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1、丁香湖项目二次市场调研报告,广州泰盈置业房地产顾问有限公司,报告的主要内容,一、新政策、新规划对沈阳房地产市场的影响二、沈城楼市与北部区域发展的多耙点横向对比分析三、本案所在区域五公里范围内热销竞品楼盘近况四、本案所在区域开发用地情况五、总结与预测附：最新楼盘调研数据（北部区域）,一、新政策、新规划对沈阳房地产市场的影响,沈阳房地产市场环境新政策,核心环境发展口 号责任中国和谐地产关键词十七大、新物权法、银行调息,房地产市场发展感受“十七大精神”,十七大要求房地产业也要做到又好又快发展，在保持健康发展的同时，为民生事业、土地生态做出贡献。十七大提出的在改善民生方面的一个重要内容是实现“住有所居
2、”。十七大提出在生态文明方面，房地产业与生态挂钩的具体体现是走绿色发展之路，并构建具有中国特色的住宅建设和消费模式。十七大提出房价一个是市场化的问题，另一个是“生态建设，绿色发展”的问题。十七大提出房地产业的发展是和谐社会的试金石。,“十七大”国家明确地产发展方向,新物权法的颁布规范房地产市场发展,新物权法中与房地产相关的内容可以概括为以下几条：第一，建筑区划内绿地、道路和配套(如会所)的归属问题；第二，明确业主对建筑物专有和公有的问题；第三，业主对其所有物享有的权利；第四，住宅用地70年后可续约；第五，关于征地拆迁的补偿问题；第六，对不动产统一登记的要求。注：其中第一、第四或将直接对房价产生
3、影响，因为关系到未来购房者购房成本和开发商开发成本的构成。并且，续期条款的成立直接为物业税的征收提供了法律依据。,新物权法颁布保障各方利益,银行调息 央行连续五次加息规范房地产市场,政策：对购买首套自住房且面积在90平以下的，贷款首付款比例不得低于20%；对购买首套自住房面积在90平以上的，贷款首付款比例不得低于于30%；对已利用贷款买自住房，又购买第二套或二套以上住房的，贷款比例不得低于40%；贷款利率不得低于中国人民银行公布的同期同档次基准利率的1.1倍。,影响与倾向：对购房者来说，抑制非刚性购房的需求，减少投资性购房；对开发商来说，严控囤房，恶意炒作房价。结论：一方面鼓励开发商多建造一些
4、经济实用的房子；一方面拉近贫富差距。,银行调息,小结 十七大精神、新物权法、银行调息护航沈阳房地产市场,通过对十七大精神的回顾和思考，发现国家在房地产事业上的基本精神和态度是：生态、节能、健康、环保。主体思想是：住有所居，民生为先。可见，国家在住房问题上还是走和谐、健康的大众化路线的。新物权法的颁布在很大程度上保证了老板姓的利益，同时，对开发商来说，就原来一些对客户回答模糊的问题，有了一个政策性的回答。比如，就住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期的问题。银行调息进一步落实了十七大精神和新物权法的政策倾向，切实在很大程度上控制了投资炒房和抑制了个别开发商囤地、囤房行为。总体来说，通过今年下半年
5、国家的这三件大事对房地产行业的态度分析：国家在极力的创造和谐社会，在住房方面更倾向中低收入者，控制两极分化。对当前开发商而言，建绝大多数客户可以接受的房子，快速回笼资金将是当务之急。,二、沈城楼市与北部区域发展的多耙点横向对比分析,由粗放型向集约化、专业化发展，更具前瞻性在前期选址方面：原来土地易拿，市场竞争力差，消费者感性程度高，发展商粗略估算即可；现在土地价格高，市场竞争力强，消费者更加理性，固对前期选址、地块估算，未来回报率的计算要求更加准确。在中段规划、销售方面：由同质化向差异化过度；专业化、前瞻性加强；更倾向综合体规划。在末端收盘方面：更注重对下期开盘的铺垫；物业的专业化进入。,整体
