《滨江海岸地产开盘总结.doc》由会员分享，可在线阅读，更多相关《滨江海岸地产开盘总结.doc（21页珍藏版）》请在三一办公上搜索。
1、广物滨江海岸开盘总结深圳市同致行物业顾问有限公司海南事业部二零一零年十二月广物滨江海岸开盘总结一、项目概况（一）基本资料 1、基本数据 广物滨江海岸位于海口市海甸岛和平桥东侧，靠海甸岛纯熟社区，面朝海口中心城区,西接海南大学，东为新埠岛，两面环水，与滨海大道隔江相对，交通便利。 推广名称：广物滨江海岸推广语：百亿时代巨作，心在这里陶醉开发商：海南德坤房地产开发有限公司海南汇都房地产开发有限公司海南永业房地产开发有限公司投资商：广东广物房地产开发有限公司物业管理公司：广州晟汇物业管理有限公司景观设计单位：广州山水比德景观设计有限公司建筑类别：高层住宅+五星级酒店+国际化写字楼物业地址：海口市海甸
2、岛和平桥东侧物业现状：一期建到第三层总占地面积：17.6万平方米总建筑面积：60万平方米总规划：项目分三期开发总户数：1672户停车位：1838个2、设备装修n 外墙：外墙砖及部分花岗岩。n 内墙：厅、房内墙均为混合砂浆批荡，厨房、卫生间为水泥砂浆批荡。n 天花：厅、房内墙均为混合砂浆批荡，厨房、卫生间为结构板面。n 地面：结构板面。n 门窗：钢制防火门，配智能指纹门锁；窗为铝合金窗。n 厨房：预留专用排烟口、污水管接驳口位。n 卫生间：沉箱做防水处理，上铺水泥砂浆保护层，预留排污管接驳口位。n 阳台、露台：墙身为外墙砖，天花刷白色涂料，预留污水管接驳口位。n 电梯：每栋配广州日立电梯。n 智
3、能化设备：住户大堂入口及电梯大堂、电梯轿箱内设有闭路监控系统，入口处安装访客对讲机、智能卡及密码门锁，每户配楼宇可视对讲机。n 其它：每户预留燃气管道接口，空调、排水管接驳口，每户配吸顶灯，专用信箱。3、配套n 小区内部配套: 大型购物中心、五星级酒店和国际化写字楼n 大中小学：海南大学、海南师范大学北校区、景山学校海甸分校、海口实验中学初中部、海口寰岛实验小学、第二十五小学海甸校区、海南海台实验小学。幼稚园：海大幼儿园、家家乐幼儿园、甸花幼儿园、英才幼儿园、博爱幼儿园、万福新村幼儿园。n 综合商场: 南国超市、旺佳旺超市、鹏泰兴超市、惠生超市、国美电器。n 银行: 中国银行、深圳发展银行、中
4、国农业银行、中国工商银行、中国邮政储蓄。n 医院：海口市医院、海南大学医院、海南司法医院。4、交通项目东临和平大道，北接环岛路，距海口火车站直线距离20公里，距美兰国际机场直线距离14公里，距秀英港直线距离8公里，距海南省人民政府直线距离3.5公里。附近有11、15、18、19、24、35、44等多路公交车，交通发达便捷。（二）基本资料分析1、规模上：为海口市少有的都市综合体，是海甸岛目前最大的社区。2、档次上：该盘设备、装修、材质比较常规，在此基础上，通过增加超大阳台、入户花园等附加价值与同区域内的竞争对手形成差异；3、属性上：该项目为城市综合体，是一个集中高端住宅、特色商业街、大型购物中心
5、、超五星级酒店与国际化写字楼于一体的大型综合社区，项目的发展规划和发展前景优势明显。二、一期一批推售情况及分析（一）推售基本情况1、开盘时间地点开盘时间: 2010-12-26 开盘地点：广物滨江海岸销售现场2、一期一批推售情况一期产品：12栋高层公寓，共714套。一批产品：推出6 、9 、 10栋高层单位，位于项目西南角，共170套，均为18层，6栋为一梯四户，9、10栋为一梯三户。3、一期位置与推出栋数、户型示意（1）一期一批位置6栋9栋10栋从整个平面图上可以看出，一期12栋中9、10、11、12栋，可览海甸溪风光，永久性江景无遮无挡。1栋、6栋的西侧有一定的江景资源，其它栋数具有园林景
