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1、1,房地产调控政策与市场走势分析,2011年4月,一、2010以来国家出台的 调控政策与市场反映回顾,一）年初国家对抑制房价过快上涨采取的调控政策。2008年底，为阻止国内房地产市场下行趋势，应对世界金融危机给中国经济带来的影响，在各地出台了刺激住房消费政策基础上，根据中央统一部署，年末国家出台一系列政策和措施，在较短的时间推动了房地产市场的企稳回升。对于提振信心、活跃市场、促进住房消费和投资、带动相关产业的发展、增加国家财政和税收收入、保障国民经济的稳定增长都起到了积极的促进作用。,4,但随着形势的发展，2009年下半年，房地产市场出现了一些新的问题。开始是一些城市因市场供不应求出现房价上涨
2、，进而引发投机性购房抬头入市，由此使得供求矛盾扩大，在这些城市产生幅度较大的房价非正常上涨。,5,据国家统计局和国家发展改革委数据，2009年7月开始，70个大中城市新建商品住房价格同比：止跌回升，且涨幅逐月扩大。12月上涨9.1%，涨幅比上月扩大2.9个百分点，其中13个城市涨幅超过10%，22个城市涨幅在5%-10%；环比：3月开始持续上涨，12月上涨1.9%，涨幅比上月扩大0.4个百分点。二手住房价格同比上涨6.8%，环比上涨1.0%。,6,70个大中城市新建商品住房二手住房价格各月同比增幅,7,70个大中城市新建商品住房二手住房价格各月环比增幅,8,部分城市房价上涨过快的主要因素：一是
3、成交量扩大以后，供给不足（12月末40个重点城市新建商品住房累计可售面积大约可供9个月的销售量，其中温州、南昌不足3个月销售，南京、苏州、合肥、郑州、南宁、重庆、成都不足4个月销售）。二是大户型、高档住房价格涨幅明显，带动房价整体上涨。三是部分城市土地供应相对不足，增加对房价上涨的预期，引发“地王”的楼面地价超过周边房价，推动房价更快上涨。,9,四是流动性充裕，资金通过各种渠道进入房地产市场，投资、投机性购房再度活跃。突出表现为大户型、高价位住房成交占比和外地个人购买新建商品住房面积占比的明显提高。四季度，40个重点城市144平方米以上新建商品住房成交面积占成交总量的比例为23.6%，比一季度
4、提高5个百分点；外地个人购房面积占比为29.2%。,10,五是部分房地产开发企业捂盘惜售、囤积房源，哄抬房价。全国尚有未处置的闲置开发用地1万公顷。有些上市或准备上市的企业出于资本市场的考虑，将土地储备作为高估资产、扩大市值的方式，并不急于开发。既造成土地资源的浪费，也影响后续的商品房供应。,11,党中央、国务院对房地产市场出现的问题高度重视，2009年底国务院召开常务会议认真研究，提出 在保持政策连续性和稳定性的同时，加快保障性住房建设，加强市场监管，稳定市场预期，遏制部分城市房价过快上涨的势头。,12,一）2010年年初调控政策的下发 产生了较快的效果 1.政策制发总体稳定，适度调整 1月
5、7日国务院办公厅印发了关于促进房地产市场平稳健康发展的通知（国办发20104号），提出要进一步加强和改善房地产市场调控，在鼓励和支持居民合理住房消费同时，抑制投资投机性购房，促进房地产市场平稳健康发展。,13,党中央、国务院对房地产市场出现的问题高度重视，2009年底国务院召开常务会议认真研究，提出 在保持政策连续性和稳定性的同时，加快保障性住房建设，加强市场监管，稳定市场预期，遏制部分城市房价过快上涨的势头。,14,主要政策措施：一是增加普通商品住房和保障性住房有效供给。加快中低价位、中小套型普通商品住房建设，增加住房建设用地有效供应，提高土地供应和开发利用效率；二是加大差别化信贷政策执行力
6、度，继续实施差别化的住房税收政策，合理引导住房消费，抑制投资投机性购房需求；,15,三是加强防范风险和市场监管。加强房地产信贷风险管理，继续整顿房地产市场秩序，进一步加强土地供应管理和商品房销售管理，加强和改进房地产市场统计、分析和监测；四是加快推进保障性安居工程建设，力争到2012年末，基本解决1540万户低收入住房困难家庭的住房问题；五是落实地方各级人民政府责任。要进一步健全和落实稳定房地产市场、加快解决低收入家庭住房困难的工作责任。,16,2.房地产市场形势短期内产生较快效果1）住房成交量环比下降 1-2月，全国商品房销售面积达7155万平方米，同比增长38.2%，增幅同比回落3.9个百
7、分点。其中商品住房销售6343万平方米，同比增长36.6%，增幅同比回落7.3个百分点。,17,据住房与城乡建设部部对40个重点城市的监测，1月新建商品住房和二手住房成交日均面积环比分别下降39.5%和40.7%。2月环比又分别下降38.5%和41.6%。,18,40个重点城市新建商品住房二手住房各月成交面积,19,2）商品住房价格环比涨幅回落据国家统计局和国家发展改革委数据，70个大中城市新建商品住房和二手住房价格环比涨幅，从1月开始回落。2月，新建商品住房和二手住房价格环比涨幅分别比上月回落0.4个和0.5个百分点。,20,70个大中城市新建商品住房二手住房价格各月同比增幅,21,70个大
8、中城市新建商品住房二手住房价格各月同比增幅,22,3）房地产开发投资增幅明显提高据国家统计局数据，2010年1-2月，全国房地产开发投资3144亿元，同比增长31.1%，增幅比上年同期提高30.1个百分点。其中，商品住宅开发投资2233亿元，同比增长32.8%，增幅比2009年同期提高32个百分点。,23,全国房地产开发投资增幅,24,2010年1-2月，商品房新开工1.49亿平方米，同比增长37.5%；施工20.97亿平方米，同比增长29.3%；竣工6101万平方米，同比增长8.2%。全国房地产开发企业购置土地2407万平方米，同比增长11.2%；完成土地开发1567万平方米，同比下降40.
