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1、无锡写字楼市场调研,2012-03-5,上,目 录,PART 1 整体市场分析,PART 2 办公市场调研,PART 3 待售项目概况,PART 4 本案物业配比论证,PART 1 整体市场分析,整体市场分析,无锡写字楼市场发展历程,20世纪80年代，无锡主要走的是农村经济发展模式，大力发展乡镇企业，创造出了著名的“苏南模式”，但是存在着经济规模有限，经济结构不合理等诸多因素，因此办公市场尚处于一个休眠期，进入90年代以来，无锡人抓住对外开放的机遇，以工业园区建设为主要载体，大力引进外资、发展对外贸易，这使得办公楼市场迎来了新的发展机遇。“九五”初期无锡市办公楼市场的市场供应和需求量较90年代
2、初期有了不小的增长，但是依旧没有形成一个完整的细分市场。,进入21世纪以来，无锡作为全国首批14个对外开放城市之一开放型经济更加蓬勃发展，对外贸易高速增长，催生了大量民营企业的诞生和外资企业的入驻，这在一定程度上也就对办公楼产生了“量”的需求，无锡整体办公楼市场供应量也逐年增加，办公楼市场进入快速发展阶段。,随着“十一五”规划的实施，在我国国民经济持续高速增长的背景下，无锡经济也持续向好，GDP连续以两位数高速增长，开放型经济的快速发展，加快了企业与国际接轨，大量境外知名公司看好无锡未来的发展前景，纷纷进军无锡，推进了无锡城市国际化的发展，这也引发了对无锡办公楼的需求又一次快速增长，并且开始从
3、量的追求向质的追求，受众多高端需求的刺激，无锡办公楼市场也开始逐渐与世界级标准接轨，众多甲级写字楼的面世标志着无锡办公楼市场进入了又一轮的高速发展期。,2000年以前,20002003年,20042006年,2007年以来,整体市场分析,启动期特征总结,该阶段内主要代表项目为：天安大厦、佳福大厦，此阶段内写字楼产品品质虽然有较大幅度的提升，但是从整体看，依旧处于较低水平，与目前市场的主流写字楼产品包括本项目产品之间存在一定的差距，故在本报告中简述。,整体市场分析,发展期特征总结,在该时期内，无锡写字楼市场诞生了例如华仁逸景国际、东方广场、华邸国际大厦等写字楼项目，在硬件设施方面、户型布局、建筑
4、形态以及智能化设施方面有明显的提升。,整体市场分析,成长期特征总结,2007年以来，无锡写字楼市场进入又一个快速发展期，摩天360、红豆国际广场、润华国际大厦等一些超高层项目的交付使用和兴建，使得办公楼市场整体品质有质的提升，逐步向甲级写字楼方向靠拢。,整体市场分析,未来发展趋向,整体市场分析,办公市场年度去化分析,2011年无锡办公市场的供应量 47.85 万，环比 2010 年的 26.46 万增加 80.84%，供应水平大幅度增加；2011年无锡办公市场的成交量为16.85万，环比20010年的22.58万减少25.37%，成交水平明显下降；2011年无锡办公市场的成交均价为8211元/
5、，环比2010年的8604元/下跌4.57%，价格水平有所下降；2011年无锡办公市场总体呈现供过于求的局面，全年新增供应项目合计约 20 个，其中供应量最多的无锡总部商务园，供应档次较高的项目有昌兴国际金融大厦、城开商务中心和长江一号，但新项目的成交情况并不如人意，由于实体经济面临较大的经济压力，投资需求以及租赁需求均处于下滑趋势是办公市场成交萎缩的重要原因。,整体市场分析,办公市场月度市场表现,整体看，2011年供应集中在下半年，全年供应高峰出现在 11 月份，该月办公市场有昌兴国际金融大厦、城开商务中心、时代上河、名都汇和恒威中央领地五个项目供应办公房源，这月份供应的办公房源整体区位、项