6、观资源。（2）推售户型布局6栋9栋10栋此次推出楼栋为一梯三户和一梯四户产品，在整个项目的产品结构来说，该三栋为户型比较紧凑的产品，后续产品户均面积将更大，项目推售档次将采取中中高的推售步骤。（3）推售户型分析6栋户型6栋-01 3室2厅2卫127.73 6栋-02 3室2厅2卫125.43 户型点评：南北朝向，通风良好、无西晒；动静、干湿功能分区明确；4.5米超宽客厅，功能布局合理；偶数层赠送6米挑空超大露台，性价比突出。户型分析：该户型具备突出的性价比，为居家型产品，功能布局更为接近内地发达地区的产品水平。6栋-03 3室2厅1卫111.85 6栋-04 3室2厅2卫123.76 户型点评
7、：户型方正实用，客厅、餐厅、卧室、厨房、卫生间均具有较好的采光条件；动静、干湿功能分区明确； 赠送6米挑空超大露台，具有优越性的价比。户型分析：该户型为正常的居家户型，6米挑空超大露台，性价比优越。 9、10栋 户型相同9、10栋-01 4室2厅2卫149.69 9、10栋-02 3室2厅2卫124.08 9、10栋-03 4室2厅2卫149.69户型点评：功能空间分布完善，减少了通道空间；动静、干湿功能分区明确；4.8米超宽客厅开间，8.8米超大观景阳台；转角飘窗台设计，270度观景；户型分析：9、10栋户型强调舒适度，为度假、自住产品。（4）样板房展示：在样板房的选取上，开发商选择了此次推
8、出的6栋的02户型和9、10栋的01户型，分别作了两套样板房进行展示。6栋的02户型： 9、10栋的01户型：样板房分析该项目推出的两套样板房均为现代简约风格，6栋的02户型的样板房在布局上显得过于拥挤，在色彩的选择上过于暗淡；9、10栋的01户型的样板房在设计上以明亮的色彩为主，整个空间给人予宽阔、轻松的感觉。（二）产品推售策略1、一期产品分析一期推出的12栋，其景观价值以9、10、11、12栋为首，具有极佳的景观资源；7、8栋为次，位于小区中央，环境较安静，周边为全景观园林，01和02户型具有江景资源；1、6栋西侧具有一定的江景资源，其它栋数的景观价值相对较差。2、 一批产品分析（1） 价
9、值分析：一批推出的6、9、10栋，其景观价值以10栋为首，是一批产品中的楼王，三个户型都具有无遮挡江景资源；9栋为次，虽然该楼的01、02、03户型都具有江景资源，但是该楼01户型西侧为市区通往海甸岛的必经途径之一和平桥，交通的喧闹使其价值较10栋有所下降；6栋只有西侧的02、03户型具有一定的江景资源，但是受交通喧闹的影响，加上01、04户型不具有江景资源，因此，是本次推出的三栋楼中，价值最低的产品。（2）户型占比分析：户型面积比例套数比例三房两厅两卫111.85-127.7351.17%102套60%四房两厅两卫149.6944.83%68套40%一批产品中，推出产品户型为三房两厅两卫和四
10、房两厅两卫两种户型，其中三房总套数102套，占一期总套数的60%，四房总套数为68套，占总套数的40%。高附加值、空间实用、面积段接受度最高的产品为该批主力，但功能划分比较狭窄。可见该批产品主打自住性能，以满足市场中端度假、自住需求为主。2、 产品推售策略本次开盘，通过推出6、9、10栋组合产品来试探市场，辨别去化阻力和障碍，以小步快跑的保险方式，达到控制风险的目的。（三）价格和折扣策略1、海甸岛在售同类项目价格对比分析海甸岛目前在售的产品多以10000-12000元/平方米起价，如：田德海泉湾起价11800元/平方米，国瑞花园起价11500元/平方米，海岸郁金香花园起价10680元/平米。广
11、物滨江海岸以13500元/平米起价，均价16000元/平方米的标杆价入市，主要是其无论从规模、规划的发展、拥有的景观资源、产品设计等方面都具有无可比拟的优势，使其与其它同类项目形成了价格差距。2、项目价格分析（1）销售价格（起价）6栋 起价13500元/平方米；9栋 起价15000元/平方米；10栋 起价17000元/平方米；n 起价13500元/平方米，层差100-200元，均价16000元/平方米。n 10栋作为本次推出的楼王，因其具有一级江景资源，价格相对于其它两栋分别高出3500元/平方米、2000元/平方米；9栋因受到西侧的和平桥交通要道的影响，区位价值低于10栋；而6栋，因江景资源
