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1、花都区房地产市场概况及客户群分析报告,花都区经济发展状况,1,20012010年广州市、花都区国民经济主要指标,数据来源：广州市统计局、花都区统计局,花都区经济发展水平,自2001年花都区建区以来，发展势头强劲，年平均生产总值增幅达15.22%，但占全市比例呈小幅度下降趋势，人均生产总值年平均增长14.06%，逐渐逼近广州人均生产总值。,2001年 2011年广州市和花都区居民的收入对比广州市统计局、花都区统计局,花都区经济发展水平,该数据表明了花都区城区人民生活水平正以较高速度提升，但跟广州市平均水平还是存在一定差距。,5,未来展望：花都区随着汽车城、皮具城等产业的日趋成熟，第二产业发展势头
2、十分强劲，年增长率高于广州市水平，随着这些产业的发展，该批产业对于技术人员的需求将会越来越大，相信未来外来的驻守在花都白领人士将会越来越多。从收入水平可以看到，花都区在建区后，人们的收入水平呈现上升的趋势，花都区民众的生活水平以及对生活的要求将会越来越高。而未来地铁9号线接驳3号线、城际轻轨开通后，相信有助于花都区各大产业的对外的商务交流，打通了困扰花都发展的交通瓶颈，未来产业发展前景将会更为广阔。,花都区经济展望,花都区房地产市场分析,2,7,2001年2010年花都区房地产市场状况 广州市统计局网站、花都区统计局网站,2001年花都区刚并入广州市，一切的配套、产业都不成熟，随着花都第十一个
3、五年计划的提出，将大力发展汽车制造业等四大产业，2006年花都区开始飞跃，随着工业日渐成熟，交通等利好消息带动，人们对于该区的未来发展赋予很大的期望，该区2007年房地产开发投资额翻了一倍，住宅销售也迅速增长。,宏观房地产市场状况,8,广州市房地产市场发展情况广州市新建商品住宅市场分析（一手）,2003-2010年广州市一手住宅供求情况,分析：以上数据得知，广州市一手住宅0309年新批预售面积平均年增幅逐年减少，成交面积除了08年大幅下降之外，平均年增幅上升9.44，而成交金额方面则增幅最高，达14.68，而2010-2011年受到国家宏观调控的影响，成交量明显下跌，整体市场呈现放量价跌的态势
4、，广州市市区内的可售楼盘供应逐渐越少，价格增幅不断增高。,数据来源于阳光家缘,2003-2010年广州市二手住宅成交情况,分析：以上数据得知，广州市二手住宅成交情况逐年增长，随着一手住宅市场价格不断攀升，导致二手住宅市场也逐年上涨，增幅最大尤其以09年为最，2010年二手市场同样受国家调控影响，跟随大市呈现量跌价升。,广州市房地产市场发展情况广州市存量住宅市场分析（二手）,数据来源于阳光家缘,10,后市展望：从政策层面看，2010年国家调控初步见效，但整体房地产市场仅出现量跌，但价格却呈现上升趋势，与国家本来调控目的将房地产价格调整至合理的价格有区别，因此预计未来国家仍会出台政策进行新调控，两
5、年房地产市场将面临收紧的压力；土地市场方面会加大土地供应规模并加大处理闲置地块的力度，市场供应将增加；同时将会加大以及加快社会保障住房的进程，保障人们住房问题。,广州市整体商品住宅总结及发展态势预测,综上所述：2011年广州楼市将以稳为主，期间或有小幅回落，但大势仍向好，成交方面，估计2011年广州市一手住宅的成交量约650-700万，全市均价水平与2010年相当；,11,花都区房地产市场发展情况花都区新建商品住宅市场分析（一手）,2003-2010年花都区一手住宅供求情况,分析：花都区房地产市场在近年来不少知名发展商在花都区域大幅圈地，打造较多高素质的知名楼盘，加上广州市中心六区楼价不断上涨
6、的情况下，吸引不少客户转移到花都区域置业，从而导致花都区成交面积大幅上涨，成交金额平均年增幅达62.22。,数据来源于阳光家缘,12,2006-2010年花都区一手住宅产品成交走势,分析：数据显示，花都区0609年一手住宅成交逐年增长，套均面积幅度在110140之间，说明在花都区购房人群置业喜好集中在100以上的三四房单元，随着楼价的不断上涨，套均面积增幅有所下降；08年下半年开始，虽然楼价持续上涨，但成交套均面积不再持续下降，可见花都市场对小面积产品的接受度不高，100140面积段的户型仍然是未来的主要需求户型。,花都区房地产市场发展情况花都区新建商品住宅市场分析（一手）,数据来源于阳光家缘
