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1、销售返租数据分析,为了便于计算和具有代表性，我们先设定几个条件：（1）租期时间为8、10年计。（2）选定二层作为面积来计算（两层面积为7000计）（3）假设商场两层全部公开发售，并且达到100%的销售率。,一、制定经济分析的条件,二、销售返租计算方法,1、计算方法说明：根据制定假设条件的原则及两个假设条件，不论给金都汇的租金以及售价如何，一定要保证发展商的纯收益，由此得出以下的公式：实际销售总金额-回报客户的金额+金都汇租金-不可预见费=纯销售额其中：实际销售总金额是商场在实现100%销售的情况下获得的收益，包括各种费用。回报客户的金额是发展商每年按照8%的出租回报率在租期内付出的总金额；金都
2、汇租金是租期内发展商从金都汇得到的总收益；不可预见费是在租期内发生的目前不能预见的部分支出；纯销售额是在发展商自行销售，不考虑任何合作模式，并实现100%销售的情况 下获得的收益。,以上公式用数字表示为：销售均价7000销售均价70008%租期月租金700012租期销售均价70003%已知均价7000（其中销售均价和租金为未知，其他条件为已知,已知均价指市场推导出的市场均价）,假设物业在正常经营状态下的市场推论价格已知。假设为：,计算数据说明：假设按照金都汇租期为8年、10年分别计算相应的租金及销售均价；不可预见费按照8年2.5%、10年3%计算。前三年的租金保持不变，从第四年开始，按照每年1
3、2%递增。（为什么这样操作：略）,2、计算过程：第一种：按8年租期算：将已知数据带入到公式中，得到：销售均价10000销售均价100008%8月租金10000123月租金1210000（1+12%）1（112%）5/1（112%）销售均价100002.5%2250010000 得出销售均价与月租金的关系方程式：销售均价53731361月租金 按照月租金从50元/到100元/的价格，带入到公式中，则得到相应的销售均价，既当该金都汇的租金达到某个价格时，要实现相应的销售整体均价，才能保 证发展商能够得到纯销售额。（二层均价按照2：1的比例计算。）计算结果为：,说明：表格中的租金收益、回报金额、需贴
4、补的金额为8年总共所需的金额。,由以上递增方式得出：每年租金表（元/）,第二种：按10年租期算：,计算方法同上，则计算结果为：,说明：表格中的租金收益、回报金额、需贴补的金额为10年总共所需的金额。当租金达到80元/，商场整体销售均价在18000元/时，发展商需贴补的 金额最少，如果均价超过这个价格，则需贴补的金额也要相应增加。当租金达到90元/，商场整体销售均价在18000元/时，发展商的租金收 益超过了回报给客户的金额，这时，发展商就不需贴补，租金已足可以满足 给客户回报的金额，还有盈余。,结论：从两个计算结果比较看，综合考虑租金收益、回报客户的金额及发展商需贴补的金额，当租期为10年，租
5、金达到80元/时，销售价格比较接近市场水平。,由以上递增方式得出：每年租金表（元/）,分析说明：租期越长，发展商要返还给客户的金额越多，即发展商要贴补的钱要增加，这样必定要提高物业的销售价格来填补，无疑，这样做对销售的压力将非常大。如金都汇的租金水平低，则发展商要返还给客户的金额增加，也会提高商场的销售价格，增大销售压力。,三、商业地产的租金与售价不合理的比例关系,、90年代开始大部分商业地产都是采用售后包租的模式来吸引投资者快速回笼资金，规避市场风险最好的一种方式,但是投资者并非直接是参与经营的,他们只看中的是投资回报率8%-10%甚至更高而非后续的经营管理包括业态定位,所以再高的售价也能卖
6、掉的原因所在.而且开发商追求的是高额的售价利润没考虑到将来的经营管理是否能给予业主8%-10%的回报.也就是说如果要出售时开发商就必须想好租金为多少才能达到8%-10%的回报,或者要租赁时就要预设售价为多少这样才能使项目的长远发展奠定良好的基础和风险预测。,2、开发商风险规避应对策略开发商目的非常明确就是以开发项目然后销售赢利为目的他把市场的宏观调控及经营风险转移到了商业管理公司和投资者(小业主)还有商铺的直接经营者身上了,而且开发商将产权拆零分售给了小业主但是经营权又牢牢的抓在自己手里,这样的话这个商铺如果将来经营得非常成功的话获利最大的还是开发商自己而小业主只有固定的回报8%或者10%这样