9、8%。,从12月份的情况看，*投机性购房短期在退市，*市场节奏有所放缓，*供求矛盾有所缓解，*房价涨幅呈现趋缓。,26,在1月22日温总理召开的征求政府工作报告专家座谈会上，我就促进房地产市场健康发展提出了5点建议：,27,一是保持政策的稳定性，以稳定市场、稳定预期、稳定价格。房地产市场健康发展的标志是“供求基本平衡，结构基本合理、价格基本稳定”。李克强副总理第一次到建设部就强调提出要稳定市场、稳定价格。,28,回顾和反思2004年以来房地产市场跌宕起伏的经验和教训，建议参照1998年在朱总理、温总理直接领导下，由俞正声同志牵头，组织有关部委集中40多人前后用了半年时间研究房改一揽子政策的做法
10、，组织专门人员集中力量加强对房地产业发展规律与长期政策的研究。以通过长期政策的稳定实施，以及建立在把握房地产业自身发展规律基础上的促进其健康发展的长效机制的建立健全，尽量避免调控政策的频繁出台而引发市场反复出现的较大波动。,29,二是加强对不同地区的分类指导。不同地区的房地产市场处于不同的发展阶段，尤其东北部分地区和中西部很多地方目前房地产市场还处于起步和培育阶段，与沿海发达地区存在的问题不尽相同。对房价的涨幅也不能一概而论，一些欠发达的中小城市每平方米房价仅1000多元，年涨幅510，只涨50100元，而特大城市房价上涨就会达到10002000元。,30,在调控政策的制定与实施时，应考虑地域
11、的差异，尽量避免全国一刀切的做法。一方面要避免将北京、上海、杭州、深圳等城市出现的问题覆盖到全国；同时，一些国际化大都市确实有其特殊性，对北京、上海、杭州、深圳等城市出现的问题不能孤立地看，要放到城镇化战略中综合研究，提出解决的思路。,31,目前好的资源和产业不断进入特大城市，人口会继续积聚，而受土地资源等限制，住房供应的增长是有限的。因此，这些城市住房供求矛盾还会加大；在这种情况下，如果简单地要求其降低房价，其结果可能涌入的人会更多，大城市的负担会越来越重，矛盾还会加剧。,32,三是切实改善房地产市场供求关系。房价的上涨和下跌从根本上是由供求关系决定的，当前，协调好短期的供给调控和长期需求增
12、长之间的关系十分重要。在调控中，应牢牢把握市场供求关系的基本平衡，尤其要对供求关系的变化趋势作出中长期分析。,33,从需求看，我国处在工业化、城镇化、市场化、国际化进程加快发展阶段，住房的刚性需求客观上将持续存在。几次调控的结果可以看到，一些政策出台后，媒体炒作房价会大跌，市场处于观望，一段时间成交量会明显萎缩。但是政策稍有松动，被压抑的住房需求会在很短的时间内爆发。,34,开始入市的基本都是自住性和改善性住房需求，随着需求的反弹和市场的回升，供不应求的矛盾逐步凸现，带来房价出现较快上涨。当房价涨幅达到1015的时候，投机性和投资性购房会因有利可图而跟随入市，致使市场供求矛盾放大和激化，引发房
13、价出现非正常上涨。因此，几轮房价非正常上涨的根源还在供求矛盾。,35,从供给看，2007年下半年开始，房地产市场出现了不景气，带来2008年土地供应减少、土地拍卖流标、房地产开发投资锐减、商品房新开工面积明显减少，直接影响到去年、今明两年甚至今后几年商品住房市场供应量。所以，增加房地产市场的有效供给应该是当前和今后相当长时间内必须高度关注和解决的问题。,36,增加土地供应（尤其是中低价位、中小套型普通商品房的土地供应），严厉打击囤积土地、捂盘惜售等工作在2004年以来的调控政策中多次强调，但贯彻情况并不理想，市场有效供给没有根本好转。建议在督促落实上下功夫，否则难以从根本上抑制房价的非正常上涨
14、。建议从发展卫星城住房建设（解决好交通）、将小产权房引导和纳入管理、挖掘单位闲置土地建设住房、规范城郊结合部的房屋出租等渠道研究增加普通住房的供应。,37,四是要研究解决土地出让制度对房地产市场的影响。现行土地出让制度使得地方政府过于依赖土地出让金收入，加上房地产开发用地要求采取土地招拍挂出让，价高者得，为保证土地在招拍挂中获得更高的收益，有的地方政府采取饥渴性供地策略，由此直接推高土地出让价格的飞涨，高额的地价打入房价，引发房价的快速飙升。,38,前两年开发项目的土地出让中楼面地价高出同地段在售商品房价格的问题在一些城市频频出现，其传导作用带动了附近房价在短期内快速上涨。其次，单一的土地招拍