7、,13,2003-2010年花都区二手住宅成交情况,分析：数据显示，花都区二手成交方面也与一手成交持平，除了08年之外，各项数据均显示成交情况较为稳定，均价也逐年上升。,花都区房地产市场发展情况花都区存量住宅市场分析（二手）,数据来源于阳光家缘,14,2010年花都区并没有新增土地供应，而在07年至今的新增土地供应22块土地中，只有2块地块已经推出市场，分别是07年花都区107国道地块E花间集；以及现正推出的08年凤凰路（新华宝田猪场）地块的锦尚蓬莱苑。花都区尚有占地面积约130万，建筑面积约205万的土地储备尚未推出市场，我司预计此批土地均将在未来1-2年内动工，于2012年前后推出市场，届
8、时，花都区的市场竞争必定极为激烈。,花都区房地产市场发展预测2012供应预测,2007-2010年花都区住宅用地供应与使用情况,广州市国土局网站,花都区09年以来商品住宅供应、成交概况,10年第一季度同比09年有所增长；外围四区供应保持稳定，而广州市整体尤其以中心六区为主受10年新政影响，供应量有所萎缩。花都区新建商品房供应从数据上看受新政影响较低，10年前三季度供应量均维持在30万。,10年外围四区前三季成交量虽然保持平稳，但与09年相比萎缩量较大，同比下降41.81%。花都区自2010年以来，成交量保持稳定但受10月新政影响明显，第四季前两个月成交量仅为09年第四季度的41.71%，成交量
9、萎缩较大。,受房产新政的影响，广州全市以及外围四区房地产市场呈现量跌的情况，花都区跟随大市呈现成交量跌的情况。,（资料来源：中原研究部）,（资料来源：中原研究部）,（资料来源：中原研究部）,毫无疑问，09年以来无论是花都区、外围四区还是全市，一手成交均价都稳步上扬；数据显示花都区一手成交均价一直处于全市的低水平，同时低于外围四区的成交均价。外围四区第三季度成交均价同比大幅上升48.56，花都区同比32.40，相对于其余区域价格的迅速上升，花都区价格增长速度略低于其余区域。花都区成交均价一直处于低水平，主要原因是花都区楼盘主要以亲民型的大型楼盘为主。,花都区09年以来商品住宅成交均价概况,花都区
10、2010年商品住宅市场整体概况,（资料来源：中原研究部）,根据数据显示，2010年整体花都区成交量略大于供应量，2010年4月受到新政影响，成交均价跌轻微下跌，成交量略微回落。自4月新政以来，花都区成交量一直保持稳定，成交均价表现起伏，但整体呈现上升趋势。11月供应量环比增加63.79%，成交量环比增加40.08%，11月成交均价为6425元，环比上升了3.96，同比下降3.15%。11月份花都市场整体而言是“量升价升”，由于一直以来花都区供应量比较充足，因此虽然广州大市11月价格升幅明显，但花都区价格上升比较缓慢。随着花都区配套逐步完善，交通网络日趋成熟，客户对其认同感不断加深，在现时政策下
11、，花都区无疑是“价格洼地”，未来价格上涨潜力巨大。,花都区一直维持大量的供应量，主要是由于前期花都区不少知名发展商大幅圈地，打造了一批大型楼盘推出市场。08年前一直处于供过于求的水平，而08年受到金融风暴影响，房地产市场萎缩，2009年开始跟随大市呈现复苏姿态，并开始出现短暂的供不应求的状态。从未来货量供给上看，07年以来，越来越多的大品牌开发商进驻花都导致该区域的土地供应大增，随着开发限期的逼近，市场上积蓄的大量土地即将在未来1-2年内陆续推出市场，花都区的房地产市场极有可能快速步入竞争激烈、各大品牌发展商并立的局面。虽然花都区的楼价持续上涨，但相对广州市区仍有较大的空间，随着新机场、武广高
12、铁的开通，花都区的发展前景及居住环境正被更多人认可与看好，未来，地铁9号线、广清城际轻轨的开通，势必为花都区引入更多具有购房需求的外区客源。,花都房地产市场情况小结,板块市场及产品分析,3,花都区房地产市场分布格局,花都房地产总体上分为四大板块，各板块各有特色，其客户资源也不尽相同，其中中心城区板块又可根据产品及客户的不同分为区府板块及旧区/城西板块。,中心城区,旧区/城西板块,区府板块,在售别墅一览表1,在售别墅一览表2,在售类别墅一览表,花都区山前大道板块山水资源丰富，依靠王子山森林公园以及芙蓉嶂水库的天然优势，房地产起步较早，新鸿基、美林、合景、碧桂园等各大品牌发展商云集；该板块房地产发