6、目档次均较高，在一定程度上活跃了办公市场，也是今年最后一个月份办公成交均价上涨的主要原因；虽然今年出台的住宅限购令被认为将是商业地产最好的发展机会，但是今年的办公成交量环比却有较大幅度的下降，究其原因主要有：实体经济普遍不景气，特别是中小企业举步维艰，对于改善办公条件的需求不强烈，导致租赁市场遇冷，从而降低投资者的购买热情，其次，目前市场上可售的办公项目大部分位于商务氛围、配套发展并不成熟的地区，对于商务办公的需求明显不足，有实力的企业通常将办公地点选择在地段、配套均较好的市中心区域。,整体市场分析,办公客群分析产业分析,首先对无锡的产业结构分析：无锡市为经济发达的二线城市，主要产业为制造业，
7、特别是“冶金、机械、化工”三大产业，占工业总产值的49%；资本构成以民营资本为主，私营业主众多，其次是外资；近年来，无锡大力发展第三产业，如新兴发展的物联网、风能等高新技术产业，目前正处于产业转型阶段，这直接影响办公的市场需求，未来三到五年随着三产的发展，办公的市场需求将得到有力释放。,整体市场分析,办公客群分析各区产业园概况,锡山：V-PARK，行业分布在软件、电动车、摩托车商务区S-PARK,锡山,新区：商务区I-PARK一期高新区新加坡工业园I-PARK创意园I-PARK二期太湖国际科技园空港产业园,新区,滨湖,滨湖区：国家工业设计园太湖新城科教产业园马山生物医药外包园,北塘区：金山北工
8、业园凤翔软件园北创科技创业园,北塘,惠山,惠山：风电产业园生命科技产业园数字信息产业园软件外包园,整体市场分析,办公客群分析产业细分,本项目处于惠山区：该区域以传统的制造业为主。,从产业分布来看，城市北面如锡山、惠山、江阴重点发展传统产业；城市南面如新区、滨湖区重点发展高新技术产业。,传统制造业向北转移如惠山、锡山、江阴等地；新型高技术产业集中在城市南面，如新区、太湖新城。,整体市场分析,办公客群分析,无锡柴油机厂,威孚有限公司,江苏锡钢集团,无锡国家电网,目前无锡的国企主要有一汽解放汽车有限公司无锡柴油机厂、威孚有限公司、无锡国家电网公司、太湖明珠文化有限公司、中国第一汽车集团公司无锡客车制
9、造厂、江苏锡钢集团公司等；大型国企之前大型国企主要分布在南长区和惠山区，现主要分布在新区和惠山区；大型国企一般有自己的办公楼，所以不是项目的重点目标客户。,实际举例：第一,国企（图为无锡主要国企分布）,整体市场分析,办公客群分析,无锡金融企业主要分布在滨湖区和市中心，主要有银行、证券行业以及投资公司等；截止到2010年底，无锡市已有62家保险公司，其财产产保险公司25家、寿险公司37家。证券公司主要有国联证券、广发北方证券、华泰证券、国泰、海通、申银万国等。其中证券公司办公主要以租赁写字楼为主，是本项目的目标客户之一；在锡银行主要有工行、农业、建行、中行、交行、江苏银行、中信、华夏银行、上海银
10、行、恒丰银行、广发银行、浦发、招商、东京三菱银行(外资)、日本瑞穗实业银行(外资)和新韩银行(外资)等。,实际举例：第二，金融机构（图为无锡主要银行分布）,整体市场分析,办公客群分析特征小结,市中心板块，例如东方广场、摩天360、华光大厦、财富大厦等；入驻客户以专业服务类、房地产及相关行业以及物流商贸类企业为主；,与蠡园区域的产业特征相符，写字楼入驻客户主要以工业设计、机械制造、房地产及相关行业的企业为主；与上述产业相配套的服务类企业以及物流商贸类企业也有一定规模。,无锡写字楼入驻客户以无锡本地企业为主，占到了75%；其次为来自长三角其它城市的企业，所占比例约为17%；,客户来源主要以无锡本地
