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1、重庆东衡实业（集团）有限公司,UK商业广场,购物 餐饮 娱乐 休闲,河南开封尉氏,集团简介,尉氏UK中心项目是重庆东衡集团战略型进入三四线城市的第一个项目，项目为尉氏第一个城市综合体项目，占地200余亩，总规模50万平方米，包括41万平方米高端住宅、9万平方米的集中式商业、临街商业以及其他配套等。重庆东衡集团成立于2003年8月，历经十余年的潜心发展，东衡形成了以房地产开发为核心，酒店管理为依托，集园林设计、物业管理、生态农业、装饰和建筑建材为一体的多元化集团公司。尉氏处于中国首个航空港经济发展先行区郑州航空综合实验区的桥头堡位置，是承接东部产业转移以及航空港区核心产业配套企业的重要基地，发展
2、潜力巨大。UK中心项目位于尉氏南部宜商宜居区核心地带，毗邻刘麦河滨河景观资源带以及200余亩水域新尉公园，景观资源丰富。项目住宅部分以大围合式南北布局规划理念，形成超大中心景观面，实现内部景观资源的最大化。住宅采用全高层新artdeco风格建筑，挺拔俊逸。内部景观融合了英式景观的自然随性与法式园林的磅礴大气，结合住宅共同形成独特的新英伦风格高端居住体系，成为最具品味的生活场域。,项目简介,UK中心将打造尉氏第一个五星级城市综合体 UK中心项目，总规模50万平方米，包括41万平方米五星级住宅、9万平方米的集中式商业、临街商业以及其他配套等。住宅采用全高层英伦风格建筑，三层以下为干挂石材、挺拔俊逸
3、。内部景观融合了英式景观的自然随性与英式园林的磅礴大气，结合住宅共同形成独特的新英伦风格居住体系，成为最具品味的生活场域。UK中心集中式商业部分将打造成尉氏首家五星级的商业设施。通过景观与建筑的形象定位与设计，使城市、商业、人文与景观完美融合，UK中心商业广场项目即将成为一个尉氏县最繁华最具特色的复合式主题商业中心。项目六大主题业态组成一个全新理念的吃、喝、玩、乐、购、综合娱乐王国。英伦风格的花岗岩外墙、中央空调、地热温泉、自动扶梯、观光电梯等硬件设施，为广大消费者提供最方便，最快捷的局域交通，以及最舒适的购物环境。顶级平台（地段）、知名运营管理（软件）、过硬的设施（硬件）以及孜孜不倦、勇攀高
4、峰的创新精神。都注定了本项目蓬勃而起！未来的UK中心，能够满足您一切购物与消费有关的所有需求，本项目聚人气、有档次，集购物、休闲、餐饮、娱乐、文化、居住等多功能为一体，必将成为“引领消费时尚潮流展示都市魅力生活”，全方位满足开封尉氏人民生活需求的大型五星级一站式城市中心。是尉氏与世界同步的名片！,商业2,商业1,商业3,商业1-大浪陶沙会所、品牌餐饮、销售中心,开业时间：2014年10月1日已经签约：皇宫大酒店,商业2-特色餐饮、KTV、影院、台球、健身房,开业时间：2014年12月1日已经签约：奥斯卡国际影城、UK派对KTV、电玩城,商业3-综合性超市（正在与大润发和大商超市洽谈中）,尉氏县
5、位于豫东平原，总面积1307平方公里，辖17个乡镇，516个行政村，总人口99.8万人，耕地131万亩，拥有省政府批准的全省八大特色基地之一的河南省中原纺织工业基地、省级认定的尉北高效农业示范园区。,尉氏县城市概况,行政区域：下辖8镇9乡（城关镇、洧川镇、蔡庄镇、永兴镇、张市镇、朱曲镇、十八里镇、水坡镇和岗李乡、大马乡、大营乡、庄头乡、大桥乡、南曹乡、邢庄乡、门楼任乡、小陈乡）。,地理位置：尉氏北靠中牟县、开封县，南邻长葛市、鄢陵县，西与新郑市交界，东与通许县、扶沟县接壤。同郑州、开封、许昌等区域性中心城市及由它们组成的中原城市群的空间距离都不超过80公里，此外郑州航空港区（涉及尉氏县西部12
