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1、区域及地块评估,市场环境分析,房地产格局,结论,市场环境分析,仪征概况,仪征市是扬州市代管的一个县级市，位于江苏省中西部，地处长江三角洲的顶端，是宁、镇、扬“银三角”地区的几何中心。长江岸线27公里，直顺稳定、深泓临岸是理想的建港岸线，长江、运河两条大动脉以及贯穿市区北部的宁通高速公路,组成了水陆交通网，并随着镇扬大桥和宁启铁路的兴建，仪征与上海、南京、扬州、镇江等大中城市的距离近在咫尺之间具有独特的地理优势，是江苏省五大重点经济发展带之一。,新型的全国重要的化纤、汽车、化工工业基地，发展中的滨江城市崛起于长江中下游北岸,经济环境分析,2001年以来仪征的经济一直都呈现稳定发展的趋势，2005
2、年开始进入高速发展期。至2009年，生产总值同比增长13.5%。增速同比2008年低了0.4%个百分点。运用回归分析可以得出，2010年-2011年仪征DGP增幅将逐渐减缓。,近年来GDP增长趋势由高速发展趋势开始逐渐减缓，进入高速发展后稳定阶段,固定资产投资情况,受金融危机影响，部分行业和企业效益下降，造成仪征市经济增长速度有所放缓；产业结构不够合理，固定资产投资近两年明显下降，与GDP的稳步上涨趋势不协调现象明显，存在一定的消费隐患。,固定投资比例逐年增长，经济投资势头涌现,房地产投资情况,仪征市从2002年开始固定资产投资开始大幅度上扬，但是房地产投资却字啊逐渐下调，这充分表明了仪征城市
3、产业发展结构失调。城市部分功能缺失导致了房地产行业受到抑制。同时固定资产的投资没有拉动城市的消费潜力。社会财富没有实质性的增长。到2008年，这种产业结构失调的情况有所缓解，房地产投资也随之有一定幅度的增长。,仪征产业结构特性决定了近两年内房地产投资虽然会有一个增幅，暂时不会成为城市的主流产业，所以该市的土地价值近期增幅有限,人均GDP情况,3000US,4500US,6000US,8000US,转型启动期,快速发展期,平稳发展期,仪征城市发展特殊性决定了西部仪化工业GDP贡献及扬州工业园，占全市26%。剔除仪化GDP贡献值，加上仪征城市面貌和经济推进情况来看，仪征静态人均GDP应该在4300
4、-4400美元左右；,仪征房产处在由转型启动期向快速发展期过渡阶段。是一个良好的房产投资进入的契机,人均可支配收入情况,2009年全年城镇居民人均可支配收入17861元，人均消费性支出11126元，其中食品支出占人均消费支出比重为36.8%，文教娱乐服务支出占人均消费支出比重为22.7%。仪征城镇居民实际可支配支出用于储蓄及投资比重比较大，说明该市居民住房消费潜力还是比较明显的。,按一般通用算法，当恩格尔系数在40%时，该城市的住房消费在消费结构中比重可以达到15%-20%，目前仪征的恩格尔系数已经连续两年在40%以下，并呈逐年下降趋势，说明仪征的房产行业还有较大发展空间,城市人口情况,仪征市
5、人口历年变化并不明显，从2002年到2007年总体呈缓慢上涨趋势，而2008年及2008年两年，人口甚至出现了负增长状态，说明了仪征市的外来人口率非常低，这也将导致仪征市刚性购房需求市场极小。仪征市人口结构特点决定了该市大部分购房人群将集中在改善居住条件的二、三次置业者。而目前政策调控的集中针对人群便是二次以上置业人群，对于仪征的房产市场影响会比较明显。,支柱产业,园区现有企业57家。作为上汽集团重要的自主品牌生产基地，园区拥有上海汽车乘用车仪征分公司、上海汇众轻型客车厂2家整车企业，引进了荣威、双龙和伊思坦纳三个整车生产平台，形成了20万辆整车生产能力。,仪征经济开发区,两大园区组成仪征工业