11、企业为主，来自长三角其它城市的企业也相对较多；外资客户中主要是日韩和欧美企业。,目前无锡写字楼客户主要行业特征：,目前无锡写字楼客户主要来源地特征：,PART 2 办公市场调研,办公市场调研,五大板块,市中心板块,太湖广场板块,蠡湖新城板块,太湖新城板块,新区长江路板块,目前看，无锡全市办公楼整体市场格局可以分为五大板块；惠山区、北塘区的写字楼处于发展阶段，尚未形成规模。,市中心板块项目及特征,市中心板块属于无锡商业、商务、金融、文化中心，写字楼最为集中，租金、售价较高；重点发展以旅游、商贸、金融、会展、信息咨询为主的第三产业，以及房地产、建筑、电子、纺织等产业；写字楼主要分布在人民中路、解放
12、西路和解放东路围成的三角区域；大多数写字楼建成时间较早，写字楼品质普遍不高；但新建成项目品质提升幅度较大，如红豆国际广场，未来供应项目将以高品质综合性项目为主。,办公市场调研,市中心板块：以甲级写字楼为主,办公市场调研,外立面：已交付写字楼外立面以石材+玻璃幕墙为主，在建以LOW-E中空玻璃为主,办公市场调研,主力层高3.43.7米,根据国际写字楼标准，标准层高为3.5m,办公市场调研,标准层在1200-1500平方米，产品组合空间较大,办公市场调研,对停车位配比要求较高,办公市场调研,物业费跨度大，最高达到18元/平方米/月,办公市场调研,租金随项目的区位和产品品质不同而有所差异，基本在1.
13、6-2.0元/平方米/天,办公市场调研,个案分析红豆国际广场,办公市场调研,主要技术指标,8-22层智能甲级办公,24-38、40-45层豪华酒店式公寓,B1-7层高档购物中心,楼层分布,整体效果示意图,立面分析,办公市场调研,大厦外立面为LOW-E中空双层玻璃幕墙和铝塑板相结合，其中玻璃幕墙为有框架幕墙。裙楼部分外立面为全透明中空双层玻璃;外立面色调为浅色系中淡蓝色，观感较为简约.,效果示意图,大堂概况,办公市场调研,红豆国际广场办公的大堂与公寓是共有，大堂进入办公区的电梯有5部（迅达高速电梯），进入公寓（迅达高速电梯）的也是五部；红豆国际广场办公的大堂的进出门采用的全玻璃自动旋转式，整个大
14、堂的正面均以中空玻璃示人；大堂内部采用高档的石材及石膏板吊顶，大堂挑高11米。,标准层及户型,办公市场调研,户型配比：,无柱：办公空间内无中柱；灵活：户型空间可以自由分割；高度：3.8米层高。,户型几大特点：,户型配比：,户型配比较单一，整个办公区域只有5种户型，56.1-122.41位于8-17层，18-22层的户型面积为454.53，每层四套房源。,智能化管理管理系统展示,办公市场调研,综合布线系统，IBM六类及模块,摄像监控系统，30台Honeywell监视器HONEYWELL HDC-505P-60,智能安防系统，NOTIFIER诺帝菲尔,电子巡更系统VIDEX TP128-EX巡更棒
15、,一卡通系统，西屋STAR智能卡,办公区域采用了多个智能化设备，为入住企业的更好的工作及安全提供了保证。,产品小结,办公市场调研,销售概况,办公市场调研,项目2008年开始销售，目前办公售完，2011年在主要在售为60-68平方米的公寓，成交均价22000元/平方米左右；从上图标早期的办公产品销售来看，办公的价格在12000-16000元/平方米；红豆开发商的影响力以及绝对的黄金区位，造就了其办公和公寓去化较快。,客户分析,办公市场调研,53.19%本地,38.30%省外,25%泰伯服饰,75%国联进出口,74.60%个人,35.40%企业,整个项目的办公至今基本售完，其中企业性质购买的占到3
