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1、省级城市新区开发与经营的创新思路以钱江新城为例,杨宝民深圳市新摩尔商业管理公司总经理新加坡星联国际不动产机构董事中国商业地产联盟专家委员清华大学实用商业地产总裁班客座教授2008年9月,目录,一、省级城市新区的发展经济学分析 二、省级城市新区规划的新思想与发展模式中外城市新区案例比较 三、新区开发模式的总结及其对钱江新城的启发 四、中外城市新区开发的产业结构优化与人才引进 五、确定省级城市新区的CBD建设问题以迪拜和钱江新城为例 六、省级城市新区的城市综合体 七、省级城市新区的社会阶层和谐发展,一、省级城市新区的发展的经济学分析,1、最优的人口规模与空间范围匹配2、以知识创新和应用作为新区经济
2、增长的主要途径3、以政治革新作为经济发展的保证,1、最优的人口规模与空间范围匹配,中等城市以万人口作为比较理想的规模，省城规模以万人作为比较理想的规模，作者提出一种人口均等的省城规模模型。,中心城区,副城区,副城区,副城区,副城区,城市新区开发一般以万万人口为理想规模，人数过少难以设置大型教育和商业设施。我们认为适合配置的城市新区，至少要考虑商务区、公园、居住区合理的比例。城市外延型在空间上新区规模一般应该达到公里半径，城市内部建设新区半径可以在3公里之内。,图 一个中国省城的万人口规模,2、以知识创新和应用作为新区经济增长的主要途径,传统的资源消耗型经济发展以破坏环境为代价，造成中国经济难以
3、可持续发展，只有提高人口素质，提升教育水平，以知识的创新和应用作为经济增长的主要途径，中国经济才能长期健康发展。新区的产业选择要重点选择没有放弃破坏污染的产业，保护新区的生态环境是新区成功发展的基础，新区的环境要明显优于老区，这样才能保证新区的入住率稳步提高。,3、以政治革新作为经济发展的保证,以众多的人口分享有限的资源，造成中国很多制度不利于人权的保障，落后的户口制度限制人才的自由流动。我国的行政管理以人治为主，还没有形成行政以法制为主的氛围，城市领导人的更迭不断变换新区开发方向，因此带来了巨大的资源浪费问题。,二、省级城市新区规划的新思想与发展模式 中外城市新区案例比较,1、田园城市到第三
4、代新城规划思想变迁 2、办公与居住、商业教育等的合理空间规划 降低生活成本 3、公共教育和医疗的优质资源配置，提升生活质量 4、统一规划和集中力量实施新区开发的关系,1、从田园城市到第三代新城规划思想变迁,在19世纪末英国社会活动家E.霍华德关于城市规划的设想提出了田园城市的概念，20世纪初以来对世界许多国家的城市规划有很大影响。位于伦敦附近的密尔顿凯恩斯(Milton Keynes，以下简称MK)新城是20世纪规模最大的新城开发项目之一，也是英国最后一批第3代新城。在 MK 的 首期开发中，把3个原有小镇联系在一起，新城开发和老城改造结合在一起，成为很有效的分期实施办法。在未来的建设中，MK
5、还要建立新的购物中心、戏院和欧洲最大的人造滑雪场，建设新住宅和举办建筑展览会，采用多种方法来吸引更多的人。,2、办公与居住、商业教育等合理空间规划,图2 拉德芳斯区域鸟瞰,法国拉德芳斯是一个约3.6平方公里的新区，吸引了巴黎64的国外公司，50是公司总部。区内3600多家企业年营业额相当于法国一年的政府预算。,2、办公与居住、商业教育等合理空间规划,图3 拉德芳斯CBD建筑群,这是欧洲最大的办公区、最大的购物中心，15万人在这里工作，万居民居住，成为集办公、商务、购物、生活和休闲于一身的现代化城区。,法国巴黎拉德芳斯是典型的CBD 新区，城市开发的物业比例合理。拉德芳斯是法国首都的新区，他的C
6、BD地位不是其他城市开发新区可以简单模仿的。,拉德芳斯拥有欧洲最大的购物中心，叫做四季(Les QuatreTemps)，拥有250多家商店,营业面积10多万平方米。位于拉德芳斯中心，周边有环形道路。,2、办公与居住、商业教育等合理空间规划,表1 拉德芳斯物业比例,图5 风景优美的深圳华侨城,华侨城是深圳规划最成功的现代化城区之一，它的规划起步于年代，由新加坡规划师进行了超前的生态规划，以旅游开发起步，居住区开发获得成功。目前集中增加办公空间和商业空间。目前，许多学者将深圳华侨城作为区域，华侨城在国内休闲商务旅游结合方面做得最好。,2、办公与居住、商业教育等合理空间规划,图7 益田假日广场,图
