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1、芜湖市办公楼、公寓市场市调报告,2012.03,ONE,芜湖写字楼市场芜湖写字楼市场发展现状芜湖写字楼市场分布现状个案分析市场小结,芜湖写字楼市场发展现状,在芜湖，写字楼市场相对短缺，从2005年到2011年，芜湖写字楼的租金持续上涨，目前，位于步行街周边的写字楼的租金已达到50元/平米。导致芜湖写字楼市场火热的原因如下：芜湖住宅限价和限购政策推动芜湖商业及办公住宅的发展。贷款难、政策严，投资住宅还不如投资商业，由于租赁写字楼的客户一般都会很固定，出现空置风险的几率就会很小，回报率高，算是比较稳妥的投资方式。芜湖目前大体量写字楼较少，芜湖整体的写字楼水平还比较低。目前芜湖的办公楼还很难支持这大
2、批办公产业，所以芜湖未来的办公产业也许在未来的这一两年建有很大的作为。纵观芜湖写字楼市场，数量不多，区域局限性大。局限且绝大部分都围绕在步行街周边：一批较早的写字楼如银座、三泰国际大厦等因“老龄化”等问题面临挑战；虽然有一批新起的写字楼如凯帆大厦、镜街、融汇摩根100等写字楼，但仍然无法满足市场需求，一些企业仍然不得不在小区内租用民宅用作办公。写字楼市场前景良好，源于市场需求的不断攀升造就集中放量。就目前的市场而言，写字楼的价格和租金虽然持续上涨，但相比较一线城市写字楼，芜湖的写字楼市场仍然处于一个较低的水平，日后发展的空间充足，特别是写字楼的租金收益已经高于部份商铺的租金收益的事实让更多的投
3、资客接踵而至。,芜湖写字楼市场分布现状,绝大部分都围绕在镜湖区（老城区）的步行街周边：如和平大厦、镜街、凯帆大厦、镜街、融汇摩根100等写字楼。,镜湖区,芜湖写字楼市场分布现状,徽商财富广场侨鸿国际商城芜湖镜湖万达广场伟星时代金融中心镜街和平大厦世茂滨江中心摩根100商务楼侨鸿滨江实际广场凯帆大厦泰鑫商务中心名流印象,12,名流印象,侨鸿国际商城项目地处芜湖心脏的核心地势，与步行街、凤凰美食街和沃尔玛超市连成一条轴线，合力形成新商业中心。商城总建筑面积15万方、建筑高度120米，底商为一个34000平米大型购物中心，是芜湖市唯一一家五星级酒店、甲级商务写字楼。,侨鸿国际商城,销售情况：侨鸿国际
4、甲级办公楼于2008年1月6日正式对外出售，共推出办公楼面积约3.8万方。目前该办公楼已全部售完，对外出租，租金均价为每平米55元/月，出租率达95%。该办公楼物业费用为每平米8.6元/月。层高3.6米，但实际使用层高为2.6米。,产品点评 侨鸿国际是目前市场上在售和对外出租的办公楼中，品质较高端的产品。目前租赁率在95%左右，伟星集团总部就设在侨鸿。但是从本质上分析，租赁率很高，配套齐全，但仍有部分欠缺，不能属于真正意义上的纯甲级办公写字楼。,侨鸿国际商城,镜街位于镜湖风景区东岸的黄山中路与镜湖路交叉口，地处城市中心中山路商圈和镜湖景区之核心地带。“镜街”项目总占地面积9757.5，由镜街商
5、业街区和镜街99 SOHO写字楼以及地下二层的停车车库组成。镜街99 SOHO精品写字楼为一座30层SOHO办公楼，共计写字楼267套，入户大堂为8.7米挑高设计，6层以上全部为办公用房。,镜街,销售情况：该项目于2007年开盘至今已全部售完，其主力户型面积88平米左右。现对外租凭，出租价格为每月40-50元/平米。二手房源买卖对外报价均价为12000元/平米。物业收费：3.5元/平米月产品点评是芜湖市场上在售的中端写字楼，是芜湖首推SOHO办公概念写字楼产品，主要用途以办公为主。位于风景优美的镜湖风景区内，位置较好。目前进驻该写字楼的主要是一些金融企业和私人企业，如齐鲁证券等。,镜街,泰鑫商
