合生创展集团有限公司设计管理办法.ppt

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1、合 生创展 集团 有限公 司制度管理办法审查委员会：预结算专家委员会 编号：HSGCSJ01,生效时间：2007 年 4 月,版本：第一版（试行）,合生创展集团设计管理办法 第一版,目,录,第一章 总,则.2,第二章 设计委托.2第三章 方案与初步设计管理.3第四章 报建图管理.5第五章 施工图设计管理.6第六章 材料定板及设备选型.7第七章“二点一线”的设计管理.8第八章 设计变更管理.9第九章 标准图库及设计资料档案管理.10第十章 附则.10附件目录.12,本文件未经公司同意不得外传,第 1 页,合生创展集团设计管理办法 第一版,第一章 总,则,第一条 为强化集团的设计管理，促进设计管理

2、标准化、规范化，提高设计管理水平，实现房地产最佳商业运作模式，获得最大的投资效益，特制定本办法。第二条 集团、地区、项目公司及其合作控股公司必须遵守本办法。第三条 设计管理应本着“统一规划、合理布局、因地制宜、综合开发、配套建设”的方针，做到“定位准确、安全美观、环境协调”，充分发挥项目的社会效益、经济效益和环境效益。第二章 设计委托第四条 设计任务由地区公司或集团营销负责委托，委托设计任务时应明确设计范围、标准和设计阶段，并附有项目定位书，集团工程设计管理中心负责承接设计任务，并委派设计代表进行设计合同的洽商与起草。第五条 小区规划、景观设计及大型公建的建筑单体方案设计委托宜采用方案竞赛或方

3、案征集的形式，由集团工程设计管理中心组织和选择信誉好、专业水平高的设计单位参加。第六条 建筑主体设计应委托集团长期合作单位进行。第七条 设计合同原则上必须采用集团的合同范本，且必须附有设计要求、设计标准。如采用非范本合同，按照集团相关管理办法执行。所有设计项目应先签订合同后再安排设计。第八条 设计要求内容必须包括设计性质、设计效果、技术经济指标、建筑装饰材料及重大设备选型、设计进度等方面的要求，单体设计应优先采用集团标准图。,本文件未经公司同意不得外传,第 2 页,合生创展集团设计管理办法 第一版第九条 各阶段、各专业设计委托必须在设计合同中明确设计限额，设计限额须符合集团下发的基准价。地区、

4、项目公司从总体经营目标出发，如果需要提高设计标准并调整设计限额，必须在设计工作开始前报董事局审批同意。批复文件应作为设计合同会签的附件。第十条 项目确定前的设计发包由集团进行组织，并由集团财务部门负责指定签约主体。第十一条 项目确定后的设计发包（包括合同起草和经办）由项目设计代表负责，集团工程设计管理中心及相关部门进行会签、审批。第十二条 市政管线类（含水、电、煤气、供暖）、基坑支护设计由地区公司工程设计中心负责进行委托及合同签订、履行跟踪。第十三条 委托设计的取费标准必须符合集团下发的设计费基准价的要求，如超基准价，房地产板块报集团工程设计管线副总裁审批同意后方可委托，同时报董事局备案，泛地

5、产板块报董事局审批同意后方可委托。第十四条 集团工程管理中心工程成本管理部负责设计费用（不含市政管线、基坑支护）的审核并给定设计合同编号。第十五条 地区/项目公司接到集团审批后的设计合同会签表必须及时办理合同签订（盖章）。第十六条 设计合同的履行由项目设计代表负责跟踪。第十七条 设计费采取验收支付，各阶段设计文件经验收确认后，由项目设计代表负责办理设计费支付。第三章 方案与初步设计管理第十八条 各项目的前期设计包括总体规划、建筑单体、“二点一线”等方案，必须以经董事局审批确定的项目（初步）经营方案作,本文件未经公司同意不得外传,第 3 页,合生创展集团设计管理办法 第一版为依据。第十九条 为满