6、个村庄）发展战略的打造实施，将为尉氏发展带来新的机遇。,数据来源：尉氏县2012-2030年城市规划发展,尉氏县人口分布,尉氏县2011年年末统计总人口为99.8万人，其中非农业人口8.1万人，占总人口的8.1%；城镇人口约30万人，占总人口的30%。目前总人口数约100万。从人口总量的增幅上看，尉氏县人口稳步上升，其中2011年后由于本县工业的快速发展，大量外来人口的导入导致人口增幅较大。从构成上看：全县人口出生率为18、人口死亡率为3，人口自然增长率为15，男性人口比重占52.5%，女性人口比重占47.5%。从人口的分布密度上看，全县人口密度最大的是主城区（城关镇），其次是：洧川镇、朱曲镇
7、、蔡庄镇等区域；大马乡、庄头乡、大营镇人口密度较低。,尉氏县人口比例图,数据来源：尉氏县2012-2030年城市规划发展、河南省统计局网站,2012年尉氏县各乡镇人口密度,尉氏县GDP增长情况,自2008年以来尉氏县GDP总量逐年增长，平均增幅达15.4%，2012年达到242.13亿元，居于开封各县GDP之首。自2008年以来，尉氏县经济水平不断快速发展，5年来，人均GDP由2008年1.9万元增至2012年的2.57万元。郑州市2012年GDP：5547亿元，人均GDP：61421.77元；开封市2012年GDP：1212.2亿元，人均GDP：22448元。人均GDP增幅放缓上升，社会经济
8、比较稳定，趋势发展良好。,尉氏宏观GDP指标,尉氏县人均GDP增长情况,数据来源：河南省统计局网站,尉氏社会消费品总额,尉氏县社会消费品零售额增长情况,2012年开封市各县社会消费额占比,尉氏县社会消费品总额虽增长速度虽有所下降，但社会消费品零售总量长期稳步上涨。由2008年的33.9亿，增长到2012年的67.1亿元。2012 年全县社会消费品零售额占到全市的13%左右，在和开封市的其他地区对比数据可以看出，尉氏县社会消费品总额处于领先水平，有较高消费力。,数据来源：河南省统计局网站,尉氏居民收入支出情况,尉氏县的城镇居民人均可支配收入由2008年的10006元到2012年底的15800元，
9、增长5794元，增幅达66.2%之多。5年平均增幅13.24%，说明尉氏县这几年来经济发展快速，人均收入不断增加，生活水平也不断提高，从而对消费水平的需求也不断提高，高速的经济增长必将带动尉氏县商业地产市场的迅猛发展。,数据来源：河南省统计局网站,20082012尉氏县城镇居民可支配收入,第一产业21.1%,第二产业57.3%,第三产业21.6%,2012年尉氏县生产总值242.13亿，按可比口径计算，比2011年增长13.14%，总量和增速均居全市首位。其中，第一产业增加值为47.35亿元，增长4.4%；第二产业增加值为140.61亿元，增长17.6%；第三产业增加值为54.17亿元，增长1
10、0.2%。产业构成为21.1：57.3：21.6，从产业结构来看，目前尉氏县以第二产业（工业）发展为主。第三产业中零售百货、餐饮业等传统生活服务业的优势明显，但为生产服务的商务办公、金融等高附加值的新兴服务业，产业份额小，影响带动力弱，发展水平相对滞后。,2012年尉氏各产业占比,尉氏县经济产业结构,2008-2012年尉氏第三产业占比,数据来源：河南省统计局网站,单位：亿元,尉氏县农业资源丰富，全年农业总产值31.3亿元。全县林果面积已达6666.67公顷，瓜类面积达9333.33公顷，蔬菜面积达8000公顷，粮经比例调至50:50。养殖专业户达到2939个，具有一定规模的养殖小区发展到29
11、个，畜牧业整体实力进入全省16强。新发展农产品加工企业37个，多渠道输出务工人员17.9万人，占全县总人口的17.93%。创劳务收入6.8亿元。,尉氏县工业门类齐全，全县工业企业已达1800家，形成了以纺织、橡胶、化工、机械为主的20多个门类的工业体系。乡镇企业已发展到1500个，从业人员达12.8万人，实现乡镇企业总产值60亿元。以当地原料为主的香精香料、农副产品加工、机械制造、木材加工、食品、酿酒、铸造、建筑建材、纺织业八大支柱产业。,尉氏县产业特色,农 业,工 业,数据来源：尉氏县2012-2030城市规划发展,总体规划背景：在加强与郑州中心城、开封中心城、及航空港综合试验区的对接的整体