6、规划,产品类型,立面风格,园区规划,户型结构,主流价格,营销手段,客户心理,发展商,物业服务,随着区域楼市发展的升温，丁香湖-荷兰村区域楼盘更注重发挥区域的自然优势，在整体规划上开始利用自然资源发挥楼盘的差异化优势、营销策划在竞争的压力下也更加引起开发商重视，更加专业。普通实用的中小户型正在向品牌品质大盘带动下的中小户型转变，主力面积由原来的40-60平向70-90平转变，增强了其功能性，设计更加合理。,北部区域,产品类型由单一化向多样化过度建筑类型：由多层到小高层、高层的转变。一环二环三环建筑类型量的变化(如图)红色:多层黄色:小高层绿色:高层2006年 2007年,整体规划,产品类型,立面
7、风格,园区规划,户型结构,主流价格,营销手段,客户心理,发展商,物业服务,北部区域普通住宅更偏向多层建筑、事实验证，多层建筑的住宅在北部区域的二环-三环之间销售的较好，复式小高层次之。随着品牌开发商的介入，品质大盘迅速崛起，小高层、高层拔地而起，但就目前来看，除万科以外的平层小高层住宅销售不是很好。,北部区域,随着地价的提升,作为不可再生的土地资源在不断升值。以致多层数量减少，小高层、高层增加，为了使客户接受小高层、高层的建筑形式，产品的附加值增加。客户开始对此产生了心理上的变化。但多数客户还是喜欢多层建筑。,产品类型由单一化向多样化过度建筑结构：空间感增强，开始在“层高”上下工夫；平层 错层
8、 复式；“精装房”成为易被现代客户接受的产品。,整体规划,产品类型,立面风格,园区规划,户型结构,主流价格,营销手段,客户心理,发展商,物业服务,复式,错层,区域内建筑结构已经掀起“层高竞争力”的风潮。价格适中的复式建筑受到很多中青年人的追捧。,北部区域,立面由同质化、随意性向风格差异化转变建筑立面成为提升楼盘品质的最直观的视觉冲击。,整体规划,产品类型,立面风格,园区规划,户型结构,主流价格,营销手段,客户心理,发展商,物业服务,北部区域的楼盘在立面上越来越走风格化路线，由原来的平面演变成凹突有致的风格化建筑，美学化更强，给人留下深刻印象。,灰面,贴砖,单一化,风格化,北部区域,园区由简单绿
9、地向“风情园林”过渡园区彰显现代楼盘魅力的“重要因素”。,整体规划,产品类型,立面风格,园区规划,户型结构,主流价格,营销手段,客户心理,发展商,物业服务,北部区域依仗“沈北新区”的生态环境，园区规划具有一种“林韵”风格。使人萌生有一种清幽、淡雅之感。,简单绿地,景观园区,风情园林,主题景观,北部区域,由原来的简单服务向多功能、多方向的湾区物业保障品牌持续发展的坚强后盾,整体规划,产品类型,立面风格,园区规划,户型结构,主流价格,营销手段,客户心理,发展商,物业服务,湾区物业引起人们对物业服务的关注。物业费在原来的基础上有所提高。,北部区域,由原来的单一实用转变为功能、美观的品质宅第 1、房间
10、的功能性、可规划性增强；2、客厅S增大、开间大，空间感强；3、客厅落地窗，观景阳台，视觉通透；4、附加值大的房子销售较好。,整体规划,产品类型,立面风格,园区规划,户型结构,主流价格,营销手段,客户心理,发展商,物业服务,北部区域的户型功能性越来越强，几乎将可以做的、可以赠送的，全部作用在自己身上。尽管某些赠送会导致高价位，但还是销售很好。可见，人们对居住功能性的要求越来越高。人们居住观念开始发生质的飞跃。,大卧小厅,小卧大厅,客厅、餐厅合一,客厅,功能性,地下室,储藏室,洗衣房,晾衣间,私家花园,阁楼,露台,观景阳台,餐厅,开间,窗,北部区域,热销楼盘区域开始向“城郊化”转变“二环-三环之间
