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1、太原高端楼盘研究报告,太原市高档住宅消费人群分析,购房者年龄结构,图：太原市高档住宅购房者年龄构成比例由图中可知，太原市高档住宅购房者年龄结构中，36-45岁所占的比例最高为49%，约占所有购房者比例的一半，50岁以上的消费者所占的比例为20%，25岁以下所占的比例只有3%，这说明太原高档住宅主要是被36岁以上的人群消化吸收，这一调查数据也与实际情况比较相符。,购房者职业及收入特征,图:太原市高档住宅购房者职业特征构成比例由上图可知，太原市高档住宅消费人群的职业主要是个体/私营业主，所占的比例为39%，这主要是因为这部分人群为商人，他们自己创业，付出了很多的辛苦，相应地得到的回报也比一班的上班
2、族要多。其次就是私企职员和政府公务员，这两个职业所占的比例都为14%，私企职员因为工作对象为一些民营企业，他们工作的回报与付出的努力是直接成正比的，故哪些辛勤工作的人总是比别人得到更多，而国家公务员这一职业比较稳定，相应的购房福利也较多，所以他们中不少人也会选择够买一些高品质的楼盘。而剩下一些购房者的职业所占的比例都差不多，为8%左右。,图:太原市高档住宅购房者收入构成比例由上图可知，高端项目购房需求中，年收入50万元以上的客户占到65%，他们是高档住宅的主力消费群体，正因为有充足的资金做后盾，这部分人群对居住质量才有了更高的要求。,客群分布及购房用途,图:太原市高档住宅购房者客群分布比例从目
3、前购房者客群分布情况看，本地购房者所占的比例为62%，他们是主力购房者。外地购房者比例占到38%，但因为近年来山西其他市县的一些居民在挣钱后也都纷纷到太原购房，他们认为可以享受到省城更多的福利，并且这一趋势在逐渐增长，说明在高端项目中，外地购房群体的比重越来越多。,图:太原市高档住宅购房用途分布比例在选择购房用途的比例中，75%的客户选择自住，选择投资的15%，这说明太原市高档住宅被用于投资的较少，大部分客户选择够买此类型的项目都是为了用于自住，投资的人只占极少数。,户型需求和户型面积的选择,图:太原市高档住宅户型需求分布比例 高端项目中客群收入较高，而且在购房中又以自住为主，所以在选择户型需
4、求时，普遍选择大户型。其中选择三居的比例为30%，选择四居的32%，选择五 居及以上的客户也占到了25%的比例。选择三居以下的仅占到15%的比例。,图:太原市高档住宅户型面积分布比例 从上图中可知，选择120-140的客户占到22%，选择140-160的占到23%，选择160-180的14%，选择180以上的占到18%。可以看出高端项目中选择140以上大面积户型的占达到50%以上的比例，大面积，大户型是高端客群的主要选择。,从上述分析可以看出目前高端市场购房群体的主要特征表现在：购房客群主要集中在家庭收入在50万元以上的政府官员和私营业主，以及部分经济效益好的私企高层管理人员；购房用途主要以自
5、住为主，户型的需求主要为140平米以上的三居或四居大户型；在购房过程中价格已不是主要考虑因素，他们更注重开发商的品牌实力以及后期的物业管理服务。,结论,太原市高档住宅营销方法分析,高端住宅是地产业的“奢侈品”，“豪宅”是高端住宅产品的代名词。随着许多品牌房企的进驻，09年后的太原是名品汇集的时代！综合实力强的房企发展战略与抢占市场的策略不尽相同。这些大盘的进驻，无论从规模、建筑产品设计、户型设计、物业、园林、性价比方面均要超出本土房企。,购房者考虑的要素,其次，购房者在购买高档住宅时也比较关心物业管理问题，像户型、小区规划、园林景观等也是购房者比较关注的，而价格和地段、交通一样只占到购房者所关
6、心的要素中的8%，这说明这些中高端购房者在够买高档住宅时，价格已经不是他们考虑的主要因素了，他们更注重的是能够提升生活品质的其他方面，所以开放商在开发高档住宅时应该主要从这些方面考虑。,图：太原市消费者购买高档住宅时考虑的要素比例从图中可知，购房者在够买高档住宅时最关心的是开发商的实力，这是由于够买高档住宅本来就要花费一笔不小的费用，如果开发商的实力不佳或者有较多负面新闻的话，就很难用其他方面的优势去吸引消费者够买，这也是为什么国内一线知名品牌在进驻太原后，销售业绩能在较长时间内保持居高不下的态势。,太原市高档楼盘营销关键,（一）聘请国外建筑设计师设计 多年来，中国城市住宅建筑在设计上形式单调
7、、缺乏变化，特别是在现代高档住宅的设计上，国内外设计的差距较大。国外设计师的设计更加注重人性化、艺术化。国际大师设计的住宅，不仅具有更完善的使用价值，还具有艺术价值。国内设计师的建筑设计偏重于建筑工程方面。而外国的设计师在严谨的工程设计基础上，更象一个建筑艺术家，他们赋予建筑以生命、赋予住宅以艺术性。所以在高档住宅的设计上请外国设计师更加有必要。国际大师的不凡设计，将是高档住宅成功的前提条件。,（二）注重楼盘综合品质 购房者买房的技术也在不断提高，与以前挑地段、挑户型、挑环境不同的是，高档住宅看楼盘“综合品质”。对于价格在8000元甚至10000元以上的住宅而言，购房者更看重的是性能，即“性能
8、价格”，具备这个购买力的消费者，对于价格的承受能力是相当强的，因此，高档住宅能在方方面面都极尽完备。,（三）注重产品定位，切莫高不成低不就在市场调查中我们发现，太原市著名都打造的是精品楼盘，均价在“1万以上”元/，但其销售量却一般，这说明产品定位很重要，而那些品质平庸、缺少卖点的楼盘更是难以销售，而它们周边，一般都有每平方米7000元10000元的好盘，相比之下，必然黯然失色。产品定位一定要超前，尽量向上靠，不要开发品味一般，价格中等，地段精彩的楼盘，它们是市场中最难以接受的产品，开发商更无法获得土地级差地租的收益。,（四）迎合客户需求 购买高档住宅的人群主要是社会上那些中高端消费人群，他们大多为二次置业者或三次置业者，他们所追求的不仅仅是“居者有其屋”，更多的是追求一种生活品质，而那些设计有时尚感、稀缺感、身份感的楼盘就会受到他们的追捧，所以要迎合客户的需求，充分满足他们的需求。,