7、一个固定收益没有权利跟开发商共同分享到利益,再换句话说如果经营失败开发商又把商场管理公司做为挡箭牌推在最前面而他自己是没有任何责任和风险的,其实就是开发商在用小业主的产权在玩商业游戏最终受到损害的还是商业管理公司和投资者(小业主)还有商铺的直接经营者,三、商业地产的租金与售价不合理的比例关系,假设分析,1、假设目前售价15000元/、租金3元/天/、面积100、该商铺出售总价1500000元、月租金回报9000元、年租金108000元、年投资回报率：7.2%资回报年限：13.9年 2、假设目前售价15000元/、租金2元/天/、面积100 该商铺出售总价1500000元、月租金回报：6000元
8、、年租金：72000元年投资回报率：4.8%资回报年限：20.8年,3、按照国际商业项目正常的投资回报10%售价15000元/的商业 租金应该在4.17元/天 4、按照商业项目正常的投资回报8%售价15000元/的商业租金应该在3.33元/天,5、相反测算方法按照国际商业正常的投资回报10%测算 A、假设目前租金2元/天，那么如果是10%回报的话租金是6000元/月、72000/年10=720000总价/100 m2=7200元/B、假设目前租金3元/天，那么如果是10%回报的话租金是9000元/月、108000/年10=1080000总价/100 m2=10800元/,6、相反测算方法按投资
9、回报8%测算 A、假设目前租金2元/天，那么如果是8%回报的话租金是6000/月、72000元/年12.5年=900000元总价/100 m2=9000元/B、假设目前租金3/m2/天，那么如果是8%回报的话租金是9000元/月、108000/年12.5年=135000元总价/100 m2=13500元/,假设分析,单价设定：15，000元/m2、计100m2、回报率分别为10%、9%、8%、7%、6%、5%，测算如下,单价设定：20，000元/m2、计100m2、回报率分别为10%、9%、8%、7%、6%、5%，测算如下,日租金设定：2元/m2、计100m2、回报率分别为10%、9%、8%、
10、7%、6%、5%，测算如下,日租金设定：2.5元/m2、计100m2、回报率分别为10%、9%、8%、7%、6%、5%，测算如下,日租金设定：3.5元/m2、计100m2、回报率分别为10%、9%、8%、7%、6%、5%，测算如下,什么样的物业比较容易成功返租?,做商业的人都知道，一个新的商业物业要存活需要较长时间的培育，特别是百货业态的培养期要长于超市，批发市场培养期要长于零售店，多楼层的商业地产培养期要长于低楼层的步行街，需要用低租金和免租期来吸引商户入驻，所以这样的商业物业做返租就使得开发商在前几年的经营培育期压力非常大，一旦资金支撑不了，就势必出现问题。,例如：一个商业物业建筑和装修都
11、较优质，销售价20000/平方米,(按8%年收益)每年返还业主1600元，每月约等于133元/平方米。经过调查发现，该区域周边成熟的商业物业租金均价只有80元/平方米，所以开发商要想以133元/平方米的租金单价将商铺租出去就是一件非常难的事情,即便是租出去了，经营户的存活率也是非常低，最终也会导致该商业物业失去市场竞争力，成为一个失败的商业地产项目。,1.开发商必须在开盘前准确测算好需要出售的物业比例，不可因为追求高租金而“杀鸡取卵”，必须按照商业地产发展的规律进行开发运作，确保长期利益。2.做好业态规划，做好较长期持有培养的打算，对物业统一定位、统一招商、统一管理，收取长期的租金回报，这是实现物业最大价值的操作模式，不仅能逐年提高租金收益，还可以提升整个项目的档次，提升整体价值。,3.必须做充分的市场调查,确定本商圈内各业态的租金承受单价，以上几点我们可以看出，一个处在”成熟商圈”的商业物业，在做好了前期调查和合理的商业规划及测算后,就完全有可能营造一个成功的返租项目。4.出租单价不能按销售价来测算，必须迎合市场规律,由市场来确定租金定位(租金可根据物业品质适当上下浮动)。5.与有实力的连锁零售企业合作或者聘请专业的商业管 理公司进行管理运作，减少不必要的损失。,那么一个成熟商圈的商业物业做返租又会是怎么样呢？,