6、务中心为芜湖高档纯写字楼项目之一,总建筑面积约为54338平方米，其中商业配套约18000平方米，办公面积约25000平方米，项目主出入口大堂挑高十米，99黄金柱网并分层分户独立计费的中央空调。,泰鑫商务中心,销售情况：2009年1月开盘至今已售完，市场现有的出售房源均价7500元/平米。对外出租4560元/平米物业费：每平方3.5元/月，层高3.4米。,产品点评堪称城南目前供应体量最大的办公楼，属于芜湖中低档商务办公楼，但项目商业出租给苏果超市却是不可回避的最大败笔，中短期内影响项目办公产品的形象。而且租金价格不低，种种不利因素造成租凭率不高，进驻的较大企业为安信证券、中煌建设投资集团、新世
7、纪文化培训。,泰鑫商务中心,凯帆大厦位于芜湖市中心商业区民生路的西侧，临近“安徽第一街”中山路步行街，东临市体育场，北临“江城明珠”镜湖，南至二街，地理位置优越，交通十分便利。凯帆大厦建筑总面积约为3.4万平方米，建筑总高70米，设计可售房屋124套,共计为18+1层多功能的公寓式办公楼。,凯帆大厦,销售情况：该楼盘于2008年5月18日推出1.74万方办公楼，其中大厦1-3层为商业，整体出让。4-9层对外出售，成交均价为6660元/平米。10-19层对外出租，目前，凯帆大厦提供为4-9层客户代为出租的方式。出租起步价在每平方50元/月，层高3.1米。物业费用在每平方3.5元/月。目前该楼盘4
8、-9层已全部售完，但整个大厦的出租率不到20%。,产品点评 凯帆大厦是目前芜湖上市的办公楼中，档次较低的产品，尤其一到三层做超市，影响项目档次与租售价格，而且项目虽然毗邻镜湖风景区，但是交通不便，商业氛围也不够浓厚，周边为老旧居民区，是本项目最大弊端。因此，该项目的对外出租率并不高。,凯帆大厦,芜湖世茂滨江中心 是芜湖市目前唯一规划的真正国际标准的纯写字楼。项目位于芜湖世茂滨江花园的南端，地处市中心地段，青弋江与长江两江交汇处，位于滨江公园宝塔根区域，紧邻吉和广场、世茂广场，不仅地处繁华地带，交通便捷，而且风景优美。,世茂滨江中心,产品卖点特色：滨江景观带，江景资源得天独厚“滨江中心”地处青弋
9、江与长江交汇处，独揽两江，位于滨江公园一期临江最佳的位置，紧邻吉和广场、世茂玫瑰坊，不仅地段繁华且风景优美。独特的建筑设计，尊贵的感官享受“滨江中心”与集团内部五星级酒店形成“双塔”结构，在1层有通道可以互通，在办公之余餐饮、休闲、娱乐同步跟进。另外写字楼层高达到3.6米,大堂约720平米，挑高最高达到12.5米，开敞明亮的设计必定会带来不一样的感官感受。,电梯分层设计，人性化智能服务“滨江中心”一共七部电梯，分为低区-114层三部、高区1426层三部，另外-21层有一部。在设计上采用分层设计，人性化设计将有效分流乘客，节约时间。同时写字楼内采取国际甲级写字楼商务服务标准，智能服务舒适称心。户
10、型产品随意搭配、装修到位“滨江中心”内部有各个区域的开间都可以打通，设计灵活多变，可满足各个层次企业的不同需求，无论是小型、中型、还是大型企业均可自由选择各自所需空间大小。滨江中心提供装修服务，实现购买办公设施即可入驻办公。,世茂滨江中心,销售情况：该项目于2010年9月开盘，推出纯甲级写字楼共计553套，主力户型面积45-60平米，3.6米挑搞。定于2012年12月31日交付，面积40-1400平米。产品点评目前芜湖市场上最纯正的纯办公写字楼，景观优越，配套较成熟，将成为未来芜湖楼市高档写字楼的主力供应楼盘。,世茂滨江中心,“城市财智有机综合体”摩根100商办写字楼，为芜湖市首家100米高全
11、玻璃幕墙式的30层船型建筑，公摊24%左右。目前该项目主要销售的是7-26层共计408套商办性质房源，均为3.2米层高，净高可达2.8米，可做SOHO办公、SOHO公寓和企业总部性质的办公用住宅等。写字楼内部物业形态主要有商务写字楼、商务服务配套空间、商务酒店、高档公寓等等。,融汇 摩根100,1层为入户大堂和7间沿街商铺，大堂按照5星级酒店装修标准装修；2-6层为金融、银行等企业总部基地；（1-3层层高5米，4-6层层高3.7米）7-20层为SOHO公寓和SOHO办公，每层24户，面积为44-142.9平米；21-26层为标准办公楼层，每层12户，面积为94-142.9平米；27-29层定位