11、”成为沈城房价涨幅最大的区域2006年 2007年特征：一环内房价涨幅不大，主流价位在4000-6000之间，价位最高的仍为沈河、和平一带（5000-6000元/平），最高也不过7000-8000元/平方米。铁西和大东两个区域是今年房价涨幅较快。二环-三环区域主流价位在3500-4500之间，浑南的房价仍高居榜首，涨幅不大，楼市状态比较稳定。沈北是今年的热中之热，同时也是今年房价涨幅最大的区域。丁香湖-荷兰村区域房价同比增长13%，即每平米比去年增长500-1000元。三环以外主流价位在2300-2700之间，最热区域为蒲河新城一带，大小开发商云集于此推动地价、房价上涨。由原来的2000多元每
12、平方米上涨到3000左右，而别墅价格更甚。,整体规划,产品类型,立面风格,园区规划,户型结构,主流价格,营销手段,客户心理,发展商,物业服务,丁香湖荷兰村一带成为二环到三环间涨幅最大的区域。,2300-2700,3500-4500,4000-6000,1700-2400,3000-3800,4000-5500,北部区域,客户购房心理由原来的感性、盲目跟随向理性、经济实用转化投资心理成为现代购房者购房的主要因素。客户购房的侧重心理：、地理位置；、学区；、区域潜力；、园区特色；即满足居住要求，又具备升值潜力、建筑风格；趋势“升值”和“享受”投资心理、户型结构；、价格；、交通；,整体规划,产品类型,
13、立面风格,园区规划,户型结构,主流价格,营销手段,客户心理,发展商,物业服务,购买北部区域楼盘的客户购房心理由原来的单纯考虑价格因素，开始向综合性考虑。,北部区域,营销手段由原来的单纯售楼处坐销向“整合行销”转化代理公司迅速发展代理公司优越条件,整体规划,产品类型,立面风格,园区规划,户型结构,主流价格,营销手段,客户心理,发展商,物业服务,北部区域的品牌开发商一改往常高姿态作风。开始大力度的广告宣传，以体现大盘形象和品牌地位。两极分化愈加严重。,竞争加剧,代理公司,省心省力,专业,资源,散单,坐销,行销,专业策划,迅速销售,开发商自营,媒体,北部区域,外地发展商开发项目的综合实力要优于本地开
14、发商 1、发展商规模参差不齐，实力相差悬殊；2、北方地产市场起步较晚，发展商在整体营销策划思想上相对落后；1、发展商的规模一般较大、实力较强；2、发展商更注重楼盘的品牌价值的提升以及自身的公众形象；、在广告推广上气势磅礴，投入较大；、多数启用代理公司，而且对代理公司的要求较高；,整体规划,产品类型,立面风格,园区规划,户型结构,主流价格,营销手段,客户心理,发展商,物业服务,北部区域品牌开发商已经介入。,外地发展商,资金实力,建筑规划掌控,广告推广力度,选择代理商,本地发展商,北部区域,整体规划,产品类型,立面风格,园区规划,户型结构,主流价格,营销手段,客户心理,发展商,物业服务,思考！,提
15、出问题：我们如何规划？是跟随还是前瞻？看看“邻居”是怎样做的！,三、本案所在区域五公里范围内热销竞品楼盘对比分析,区位展示,特点简述,万科魅力之城：品牌实力的缔造者 城建北尚：根植本土的升级之作 银亿万万城：拥有“北部地王”之称的街区生活 保利上林湾：倡导“湾区物业”的品质大盘 阳光尚城：立面新颖的阳光多层 惠庭花园：定位精准的上品尚宅 依云北郡：可选择性强的功能宅第,竞品楼盘一,楼盘特征：丁香湖区域拥有湾区物业的品质大盘。该盘是荷兰村-丁香湖区域内的品质大盘，是2007年下半年的区域品质大盘之一。是目前该区域内体量最大的楼盘，我们最直接竞品。该盘倡导湾区物业、湾区生活，面积区间在58-140