15、挂出让方式客观上使得地王频出，直接推高了地价和房价。建议对土地出让制度和目前分税制对地方财政的影响一并作专题研究，从源头上分析和提出解决措施。,39,五是正确引导合理和理性的住房消费观念。前些年提出的“居者有其屋”、“户均一套住房”等目标，对居民的住房观念产生了一些误导。比如凡是北京各大学的毕业生大多都想留在北京，宁可当北漂、宁可当房奴；留在了北京的就一定要买房才能结婚，买房还要一步到位买大房等，媒体也对此推波助澜。看到人代会前，网上有一个大学生写给总理的帖子说：总理，我大学毕业两年了，现在要结婚但买不起住房，房价太贵了，希望您能让房价降下来。,40,其实，“大学毕业就买房”在像美国和欧洲那样
16、极其发达的国家也是不敢想的。德国有60%的人租房，美国、加拿大租房比例也占到40%左右。一般情况下，那里的大学毕业生至少要租房居住10年后才会考虑是否买房。而要想在大城市、尤其是特大城市和国际化大都市买房更不容易。,41,因此，即使在美国，很多大学生毕业生会较为理智地考虑到特大城市生活成本过高而选择到中等或小城市工作，或者居住在远离大城市的小城镇每天乘坐火车来回23个小时上下班。建议对树立正确的住房消费观念要加以引导，政府有责任解决低收入家庭的住房困难，但是没有责任让每个刚毕业的大学生在大都市买得起住房。,42,一些媒体和专家一直在对我国住房的租售比价进行炒作，这从一个侧面说明和房价相比，目前
17、的租金水平相对较低，租房居住的负担相对买房要低。建议对租房居住也是解决住房的主要途径加以引导，以减轻商品房市场的压力。,43,二）3月以后市场出现变化 引发较为严厉的调控政策出台 1.市场的变化 1）商品住房成交量有所上升 据住房与城乡建设部对90个重点城市的监测，一季度，新建商品住房和二手住房分别成交7360、4128万平方米，同比分别增长16.8%、42.7%。3月环比分别增长48.4%和15.3%。,44,90个重点城市新建商品住房、二手住房各月成交面积,45,2）部分城市商品住房价格再度较快上涨据国家统计局和国家发展改革委数据，一季度商品住房价格持续上涨，3月价格同比涨幅扩大，新建商品
18、住房和二手住房价格同比分别上涨14.2%和9.5%。,46,据另据住房与城乡建设部城房指数，3月，全国40个重点城市新建商品住房成交价格月环比上涨4.4%，涨幅比2月提高2.2个百分点。有32个城市房价环比上涨，其中北京（13.5%）、宁波（11.4%）、南京（9.7%）、厦门（9.6%）等12个城市涨幅超过5%。,47,全国40个重点城市各月城房汇总值,48,3）商品住房累计可售面积进一步下降 据住房与城乡建设部对90个重点城市的监测，3月末，商品住房累计可售2.26亿平方米，比2009年年末减少1420万平方米。,49,总体看，部分城市在经历1、2月份房价涨幅趋缓以后，3月中旬又出现了地价
19、、房价过快上涨的势头。尤其是北京、杭州、上海、深圳等东部热点城市住房成交量和房价均明显上升，房价上涨有逐步向中西部城市传导的趋势，社会反映强烈，引起各方面的密切关注。,50,2、3月份以来市场再次呈现反弹的原因。主要是市场预期的改变。一是人代会上各方面对于房价还会上涨的分析，使得一般购房者由观望转为担心房价上涨赶紧入市；二是居民对通胀预期带来买房保值意愿的抬头而倾向于进行购房置业投资。在财富效应和利益驱动下，部分投机炒房者再度活跃回潮；,51,三是3月中旬以来北京、杭州等热点城市接连出现“地王”，部分二线城市地价也迅速攀升，高地价直接推动了周边区域在售房源涨价，引发区域性的恐慌性购房，扭转了房
20、价将逐步稳定的预期；四是部分媒体片面宣传市场供不应求、对“地王”频现进行炒作，助长了房价上涨的预期和氛围；,52,五是少数开发企业乘机哄抬房价，制造市场恐慌情绪。六是部分城市危旧房改造、基础设施建设引起的被动性需求放大，加上住房供应结构不合理等因素，使这些地区供求矛盾更加突出，房价上涨压力加大。关键的问题是对年初发文确定的调控重点没有及时提出切实可行措施并加以落实，一是对投机性购房没有进行严厉打击；二是对投资性购房没有有效的制约措施；三是对市场预期缺乏正确引导。,53,针对市场中的突出问题，社会各方面反映强烈，能否抑制房价上涨被提到了对政府执政能力的考量。有必要采取更为严格、更为有力的措施，增