12、企业总部基地，面积为126.19-474.16平米。（7层以上层高3.2米）,融汇 摩根100,产品优势：两江交汇处99米高层船型建筑，地理位置优越；功能分区明确，户型多样，产品品质较高；依托融汇中江广场，私营业主、电子科技等行业 自主创业者集中，客户资源丰富。SOHO 创业型商住产品，宜居宜办公。,销售情况：该项目于2009年6月开盘，推出SOHO产品3.35万方，共计496套，户型面积401400平米，现已售完。产品点评目前芜湖市场上属于中等的办公楼，客户群以中小型私营业主为主，其中纯投资客群占较多比例。,名流SOHO，城市繁华之上的全精装私属空间，位于名流印象整个项目的东南角，毗邻芜湖海
13、事局，总建筑面积约3.5万平米。2010年6月19日，高30层的名流 SOHO开盘，提供面积35-70的精装修小户型，主力户型面积是50，整层面积1200平米。,名流印象名流SOHO,【产品点评】市中心滨江区域，黄金地段，受人关注；楼盘规划较完整，产品业态丰富；精装修是其卖点，但800元/平米的标准相对于如此黄金地段高售价项目而言，品质过低；,名流印象名流SOHO,伟星时代金融中心项目位于城市干道北京中路、九华山路交汇处。依托银行、证券等金融机构，打造芜湖中心高端商务地标。项目建造二十八层塔式建筑的中心高度，是集合了商务、文化、金融、交通、服务等功能于一身。,伟星时代金融中心,芜湖镜湖万达广场
14、,芜湖镜湖万达广场项目业态组成为8.2万平方米的大型购物中心、10.15万平方米的写字楼。,徽商财富广场位于芜湖市区核心地带总建设面积约40000平方米。建成后的25000平米办公用房，将为一批有识之士打造充满创造空间的财富天地。,徽商财富广场,徽商财富广场,产品卖点：市中心滨江区域，黄金地段，受人关注。“滨江中心”地处青弋江与长江交汇处，独揽两江，位于滨江公园一期临江最佳的位置，紧邻吉和广场、世茂玫瑰坊，不仅地段繁华且风景优美。国际标准，准甲级写字楼。国际风范外观，顶级物业管理，人性化服务，提供24小时物业保障，独立是豪华大堂，4部豪华电梯快速上下，全楼环保节能设计，VRV中央空调，办公4.
15、8米层高可自由分割。EOD生态办公，健康办公环境。运用高科技生态学原理、环境学原理和建筑学原理，合理设计、科学规划建筑内外空间的物质和能源因素。4.8m LOFT创意空间，给企业个性化空间需求。为企业考虑更多，创意空间，多变性401700自由分割组合，助推企业实现人性化的办公空间。,芜湖写字楼市场小结,从右图可知，芜湖市场的办公楼主要集中在镜湖区步行街商圈附近，地域性很强；办公楼的售价和具体的地域位置没有很大关系，均价较高的办公项目散落几处；从之前的楼盘详情对比可知，售价的高低和办公楼的档次直接挂钩，也就是硬件越好售价越高。如：世贸滨江为现芜湖唯一真正的甲级写字楼，所以其售价最高；从有裙房商业
16、的办公楼盘对比来看，经营的商业档次对办公楼的售价影响很大。,红色标示的为均价在10000左右的办公楼,芜湖写字楼市场小结,芜湖市场的办公楼由于城市发展空间的局限，尚处于城市商务发展的初级发展阶段，还未形成一定的聚集优势，所以各项目自身的定位及软硬件设施就成为影响售价/租金和去化率的重要因素。,通过对芜湖写字楼市场的调研，我们分析了影响写字楼的各项因素。,TWO,芜湖公寓市场芜湖公寓市场发展现状芜湖公寓市场分布现状个案分析市场小结,芜湖公寓市场发展现状,在芜湖小户型公寓有着一定的市场，一下为对于芜湖小户型公寓市场优劣分析：高学历青年对个人生活质量的期望。选择单身公寓的多数为高学历青年平均结婚年龄