16、5.40%，在市调中了解到的企业购买的16套，分别为无锡国联进出口有限公司12套及无锡泰伯服饰有限公司4套，估计是公司以后的办公所在地；其余70%左右，为个人购买，无锡本地人占据购买的绝对位置，占个人购买的53.19%。,8.51%省内外地,个案分析摩天360,办公市场调研,主要技术指标：,47-48层为高档西餐厅和酒吧，目前在营业中,1145层：标准层。为2梯4户的国际公寓住宅，与商务办公部分分别独立。,1145层：标准层。为6梯6户商务办公楼，也就是现在的A座,6-9层，小户型办公房，挑高户型，共有3部电梯可达到，为现在的B座。,裙房部分，目前为百盛商场,整体效果示意图,楼层分布,10层为
17、结构转换层。,立面分析,办公市场调研,大厦外立面为中空双层玻璃幕墙和铝塑板相结合，其中玻璃幕墙为有框架幕墙；裙楼部分外立面为全透明中空双层玻璃；外立面色调为浅色系，观感较为简约。,原大堂设计,办公市场调研,大堂为挑高10米,在开业初期，大厦底层配备了装修豪华的挑高大堂，但是之后开发商将其租赁给无锡百盛广场，导致目前大厦无正式大堂，此照片为之前的实景照片。,接待台,大型水晶吊灯,目前大堂配置,办公市场调研,墙面为较高档的淡色系列大理石釉面砖，光泽度较好，并有黑镜镶嵌，形成一定的层次感。,目前大厦大堂面积较小，布局简单。仅放置一张圆弧接待台。,大堂顶部为石膏板吊顶和乳胶漆，装有多盏射灯和灯柱。,大
18、堂其他部位顶部用木线条做成网状结构，配合石膏板吊顶，为现代简约风格。,B座电梯间门口有小型接待台，背景为砂岩材质，地面和墙面均是与大堂相同材质的面砖，光泽度较好。,地面主要为较为高档的地面砖，光泽度较好，周边有深色大理石收边，部分墙面有实木和不锈钢条包裹。,大厦正门为小型手动旋转式玻璃门。,标准层及户型,办公市场调研,11-45层A座办公部分为6梯6户设计，平面层与公寓住宅一份为二，办公部分户型主要有三种户型，分别为135平米，152平米和185平米；6-9层B座办公部分为2梯22户设计，均为挑高式，另外A座有一部高速电梯与之相连接，面积相对较小，但是户型之间差距较大，最小的为64.02平米，
19、最大的为110.48平米。,O1户型,O3户型,O2户型,左右户型分布相同,O3户型,O2户型,O1户型,B座挑高户型图：,B座户型配比：,A座户型配比：,A座户型简单，仅有三种户型，各占1/3.,A座电梯间及内部,办公市场调研,电梯间顶部为镂空吊顶造型，并配以水晶吊灯，材质主要是以石膏板以及线条为主。,A座共有6部4米/秒高速电梯，电梯品牌均为上海三菱，电梯内设有红外线探头，移动、联通信号良好。,电梯四周均为黑色大理石包裹，并有发光彩灯搭配。,电梯间内墙面材质与大堂材质相同，均为大理石釉面砖，并配以黑镜搭配。,电梯内不地面为浅色地面砖，深褐色大理石收边，电梯周边无装饰，为不锈钢材质，为电梯出
20、场时配置。,A座6部电梯中货运电梯为1部，电梯内四周以符合板材包裹。,办公市场调研,B座电梯间及内部,电梯内顶部同样没有其他装饰，为日光灯照明，原厂配置。电视品牌为国产品牌TCL、创维 电梯内部地面为淡色地面砖和黑色大理石（黑金沙）收边。,B座电梯间与A座相比简约很多，墙面为简单的墙面砖，材质明显逊于A座大堂；地面同样为简单的墙面砖，顶部为石膏板吊顶，无挑高；电梯四周为深褐色大理石包裹。,A/B座信报间,办公市场调研,A座信报间为挑高设计，挑高高度与电梯大堂相同，5.2米，顶部为石膏板吊顶，白色和米黄色乳胶漆；信报箱为悬挂式设计，材质为不锈钢材质，质感较强。,B座信报间相对简陋，信报箱材质与A