21、强调控的针对性、有效性，坚决抑制不合理住房需求，增加住房有效供给，加强市场监管。,54,3.抑制房价过快上涨的思路 尽管房价的上涨和下跌从根本上是由供求关系决定的，几轮房价非正常上涨的起因与根源还在供求矛盾，增加房地产市场的有效供给应该是当前和今后相当长时间内必须高度关注和解决的问题，否则难以从根子上解决问题。,55,但鉴于市场供应的增加不是短期内能做到的，要想在短时间内缓解供求矛盾，稳定市场，稳定价格，必须把工作重点放在抑制需求膨胀，放缓市场节奏和坚决遏制投机和投资性购房上。一是要尽快改变市场预期（包括增加普通住房用地供应，加大对圈地不建、捂盘惜售、哄抬房价等违法违规行为的查处力度等）,缓解
22、购房者着急入市的焦虑情绪；二是对打击投机性购房采取更加严厉的经济手段加上必要的行政手段，让它们尽快退市。,56,4、国家在4月份采取的较为严厉的调控政策 1）国务院下发关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知 温家宝总理4月14日主持召开国务院常务会议，研究部署遏制部分城市房价过快上涨的政策措施。会议指出，今年月初国务院通知下发后，全国房地产市场整体上出现了一些积极变化。但近期部分城市房价、地价又出现过快上涨势头，加大了居民通过市场解决住房问题的难度，增加了金融风险。,57,这既有流动性充裕、住房供求矛盾突出的原因，也与一些地方认识不到位、落实调控措施不力，投机性购房大量增加有关。必须采取更为严
23、格、更为有力的措施，认真落实中央确定的房地产市场调控政策，坚决遏制部分城市房价过快上涨，切实解决城镇居民住房问题。,58,会议确定了以下政策措施：一是抑制不合理住房需求。实行更为严格的差别化住房信贷政策。*对购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米以上的家庭，贷款首付款比例不得低于30；*对贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付款比例不得低于50，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍；*对贷款购买第三套及以上住房的，大幅度提高首付款比例和利率水平。地方政府可根据实际，在一定时期内采取临时性措施，严格限制各种名目的炒房和投机性购房。加快研究制定合理引导个人住房消费、调节个人房产收益的有关税收政策。,5
24、9,之后下发的进一步提出:商品住房价格过高、上涨过快、供应紧张的地区，据风险状况，暂停发放购买第三套及以上住房贷款；对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款。地方人民政府可根据实际情况，采取临时性措施，在一定时期内限定购房套数。对境外机构和个人购房，严格按有关政策执行。,60,二是增加住房有效供给。房价上涨过快的城市，要增加居住用地供应总量，大幅度增加公共租赁住房、经济适用住房和限价商品住房供应。依法加快处置闲置房地产用地，对收回的闲置土地，优先安排用于普通住房建设。在坚持和完善土地招拍挂制度的同时，探索“综合评标”、“一次竞价”、“双向竞价”等土地出让
25、方式。各地要尽快编制和公布住房建设规划，保障性住房、棚户区改造和中小套型普通商品住房用地不低于住房建设用地供应总量的。加快普通商品住房项目审批，尽快形成有效供应。,61,三是加快保障性安居工程建设。各级地方政府要切实落实土地供应、资金投入和税费优惠政策，确保完成年建设保障性住房万套、改造各类棚户区万套的工作任务。大力发展公共租赁住房。,62,四是加强市场监管。严格依法查处土地闲置及炒地行为，对存在捂盘惜售、土地闲置等违法违规行为的房地产开发企业，限制新购置土地，暂停批准上市、再融资和重大资产重组，商业银行不得发放新开发项目贷款。清理已发放预售许可证的商品住房项目，对囤积房源、哄抬房价等行为加大
26、曝光和处罚力度，性质恶劣的依法取消房地产市场经营资格，对违法违规的要依法依规严肃追究相关负责人的责任。规范发展租赁市场 完善房地产市场信息披露制度。,63,会议要求，稳定房价和住房保障要实行省级人民政府负总责、城市人民政府抓落实的工作责任制，住房和城乡建设部、监察部等部门要建立考核问责和约谈、巡查制度，对遏制房价过快上涨、推进保障性住房建设工作不力的，要追究责任。各地区、各部门要切实履行职责，加强分工协作和指导督查，加快制定、调整和完善相关政策措施。,64,2）住房和城乡建设部接着发出要求:一是各地要在近期对所有在建商品住房项目进行一次清理和整治,准确掌握已预售商品住房的数量,正在预售商品住房