12、不完整、交通要道的影响、点式的布局，其价值是三栋之中最低的。（2）销售折扣开盘当天前期认购客户全款9.5折， 其它客户全款9.8折，按揭9.9折。（3）总体分析 开发商以16000元/平方米的标杆均价入市，可见其对海口市场的发展前景十分乐观，但同时又以组合产品、组合价格入市，说明其对市场乐观的同时又持谨慎态度。（四）、推售成果分析1、销售情况：开盘当天成交约45套，占总推出套数的26.47%。2、成交户型开盘当天主要成交户型是位于9、10栋02的124.08平方米、占总销售的56%。其次是6栋02的125.43平方米，占总销售的34%。这两种户型因面积适中、户型合理，性价比高，成为开盘的热销产
13、品。其中：6栋的02产品具有一定江景资源，性价比高，为自住型产品，因此受到岛内客户的青睐；而9、10栋02户型具有极佳的一线江景资源，为舒适性产品，成为度假、自住客户的热捧。6栋9栋10栋3、客户分析此次推出170套，开盘前期诚意金认购客户约60批客户。开盘当天现场约1000批客户，但是大部分客户是来看明星表演，诚意客户少，约200批。就其客户到访量来看，整体市场的观望气氛、限购、限贷等因素对客户还是有一定影响，到场客户虽多，但是诚意客户少。从成交客户的区域分布情况来看，成交客户岛内岛外五五分，岛内以新移民为主，岛外主要以东北、北京客户居多。待添加的隐藏文字内容3三、开盘现场组织分析（一）流程
14、布置 1、现场导示： 2、现场布局销售中心内一楼设有产品演绎厅、沙盘、一个洽谈区，一个休息区，二楼为贵宾室。n 销售中心入口n 销售中心接待处n 五证、价格、建筑节能公示 n 休息区 n 洽谈区 n 购房前咨询 （二）开盘亮点1、广物滨江海岸本次开盘通过大规模的宣传，邀请影视界明星蔡卓妍、歌唱家戴玉强等捧场出席造势。2、开盘当天，并没有采取传统的凭选房卡排号来进行选房，而是客户凭着户型单张，挑中满意的户型，然后由销售员指引办理相关手续，省略了客户因排号等待选房的繁琐环节。四、前期营销推广思路分析（一）户外通路组织滨江海岸ADADADADADADADADADADADAD（二）网络推广广物滨江海岸
15、主要通过海南搜房网、海南在线、新浪乐居进行网络推广：（三） 营销节点回顾n 2010-11-02 广物滨江海岸开始接受咨询；n 2010-11-16 广物滨江海岸开始超大优惠登记；n 2010-12-15 广物滨江海岸售楼中心和滨江生活体验区正式对外开放；n 2010-12-17 广物滨江海岸9、10、11、12栋取得预售证；n 2010-12-24 广物滨江海岸1、6栋取得预售证；n 2010-12-26 广物滨江海岸盛大开盘，起价13500元/平方米。（四）营销推广思路分析广物滨江海岸在营销开始，通过海南日报、海口晚报整版报纸以及搜房网的网络专题将广物滨江海岸的景观资源和地段价值进行大量宣
16、传，从而树立了项目的区域形象“城市半岛，拥江望海”。在后续推广中，其进一步通过对产品价值的导入，引领了海口全新的生活方式，打出了“成就海口最顶尖的国际生活圈”的尺度生活旗号，确立了项目 “滨江豪宅、高端度假生活标杆”的市场地位。五、广物滨江海岸开盘售卖总结综上所述，广物滨江海岸是海口少有的大型综合社区，该项目前期蓄客两个月，线上推广有海南搜房网、海南在线、新浪乐居，以16000元/平方米的标杆均价入市，这说明品牌发展商对于未来海甸岛市场甚至海口市场仍然保持乐观态度。开盘当天的主力客户为岛内新移民自住客户和岛外的东北、北京度假、投资客户，其中，又以岛外为主力。但是，本次推售产品170套，而其开盘当天仅消化26.47%,由此可见，发展商“借助最佳旺季，集中推广，短期释放”的目的并未完全实现。“限购令”以及其它政策的影响仍大，在没有做好充足渠道准备和预留充足蓄客期的前提下，以岛外为主力冲击销量，同时新开高冲是比较危险的，其开盘策略并不谨慎，不值得借鉴。深圳市同致行物业顾问有限公司海南事业部2010年12月28日