6、产业支柱，也是房地产行业置业群体的可靠保障之一,城市规划,2020年，城镇人口50万，城区面积50平方公里 目前仪征城镇人口27.07万，城区面积37平方公里，下一步以建设生态型现代滨江工业城市为统领，融入宁镇同城化发展。城东南规划15.25平方公里新城 城市向东发展，与扬州同城化，依托扬州化工园为主体的西部石油化工经济区和以开发区、汽车工业园为主体的东部车船制造和新兴产业经济区，在老城区东南区域，打造一个首期规划15.25平方公里的现在滨江新城，启动了城东80万平米的征地、拆迁工作。创建国家生态市人居品质 建设亲水态城：城南滨江公园、扬子江公园打造沿江风光带；城东推进红旗河景观、东园湿地公园
7、 城中仪城河、镜湖、大浦塘、荷花池、伴池打造生态城 建设特色生态镇：大仪、谢集镇、新集镇、刘集镇、青山镇、月塘乡、枣林湾等因地 制宜，建设特色乡镇。,东拓西联，南优北控，打造现代化滨江生态工业城市,1、仪征城市规划方向是向东、向南发展，本案所处区域作为滨江新区，区域配套成熟尚需时日2、本案距离中心区仅2公里，房价易与城区接轨，具有操作可行性,城市规划,宏观城市总结,仪征GDP由快速增长期逐渐进入平缓发展期房地产投资短期内无法成为仪征主流产业，土地增值有限房地产行业正处在转型启动期到快速发展期的过渡阶段。城市向南、向东发展，与南京和扬州接轨，城市一体化进程加快居民住房消费潜力客观存在,房地产发展
8、的基础良好，尤其是几大经济支柱产业的发展将带动房地产行业的繁荣,房地产市场格局,宏观政策,调控政策基本可分为：1、土地市场调控；2、弹性需求调控、3、流通渠道的调控。从目前执行情况上来看，一二线城市影响明显，三线城市影响力较弱。而对于县级城市的影响力可能更加体现在舆论上的压力，实际影响不大。,中国正处于加息周期,11月3日住房城乡建设部、财政部、人民银行、银监会联合印发通知：买首套普通自住房，套型建筑面积在90平方米（含）以下的，贷款首付款比例不得低于20%；套型建筑面积在90平方米以上的，贷款首付款比例不得低于30%。规定第二套住房公积金个人住房贷款首付款比例不得低于50%，贷款利率不得低于
9、同期首套住房公积金个人住房贷款利率的1.1倍。停止向购买第三套及以上住房的缴存职工家庭发放住房公积金个人住房贷款。严禁使用住房公积金个人住房贷款进行投机性购房。,自10月20日起上调金融机构人民币存贷款基准利率0.25个百分点，这也是金融危机之后，中国首次加息。,楼市调控继续延伸，继续加大对投资的遏制,宏观政策,版块分布情况,中心区：政治经济聚集区，商业发展快，传统老城区 城东区：城市未来发展主流方向，东进和扬州接轨 开发区：传统开发区，仪征化纤等企业在内，污染环境大，目前项目少 汽车工业园区：新型产业聚集区，低污染，附加值高，具有潜在的人口导入潜力。滨江生活区：以开发区和长江作为引擎，打造滨
10、江生活带，未来城市高端居住区,根据区域属性，划分5大板块,房产市场特点,城东、汽车工业园板块目前是热点,1、人居集中：城市向东规划的引导以及上海大众的落户，城东城北两版块成为新的人居聚集地。2、交易集中：2010年7月全市成交3.73万平米，城东2.08万平米，占55.7%；城北1.09万平米，占25.22%。3、楼盘集中：去年三季度新开楼盘扬州家园、宇斯浦国际花园以及新入市的和景印象城、东城水岸，加上先期开发的奥林匹克花园、水木阳光,乡镇区域日趋活跃,1、村组农民向集镇集中2、扬州人流向市郊高端物业流动：尤其以新集镇、刘集镇为主，两镇开发的多为别墅物业类型，主要客户来源于扬州市区。,项目以点
11、为主，最少仅10亩，目前最大楼盘仅30多万平米，综合配套差，项目品位普遍不高,开发体量小，大盘暂无,2008年下半年受金融危机影响，大多企业无用地意愿，土地成交大幅度萎缩。2009年前三季度土地招牌挂成交量依旧很少，但是第四季度由于楼市迅速回暖，普遍萌发储备土地的热情，土地成交均价也相应涨到925元/平米。相对2008年662元/平米均价上涨40%。2010年到目前为止，土地成交37万平米，平均容积率1.18，总成交价2.45亿，总建面积43万平米，楼面均价559元/平米，相对2009年692元/平米的楼面均价下降了19%。,土地市场,09年土地成交“爆发”，产品由多层向小高层过渡,10年土地
