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1、慈城旅游开发策划课题组,2010年6月,慈城古县城旅游开发策划汇报,前言,慈城是中国古县城的标本，城内留存有大量宁波传统建筑、文化、生产和生活习俗，是宁波历史和文化的缩影。经过近10年的保护开发，慈城古县城旅游发展条件已日趋成熟。尤其在慈城被确定为宁波中心城的卫星城后，慈城古县城的旅游成为关注的焦点。直面慈城旅游开发进程中的诸多现实困境，全面、高效、有序地推进旅游发展，是我们的职责所在,重识慈城旅游的背景,审视慈城旅游的难题,汇报框架,找寻慈城旅游的思路,理顺慈城旅游的机制,PART ONE,重识慈城旅游的背景,我们面临怎样一个资源、市场和区位环境？,一、资源条件,中国古县城的典型代表（体现中
2、国传统的风水理念、完整的古县城建制的空间格局、大量功能性建设群落）。,体现宁波城市文化品位与城市个性，成为宁波城市历史名片、历史文化体验区。,观点1：慈城旅游要体现宁波城市个性和品味,开发思路,慈孝、儒学、宗教、药商、官宦、科举、民俗等文化历史遗存。,区别于现有的几大江南古镇，体现出江南古县城的文化特色和独特卖点。,观点2：超越古镇概念：是城而不是镇,开发思路,长三角地区是我国主要旅游客源地，存在广泛的旅游观光和休闲度假需求。,二、市场需求,1、继续抓住发展大众观光旅游的机遇，巩固和提升慈城旅游景区；2、顺应旅游需求转型的要求，率先启动休闲旅游目的地建设。,国内观光旅游需求全面膨胀；休闲度假旅
3、游需求普遍产生,本地及周边旅游进入方便，具备良好的旅游外部可进入性。,三、区位条件,慈城：宁波中心城区北门户,与周边城市的交通关联更为便捷，尤其是杭州湾大桥、舟山连岛大桥的建成，以及江北旅游集散中心的规划建设，慈城具备成为宁波北部旅游集散枢纽的条件。,成功创建为国家4A级旅游景区，中国慈孝文化节成功举办、反响积极，文化观光旅游起步良好；实行政府主导下企业运作为主的保护开发模式，注意通盘考虑、注重保护和长远发展，开发主体有很强资金投入能力和旅游精品开发能力。具备了转型升级的基础。,四、开发基础,从开发建设转向开发建设与营运管理并举、从空间格局形态到格局形态与产业业态并重、从旅游景区到旅游景区与古
4、城功能区块（休闲街区、度假住区、高端社区、居民生活区等）的共同发展。,距宁波中心城区最近的卫星城，获得了一系列加快发展的优惠政策，具有发展都市产业、建设休闲人居等城市功能。,五、战略地位,都市旅游、近郊型休闲度假旅游的发展，与城市型的文化创意产业、IT产业、总部研发、主题房地产等高端人居业、商务会展业等形成产业互动发展，进而促进卫星城镇的整体发展和升级。,PART TWO,审视慈城旅游的难题,来自产品和机制方面的困扰,古城风貌遗存不突出，只有古宅古建筑，没有原汁原味的古街，更无古城的概念和氛围。,难题1：古城形态不复存在，整体开发投入巨大。,Question:,若是进行古县城的整体复原，一是投
5、资成本过高、社会涉及面广，二是即便是复原古城，产品同质、市场风险大。,不宜进行整体再度开发，不宜走对整体“古城”旅游开发利用的模式。,1、基本上以观光产品为主，而且目前市场人气不旺。目前已开发的孔庙、县衙等核心景点，主要是观光型产品。2、产品体系中休闲度假产品缺乏，尚未把握和满足休闲度假等新的市场需求。3、相关旅游产业发展初级，旅游住宿、餐饮和以乡土资源为特色的旅游商品购物（年糕、白茶等）不发达。,难题2：产品格局缺陷,Question:,1、开发建设力量强大，但市场营销力量相对不足，还缺欠整体化的市场营销计划、制度化的市场推广经费安排和专业化的市场营销队伍。2、发展旅游的内在动力不够。慈城旅
6、游开发能给投资者带来的直接经济效益还不是很明显，而且古城保护和新城开发建设的任务还很重，不可能集中更多精力从事旅游的市场开发和营运管理。3、共同发展的推进机制需要进一步完善。政府、企业和居民“合力兴旅”的机制还未形成。,难题3：发展机制的局限,Question:,如何使游客常来、常留、常住,PART THREE,找寻慈城旅游的思路,局部启动整体配套,避重就轻新老分离,少建设多利用,1,2,3,古城开发方面,一、慈城旅游开发的原则,1、合理开发利用古建筑群，发展观光景区、休闲街区，在古城的局部形成一个较完整的古城风貌区、文化休闲旅游的功能区域。2、重点策划和利用古宅院落，发展休闲生活、文化展示、
