业态外
17、，辟出600平方米区域，联手当地社区政府，成立了“百联新泾社区文化活动中心”；开业至06年底举办文艺表演、文化展示、公益性活动达350多场；“知音音乐培训中心”、“迪卡侬滑轮俱乐部”、“暑期学生兴趣活动”、社区居民早晚健身活动等休闲活动和培训项目深受欢迎。,良好的经济效益开业营运两年连续获得盈利（05年盈利400万），整个购物中心（内140家商铺）每年缴纳的税金成为当地税收贡献的新增长点，开业第一年就获得了当地政府部门颁发的“纳税贡献奖”。,重点推介之一百联股份,购物中心成功要素均已具备声誉及品牌资源带来的招商优势成功的运营经验及丰富的项目储备较强的资金实力及丰沛的现金流百联股份主要资产负债指
18、标,主要资产负债指标经营活动现金净流量有息负债/资产负债/资产,2007E1,07647.6%61.2%,2008E1,55242.5%58.2%,2009E1,71733.8%52.2%,2010E1,61118.0%37.3%,强大的品牌资源优势,战略合作伙伴八佰伴、东方商厦和南方商城等百联名店的声誉为公司带来强大的招商优势，下属相关品牌均愿意与公司共同发展。,百货和超商品牌2个连锁百货品牌，6个超市品牌。,专业专卖事业部7家成员企业拥有20个著名的企业品牌和商品品牌 以及12个优秀的服务品牌。,百红公司第一家中外合资的分销贸易企业拥有一批国内外知名品牌代理网络。,新购物中心满租 12万平
19、方米的百脸又一城和22平方米的百联中环项目开业满租证明了公司的招商能力。,百联集团旗下商业品牌资源系列一,百联集团旗下商业品牌资源系列二,成功的运营经验及丰富的项目储备,项目名称,建筑面积,开业年份,项目运营模式,所在商圈,物业产权,项目盈利状况,成功项目,南方商城西郊百联,8.311.0,20002004年11月,出租出租,地铁莲花站仙霞路,自有自有,3500(06E)1000(07E),百联桥梓湾第一八佰伴,6.013.0,2005年底1995年底,输出管理联营+出租,青浦核心商圈,自有,保底和抽头26905(07E),培育和储备项目,百联又一城百联中环百联哈尔滨百联沈阳百联世贸百联北上海
20、,12.122.016.08.36.57.3,20072006200620072004年底一期2007年五一二期2007-1-8,出租+联营出租+联营输出管理出租+联营出租运营输出管理,五角场副中心普陀区核心商圈人民广场中心商圈宝山区核心商圈,自有自有租赁租赁,培育期培育期保底和抽头五一前开业-300(06E)保底和抽头,百联东方,10.0,2010世博会前,世纪大道,百联股份购物中心业务带来可持续的增长,百联股份利润表预测主营业务收入主营业务成本主营业务税金及附加主营业务利润营业费用管理费用财务费用营业利润非经营性收益税前利润所得税少数股东损益净利润EPS（元/股）EPS2(元/股）净资产收
21、益率（%）每股经营现金流（元）市盈率(X)EV/EBITDA(X),2005A,8999(7196)(49)1754(938)(668)(68)81243324(88)(37)1990.1810.1815.60%0.7585.542.2,2006E,8113(6408)(44)1661(769)(680)(60)152301448(109)(84)2600.2360.2367.14%0.5065.541.1,2007E,8388(6334)(45)2009(772)(799)(177)261346601(144)(97)3660.3330.3209.54%0.9846.524.5,2008E,
22、9568(7138)(52)2378(1135)(869)(276)370482847(187)(98)5670.5150.43413.48%1.4130.021.5,2009E,11360(8146)(64)3150(957)(1021)(244)7513991144(282)(101)7660.6960.54316.17%1.5622.210.6,2010E,10529(7536)(59)2934(1183)(953)(154)64414142052(353)(104)16001.4540.77126.25%1.4610.613.8,EPS2是不考虑股票出售、自营规模效应显现及建配龙商务楼