7、6 深圳华侨城洲际酒店,2、办公与居住、商业教育等合理空间规划,对钱江新城的启发：防止房价暴跌。注意供求关系的特点，不要在短期内推出过多办公面积，注意不同物业比例的动态平衡。,3、公共教育和医疗的优质资源配置，提升生活质量,由于宽带网络技术的成熟，办公区域选择已经相对受到较小限制，但是，白领人群对子女教育的关注占有突出地位。优质的幼儿园、小学和初中和高中资源成为区域首先要配置的最重要资源，其次，是体育活动场所和优质医疗资源。,美国华盛顿乔治城大学,4、统一规划和集中力量实施新区开发的关系,再好的城市新区规划只是蓝图，新区真正要组织实施好需要集中力量，一般要注意避免两种错误：（1）一个城市不应该
8、同时开发多个新区，到处分散资源。金华在城市新区开发中没有集中力量开发最有前途的东区，导致新区发展缓慢。（2）同一新区的开发也不要遍地开花，一般适合采取分片滚动开发战略，改变入住率低，居民生活不便的盲目开发模式。南京市河西新区开发就存在这种问题，开发速度太快，开发的物业建筑形象和设计水平不高。,金华新区开发的教训,通过实际比较分析，一般万人规模作为一个片区开发规模比较合理，可以配置万平方米商业面积，按照.万人规模配置教育资源。我们需要有序推进新区开发，保证区域内合理的入住率，便于配置教育和商业设施。在新区开发实施方面，苏州工业园区是公认的成功样板。苏州工业园区不仅规划超前，而且招商质量高，世界强
9、企业进驻较多；在住宅区域和工业厂房开发成功基础上，按照城市新区规划要求，以金鸡湖为主的区域办公商务和购物中心物业都加快了进度，相关开发都取得了成功，其中苏州圆融时代广场综合体开发成为亮点。,小结,三、新区开发模式的总结及其对钱江新城的启发,表 国内外新区开发模式比较,图新区开发的流程图,通过钱江新城等新区开发的经验和教训，我们总结一个省级城市开发区的正确流程。,四、中外城市新区开发的产业结构优化与人才引进,图 迪拜城市风光,2004年9月，迪拜政府创立了DIFC，将金融服务业作为仅次于旅游业的重点开发产业。这个被称为“自给自足的小型国家”。如今已向世界各地的企业敞开了大门，欢迎金融服务类企业，
10、特别是银行进驻其中。,1、钱江新城的产业结构研究突出现代服务业,现代服务业应该在杭州占有较大比例，金融产业无疑是一个重点，浙江广大企业也确实需要良好的金融服务。杭州发展金融产业应该是上海金融中心功能的延伸，杭州同样应该与上海统一规划充分发挥金融产业的作用。除了金融产业外，知识含量较高的服务企业是杭州大力发展的目标，杭州文化底蕴深厚，环境优美，适合发展知识产业。软件、文化产业等都是属于知识产业，适合杭州发展。2001年，杭州被确定为国家软件产业基地；2005年杭州软件产业的销售收入超过多亿元，成为继北京、深圳、上海之后全国第四大软件产业基地。家企业列入国家规划布局内重点软件企业，总数列北京、上海
11、之后为第三位。阿尔卡特等家企业被认定为“国家火炬计划”软件产业基地骨干企业。杭州拥有浙江大学计算机系等优质软件人才教育基地，基础条件好，软件业应该达到年均100亿美元以上的较大规模。,2、产业结构调整与人才引进结合,根据产业结构发展要求，首先是引进优秀企业家，特别是创办中小企业有经验的青年企业家，尔后根据企业需要配置优秀人才。高技术人才固然是重点的引进方向，高级软科学人才，例如，文化艺术等社会科学人才，高级咨询人才都是杭州迫切需要长期引进的人才。根据软件、动漫企业、商业管理、地产服务等咨询企业需要，放手引进人才，在新区取消户籍限制。根据杭州经济和城市发展的潜力，我们估算杭州未来知识产业应该五年
12、后应该增加到500亿美元规模。至少在未来五年需要在国内引进万人才群体。从国外也需要引进万左右优秀人才。,3.移民精神和制度保证创造个人权利最大的自由社会空间，保证新区居民的幸福指数,杭州是全国居民幸福指数最高的城市，这是一个较高的荣誉称号。上有天堂，下有苏杭。杭州应该是世界的杭州，向拥有文化知识的世界移民敞开怀抱，向迪拜一样开放，把杭州钱江新城推向世界是杭州对外宣传的重点。杭州可以根据自己的产业结构调整需要，每年规划名海外来杭州的移民指标，鼓励海外企业家前来杭州创业，投资在万美元以上均允许全家移民。,五、省级城市新区的CBD建设问题 以迪拜和钱江新城为例,图 迪拜城市规划,在城市最重要的新区核