7、会议度假等新业态，培育都市型、城郊型的休闲文化产业。3、在适当区位，规划建设高端居住社区，发展主题房地产业，体现中心城区特色区域的城市功能。,先文化观光、再休闲度假。壮大观光旅游市场、增加人气，树立市场形象，形成市场吸引力，并为其它旅游产业的发展奠定基础。以休闲旅游为突破口，探索发展古城休闲生活方式，形成特色的休闲旅游产品和品牌。其次，积极培育度假会议等新业态旅游。,先本地及周边市场，再中长线市场。休闲旅游的基础市场是本地居民、周边城市自助游客群体。,产品市场开发方面,先机制，后资本。处在转型期的慈城旅游，体制、机制的意义大于资本、硬件设施。理顺开发建设、营运管理、社区管理等方面的关系，形成可
8、持续的发展机制十分迫切。,旅游发展机制方面,以江南古县城为本底，以文化体验、休闲生活、会议度假为主要内容的长三角地区重要的旅游目的地城镇,二、慈城旅游发展的定位,A,B,C,D,国内知名的长三角地区重要的休闲旅游目的地,以江南第一古县城的风貌形象和人文生活为特色以文化体验、休闲生活、会议度假为三大主体功能,宁波重要的文化旅游目的地、承担中心城区重要功能的主题旅游城镇,主要含义,宁波历史文化体验区、休闲生活区,五大类产品,观光旅游产品,“五点一线”旅游产品,文化旅游产品,博物馆系列、DIY、节事活动等,休闲旅游产品,特色休闲街区、公共空间及集聚的酒吧、茶馆、咖啡厅、特色餐饮、老字号、会所等相关业
9、态,康体养生产品,国医馆、养生会所、山地田园户外运动线路,会议度假产品,奢华的主题酒店、青年旅舍、民宿旅店等,开发特色产品，形成独特品牌，培养核心竞争力,三、旅游产品体系,良好的生态环境,休闲街区,高档社区,观光景区,组团式布局,度假住区,慈城古县城旅游组团,四、空间布局建议,1、观光旅游方面,五、主要项目策划,慈城，让人气旺起来,“五点一线”产品要深度挖掘文化内涵、改善文化展示方式、整治游线环境；与重点客源城市的旅行大社建立战略关系，深化重点目标市场的旅游营销；举措：加大政策力度，重点整合团队奖励政策；加强招商引资，在水泥厂或其他区域建设（莫泰等）经济型酒店项目，引进酒店经营主体，争取在一定
10、区域形成能够满足旅游团队和自助旅客住宿，并具有旅游集散功能的区块。,启动以太湖路、民权路为重点的特色休闲文化街区项目的建设，营造独特的大宅小院、大街小巷的形象。根据业态布局规划要求，开展招商引资，开发利用休闲街区的大宅和院落。开展主干街区道路的基础设施配套项目建设。目标：争取在3-5年内在民权路及太湖路区域，建成以一两条主要特色街为主干、由数条小巷子串联而成、居民街坊和游人居舍融为一体、静动分区、功能互动的休闲街区。,慈城，让脚步慢下来,2、休闲旅游方面,近期，可以考虑在冯俞宅布局一个院落式、精品化的，类似于安缦或悦榕庄的奢华型主题酒店项目；主体功能为度假、会议、专项展览展示。中远期，可以考虑
11、在慈湖、新城等处，建设高星级度假酒店和商务酒店项目。,慈城，不仅只有观光景点,为慈城寻找另一种旅游吸引方式,3、会议度假方面,4、高档社区方面,进行策划研究，实行规划控制。区位选择：太湖路至慈湖段。社区形态：院落式住宅、富人居住区。,PART FOUR,理顺慈城旅游的机制,良好的旅游机制是慈城旅游发展的保障,进一步统一认识。加快古城的开发建设与合理利用不仅是慈城经济社会发展、给古城百姓带来实惠的需要，还是实施宁波城市“中提升”战略、体现宁波历史文化名城风貌的重要支撑，更是创造新的文化遗产、新的休闲生活方式，体现以人为本、不断满足人民群众全面小康社会文化消费需求的创造性实践。,1、思想保障,2、
12、组织保障,建议慈城古县城保护与开发领导小组对慈城旅游发展进行工作目标考核；建议加强慈城古县城保护与开发管理委员会在统筹旅游发展和社区管理方面的职能，专设旅游管理和城市营销机构，并与慈开公司、区旅游局形成良好的互动；强化慈城旅游的营运管理机构。从市城投公司中设立专门的旅游经营管理公司，统筹文化旅游资产管理和市场营销，整合现有的慈城及宁波其他区域的旅游资源的运营管理和服务；或加强慈开公司的市场营销管理机构；或以慈开公司为主体，与国内外大型旅游机构合作，共组市场营销管理机构；建议慈开公司做好休闲街区的业态布局策划，并启动引导性项目，带动社会资本投入。,3、规划保障,以慈城镇总体规划和历史文化区保护规
13、划为基础，充分吸收前几轮旅游策划、规划的精髓，形成以旅游发展总体规划为指导、环境景观、产业业态、市场营销三个专项规划为支撑，三年行动计划为工作手册的“1+3+1”规划体系；并使旅游发展规划能纳入城镇规划管理，以增强可操作性。,4、政策保障,制定扶持旅游发展的相关政策，在财政投入、行政审批、土地使用、投融资、市场促销、企业税收等方面给予扶持，并争取列入“宁波市现代服务业产业基地”和“宁波市文化产业示范基地”，享受相应的扶持政策。,5、人才保障,拓宽人才选拔途径，积极培育和引进精通旅游规划、管理和营销的复合型人才，加强管委会、慈开公司等现有人员的专业培训，造就一支结构合理、素质优良的人才队伍，为旅游业可持续发展积蓄人力资本。,THANKS,THE END,