27、的数量和尚未开盘的商品住房数量等情况,并将清理情况向社会公开;对尚未开盘的商品住房项目,要责成房地产开发企业限期公开销售.,65,二是严格商品房预售管理。合理确定预售最低规模和工程形象进度要求.最低规模不得小于栋,不得分层分单元办理预售许可.今后未取得预售许可不得以认购预定排号VIP卡等方式向买受人收取或变相收取定金等费用。开发企业应将取得预售许可的项目在10天内一次性公开全部准售房源和价格，并严格按照预售方案申报价格，明码标价对外销售。,66,三是严格实行购房实名制，认购后不得擅自更改购房人姓名。四是对取得预售许可，但未在规定时间内销售和未将全部房源对外公开销售，以及故意采取畸高价格销售或通
28、过签订虚假合同人为制造房源紧张的行为，进行严肃查处。,67,3）住房和城乡建设部、中国人民银行、中国银行业监督管理委员会下发关于规范商业个人住房贷款中二套住房认定标准通知；,一、商业性个人住房贷款中居民家庭住房套数，应依据拟购房家庭(包括借款人、配偶及未成年子女，下同)成员名下实际拥有的成套住房数量进行认定。,68,二、应借款人的申请或授权，直辖市、计划单列市、省会(首府)城市及其他具备查询条件的城市房地产主管部门应通过房屋登记信息系统进行借款人家庭住房登记记录查询，并出具书面查询结果。如因当地暂不具备查询条件而不能提供家庭住房登记查询结果的，借款人应向贷款人提交家庭住房实有套数书面诚信保证。
29、贷款人查实诚信保证不实的，应将其记作不良记录。,69,三、有下列情形之一的，贷款人应对借款人执行第二套(及以上)差别化住房信贷政策：(一)借款人首次申请利用贷款购买住房，如在拟购房所在地房屋登记信息系统(含预售合同登记备案系统，下同)中其家庭已登记有一套(及以上)成套住房的；(二)借款人已利用贷款购买过一套(及以上)住房，又申请贷款购买住房的；(三)贷款人通过查询征信记录、面测、面谈(必要时居访)等形式的尽责调查，确信借款人家庭已有一套(及以上)住房的。,70,四、对能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民申请住房贷款的，贷款人按本通知第三条执行差别化住房信贷政策。对不能提供1
30、年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民申请住房贷款的，贷款人按第二套(及以上)的差别化住房信贷政策执行；商品住房价格过高、上涨过快、供应紧张的地区，商业银行可根据风险状况和地方政府有关政策规定，对其暂停发放住房贷款。,71,4）国家税务总局关于加强土地增值税征管工作的通知,通知要求各地税务机关对目前的土地增值税预征率进行调整，并研究预征率调整与房价上涨的挂钩机制 通知明确指出，各级税务机关要全面加强土地增值税的预征工作，把预征率的调整与房价上涨的情况结合起来，使预征率更加接近实际税负水平，改变目前部分地区存在的预征率偏低，与房价快速上涨不匹配的情况。通过科学、精细的测算，研究预征率调
31、整与房价上涨的挂钩机制。,72,通知要求各地对目前的预征率进行调整。除保障性住房外，东部地区省份预征率不得低于2%，中部和东北地区省份不得低于1.5%，西部地区省份不得低于1%，各地要根据不同类型房地产确定适当的预征率(地区的划分按照国务院有关文件的规定执行)。对尚未预征或暂缓预征的地区，应切实按照税收法律法规开展预征，确保土地增值税在预征阶段及时、充分发挥调节作用。,73,通知还要求“各地克服畏难情绪，加强土地增值税清算工作”。对已经达到清算条件的项目，各地要全面进行梳理、统计，制定切实可行的工作计划，提出清算进度的具体指标；*对未及时进行清算的纳税人，要依法进行处罚；*对审核中发现重大疑点
32、的，要及时移交税务稽查部门进行稽查；*对涉及偷逃土地增值税税款的重大稽查案件要及时向社会公布案件处理情况。此外，国税总局要求，各级税务机关要按照国务院有关文件精神，有针对性地选择35个定价过高、涨幅过快的项目，作为重点清算审核对象，以点带面推动本地区清算工作。,5）7月10日国土资源部以“平级、明电”编号为“国土资电发201093号”的文件下发了一份被称为闲置地追缉令的文件。第一条肯定了:2010年4月以来，各地清理查处闲置土地的全国房地产用地专项整治取得了积极成效，但由于一些地方重视不够、工作不力，闲置土地成因复杂、查处协调难度大等原因，房地产闲置土地查处工作进展不平衡，不少地方进展缓慢。,