21、座信报间相同，装修材质逊于A座，以浅色大理石和普通墙地砖居多。,A座楼层大厅及配套设施,办公市场调研,过道墙面为米黄色乳胶漆，水箱等固定设施用玻璃、板材等装饰材料掩盖。,走道宽度为1.5米，用300300普通地面砖铺设，每户过道之间用深褐色大理石隔断，形成过渡。,各楼层大厅为三角形，地面用黑色大理石和双色地面砖铺成三角造型；顶部为是石膏板吊顶，无吊灯，仅一圈回光灯；墙面为白色乳胶漆，电梯与电梯之间为黑镜玻璃。,大堂中央摆设铁艺方桌，每层均摆设假花，固定时间更换。,B座楼层大厅及配套设施,办公市场调研,A座公共设施,办公市场调研,各单元入户门为带门锁的的无框钢化玻璃门，不带门禁装置。,楼层大厅内
22、均设置有全自控排风系统，安装在天花板下面位置。,A座消防通道楼梯均水泥砂浆压实抹光，并涂抹灰色防滑防水涂料。,楼层内所有门均为防火门，并配备了自动电磁释放开关。,每楼层安置一垃圾处理间，放置一大型塑料垃圾桶，但是很脏，打理不干净。,B座公共设施,办公市场调研,B座公共设施与A座相比，格调有所不同，较为温馨，除大堂为，所有墙面均为淡红色墙纸，但是采光较为不足，需要长期开灯。,1,5,4,6,3,2,垃圾处理间与A座相同布置，无明显突出之处。,B座未设置楼层统一指示牌，仅在每单元门口设置一玻璃指示牌，放置租赁客户公司名牌。,B座内大堂门并不是防火门，为与单元入户门相同材质的模压门。,大厦安防系统,
23、办公市场调研,每个楼层公共门均安置了液压闭门器，保证门能随时自动关闭。,A座每个楼层均张贴了疏散图；大厦安装了全套GE-security的GS9000系列消防报警系统，在每个楼层上均安装了GE-security的GS-LCD9050楼层报警装置，用于消防员或楼层值班人员查询报警信息。,各楼层墙面上均安装了GE-security的GS9000系列手动火灾报警按钮，与 GS9000 主机系统配合使用，用于火灾发生初期人工手动输入（按下透明按板）报警信号，实现火灾报警功能。,A座办公区域与公寓区域的连接门安装了SYRIS门禁系统。,A座室内装修,办公市场调研,门厅吊顶为石膏板吊顶，并安置筒灯和卫星广
24、播喇叭。,A座办公用房交付时为精装修标准；门厅隔断为木质板材隔断，外涂白色乳胶漆，可放置公司名牌和设立前台。,地面为普通地砖，规格为600600。,门厅内放置了无锡通灵电器设备厂的Moeller（穆勒）品牌配电箱。,A座户型装修,办公市场调研,客厅地面为浅色复合地板。,开关面板为national（松下）面板，款式较老。,客厅顶部安置了智能感温火灾探测器（GE-security）；地面有宽带和电源固定插口，Simon品牌。,1,电源开关面板,中央空调分体控制器,中央空调总控制器,3,红外探头,中央空调出风口,石膏板吊顶,2,4,中央空调品牌为mcquay（麦克维尔），为分体暗装吊顶式空调；,A座
25、户型室内卫生间,办公市场调研,马桶品牌为ROCA（乐家）；,地面为300300普通地面砖，墙面为300600墙面砖。,台盆为立式台盆，品牌为ROCA（乐家）；,办公市场调研,单元内门为枫木材质模压门，门锁均为德国品牌SQOCOI门锁；,会议室吊顶为石膏板吊顶，中间放置有双筒射灯、火灾报警装置和自动喷淋装置。,房间内吊顶为纸面石膏板，质量较差；地面为浅色复合地板；落地窗、阳台内设有护栏。,A座户型会议室,A座户型净水系统,办公市场调研,A座户型入户门：,进户左侧安装有一洗手台，台面为黑色大理石，台盆为嵌入式陶瓷台盆。集线箱安装在洗手台后侧位置，电话线和宽带均入户。,大楼统一采用净水系统，分流到户