6、足集团新的商业模式需要，总体规划设计应在交地前开始，相关部门应及时提供设计依据，满足商业模式总的节点时间安排。第二十条 各专业设计方案由集团设计标准管理部进行审核，市政管线、基坑支护设计方案经地区工程设计中心审查后报集团设计标准管理部进行审核。第二十一条 方案设计阶段，集团工程设计管理中心通过与基准价的对比，从功能、效果、成本等方面对设计文件进行综合评审。第二十二条 单体方案设计的评审侧重从建筑、装饰材料及设备的选用等方面对各造价构成指标进行分析。,第二十三条,规划、建筑单体、交楼标准、外立面、景观、销售,中心装修方案设计由项目设计代表组织集团设计管理中心、营销部门、设计单位等有关单位进行评审

7、确定。总体规划、主要的单体建筑、重要的装修及景观方案董事局参加会审。,第二十四条,复杂地基和特殊建筑的基础及上部结构方案、大型,设备选型方案在必要时集团工程设计管理中心可组织专家进行评审确定。,第二十五条定。第二十六条,一般的设计方案由集团工程设计管理中心审核确复杂的建筑设计（如大型公建）在方案设计后应进,行初步设计，初步设计的审核（评审）按照方案设计的流程进行。第二十七条 方案评审过程中如发现设计方案的主要造价指标无法满足基准价的需要，必须及时优化设计。如果地区/项目公司要求维持方案设计标准，必须报董事局审批同意，批复文件应作为下阶,本文件未经公司同意不得外传,第 4 页,合生创展集团设计管

8、理办法 第一版段设计工作的依据。,第二十八条,方案（初步）设计经审核（评审）后，设计单位必,须按评审意见进行修改，修改后重新送集团设计标准管理部进行复核。复核无误后项目设计代表应按合同约定对设计文件进行验收确认，作为下阶段设计以及设计费支付、结算的依据。第四章 报建图管理,第二十九条,设计单位提供的各阶段各专业报建图必须符合国,家、地区的相关法规、标准。,第三十条,报建图（包括“五图一书”、单体方案、初步设计、施,工图）设计由项目设计代表负责跟踪，由集团工程设计管理中心确认后，项目设计代表负责向地区开发部门提供符合报建技术要求的报建图纸。,第三十一条,报建图批复后，如果政府部门提出修改的，按如

9、下,程序管理：1、所作修改与原方案相比增加投资不大的（五十万元以内），由开发部门报送管线领导及地区公司第一责任人批准后，项目设计代表方可委托设计单位进行修改。2、所作修改与原方案相比增加投资较大的（如容积率、层数户数变化或估算减少五十万元以上收入的），由地区公司第一负责人批准，开发部门报董事局批准后，项目设计代表方可委托设计单位进行修改。,第三十二条之一。第三十三条,总规报建批复文件作为项目经营方案编制的依据经政府部门批复的报建图及文件，由地区开发部门,本文件未经公司同意不得外传,第 5 页,合生创展集团设计管理办法 第一版送档案室归档，批文抄送集团工程设计管理中心、设计单位和项目公司。第五章

10、 施工图设计管理,第三十四条,各项目在年初（新开项目在经营方案审批通过后）,应根据项目开发计划制定各阶段（方案、扩初、施工图）各专业设计文件的出图计划，出图计划应确保满足工程施工进度节点的要求。出图计划（含调整）应及时报集团工程设计管理中心备案。,第三十五条,设计单位完成的施工图，须符合合同规定的施工图,深度要求、设计要求以及限额设计指标。,第三十六条,各专业的施工图必须经集团设计标准管理部进行,审核。单体设计施工图由项目设计代表组织各专业进行综合会审，根据会审意见调整完的施工图必须经集团工程设计管理中心确认后方可出图。第三十七条 施工图（含二次深化设计）正式出图前必须编制施工图预算，施工图的

11、预算编制由集团工程成本管理部负责（基坑支护、市政管线类由地区审核部负责），预算指标符合基准价的要求才能正式发图。第三十八条 施工图审核时侧重于结构、水电、装修各专业指标与基准价的对比分析。,第三十九条,需要通过招标确定施工单位或施工单位暂时无法,确定的，出图前也应编制施工图预算并分解主要经济指标，并与基准价进行对比。第四十条 施工图预算超出基准价确实无法优化的，经集团工程设计管理中心各专业总工程（设计）师确认，片区设计副总监、总监、审批后报集团工程设计管线副总裁、营销管线副总裁最终审批同意方,本文件未经公司同意不得外传,第 6 页,合生创展集团设计管理办法 第一版可正式发图。第四十一条 施工图