16、之间，以小高层为主。客户群分析：该盘在同品质楼盘中价位相对较低，适宜人群多，辐射面广。目前购买人群以崇山东路周边政府机关、大型企事业单位、西塔-太原街附近人群为主。但是在团购政府机关方面不如本乡本土的城建做的好。,目前外立面工程状态,于2008年11月30日入住,户型情况,138平,130平,65平,90平,60平,111平,洋房,复式,户型特点：户型丰富，有50多十种户型，以两室、三室为主，小户型格局合理，实用性强，大户型多面采光，有观景阳台。,样板间实景拍摄,近期广告资料及推广情况,报纸DM单楼市户型图,竞品楼盘二,楼盘特征：外立面新颖全部多层建筑的景观宅第。该盘是区域内多层里外立面新颖，
17、中小户 型，开盘相对较早的楼盘之一。1000平米超市、8000平米地下车库，8000平米业主会所。在楼盘的一侧阳光尚城又开二期.将是即万科之后区域内又一力作。二期13栋多层，建筑面积7万左右，户型等还没定.准备于过年春天开盘,最小面积80平。客户群分析：该客户群从家庭收入上看是中等偏上的，从现居住区域上看，位置偏皇姑、于洪区域，有的在新城子、道义区域。,近期现场包装展示,一期户型展示,87平,121平,107平,户型特点：户型丰富，以两室、三室为主，小户型格局合理，实用性强，大户型多面采光，有观景阳台。,一期广告推广情况,报纸DM单楼市,竞品楼盘三,楼盘特征：二环内典型复式结构的经典建筑。该楼
18、盘有8栋多层，8栋小高层复式，由两 家开发商共同开发，目前正推出B组团上居360。目前惠庭花园已开始认购，已经认购近30%。开盘当天销售额就达到1个亿。客户群分析：该盘的客户群多层主要以中老年为主，复 式以中轻年为主，复式面积适中，较受中轻人喜欢，对于在市内上班的人来说，交通也比较方便。从区域上看，以皇姑、于洪为主，个别 也有公交沿线区域喜欢复式的人群。一般来说，喜欢较远区域的客户购买心里主要是考虑到该地块的升值潜力（荷兰村）和周边较好的别墅区环境。再有，就是位置与保利上林湾相比，在二环以里，靠东，门前就是通往市内的车站，不用过马路，方便老人和孩子。,规划效果图,北侧,南侧,多层,户型情况,7
19、2平,78平,115平,复式,97平,59平,复式,户型特点：复式空间感强，下层2.7，上层2.18，以两室为主，格局合理，实用性强，第一类户型：60平左右（下小上大）；第二类户型70、80平左右（上、下一样大）；80平客厅挑空,近期广告推广情况,楼市报,晨报,路旗,近期广告推广情况,DM单二,DM单一,竞品楼盘四,楼盘整体分析：可选择性强的实用品质小户型。该盘外立面为灰色，个别轮廓白色条纹，符合依云北郡的案名定位。在区位上，相对较好，交通便利。售楼处导引显著。一楼带地下室、花园的房源价位在5000左右，（花园外延5米）。目前在销售策略上，以单位组团看房居多，比如沈阳日报。客户群分析：在人群区
20、域上，北行、辽大、三台子、塔 湾一带较多。在购买心理上，购买该盘的客户群主要是考虑到所在位置交通的便利性和户型较小、可选择余地大。在营销策略上，开盘时三台子、北行周边的单位团购较多，声势较大。,户型情况,60平,97平,109平,46平,49平,复式,半跃,户型特点：小户型丰富，格局合理，以一室、两室为主，小户型实用性强，大户型多面采光，有观景阳台。,近期广告推广情况,报纸DM单楼市户型图,广告推广情况,沈城楼市/报纸广告,近期广告推广情况,沈城楼市/报纸广告,售楼处现场包装,售楼处展示/导引,竞品楼盘五,楼盘整体分析：最值得期待的、具有前期榜样性的景观邸。该盘于明年开春开盘，2009年入住，