12、出入多以新集镇和刘集镇为主，开发区偏多,土地市场,历年商品房成交情况,仪征商品房成交整体呈上升趋势，2008年由于金融危机及宏观政策调控银色，销售量大幅度下滑，年成交面积仅22.62万平米，到2009年，随着一系列的楼市优惠政策，仪征楼市逐渐回暖，2010年截止10月为止，已经销售49.62万平米，销售额达到18.99亿元。随着目前一系列的楼市新政调控，以及加息等措施，仪征楼市并未受到太大的影响。这主要因为仪征楼市需求主要来源于自住改善型购房，很少有外地客源及投资客户，影响也仅仅体现在贷款政策限制方面。,10年房地产受新政影响较小，成交继续走高，月度去化5万平米,2010年商品房成交情况,1-
13、10月全市商品房累计成交49.62万平米，其中住宅和非住宅分别为46.33万平米和3.29万平米。9月份和10月份住宅成交6.12万平米和5.64万平米，环比分别下降11%和7.8%。虽然成交环比下降，但是成交价格依旧上涨，主城多层均价超过4500元/平米，10月价格环比上涨2%，相比去年均价3010元/平米同比上涨50%。1-10月全市商品房累计销售额18.99亿，同比上涨47.3%。,项目分析,以多层为主，整体项目去化在70%左右，消化期较长,山水豪庭,项目概况 山水豪庭项目是由香港金达地产投资，华懋实业开发兴建的欧式别墅住宅区，该项目坐落于京华城全生活广场5公里辐射圈内，整个项目占地80
14、000多平米，16000多平米七大组团，共有108席。山水豪庭项目交通便捷，扬州城市主动脉文昌西路、文汇西路横贯东西，润扬大桥、扬州火车站、扬州体育公园等星罗南北。占地面积:81337平方米 建筑面积:23342平方米 总户数:108 产品户型：山水豪庭有面积286-582平米别墅。分别为：286、314、333、336、331、532、404、423平米，八种户型。销售价格：均价15000元/平米，现在接受预约登记，预计2010年11月开盘销售，目前为准现房。,重点项目分析,销售情况,山水豪庭2009年10月开盘，均在8500元/平米，一户一价。物业费在0.80-1.00元/平米*月，推出翡
15、翠山庄组团，红鼎庄园组团。山水豪庭有面积286-582平米别墅，预计均价15000元/平米，现在接受预约登记，预计2010年11月底开盘销售，目前为准现房。,户型赏析,D2户型5室3厅5卫1厨333.26,D2户型5室3厅5卫1厨333.26,B2户型5室3厅5卫1厨423.94,A户型5室2厅4卫1厨532.19,东城水岸,项目概况 东城水岸有江苏龙岗置业开发，位于解放东路与东园北路黄金交叉点，东枕千年石桥河岸，紧邻300亩湿地公园，0.5KM至解放东路商业街。周边有真州小学、仪征四中、市人民医院、配套完善 产品户型：93平米两房、100-124平米三房。188平米叠加，预装太阳能、暖气销售
16、价格：多层均价5400-5500元/平米、叠加6500元/平米左右。,重点项目分析,户型赏析,优诗美地,项目概况 优诗美地坐拥三大城市主干道，快速通达城市核心区域，约800米畅达大型苏果超市，距商业核心步行街不过1500米，骑行5分钟便将城市繁华一网打尽。扬子公园、仪城河风光带、博物馆、图书馆、仪征中学，优诗美地被这座城市最好的人文景观资源环绕。规划有多层、小高层、联排别墅、花园洋房等多元化的物业形态。产品户型：188-2223平米联排别墅、252平米、双拼别墅、97-130平米三房户型。销售价格：多层均价4900元/平米、别墅7900元/平米以上。,重点项目分析,户型赏析,三房两卫 115.
