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1、新世纪二期商业策划报告 new century,business planning report,本报告核心关键词：环境更优、配套更全、品种更多、体验更丰富,新世纪商城市场规划（只代表本人观点）,目,录,01,02,常州市概况及项目概况,03,新世纪商城定位,04,餐饮楼层分布设想,常州新世纪商城市场规划,我比较赞成上海奇美公司的观点，所以借其观点一用；但其表述较为单一，未能全方位的阐述新世纪市场状况；我将通过6个方面来判断新世纪目前的市场状况：一是价格带坐标，二是舒适度坐标，三是年龄层坐标，四是商品丰富度坐标，五是客流量坐标，六是市场影响力坐标。,商场价格带,低,高,高,低,消费价格,泰富,
2、新世纪,商场舒适度,差,好,高,低,商场舒适度,购物中心,商场环境,商品档次,泰富,新世纪,购物中心,百货大楼,百货大楼,常州新世纪商城市场定位规划,图一,图二,百盛,百盛,商场消费客层,低,高,偏小,偏大,客群结构,泰富,新世纪,商品丰富度,少,多,高,低,商场丰富度,购物中心,商场品类,商品时尚度,泰富,新世纪,购物中心,百货大楼,百货大楼,常州新世纪商城市场定位规划,图三,图四,百盛,百盛,商场客流量,差,好,多,少,客流量,泰富,新世纪,市场影响力,少,多,高,低,市场影响力,购物中心,开店时间,地理位置,泰富,新世纪,购物中心,百货大楼,百货大楼,常州新世纪商城市场定位规划,图五,图
3、六,百盛,百盛,从上述的6种坐标图分析来看，常州新世纪拥有4大优势，商场位置非常好，处于常州市核心商圈中心位置；周边商业氛围好，人流量很大；悠久的商业历史，社会口碑佳，市场影响力大；商品品类相对丰富，客户选择余地多。但同时也存在3大劣势，建筑硬件较差；商城配套差，停车设施不足；品类虽丰富，但强项品类缺乏竞争力，容易被替代。所以二期升级改造应该强化自身的优势，降低劣势，做到强项更强；届时，还要应对市场环境的变化，迎合消费者需求，将新世纪商城打造成为常州大众消费，家庭消费，全天候消费的一站式综合商城。在新世纪二期项目规划中，尤其要注重丰富品类、扩宽客层；加大配套、留住顾客。,改造后的商场定位及规划
4、,低,高,低,消费价格、客层结构,商品时尚度、品类丰富度,泰富,新世纪,购物中心,百货大楼,百盛,高,常州概况及项目概况,常 州 概 况,常州全市户籍人口约380万人，常住人口约为550万人，其中市区人口为250万人。常州现辖金坛、溧阳两个县级市和武进、新北、天宁、钟楼、戚墅堰五个行政区，总面积4375平方公里。市区形成“一城、七片”的结构形态，主城区空间发展方向为“拓展南北，提升中心”，并形成“一体两翼八组团”的空间结构。常州市的发展目标为：现代制造业发达、人民生活富裕的经济强市；历史文脉彰显、现代科教先进的文化名城；连东接西、承南启北的区域性枢纽城市；以人为本、人与自然和谐的生态城市。,常
5、 州 概 况,常州是一座有着2500多年历史的文化古城（历史上素有“龙城”美称），同时又是一座充满现代气息、经济较发达的新兴工业城市。常州有江苏第二大机场常州奔牛机场，以及城市高架快速路网和筹建的轻轨1号线将使常州市的交通更为便捷。常州旅游业发展迅速，已构筑并初具规模的景区有：中华恐龙园、武进春秋淹城遗址公园、天宁禅寺、溧阳天目湖旅游度假区、武进横山风景区、金坛茅山风景名胜区,亚洲第一塔,天宁禅寺,春秋淹城遗址,BRT和高铁,中华恐龙园,常 州 经 济,左图为中国十七个主要城市经济群的分布图，常州市所属的长三角市群则在排名中荣登首位，常州市位于该城市经济群的核心位置，未来具有更加不可估量的发展