21、目前 还没开盘。但是，明年将是一个很有力的竞争对手。它是亚都茗苑三期，前两期的榜样量做的很好。虽然还没有正式推广，但期待的客户已经很多了。客户群分析：一方面，目前的到访客户都是看好，一、二期才到售楼处的，该盘售楼处显著，堪称路标；另一方面，就是一些周边楼盘的遗失客户和暂时不着急买房子的客户。,三期预期拟订户型情况,70多平,70多平,户型特点：格局合理，70平两室采光好，是难得的经典户型，不管是在实用性上还是在美观上，竞争实力都是很强的。,一、二期楼盘风格,立面风格,竞品楼盘六,楼盘特征：堪称“北部地王”的街区生活宅第。该盘堪称区域内的品质大盘，有北 部地王之称。大中小户型均有，品质卓越，倡导
22、BLOCK街区生活方式，就是居住和商业及配套的集中融合，将街区与居住、休闲、娱乐、商务等组合在一起，规划创造了一种全新的居住和生活模式。客户群 分析：该项目的一期面积户型偏小，适宜人群较多。从区域上来看，该楼盘的主要客户来源三台子、北行一带较多，对投资者更是吸引力极强。从购放房心理上看，客户购买该楼盘多数是被其大盘品质，BLOCK街区生活所吸引。追求一种品质生活，可见，人们对“优”生活还是十分向往的。,户型情况,三室两厅的全明设计，格局方正，南北通透，舒适生活，提升品质,二室两厅一卫户型，直线型设计，格局方正，4.89米挑高客厅，连通景观阳光厅享受空中复式阳光别墅生活,广告推广情况,沈城楼市/
23、报纸广告,竞品楼盘七,分析：区域位置最佳的复式经典住宅。该项目主力户型在70-90之间。多层主力户型为两室,三室面积集中在 70-110平米市场销售殆尽；120平仅剩几套。复式尚未推出。在一层和顶层处理上产品设计中有效解决了一层和顶层的销售问题,一层送阳光下跃和花园,顶层送阁楼；高层复式亮点:产品为点式楼,买上层送底层,在销售过程中形成了又一个亮点；三期8栋复式小高层刚刚开盘。,现房展示,楼体立面,户型情况,赠送私家花园和阳光下跃,赠送上层面积103平,赠送上层面积和阳光下跃76平,赠送下层面积和阳光下跃128平,61平,103平,128平,76平,广告推广情况,沈城楼市/报纸广告,广告推广情
24、况,沈城楼市/报纸广告,竞品楼盘九,分析:80万平方米首席人文生态城。之所以称它为人文生态城，主要是其所在的陵东板快临近北陵，拥有广大的天然槐树林，堪称天然氧吧。地处陵东板块的城建北尚项目占地面积31万平，建筑面积80万平，截至2007年底，预计建筑面积达11万平，约1100套房源。预计年底完成销售任务,即700-800套，总房源的60%-70%。客户群划分按职业划分：周边几公里内的企事业单位群；周边的个体私营业主退休的中老年人；按区域划分：在此区域内生活多年，不愿离开此区域的群；看中陵东风水宝地的人群；,近期广告推广,报纸楼市,竞品楼盘九,楼盘现状：最具品牌价值的品质大宅。万科魅力之城的人群