12、背景环境下。尉氏县制订了三心、三轴、五片区的城市的总体发展规划。,城市发展：三心、三轴、五片区三心：一主两副主心 是指尉州大道、迎宾大道形成的城市商业综合服务中心，作为城市的新核心。此中心是商业、金融、文化、娱乐等为一体的城市综合主中心。副心 是尉州大道滨河东路移动结合行政区和教育区形成的城市行政教育综合服务中心，为整个城市提供服务；副心 建设路人民路形成的城市景观中心，此中心主要同时考虑城市历史遗迹的保护以及城市人文历史的传承，结合公园的开发，设置文教体育、商服娱乐、休闲绿地、城市广场等形成的城市副中心。三轴：两主一副尉州大道、迎宾大道城市发展主轴，沿街以商业、金融、综合行政服务为主：建设路
13、城市发展副轴，作为城市东部的主要南北发展轴线。,尉氏县城市总体规划1,数据来源：尉氏县2012-2030城市规划发展,尉氏县城市总体规划2,五片区均衡发展：中部老城商业生活区 为尉州大道以南、西祥路以东、福星大道以北，以人民路、东西大街、东南湖为核心，水面、护城河绿带、商业、文化、居住用地为主，两湖一带贯穿城区，构成城市特色风貌。北部政务文化新区 为尉州大道以北、西祥路以东区域，以行政办公文体教育为主导，集商务、金融、教育展览、生态居住于一体多元复合的政务文化新区。西部绿色示范新区 为福星大道以北、西祥路以西区域以体育设施、商业、居住用地为主。南部产业集聚区。商业、居住用地为主及工业贾鲁河生态
14、示范区 西三干渠以东贾鲁河两岸区域，打造以休闲娱乐、度假居住、商业商务、生态养殖、农业观光为一体的多功能生态示范区。,数据来源：尉氏县2012-2030城市规划发展,城市规划发展方向：经过对影响尉氏县城市发展的经济主导流向、交通引力、生态空间维护等各种内外条件的反复研究和慎重斟酌，将尉氏城区范围内建设开发的总体空间取向应确定为：西融北扩，南拓东控。西融北扩：即规划期内县城以向西、向北发展为主随着县城行政中心的北移，必将带动其周边的文化、娱乐、教育、房地产开发等设施建设，将成为中心城区新的商业金融现代服务核心区。南拓：即规划期内县城向南适当发展城南200万方的居住区。着重强化对产业集聚区的融合和
15、重塑，着重加强工业、市场流通和物流储运的功能区建设及相当公共设施的配套建设。东控：即规划期内县城限制向东发展，贾鲁河两岸河滩作为中心城区的重要组成部分，西三干渠以东，建设贾鲁河生态示范区。,数据来源：尉氏县2012-2030城市规划发展,尉氏县城市总体规划3,商业规划：尉氏县整体商业服务业发展要逐步形成“一心、一环、多点”的整体商业格局。一心：以老城区为核心的城市商业中心衍生出来的新商务中心。一环：沿城市生活性主干道布置性商业合围而成的商业环。多点：即各个功能片区内部的商业综合服务中心。至2030年，规划商业服务业（包括教育、零售、餐饮、电子政务、医疗等）设施用地499.69公顷，占规划建设用
16、地面积的10.01%，人均用地面积为10.52,尉氏县商业规划,数据来源：尉氏县2012-2030城市规划发展,规划目标：以城际轨道交通、高速公路、快速路、干线公路为骨架，完善城市综合交通体系。,未来交通规划：铁路：建设开封至尉氏、尉氏至郑州机场城际铁路。公路：县域路网结构形成八条放射线加两条环路的路网结构，八条放射线为：郑周高速、商登高速、兰南高速、102省道、219省道、220省道、325省道、尉港大道；两条环线为，内环：县城中心城区以及新尉工业园区的省道环路，外环：庄头-水坡-十八里-张市-永兴-南曹-蔡庄-朱曲-洧川-岗李-大营-庄头形成的县乡道环线。,尉氏县总体交通规划（2012-2
17、030）,尉氏县交通规划,数据来源：尉氏县2012-2030城市规划发展,尉氏县中心城区概况,城区概况：尉氏县城目前建成区面积12.9平方公里，城镇人口30万人，其中中心城区人口16.2万人。城区主体在开许公路东南，贾鲁河以西，城市发展以护城河内的老城为中心，随着郑周、开许、开郾等多条公路的建成，城市沿公路漫延式发展，逐步向西、南、东三方向拓展，形成了现在的东西长、南北略短的城市格局。整个建成区被“两河一渠”（即贾鲁河、刘麦河、西三干渠）竖向分割。,数据来源：尉氏县2012-2030城市规划发展,城市近期发展规模和范围根据尉氏县城市总体规划（2012-2030年），尉氏县城近期（至2015年）