6、前景。,常州市商业圈主要集中在主干道延陵西路附近，其中南大街是最为特色的一条商业街，号称龙城第一街。街的东面是南大街步行街，街的西面是莱蒙都会大型商业CBD。文化宫商圈有着高端的消费档次，如常州购物中心、莱迪广场和泰富广场等。关河东路商圈靠近火车站，大洋百货成为该区域中唯一的综合百货商业业态。兰陵路商圈集中了如常州电脑城、兰陵苏宁电器、佰易数码店、九州服装城等大型主题专业市场。,常 州 商 圈,南 大 街 商 业 圈,南大街商圈为常州最繁华商业圈，分别为莱蒙都会商业街、南大街步行街、泰富百货，百货大楼，新世纪商城、百盛构成，南大街步行街的定位为中低档，休闲服饰与女装占比较大，男装较少，餐饮娱乐
7、占总体量的15%-18%，店铺经营的产品档次相对较低，世界主要知名品牌的专卖店极少，开业时间较早，有一定的人气；莱蒙都会步行街与百货大楼为一体，百货大楼定位年轻时尚一族，莱蒙都会定位在中高档；功能齐全，业态丰富，可满足不同消费需求，街区定位中高档，消费者目的消费较强，街区在周一至周五人气较为冷清，周末人气较旺；百盛为时尚中高档百货，开业半年，目前人气很差。,常州莱蒙都会,文 化 宫 商 业 圈,文化宫商圈以常州购物中心、泰富广场（已停业）、万博百货、时尚莱迪等大型百货公司为主要核心。地处常州市中心城区，该商圈的总面积约1.5平方公里，2011年实现这一区域消费品零售总额达约55亿元，占全市总量
8、的5%，日均商业客流在3-5万人次，日租金在10-30元/日，是常州最贵的街区之一。文化宫商圈百货商店经营档次几乎都为中高档，特色不明显。购物空间的停留、观赏和娱乐性较差，虽然交通非常便利，但停车位严重不足。,亚细亚 影 城,莱 蒙都 会,万博广场,莱 蒙酒吧街,百 盛商 城,泰 富百 货,南大街商业街,江 南商 场,新 世 纪 周 边 商 业,新世纪商城,二期定位思路,常州巨无霸，聚焦全客层的一站式综合购物中心,周边环境与人群,不拘于商城主流消费者，进一步拓宽消费群，面向全常州市场。,进一步丰富品类和业态，不仅要保持和强化原有特色，更要抢占竞争对手的市场。,竞争对手与市场,商场目标与体量,将
9、新世纪打造成为全客层，家庭式，全天候，一站式的综合商城。,目标人群分析,时尚男女,小白领、白领,中产阶级,年轻态,25-35岁,18-25岁,35-45岁,45-55岁,核心客群,客层年龄段,对应人群,55岁以上,私营老板,开发人群,适当关注人群,项目定位,核心：都市大众生活,潮头：前卫,享乐：全方位快乐,保持商城的核心竞争力，在核心品类和业务上需要进一步强化，不断引进优势品类的标杆品牌，引领常州市场。适当丰富时尚年轻品类，增加前卫潮流标杆品牌,抢占常州年轻一代时尚市场。多元化业态要丰富，宽度要宽，餐饮、文化、娱乐、健身养生等业态都要有一定的占比，这样可以进一步扩宽商城客群，同时留住消费者的脚
10、步。,餐饮楼层定位设想及主力品牌规划,情调书吧,夜店,游戏娱乐,美容美体,KTV,书城影像,艺术展览,外语学校,舞蹈培训,西点制作工坊,宠物用品,益智玩具,主题餐饮,甜品果饮,电影院,美发美甲,特色淘宝,男士俱乐部,汽车个性装饰,时尚餐饮,健身运动,时尚生活方式,基本生活方式的大业态提炼,多元大业态品类设想,B1A楼乐活族 Lohas,多元大业态楼层分布设想,9,10,11,B1,9F都食客-偏向商务办公、个人 Simple Dining,多元大业态楼层分布设想,9,10,11,B1,南京大排档,10F料理王-异域风情、偏向宴请聚会 Cuisine Kings,多元大业态楼层分布设想,9,10,11,B1,11F饕餮控 Food Lovers,多元大业态楼层分布设想,9,10,11,B1,12-13F享乐派 Entertainment,多元大业态楼层分布设想,谢谢Thank you,分析不足之处，请提出宝贵建议！,