12、正式出图必须加盖设计单位施工图专业章、建设单位用章，并由项目工程部负责施工图的发放。第四十二条 施工图电子文件由项目设计代表负责按照规定的范围发放，电子文件必须只能查看，不能修改与下载。,第四十三条,施工图必须进行施工图会审才能用于施工，以减少,各专业矛盾及设计变更，图纸会审由地区工程设计中心组织进行，图纸会审记录经地区工程设计总监负责审批后报集团工程设计管理中心备案。根据会审意见由设计单位补充设计，并经集团设计管理中心审核确认后下发，作为施工图的补充，但此部分内容不作为签证依据。,第四十四条,工程造价应在项目开工前根据施工图预算包干价,锁定，施工过程中除造成损失的设计变更、签证、部分材料调差

13、外，结算时不再调整总造价。第四十五条 施工图出图审批须定期报董事局及集团营销备案。第六章 材料定板及设备选型,第四十六条工作。第四十七条,施工图设计过程中同时进行材料定板及设备选型施工图出图时，主要装饰材料必须限定品牌范围或,提供材料样板、技术标准（以下不含甲方独立发包、供货部分）：1、限定品牌范围（35 个）类材料：卫生洁具、龙头、开关面板等；2、材料定板类材料：烧结类饰面材料、石材、木地板、木门、门锁五金、铝合金、淋浴门、灯具、涂料、铝扣板、镜框、石膏线等；,本文件未经公司同意不得外传,第 7 页,合生创展集团设计管理办法 第一版3、提供技术标准类材料：玻璃、镜子等。,第四十八条,材料、设

14、备选用必须以“安全、合理、经济”为原则，,以“价廉物美”为标准进行选用，避免材料、设备选用不合理造成浪费损失。,第四十九条,材料定板和设备选型由集团工程设计管理中心（项,目设计代表）负责组织评审（会签）确定，原则上主要的材料、设备应在集团、地区年度中标产品中选用。第五十条零星材料的定板由项目设计代表负责组织项目公司负责人、地区工程设计中心、集团工程设计管理中心确定。材料、设备选用时，影响装饰效果的，必须由地区公司领导、营销部门参与审核。,第五十一条,设计选板应在满足使用要求和装饰效果的同时，考,虑建筑成本方面的承受能力，不能超出设计限额。第五十二条 项目设计代表必须在选定的材料样板背面签名确认

15、（含日期）一式三份，施工单位、招标中心及项目公司各一份。第七章“二点一线”的设计管理,第五十三条,原则上样板房按交楼标准进行建设，如项目公司要,求在交楼标准以外增加装饰工程的（含毛坯交楼）必须报集团审批同意。第五十四条“二点一线”的设计含家电、家具设置、销售包装等，必须严格按照集团下发的“二点一线”基准价标准进行。第五十五条 为确保集团新的商业模式顺利实施，在符合“二点一线”基准价及标准结算方式的前提下，“二点一线”工程经地区公司总经理审批后可自行组织实施，不用另行上报集团审批。第五十六条“二点一线”各阶段的设计由项目设计代表报董事,本文件未经公司同意不得外传,第 8 页,2 2,2,合生创展

16、集团设计管理办法 第一版局、项目、地区公司领导、营销部门进行会审。第五十七条“二点一线”工程完工后由项目公司组织营销部门和地区公司领导进行评审、验收。第八章 设计变更管理,第五十八条,工程设计管理部门对设计变更要严格控制，原则为,争取不变更，尽量少变更，严控大变更。,第五十九条,集团对设计变更实行授权额度管理：项目营销授权,额度为5元/m；地区营销、工程授权额度各为5元/m；集团营销、工程授权额度各为10元/m。第六十条 集团、地区、项目应根据分期/区开发计划，合理安排年度变更授权额度，并在年度生产责任书中明确。,第六十一条,无论哪个部门在进行设计变更时该部门都应了解,现场的材料进场及施工情况