33、75,第二条重点明确了四类闲置地处理意见。即 1.对企业自身原因造成的闲置土地，必须严格依照法规查处，收回的土地要纳入年度供地计划，优先用于保障性住房建设用地；2.对政府及有关部门原因造成的闲置土地，应依据闲置土地处置办法（国土资源部令第5号）等相关规定，积极会同有关部门，在商定解决问题的基础上，可采取延长并限期开发建设、改变土地用途、置换其他等价现有建设用地、有偿收回重新出让等方式处置；3.对司法查封的闲置土地，应积极与司法部门联系协商及时予以处置；4.对满10年以上未开发利用的土地，必须收回重新调整用途或出让。,76,最后一条是“明确工作要求，强化监督监管”“以省为单位，在7月底前，将专项
34、整治工作进度情况报部。凡是完不成整治任务的，由各派驻地方的国家土地督察局在检查核实的基础上，向省级人民政府发出整改通知书，限期在8月中旬前全面查处到位。典型案件，由部汇总研究，7月底前向社会公示通报和挂牌督办”。,77,5.4月以来房地产市场出现的变化 国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知（“10号文件”）实施以来，热点城市房价过快上涨势头得到初步遏制，住房成交量整体上处于低位，保障性安居工程进展顺利，房地产市场总体上朝着调控预期方向发展。但7月底一些城市再次出现住房成交量不同程度回升，部分城市房价明显反弹，引起密切关注。,78,三）8月份市场和房价反弹 引发进一步调控政策的出台 1.
35、出现的问题：1)部分城市住房交易量和房价出现明显回升苗头；2)部分热点城市外地人购房比重有所上升；3)部分城市住房供给增加受多种因素制约。,79,2.社会反映：少数城市房价呈现反弹，引发各方面对市场预期的再次转变，商品住房市场出现量价齐涨。以上动向引起媒体的广泛关注，社会反响较为强烈。,80,3.9月底再次出台的调控政策 尽管二季度以来一些城市房价过快上涨势头得到初步遏制，但供求双方尚处于观望和博弈阶段。一些城市市场一度呈现成交量的较大幅度攀升，主要原因：一是刚性需求在观望半年后的释放；二是部分新上市项目销售价格有明显下调，消费者开始入市。但是值得注意的是：有关媒体过度渲染部分城市住房成交量回
36、升和均价上涨，一定程度误导消费者，甚至导致恐慌性购房再现。少数城市房价呈现反弹，引发各方面对市场预期的再次转变，商品住房市场出现量价齐涨。,81,李克强副总理 8月两次强调：当前，要继续贯彻国务院关于房地产市场调控的一系列政策措施，坚决抑制投机炒作等不合理需求，切实增加住房有效供给，巩固调控的初步成果，保持房地产市场平稳健康发展，促进经济长期平稳较快发展，不断提高人民生活水平和质量；9月进一步指出：要坚定不移地落实国务院关于房地产市场调控的一系列措施，继续坚决抑制投资投机性需求，积极增加有效供给，稳定社会预期，巩固调控成果，完善财税、金融、土地等政策，促进房地产市场平稳健康发展。,82,9月底
37、，国家有关部委分别出台措施，以巩固房地产市场调控成果，促进房地产市场健康发展。1）国家统计局、住房和城乡建设部9月19日下发关于加强协作共同做好房地产价格统计工作的通知 确定在35个城市先行推行房地产市场主管部门和统计部门加强沟通与合作，实现数据资源共享、信息资源共用。由市场主管部门向当地统计部门提供新建商品住房交易数据（每套成交新建商品住房项目名称、地址、栋号、总层数、所在层数、房屋结构、合同成交总价、建筑面积、签约时间）。,83,2）国土资源部、住房和城乡建设部9月25日下发关于进一步加强房地产用地和建设管理调控的通知 一、统一思想，加强部门协调。二、强化住房用地和住房建设的年度计划管理
38、三、加快推进住房用地供应和建设项目的审批 四、严格住房建设用地出让管理 五、加强对住房用地供地和建设的监管 六、加大违法违规行为清理查处力度,84,文件强调：根据国发10号文件规定，对发现并核实竞买人存在下列违法违规违约行为的，在结案和问题查处整改到位前，国土资源主管部门必须禁止竞买人及其控股股东参加土地竞买活动：1.存在伪造公文骗取用地和非法倒卖土地等犯罪行为的；2.存在非法转让土地使用权等违法行为的；3.因企业原因造成土地闲置一年以上的；4.开发建设企业违背出让合同约定条件开发利用土地的。,85,加强房地产用地供应监管。各省（区、市）国土资源主管部门要加强对住房用地出让公告和合同约定内容的