18、人口规模为23万人，按照人均105平方米的建设用地计算，城市用地规模约为24.25平方公里，按照规划弹性控制的需要，预留10%的发展空间，因此控制城市近期发展用地26.7平方公里。近期内尉氏县处于快速发展时期，城市的扩展表现为沿主要干道的延伸以及各级公共设施和市政设施的修建，是一种离散的发展模式。,数据来源：尉氏县2012-2030城市规划发展,尉氏近期发展规模及重点,尉氏县宏观环境总结-1,区位优势：属航空港区重要发展城市，地理位置区位优势明显，未来驾车到达郑州的时间将缩短至20分钟以内，与省会城市的对接将加速推进尉氏商业发展进程。人口总量：呈逐年稳步上升势头，预测尉氏城区人口在2030年将
19、达到115万人，可以看出，尉氏县对外来人口具备一定的吸引力。外来人口的增加，提高了对消费品的需求。经济现状：GDP总量逐年增长，社会消费品零售额长期稳步上涨，使居民生活更加稳定和殷实。发展规划：规划方向为“西融北扩，南拓东控”。南部易商易居发展前景利好。布局结构：以城市核心商圈向外延伸发展，环线周边主干道商业功能提升，有助于区域商圈形成。旧城更新：通过更新改造，功能完善，提升老城区活力和商业氛围，宜居、生态社区特色逐步显现。近期目标：改善南北向道路交通，完善新城区的公共设施配套，带动各方向区域均衡发展。,人均可支配收入：城镇居民人均可支配收入及人均消费性支出双向增长，尤其在2012年消费支出中
20、教育文化娱乐服务消费增长强劲，说明当地居民除日常消费购物外，重视和加大对精神文化生活的投入。居民消费支出：消费性的支出增长，代表着居民有较强的购买力，仍然拥有较大的挖掘空间。产业结构：从产业结构来看，目前以第二产业（工业）发展为主，并努力提高第三产业的比重和水平，且第三产业发展潜力较大，发展保持良好势头。固定资产投资：尉氏县固定资产投资增长速度较快，近五年增幅达121%，固定资产投资额度的扩大，刺激了房地产及商业的发展。总体评价：尉氏县的经济总量在开封市各县域中排名第一；人均收入和生活水平逐渐提高，消费观念也不断提升；第三产业有很大的发展潜力；城镇化率逐渐增高，乡镇靠拢城镇，发展还有很大空间；
21、全社会的固定投资额连年增幅对项目发展有很大的支撑。在新的城市发展规划带动下旧城换新貌，新的区域型商业格局也会逐渐形成。,尉氏县宏观环境总结-2,项目位于产业聚集区，故将产业聚集区四至作为本案区域界定：即东起三干渠，西至马庄、楼宋村一线，南到西苏、河湾要、七里河、老鸦刘一线，北至人民路，总用地面积l8平方公里。,区域界定,项目所在产业聚集区面积大于中心城区，周边住宅面积达300万平方。,区域人口：现有就业人口5.63万人，常住人口12.7892人。,根据尉氏县产业集聚区2009-2020年的发展规划，按产业集聚区建设用地规模为18平方公里计算，对居住人口和就业人口预估如下：居住人口，按人均居住用
22、地控制指标法和人均居住建筑面积控制指标法，考虑到集聚区居住用地的开发模式和开发强度，规划到2020年产业集聚区总人口约为30万人。就业人口，根据职工密度法和建筑面积法，规划区就业岗位容量约为15.8万人。,区域人口分布及产业区定位,数据来源:尉氏县产业集聚区总体发展规划书,U.K中心,产业集聚区定位为：1、河南省纺织产品加工的重要基地。2、新区发展的重要组成部分，是尉氏县新的经济增长极。3、工业为主、商贸为辅、产业生态良好、功能齐全的现代化产业基地和人居环境优美的新城区。,居住和就业可容空间较大，“商贸为辅”促进区域宜居宜商功能形成。,区域交通规划,高速公路的发展:尉氏县至郑州机场的高速于20