26、，住户可开通使用，按吨计费。单元内安装可视对讲系统。,各单元入户门为带门锁的的无框钢化玻璃门，不带门禁装置。,车位布局及管理,办公市场调研,地面车位：,地下车库：,地下车库入口：,大厦停车位主要分为地面车位和地下车位；地面车位主要为大厦门前小块空地，可停车辆在25辆左右。,地下车位为400个；整个停车场的管理系统实行出口电脑收费，采用感应式用感应式员距离卡控制,包括：入、出口部分、收费管理处3大;部分；spass-6000型感应式卡电脑收费管理系统使用感应卡读卡器来分辩此停车场的用户，本停车场的用户可用特定的感应卡进出此停车场。,产品小结,办公市场调研,租赁客群、租金分析,办公市场调研,摩天3
27、60目前租金水平：,物业收费标准：,目前大厦内的租客行业分布较广，但是明显是以服务行业、第三产业为主，其中贸易公司、建筑装饰装潢公司以及咨询投资公司占较大比例；其他行业主要泛指一些金融服务、信用保险、婚庆、健康服务、儿童商乐园等行业；目前大厦租金在市中心板块而言，相对较低，因此目前的出租率较高，A座和B座的空置率基本在20%左右。另外，物业服务费也相对处于中低水平，与东方广场等同质写字楼项目相比低较多。,太湖广场板块项目及特征,太湖广场定位为无锡“城市客厅”，规划将发展成为以现代服务业为主的城市新CBD；太湖广场板块是未来的城市新中心，现有写字楼数量很少，但是无锡未来高品质写字楼重要集中供应区
28、域；分布：写字楼主要分布在太湖广场周边；品质：现有写字楼数量很少；未来供应量大，包括世贸中心、茂业城以及燕莎项目。,办公市场调研,目前太湖广场板块办公楼数量不多，未来供应量较大,办公市场调研,个案分析时代国际,办公市场调研,时代国际位于太湖广场南侧，图书馆西侧，占地 2万平米，总建筑面积为 17 万平米。项目位于太湖广场南侧，西临运河路（京杭大运河），东接图书馆，毗邻规划的无锡第一高楼九龙仓28万商务楼，南为政府三局（税务等）行政大楼，北邻友好园（小型公园），临近太湖大道。,项目规划,办公市场调研,整个项目共 ABC 三栋，包括一栋 40 层的 5A 纯写字楼和两栋 26 层至 30 层的精装
29、修公寓。其中，商务写字楼单层面积约 2000 平米，公寓单层面积为1500 平米。A 栋写字楼以及 B、C 两栋酒店式公寓；A 栋写字楼户型面积从 111285 平米；B 栋酒店式公寓为精装修公寓，可户型面积从48102平米；C 栋酒店式公寓为简装修公寓，户型面积从48147 平米。大楼，北邻友好园（小型公园），临近太湖大道。,标准层及户型,办公市场调研,销售情况,办公市场调研,项目2011年在无锡办公市场方面取得良好的销售业绩；去化户型在48-285平方米之间，整体成交价格在10000元/平方米以上；住宅市场的限购、限贷和项目良好的区域，造就了办公销售的火爆。,小结,办公市场调研,整个区域位
30、优势明显 坐落于太湖广场城市副中心绝版地段，毗邻中日友好园、京杭大运河，地段优势得天独厚。周边五星级酒店、高档商务写字楼和大型商场、卖场林立及各类生活配套设施林立，时尚生活触手可及，区域价值无与伦比。城市中心商业综合体 HOPSCA地产豪布斯卡综合复合型高端物业！即城市中心居住、办公、商务、出行、购物、文化娱乐、社交、休闲等各类功能复合、相互作用、互为价值链的高度集约的街区建筑群体。专业物业公司 服务形式是24 小时英式管家服务，包含“居家服务”、“产品服务”、“商务服务”、“健康服务”等。项目A栋为 5A级写字楼，包含5A级智能系统，包括办公、楼宇、通讯传输、消防以及安保智能化，大大提高企业