17、都较大，他们从大学毕业到成家立业，其中大概有5至7年的“过渡期”，在此期间，他们对生活质量的期望，比如个人私密空间、舒适的生活条件等，与他们的居住条件不太符合，于是就给这个全新的小户型单身公寓住宅市场提供了销售空间。单身公寓户型种类丰富，可供客户选择余地较大，且有利于客户自己进行个性化设计。白领女性逐渐成为购买单身公寓的主力军，6成以上的购房者为女性。在这些女性中除一部分购买单身公寓作为投资之外，绝大部分都是一些追求独立新生活的女性。她们多为30岁以下单身一族，大学毕业后，具有较强独立精神的她们，不愿依附于父母的屋檐下，买房独住成为走向新生活的第一步。政府政策鼓励，引导合理住房需求。政府部门对
18、购买新建自住商品住房面积在90平方米及以下、70平方米以上的，财政部门再给予50元/平方米购房补贴;对购买新建自住商品住房70平方米以下(含)，财政部门再给予150元/平方米购房补贴。单身公寓并不是简单的家庭居住的终极产品，而是一种市场细分之后的产物，仅仅是一种过渡产品。一旦其业主结婚成家，它就将“沦为偏房”。因此，其客户群体也比较单一。,芜湖公寓市场分布现状,2,1,3,4,5,6,7,8,9,10,11,12,13,镜湖万达,利华锦绣家园,白金湾,苏宁城市之光,左岸生活,徽商春天,徽商财富广场,伟星时代金融中心,长江湾1号,上铁皖江雅居,伟星城,东部星城,柏庄跨界,镜湖万达广场,芜湖镜湖万
19、达广场，是集购物、餐饮、文化、娱乐、商务、休闲等多功能于一体，包括住宅、酒店、商业中心、公寓等多种业态相结合的大型综合体。万达精装公寓开盘当天上午售出100多套，主打房型54公寓，住宅用水电收费标准，以及7000元/的均价使其在价格上相对具有优势，万达成熟的商业配套，使得万达的精装公寓销售在芜湖市场而言一枝独秀。,利华锦绣家园,利华锦绣家园占地面积6.6万平方米，建筑面积10万平方米，总户数1000户。地理区位经济发达、交通便捷、人文环境好，金融、教育等配套齐全。周边有赭山公园、神山公园、汀塘公园和华强旅游城，外加高科技主题公园，生活、休闲两相宜。利华锦绣花园中4075的小户型，销售均价在65
20、00左右。小区环境不佳，物业配套较差，整体销售情况不好，不受市场欢迎。,白金湾,白金湾，占地102亩，建筑面积20万方。赭山、镜湖等四大公园环布四周。规划中仅18亩用来筑楼，其余84亩皆用来造景，内外双景呼应线条硬朗的Art Deco国际建筑风格，精雕细刻中炫景人生即将耀世绽放。白金湾MINI公馆立足于打造芜湖高端单身公寓，4月底开盘的单身公寓，以4555为主，预计均价在78008200元/平米。地处芜湖步行街闹市区，配以高品质的住宅，受到单身白领精英们的欢迎。,长江湾1号,长江湾1号位于芜湖市长江路西侧、赤铸山西路南侧，总用地面积为157525平方米，建筑面积28万平方米。整个小区可容纳18
21、00户。紧贴长江，区内西部的湖面约15亩，自然条件十分优越。地处芜湖老城区，周边配套成熟。楼盘属于学区房，其中单身公寓售价在6500/，有煤气接入。4752房型，2010年九月开盘至今，80%单身公寓已售出。,目前芜湖市场在售和即将出售的主要是房型为4070、产权为50年的单身公寓。销售状况最好的是万达的精装修公寓，70年的产权以及7000元/的价格是其优势所在。最受期待的是白金湾的MINI公馆，该项目力求打造的高的品质单身公寓，高档的品质显然成为其受追捧的主要原因。相比之下，利华锦绣家园由于较差的物业配套在市场上沦为几乎无人问津的楼盘。当前芜湖市场上在售楼盘62个，其中有单身公寓的楼盘有4个。单身公寓的市场份额并不大，还是属于小众的需求。购买单身公寓的人群主要分为两种：第一类是投资者，第二类是毕业没多久在芜湖工作定居的年轻人。第二类人群购买单身公寓的主要目的是，为了应对工作之后到结婚之间的58年的过渡期。,芜湖公寓市场小结,芜湖公寓场小结,由于芜湖住宅产权的特殊性，所以市场上严格的公寓体量很少，大多为小户型住宅。同时由于住宅定位发展的不成熟性，产品品质和特殊的附加因素（如产、精装修、商业服务配套等）就成为影响售价和去化率的重要因素。,通过对芜湖公寓市场的调研，我们分析了影响公寓的各项因素。,THE TIME TO SHARE,