13、展较早，以别墅盘为主，大部分的项目均从自然角度进行推广，普遍定位为崇尚生态、自然生活的高端度假型别墅；而其余板块别墅盘明显少于山前大道板块，并且这些楼盘基本上是由洋房和别墅组成，并且以洋房为销售主力。而类别墅产品更是稀缺，其中凯旋门作为花都区的标杆之作，其【天际独立屋】产品令人为之惊艳，创造了花都区类别墅的里程碑。,典型案例分析凯旋门,楼盘名称：凯旋门所属板块：区府板块项目地址：花都新华三东大道89号开 发 商：香港新鸿基地产占地面积：60000平方米管 理 费：1.96元/平方米月装 修：毛坯均 价：20000元/m（复式）25000元/m（联排别墅）,中原观点：该楼盘为中原公司代理，其售价
14、处于花都区最高水平，无论从户型或是价格均是花都区的标杆，现已全部售罄。低密度洋房+别墅，引入独创的“天际独立屋”，产品设计新颖、丰富；独特精致的设计与源自香港豪宅式六星级物业管理是吸引买家的两大卖点。该项目洋房产品的成交客户以中心城区的公务员、企事业单位员工、花都区生意人、各行业协会、商会成员、本地高端客户、富二代居多，另有少数来自广州其它区域或外地客户购买。,典型案例分析颐和山庄,楼盘名称：颐和山庄所属板块：山前大道板块项目地址：花都梯面镇106国道花城收费站旁开 发 商：广州颐和集团 占地面积：399500平方米管 理 费：1.50元/平方米月（洋房）、2.5元/m月（别墅）装 修：毛坯均
15、 价：6500元/m（洋房）、12000元/m（别墅）,中原观点：该楼盘主诉求生态环境，由于自然景观资源优越，故受到一部分其他周边城市买家的青睐，其购买目的为“投资+度假”为主。由于其是由洋房以及别墅组合而成，因此成交均价起伏性较大。,数据统计截止至2011年1月4日,花都区在售洋房一览表区府板块1,花都区在售洋房一览表区府板块2,典型案例分析锦东花园,楼盘名称：锦东花园所属板块：区府板块项目地址：花都新华街桂花路61号（紫薇路北侧、桂花路西侧）开 发 商：广州骏威房地产开发有限公司占地面积：78000平方米管 理 费：1.80元/平方米月装 修：毛坯均 价：11000元/m,数据统计截止至2
16、011年1月4日,中原观点：该楼盘地处区府核心，交通以及周边配套十分完善，楼盘规模庞大，价格一直持续走高。购买该楼盘的客户多为花都本地人，也有一小部分为广州投资客。,花都区在售洋房一览表旧区/城西板块1,花都区在售洋房一览表旧区/城西板块2,旧区、城西板块现时是各大区域板块中在售洋房最多的一个板块，该板块以大型楼盘为主，而由于交通便利以及配套设施较为成熟，因此深受花都本地人以及广州投资者的喜爱。花都市面上的洋房产品集中以三房、四房产品为主，面积段集中在120-170的大面积单位居多，供应量较大；花都区现有的三房单位中，亦以面积在100-120之间的小三房产品出货率高、出货速度相对较大三房较快；
17、知名品牌发展商旗下、配套成熟、环境较好、档次较高的社区在销售中往往比较容易得到市场的认可，销售周期较短；花都区的洋房产品成交客户以本土居民、公务员、花都生意人以及白领人群的自住型置业为主。,花都区洋房由于配套、交通等因素主力集中在中心城区板块，而别墅群则集中在山水资源十分优越的山前大道板块。花都区的产品供应线十分丰富，但供应主要集中在定位中端的经济型别墅及实用型洋房等产品。花都区洋房产品供应量庞大，但以经济舒适型为主，定位高端的豪宅类洋房存在市场空缺。具有特色的标杆盘现时仅有凯旋门可作为代表作，区域各盘均个性不够鲜明，产品不够高端，由凯旋门的成功案例可以看出花都区具有特色及高端硬件的产品，具有
18、较强的市场承受能力，市场接受度高。,花都区产品小结,MajpjMVcyzj21HLfrvy96dv02lPPfYgxUS7IYmZkyEmZ0kGeYZS3bpLCkYH1lt4EK7CxmUX3ijoYSOer7ZuaVWYgz4EpZrUirVpMzzvNtf1XZw5oswSXOtFaejnOcmfE1lZgnN1RSXg8wLCG8CVQ3XPJMvodPFWcpiYJgZazNSEPNIaklYSu7qSd1UpaxmZDlpN9zW7kljfsLCLi26Yv109ffbnDH8LbUN1G6ACURQ39eG12KHL9tXsZ1jzgoCK8g1kuNOh5eFvcmVT5ZY
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