17、，并在设计变更申请中列明现场施工状况、变更原因、损失情况及已购材料如何处理等内容：1、由于图纸自身原因引起的设计变更，增加工程成本在二万元以下的由项目设计代表负责审批，二万元到五万元的由集团片区设计副总监负责审批，五万元到十万元的由集团设计总监负责审批，十万元以上的由集团工程设计管线副总裁负责审批；2、由于销售原因而引起的设计变更，增加工程成本在二万元以下的由项目总经理负责审批，二万元到十万元的由地区营销中心总监负责审批，十万元以上的由集团营销管线副总裁负责审批；3、由于施工单位原因引起的设计变更，增加工程成本在十万元以下的由地区工程设计总监负责审批，十万元以上的由集团工程设计管线副总裁负责审

18、批；,本文件未经公司同意不得外传,第 9 页,合生创展集团设计管理办法 第一版4、经审批后的设计变更由项目设计代表通知设计单位出图。,第六十二条,由于设计变更导致销售面积发生改变而影响到销,售合同的，项目设计代表须书面通知地区面积测绘小组。,第六十三条,对于图纸自身原因引起的设计变更造成工程成本,增加的，必须按照合同约定对设计单位进行相应的处罚。第六十四条 各项目工程部必须建立设计变更台帐，并根据授权分类进行统计。第九章 标准图库及设计资料档案管理第六十五条 项目设计代表在设计文件审核确认完成后，负责将项目所有设计资料上传到集团信息化系统中的项目图库。,第六十六条,标准图库为经过标准图评定委员

19、会评定，能成为全,集团通用标准的设计资料库，标准图的评定必须经过推荐、评审、确定等程序，由标准图评定委员会评选确定，信息化系统管理员负责录入。,第六十七条,信息化系统标准图库的内容必须通过授权才能在,开放的终端浏览查看，必须通过审批才可以在开放的终端下载，以确保设计资料的保密与数据安全。第十章 附则第六十八条“项目设计代表”指由集团任命并负责项目设计管理工作的人员，凡涉及项目装饰、景观设计管理工作的，分管该项目的项目装饰设计师应组织或参加。,第六十九条,地区、项目必须对项目设计代表的工作给予配合与,支持，项目设计代表作为项目主要管理人员之一，项目工程部土建、,本文件未经公司同意不得外传,第10

20、 页,合生创展集团设计管理办法 第一版水电工程师各一名及行政后勤人员应由项目设计代表全权考核。第七十条 本办法由集团工程设计专家委员会负责解释、修订。,第七十一条,本办法自下发之日起执行。,本文件未经公司同意不得外传,第11页,合生创展集团设计管理办法 第一版附件目录附件1：表单附件11：委托设计任务审批表附件12：设计合同会签表附件13：设计费超基准价审批表附件14：设计方案确认表附件15：施工图出图审批表附件16：图纸验收确认表附件17：设计变更申请表（工程）附件18：设计变更申请表（营销）附件19：设计变更申请表（设计）附件110：材料产品选用清单附件111：中标设备产品选用清单附件11

21、2：招标技术文件审批表附件112：设计产值验收表附件2：业务流程图附件21：委托设计任务业务流程图附件22：项目确定后设计合同审批业务流程图附件23：项目确定前设计合同审批业务流程图附件24：市政管线（基坑支护）类设计合同审批业务流程图附件25：设计费超基准价审批业务流程图附件26：设计方案审批业务流程图,本文件未经公司同意不得外传,第12 页,合生创展集团设计管理办法 第一版附件27：图纸验收管理业务流程图附件28：施工图设计管理业务流程图附件29：施工图会审管理业务流程图附件210：设计费验收付款业务流程图附件211：营销类设计变更审批业务流程图附件212：工程类设计变更审批业务流程图附件213：设计类设计变更审批业务流程图附件214：材料（中标产品）定板管理业务流程图附件215：材料（非中标产品）定板管理业务流程图附件216：设备（中标设备）选型管理业务流程图附件217：设备（非中标设备）选型管理业务流程图附件3：成本授权控制指引表附件4：成本授权管理指引表,本文件未经公司同意不得外传,第13 页,