23、出售的预测。,0-4,60,0-5,60,0-6,60,0-7,60,0-8,60,0-9,60,0-0,61,0-1,61,0-2,61,0-1,70,0-2,70,0-3,70,管理潜能的发挥有望进一步提升公司业绩现有门店挖潜潜力巨大规模效应的显现异地门店支持力度加大百联股份1年股价走势图300%,250%200%150%100%50%0%,百联股份,沪深300,重点推介之二新世界,21万平方米的上海新世界城,新世界物业用途表,业务类别购物酒店,位置1-8层丽笙大酒店,面积占比35%28%,物业租赁,娱乐 溜冰电影,6楼美食广场部分面积11-12层部分面积,游艺蜡像,8-9层10层,15%
24、,屋顶花园 14层,餐饮和超市商务楼办公及辅助设施,-1，美食休闲广场，11-12远东15-17远东13-14,8%14%,06-04,06-06,06-08,06-10,06-12,07-02,140.00%,120.00%,100.00%,80.00%,60.00%,40.00%,20.00%,-20.00%,0.00%,新世界地理位置优越的生活中心运营者公司在上海核心商圈人民广场拥有集购物、餐饮、娱乐和高星级酒店为一体的21万,m2的高档生活中心。,2005E,2006E,2007E,2008E,打造精品时尚新世界是公司的目标，三年品牌升级计划将助力公司突破增长瓶颈。从06年看（引进国际
25、著名品牌4个、一般品牌71个、港澳台品牌15个、国内著名品牌98个，清退293个细小杂牌），虽然调整时的让利将影响收入和毛利，但在高档定位下调整完毕品牌平效呈现增长态势，预示公司取得了初步的成功。,主营业务收入（百万）主营业务利润（百万）净利润（百万）EBITDA（百万）每股收益（元）净资产收益率（%）每股经营现金流（元）市盈率(X),1,4943401151300.259.06%66.0156.44,1,9254761562210.2911.30%0.6041.07,2,0225371832990.3412.11%0.7735.03,2,0975572253120.4213.49%0.802
26、8.56,2010年前上海高星酒店都将呈现良好发展态势，丽笙大酒店将为公司业绩的增长做出重要贡献。,EV/EBITDA(X)180.00%160.00%,48.25新世界,28.53上证指数,21.06,20.20,股改期间大股东提出在股改完成后,公司将继续获得国有控股股东的大力支持,以进一步做大做强。公司长期发展可持续性较强。购物中心是公司最看好的业态。股改时承诺的对公司优秀管理团队的股权激励的实施将刺激公司的股价和业绩。,进行购物中心业务运作的公司列表,公司名称,项目名称,面积,投资成本,日租金,商圈等级,前景,或折旧,初判,一百商城又一城,4.2万12.1万,10亿8.5亿,1.860.
27、55,市中心核心商圈城市副中心商圈,良好好,百联股份,中环广场百联世贸,24万6.5万,28亿租金,0.813元左右,普陀区核心商圈市中心核心商圈,较好较好,7000万每年,南方商城,8.3万,3亿,0.35,轨道交通枢纽,好,友谊股份新世界,西郊购物中心新世界,11万21万,5亿30亿,0.361.12,轨道交通枢纽市中心核心商圈,较好好,综合消费圈,武汉中商东百集团,团结销品茂元洪城购物中心,21万7.9万,7.4亿租金,0.280.69,城市副商圈台江商圈,较好一般,2000万每年,(城市副商圈）,大商股份陕解放深国商,新玛特系列西稍门商城晶岛国际购物广场,8.4万11万,5.4亿7亿,0.500.50,区域商业中心（潜在副商圈）CBD商圈,较好较好较好,图片赏析,精彩的各类业态组合,百货商场使您能够选购精致的商品,超级市场、家电连锁、建材和家居门店构成主力业态,各类专业专卖店应有尽有,化妆品专业店女士的最爱,中西式快餐方便快捷,品牌正餐宴客和应酬正相宜,文娱活动丰富多彩,图书、电影、游戏、娱乐项目目不暇接,社区活动其乐融融,放松心情回归自我,运动健身在汗水中寻找健康和舒展,部分门店外观场景,万达商业广场南宁店,北京最大的购物中心金源时代购物中心,百联郊区购物中心桥梓湾购物中心,LOGO,