17、6-119.92平米,三房一卫 97.06-101.87平米,三房两卫 125.52-130.68平米,阳光书房、双阳台设计,4米开间阳台、户型通透,4.5米开间起居室、形状方正；南向观景阳台、两进式卫生间,和景 印象城,项目概况【和景印象城】致力于在约5.57万平方米近水邻岸的风水宝地上，绘制“景致生活，东区典范”的美好蓝图，它所赋予客户的是自然的、亲水的、纯粹生活质态。社区西侧流淌着碧波荡漾的石桥河，向左有繁华不远的真州金融街区和奥林匹克运动城，向右就是融休闲、娱乐、集市于一体的黎明小镇，背依着家具、家饰、厨卫的大市场石桥建材市场以及多家双语幼儿园。产品户型：160-187平米叠加别墅、2
18、43平米联排别墅、128平米三房两卫多层。销售价格：多层均价4800元/平米、别墅均价7000元/平米。,重点项目分析,户型赏析,两房一卫 95.29平米,两层叠加 181平米五房三卫,联排 229平米五房二厅,户型方正、全明设计、双阳台设计,5.8米挑高客厅、两层叠加,加59.65平米阳光地下室、车库入户、南北花园、内庭院设计、卧室南北通透、空中花园,客户群分析,本地客户为主 目前城镇人口27.07万，当地外来人口较少，城市建成区面积37平方公里，城镇化率47.3%，每年人口导入量为总人口的2%左右，购房者主要为当地人口。投资客户稀少 城市商业基本属于地域封闭式运营，目前投资性置业比例仅占5
19、%。改善需求日趋明显 收入快速增长，生活质量不断提高，使得化工区域居民居住环境无法满足要求，加上城市向东发展的大趋势，大量化工区居民开始流向居住环境，配套成熟的城市东部。而且随着文昌西路的西延，仪征高端消费群开始向扬州外溢，据仪征房产局统计，每年仪征到扬州购房的家庭在500-600户之间，占了仪征购房者的10%左右。动态客户 随着城市化进程的发展，及周边区域工业快速发展，将来会有大量农业户口人员进城，拆迁户等购房客户。加之少量外来经商，打工人员，以及周边城市的投资客户,仪征楼市趋势分析,准入门槛提高 单体开发规模不低于100亩，企业资质不少于二级。小高层业态增多 土地成本突破180万/亩，高容
20、积率，城东新区住宅将往小高层发展。城东往CBD模式发展 新区开发，金融机构、大学城、会展中心、商务区及生活区一体化。同城化生活圈 宁扬构建半小时同城化生活圈，2016-2018年开建城际地铁6号线(扬州西站仪征)与南京龙潭城际客站相连，直通新街口，其中6号线29.4公里，设13个站点，万年路为宁扬中转站。城市扩张 目前仪征城市化率48%，旧城几乎没有扩张空间，而国际汽车产业城的建设，会新增10万左右人口，同时新城、马集部分区域划入城市事在必行，城市人口将超过40万。,1、与城镇人口居住面积增加值相对应，仪征房产开发投资额比例小，而市区居住面积增加值 与商品房销售面积递增，表明仪征市区商品房开发
21、尚属起步阶段，过去以拆迁安置、经济适用房 等保障性用房为主的投入正逐年降低。2、仪征近几年城市化率增长主要集中于下面乡镇的工业集中区，市区人口固定在20万，导致总体需求较小，历年商品房销售面积基数不大。3、由于开发面积的持续减少，每年批准销售面积并未超过需求受土地成本、区位差价走高的影响，仪征城区房价仍将保持小幅上扬的趋势。4、政府数据中关于“房产开发投资额、施工面积的递减与竣工面积递增”的矛盾处，再次印证了仪征目前总体需求不大，房产开发具有一定的风险。,楼市结论,区域及地块评估,区域概况,约2.5公里,滨江新区规划图,滨江新区位于仪征南面，和长江相邻，西面是开发区，是目前仪征沿江战略发展的重
22、要一步,市委书记费高云指示：滨江新区是未来城市建设的主战场，也将是体现仪征现代城市形象的标志性区域。,一年有形象、三年显特色、五年造新城,区域发展,目前健康南路、盐津大桥、东园北路、天宁大道、天宁大桥等总投资3.37亿元的5个重点工程项目集中竣工；随后，总投资25.1亿元的10个重点工程项目集中开工，其中既有主干道路、安置小区等基础设施工程，也有星级酒店、生态景观等功能设施，涉及滨江新城建设的多个方面。,区域环境,滨江新区处于起步阶段，目前仅是基础设施筹备和施工阶段，房地产行发展暂时空白,地块资源,地块地势平整，但无配套及景观资源，板块属于起步阶段,地块是距离市区最近的地块，但无可利用资源可用，完全属于自造式或者城市公建配套，前期开发中人口导入需引进配套型商业,结论,城市容积小，对外来吸纳力不足规划城市向东、向南发展，东是主旋律市场年去化量小，市场供大于求较明显客户以区域性为主，外来客户少板块滨江生活区是未来城市发展的重点板块，但目前属于起步阶段，配套空白,市场结论,结论,城市及板块未来发展潜力大，但针对仪征目前市场，购买千亩大盘对于仪征市场来说，需要20年左右时间去化，因此有两种方案：1、置地总建30-50万平米土地，开发周期5-8年时间去化2、置地千亩大盘，以时间换取土地增值,针对目前整体市场格局及政策走势，不建议以时间博取土地的升值,