13、心建设，城市发展是一件决定城市发展制高点的大事。根据迪拜2015年战略规划（迪拜酋长HH Sheikh Mohammad Bin Rashid Al Makhtoum的社会经济观点综述和国家发展战略），迪拜城市发展框架将作为一个确保迪拜未来平衡发展和可持续发展的机制，并解决一些社会和环境问题，以及空间发展的议题。,图1 迪拜棕榈岛项目,图1 迪拜,图13 钱江新城规划,城市建设应该遵守经济发展规律，我们认为应该在杭州钱江新城建设世界上具有特色的。根据钱江新城总体规划，核心区块即中央商务区占地面积3.29平方公里,可建建筑面积约为650万平方米，包括八个功能区，即行政办公区、金融办公区、商务办公
14、区、商贸会展区、文化休闲区、商业娱乐综合区、办公园区和滨江休闲游游憩区。平行于钱塘江的富春江路作为核心区商务发展轴，将是钱江新城最繁华的景观大道。,杭州位于长三角的重要枢纽位置，拥有辽阔的经济腹地，气候宜人，文化积淀深厚，杭州应该与迪拜展开有利的竞争，在世界范围内整合资源，吸引石油美元投资杭州，重点发展总部经济，与上海形成两翼齐飞的新格局，带动长三角经济升级。,图14 钱江新城沿江景观,六、省级城市新区的城市综合体,图15 阿拉伯塔七星酒店,图16 迪拜年规划模型,在城市规划方面，迪拜是世界范围内创新的产物。迪拜非常重视各种类型的 五星级酒店、城市综合体开发。,图17 拉斯维加斯卢克索大酒店埃
15、及文化主题,图18 大酒店,图19 威尼斯人大酒店及购物中心和赌场综合体,拉斯维加斯的综合体开发成功带动了旅游商贸业发展，例如，是尚秀等大型购物中心发展良好。,图20 时尚秀购物中心,表 杭州城市综合体开发策略建议,七、省级城市新区的社会阶层和谐发展,1、以品德和才华作为新区公开选拔行政官员的唯一标准2、混合居住区为主的策略3、知识阶层带动穷人致力脱贫的机制，共同分享新区社会发展成果,通过教育实现脱贫的案例,1、以品德和才华作为新区公开选拔行政官员的唯一标准,选拔优秀人才不应过分受到党派局限，唯才是举是中国政治民主的必由之路。通过法制化治国，依法推进城市规划和新区建设，避免城市建设因为行政领导
16、更换产生的随意性。迪拜城市的发展得益于政治清明，规划超前，通过制度设计和区位地理优势，借助石油美元的推动，在根本不适合人类居住的区域，创造了迪拜城市发展的奇迹，值得中国的各级领导思考。高效率的政府与高素质的行政人员是新区发展的基本保证，苏州新加波工业园管委员可以说是全国新区管理的榜样。在坚持党的领导的同时，要积极吸收民主党派和无党派优秀人才加入到政府中，以公开选拔为主。,2、混合居住区为主的策略,在新区城市规划中，我们要避免纽约哈莱姆贫民区的悲剧。通过混合居住区策略，让部分社会弱势群体有机会和知识阶层同住一个区域，形成崇尚知识的良好社会氛围。混合居住区的实施是世界性难题，我国利用社会主义制度优
17、势，可以在这个方面有所作为。我们认为过分集中兴建以安置贫民为主的安置房，会造成更大的知识贫困。政府应该采取经济扶持政策，通过政策银行给予一定数量贷款，鼓励贫困阶层购买中等社区的一般性住房，鼓励贫困家庭女子接受良好教育，通过教育贫困家庭子女成为优秀人才的方式偿还贷款。,3、知识阶层带动穷人致力脱贫的机制，共同分享新区社会发展的成果,通过富裕阶层多纳税进行调节是经济上的调控手段，经济补偿只能解决贫民眼前的贫困，长远的方法是让贫民子女接受到优质教育。因此，需要在制度安排上有所创新，政府需要在新区教育上优先投入，确保贫困阶层子女能够分享优质中小学教育资源。知识阶层是城市的中坚力量，鼓励知识阶层帮助贫民
18、阶层，政府给予知识阶层物质和精神激励，通过制度安排，让更多贫民阶层分享城市发展的成果。一个优秀大学生基本上就可以让全家摆脱贫困，教育制度是最重要的制度安排，政府要给予贫困居民和外来农民工子女更多分享优质教育机会，政府给予贫困家庭子女免除学费和教育贷款等是帮助措施之一，此外，要通过税收政策鼓励企业捐款资助贫困家庭子女读书，帮助他们交纳学费。,总结,新区建设不仅要规划合理，外观漂亮，我们更应该考虑新区建设的高起点，产业结构优化，居民、办公、商业教育等物业比例合理。新区的城市综合体建设要丰富多彩，我们认为要侧重不同类型的综合体组合，不应该过分重复和单调，应该类似拉斯维加斯一样，不同文化风格，不同功能合理组合。在规划建设合理的同时，我们要考虑新区社会的和谐发展，让弱势群体能够分享新区发展的成果，形成全社会支持新区建设的氛围。,谢谢！,