31、的办公效率。物业管理也采用星级模式，24 小时礼宾式服务。,蠡湖板块项目及特征,蠡湖经济开发区重点发展工业设计、电子信息、精密制造等产业；近年来，政府大力扶持工业设计和集成电路等产业的发展，加快了高新科技产业孵化基地的建设;主要依托工业设计园，写字楼市场与区域产业密切关联，房地产及相关行业、设计类、制造类以及商贸类企业为主流，租金、售价水平一般；写字楼主要分布在太湖大道沿线以北；新竣工项目以及在建项目，相比无锡写字楼整体水平，设计标准普遍提升，如华仁逸景大厦、工业设计大厦、润华国际大厦以及去年刚入市的城开国际等。,办公市场调研,区域是目前无锡甲级写字楼最为集中且标准较高的区域,办公市场调研,蠡
32、湖板块目前除喜年中心为4.6米LOFT产品，其余层高在3.4-4米之间,办公市场调研,已经成写字楼大堂一览,办公市场调研,为满足不同消费需求，促进销售和租赁，写字楼户型面积设计较为灵活,办公市场调研,对车位配比要求较高，每层都有精装公共卫生间，每户多采用毛坯或简装的形式交付,办公市场调研,万达广场A区写字楼，地上地下与酒店共享盈余机动车位，配合以高效的集中约束管理，化解使用者停车、访客找车位的难题，全面解决商务停车需求；无锡工业设计大厦率先在无锡将国家体育场鸟巢使用的富士智能车库系统应用到其15000平米超大停车场中。,万达广场是区域写字楼物业收费最高的项目,办公市场调研,万达广场是区域写字楼
33、租金最高的项目,办公市场调研,个案分析润华国际大厦,办公市场调研,润华国际大厦位于太湖大道与青祁路交叉西北侧，新体育中心东南部；润华国际大厦总高258米，真个项目包括商业中心、五星级酒店、创意商务空间、酒店式公寓、会议中心、空中花园、55层豪景会馆组成。,项目概况,经济指标,办公市场调研,润华国际大厦1-6层的商业裙房中已经确定有韩国每家玛高档百货入住，而五星级酒店则为美国温德姆集团豪生国际酒店。,标准层及户型,办公市场调研,户型分析,户型配比：,图中阴影标注的地方为办公的平层区，位于整层的东部，办公的平层面积是由下往上越历来越小，呈递减趋势。,从户型配比中我们明显可以看出110以下的面积占据
34、绝对主力，这和项目的规划有关，在每一层的8户中，有6户为标准户型，面积在90-100左右。,标准户型,不规则户型,外立面,办公市场调研,润华国际大厦外立面采用Low-e反射断桥铝合金双层中空玻璃为主，与当时的项目效果基本一致。,裙房,办公市场调研,润华国际1-6层为商业裙房，裙房的立面与整个大厦的外立面保持一致，均采用Low-e反射断桥铝合金双层中空玻璃为主，目前裙房外立面尚在装修阶段,裙房顶空中花园效果,在裙房的顶部设计了空中花园及休闲中心；裙房总层高29.1米。,裙房顶空中花园现状,产品小结,办公市场调研,销售概况,办公市场调研,自2009年3月，润华国际推出的118套5A甲级精装写字楼，给予购房者坐享5年每年8%的投资回报，同时享有自由产权自主经营的稳定收益，以及投资5A国际甲级写字楼意想不到的收益。引发了成交高潮，并创下开盘以来的最高点，但由于该投资回报直接抵充房款，导致成交均价创出开盘以来的新低。,客户分析,办公市场调研,85.48%本地,14.52%外地,5.33%其他,94.67%金源,42.26%个人,57.74%企业,整个项目的办公至今基本售完，其中以企业名义购买的占据绝大多数，占整体成交的57.74%，而在购买的企业中，金源产业投资有限公司更是以71套成交占据绝对主力。以个人名义购买的占42%，其中仍以无锡本地人居多。,