39、适时监管。对市、县发布的公告中存在捆绑出让、超用地规模、“毛地”出让、超三年开发周期出让土地的，要责令立即撤销公告，调整出让方案重新出让。,86,严格查处囤地炒地闲置土地行为。省级国土资源主管部门要采取得力措施，督促市、县国土资源主管部门加快查清处理闲置土地。对企业自身原因造成土地闲置的，必须依法坚决查处。对政府及部门原因造成土地闲置的，住房城乡建设部门要积极配合国土资源主管部门，联合限期查办。对未达到法律法规规定的土地转让条件转让房地产用地等囤地炒地的行为，要及时依法依规严肃查处，应当依法没收违法所得，并处罚款。对违规违法办理相关用地手续的部门和人员，省级国土资源主管部门要按有关规定追究责任
40、人责任。,87,严格查处擅自调整容积率行为。坚决制止擅自调整容积率等问题，严肃查处国家机关工作人员在建设用地规划变更、容积率调整中玩忽职守、权钱交易等违纪违法行为。,88,严格查处商品住房建设和销售的违法违规行为。对房地产开发企业擅自突破住房套型结构比例、不按要求配建保障性住房、无故拖延开竣工时间、违反预销售时限和方式要求等行为进行处罚，并及时向国土资源、价格、金融等主管部门通报违法违约企业名单。开展商品住房销售现场的日常巡查和实地检查，在商品住房预售环节及时发现并严肃查处捂盘惜售、囤积房源、虚假宣传、哄抬房价等违法违约行为。,89,3）财政部、国家税务总局9月27日发出关于支持公共租赁住房建
41、设和运营有关税收优惠政策的通知,一、对公租房建设用地及公租房建成后占地免征城镇土地使用税。二、对公租房经营管理单位建造公租房涉及的印花税予以免征。三、对公租房经营管理单位购买住房作为公租房，免征契税、印花税；四、对企事业单位、社会团体以及其他组织转让旧房作为公租房房源，且增值额未超过扣除项目金额20的，免征土地增值税。,90,4）财政部、国家税务总局、住房和城乡建设部9月29日下发关于调整房地产交易环节契税个人所得税优惠政策的通知：一、关于契税政策（一）对个人购买普通住房，且该住房属于家庭（成员范围包括购房人、配偶以及未成年子女，下同）唯一住房的，减半征收契税。对个人购买90平方米及以下普通住
42、房，且该住房属于家庭唯一住房的，减按1%税率征收契税。二、关于个人所得税政策 对出售自有住房并在1年内重新购房的纳税人不再减免个人所得税。本通知自2010年10月1日起执行。,91,5）中国人民银行、银监会9月29日下发关于完善差别化住房信贷政策有关问题的通知,一、各商业银行暂停发放居民家庭购买第三套及以上住房贷款；对不能提供一年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购房贷款。二、对贷款购买商品住房，首付款比例调整到30%及以上；对贷款购买第二套住房的家庭，严格执行首付款比例不低于50%、贷款利率不低于基准利率1.1倍的规定。,92,三、各商业银行要加强对消费性贷款的管理，禁止
43、用于购买住房。四、对有土地闲置、改变土地用途和性质、拖延开竣工时间、捂盘惜售等违法违规记录的房地产开发企业，各商业银行停止对其发放新开发项目贷款和贷款展期。五、对不认真执行差别化信贷政策的商业银行，一经查实要严肃处理。,93,4.各地各部门贯彻落实调控政策情况1)一些城市出台了限购政策。北京、深圳、厦门、上海、宁波、温州、福州、大连、杭州、南京、三亚、天津、海口、广州、苏州、兰州等16个城市公布了限定居民家庭购房套数政策；2)一些城市取消了原下发的优惠措施。杭州、宁波、南京等城市主动取消了2008年实施的购房补贴等优惠政策；,94,3)一些城市加大了市场监管力度。深圳出台了房地产市场监管办法，
44、浙江、北京等省市制定了商品房预售资金监管办法；北京探索采用商品住宅用地“综合条件最优者得”的综合招标方式，遏制购置土地中过度竞争抬高地价引发房价的攀升。4)有关部门加强了对市场调控的督促检查。对部分热点城市落实调控政策情况进行了重点督促和督办。银监会督查了商业银行差别化信贷政策执行情况。,95,5.2010年房地产市场总体运行情况 1)住房成交面积回落，8月以后逐月回升并趋稳 据住房和城乡建设部对90个重点城市监测，2010新建商品住房和二手住房成交同比下降15%和19.5%。东、中、西部城市新建商品住房成交面积同比下降22.4%、1.4%、10.9%。有55个城市同比下降，深圳、杭州、南京、