23、12年6月开工，预计2015年竣工通车。该项目起于京港澳高速公路，与郑州机场至登封高速公路相接，止于尉氏县内，与南日高速公路相接，全长46公里。对本案的中期发展有很大帮助，为项目未来发展提供了良好的机遇。,高速公路及城市主干道交错，项目周边交通优势、可达性较好。,数据来源:尉氏县产业集聚区总体发展规划书,交通状况,项目位于产业聚集区南部，福园路、滨河路至北部尉州大道3.5公里，滨河路、福园路至东部建设路2.6公里，福园路、西关南路至县政府2.6公里。福星大道是集聚区内部一条重要的交通性干道，重点以大型货运车为主；滨河路以步行、单向电动、汽车行驶为主；西关南路是3米旧车道，以电动、汽车行驶为主的
24、狭窄居民行驶道路。福园路为轴心，汽车按40公里/1小时，电动车按25公里/1小时，到达尉州大道汽车5分钟，电动车8分钟；到达建设路汽车时间:3分钟，电动车6分钟；到达县政府汽车时间:10分钟时间。,距离老城核心商业区仅10分钟车程，客流互动性强,尉氏县商业总体评价,处在商业结构升级和业态均衡优化阶段，市场需求向多元综合型发展。,县域商业不能满足日益增长的消费需求,居民消费增长速度高于县域总体经济增速,零售期待升级,消费两极分化,受郑汴一体化影响,餐饮休闲娱乐投资升温,注：县城区域常驻人口：187797人，人均商业面积按照统计中商业面积总数311270万平方米计算，国内统计口径存在争议，此数据仅
25、作参考。,集中商业,购物 中心,专业 市场,零售式,批零式,商业规模,大中型 餐饮,休闲 娱乐,31.1万m2,街铺,小百+超市,大卖场,直营,加盟,直营（含自营）,加盟,10个15420平方米,4个80000平方米,6家45200平方米,4家8200平方米,9家16400平方米,7家6050平方米,7家15500平方米,2家3500平方米,1105家121000平方米,人均商业面积3.5m2其中：零售面积0.6m2餐饮面积0.26m2休闲面积0.22m2,街区商业,尉氏商业规模,Focus 1 零售、主题购物类,单一粗犷向快速多元方向发展KTV房间总量200间规模、洗浴会所功能同质单一，演出
26、/电影市场基础薄弱资源匮乏、美容美发行业稳步增长。餐饮类自主经营特色模式占主导。综上国内省辖知名品牌进入缓慢。,商业趋势,Focus 2 餐饮休闲娱乐类,购物业态（超市+小百货）现阶段理想体量1万平米（核心商圈）百货精品类市场接受度底，高端需求跨区购买；主题专业大卖场环境升级，二三线品牌初步进入；社区邻里中心向区域综合百货发展演变,尉氏商业发展趋势,从城市规划角度,传统商业区向购物、文化、休闲、娱乐服务为主的综合型商业中心方向的转变，发展形式利好。,从功能分布角度,项目所在片区是一个集住宅、商务、滨河景观带为一体的易商易居综合区域,从未来商业服务业发展角度,本项目是区域四大商业中心之一，滨河商
27、业区餐饮、休闲、文化娱乐的重要组成部分,从现状供应角度,零售商业主要集中，中高档餐饮、休闲娱乐滞后不足,从未来供应角度,供应量主要集中在大型住区的底商，对餐饮类业态有促进，休闲娱乐类发展受到较大制约,区域内居住人群,解决生活基本需求型消费，其他高端和特色文化娱乐消费选择跨区域解决,商务接待人群,解决商务宴请需求及亲朋聚会餐饮需求，休闲娱乐消费同城跨区解决,政务办公人群,进行会议宴请、休闲洗浴、棋牌足疗消费且档次较高,本区域餐饮、娱乐类业态存在较大的市场机会,区域市场商业状况,区域消费人口状况,区域商业发展机会,县城,一心一环多点的商业规划布局基本形成、国内二线品牌市场占用率20%以上，省内知名餐饮、休闲、娱乐品牌成功进驻尉氏运营良好,中心城区人口突破30万、城镇居民可支配收入增幅保持在60%以上,商业70%以上自持、商管及物业公司进驻、项目定位明确招商政策接地气,新盘入住率30%以上，常住人口10万人以上，周边道路景观交通设施到位及县200亩人工湖的景观打造,尉氏集中商业升级要点,集中商业升级要点,居民消费向品牌化方向发展，服装品牌升级、餐饮娱乐更注重体验化,本区,谢谢观看招商电话 15838111201 小朱,