45、福州、温州、锦州等6个城市降幅超过50%。,96,从月度情况看，住房成交量在波动中回升并趋稳。*1、2月份，在国办发20104号文件和春节等因素影响下，住房成交量连续回落，*3、4月份明显回升；在国发201010号文件等政策措施作用下，*57月住房成交量持续回落，*810月逐月回升；在国务院有关部门“五项措施”影响下，*11、12月住房成交量趋稳。,90个重点城市新建商品住房、二手住房各月成交面积,98,2）住房价格同比涨幅持续回落，环比涨幅有所波动，但部分城市房价上涨仍然较快 据国家统计局数据，70个大中城市新建住房和二手住房价格同比涨幅自5月以来已连续8个月回落。环比涨幅在58月明显回落，
46、912月保持在0.5%以内。,70个大中城市新建商品住房、二手住房价格各月同比增幅,70个大中城市新建商品住房、二手住房价格各月环比增幅,101,3）房地产开发投资保持了平稳增长态势 据国家统计局数据，2010年全国房地产开发投资4.83万亿元，同比增长33.2%，增幅比2009年提高17.1个百分点。,全国房地产开发投资增幅,102,4）住房用地供应明显增长，商品住房供应有所增加 国家统计局数据，2010年，全国房地产开发企业完成土地购置面积4.10亿平方米，同比增长28.4%。2010年，全国商品住房施工面积、新开工面积、竣工面积同比分别增长25.3%、28.8%、2.7%。,103,据住
47、房和城乡建设部对90个重点城市的监测，2010年新建商品住房上市面积达4.02亿平方米，同比增长13.0%。2010年末，新建商品住房累计可售2.78亿平方米，比上年末增加4200万平方米。,104,5）房地产贷款增速下降，个人购房贷款新增量总体回落 据人民银行数据，5月份以来，房地产贷款余额同比增幅回落趋势明显。同期，个人购房贷款余额总体上保持下降态势。,全国主要商业银行个人购房贷款余额月度增长情况,105,6）保障性安居工程建设力度进一步加大 8月以来，国务院连续两次召开了加快保障性安居工程建设情况座谈会，专题研究加快保障性安居工程建设进度的工作措施。9月底，住房和城乡建设部城会同国土资源
48、部、监察部发布了关于进一步贯彻落实国发201010号文件的通知，再次强调要全力加快保障性安居工程建设。各地普遍召开会议，贯彻国务院精神，研究部署加快保障性安居工程建设进度的工作措施；多数地方对保障性安居工程建设进行了督查；部分地方对建设进度慢的市县进行了约谈。全国保障性安居工程建设明显加快。,106,此外，2010年房地产税收明显增长。国家税务总局统计，全国房地产税收总额达到8803.2亿元，同比增长43.3%；占全国税收总额的11.4%，占地方级收入的29.9%。,107,6.需要关注的几个问题 1）部分城市又出现高价地现象 四季度，杭州市出让的三宗商品住房用地，分别以楼面地价10281、2
49、5735和17196元/平方米成交，溢价分别达到98%、95%和81%。11月25日，广州市出让的广铁南站居住用地以17276元/平方米的楼面地价成交，溢价达到79%。上海、温州、武汉等城市出现住房用地高溢价出让。高价地现象再现，存在着影响市场预期、推高周边在售项目甚至整体市场房价的隐忧。,108,初步分析，高价地再现的主要原因：一是尽管去年居住用地供应有所增加，但与旺盛的市场需求相比，部分城市近几年居住用地供应总体不足，历史欠账较多；二是企业对房地产市场前景较为乐观，资金总体比较宽裕，部分可建项目不多的企业在近期加快拿地节奏；三是多数城市居住用地出让中仍采用“价高者得”的竞拍方式，并未使用“
50、综合评标”、“一次竞价”、“双向竞价”等出让方式。,109,2）部分城市出现房价较快上涨苗头 在流动性宽裕、社会资金投资渠道狭窄的大环境下，热点城市限购后部分投机性需求转移到周边城市和中西部城市，带来了这些区域房价的波动。一是部分未实施限购的区域中心城市住房成交出现量价齐升的势头；二是限购城市周边地区房价出现较快上涨；三是部分热点城市房价仍存在一定上涨压力，随着高价位楼盘集中入市，新建商品住房成交均价出现较大幅度上涨。,110,3）社会对限购等调控政策退出或放松存在预期 去年16个实施住房限购的城市中，福州、海口市明确规定，限购措施实施到去年年底。社会普遍预期，大部分热点城市的限购等临时性调控