25、定位是相当高的。主力面积240-200平，清水价位在6300-7000之间，精装价位在7000-8000之间。有200套左右的80-90的房源，价格在5000元/平方米往上。现正在前期登记，还没有正式开盘。但具了解，前期登记已经远远超过200户了。,户型及外立面情况,81/94平,户型特点：在园区外，价格相对园区内较低，格局合理，功能性强。,阳台及立面,近期销售现场包装、推广情况,形象工程,近期销售现场包装、推广情况,形象工程,近期广告包装推广,路旗/报纸广告,DM资料,近期销售现场包装、推广情况,报纸广告,小结一：销售量、开盘时间对比分析,分析：从销售量对比来看，阳光尚城一期名列前茅，其次，
26、是龙腾金荷苑和万科魅力之城；从开盘时间上看，可以说是月月都有新开盘项目，开盘时间最早的是龙腾金荷苑，其 次，是阳光尚城；以上销售成绩对于荷兰村-丁香湖区域房地场市场来说无疑一个很好的开端。同时，也为 大盘的进入打下基础，竞争也会越来越激烈。,开盘时间 2007.7 2007.8 2007.9 2007.10 2008开春,阳光尚城一期，体量12万平，已售97%,保利上林湾一期，体量35万平，已售12%,惠庭花园，体量8.3万平，已认购30%,银亿万万城一期，体量6万平。已售60%,龙腾金荷苑，体量18万平，已售90%,城建北尚一期，体量万平，已认购40%,万科魅力之城，体量9.9万平，未开盘,
27、小结二：体量对比分析 近期开盘项目体量普遍较大，大盘时代已经到来,分析:由图表可知以上竞品楼盘中体量最大的当属银亿万万城,其次是保利上林湾。但从区位上来看保利上林湾更具威胁。上林湾一期开发35栋楼，建筑面积30万平，总共2791户，2008年10月30日全部入住。二期开发28万平。,小结三：主力面积对比分析 70-90平成为区域楼盘的主力面积分析：中小户型开发量高居榜首。从以下图表分析目前热销楼盘开发还是小户型居多。事实验证，从销售量来看，目前小户型的销售是比较走俏的，阳光尚城一期目前仅剩几套120平房源。依云北郡11月还引来沈阳日报的集体团购，就成交房源来看，小户型多层的房子较受人们认可，尤
28、其是投资人群。,从户型结构上看，北部区域的户型普遍较好，实用性较强，较少浪费面积，多数多层有景观阳台，赠送花园、地下室，阁楼复式赠送一层面积。同时，个别楼盘还设计了“六明”户型。,小结四：价格对比 3500-4500元/平方米是这个区域的主流价位,分析：从价格对比图表上，我们可以清晰的看到，北部区域楼盘的主流价格在3500-4500元/平方米之间。而万科是当之无愧的价格之王。这个主流价格与去年相比，同比增长13%，可以说是二环-三环之间诸多区域里最为突出的。同时，这个价格在二环-三环之间的诸多区域里还偏低，固其升值潜力是很大的，目前，华润以3100元/平方米在保利南侧又拿地块，可以预测，其将来
29、价格的升幅，尤其是区域板块的核心位置（丁香湖周边）价格更是不蜚。,小结五：总价分析 购房价位在20-40万之间的中端客户占绝大多数,分析：区域标杆项目价格区间在13万140万，从总价区间的角度分析，该区间可以吸纳不同层的客户，选择总价在40万以上的客户基本属于该区域的高端客户，选择总价在2040万的客户为中端客户（市场消费主流），20万以下为低端客户。因此从总价所吸纳的客户层面分析，整个城北区域的项目是可以吸纳多种层次的人群，但以中端 客户群为主，总房款在20万-40万较易被大众接受。,小结六：区位对比 区域位置和周边配套看竞品威胁性,分析：由地图上清晰可见，在区位上成为本案最大威胁的当属保利
30、上林湾和未来的华润地块。从区位上看，结合价位和周边配套，最有实力的还要属银亿万万城。我们的项目定位一定要在项目的诸多要素上做出差异，满足客户需求，填补市场空白点。对于我们这个项目来说，自然优势要大于社会优势，区位上濒临湖光山色的美景很可能成为另客户心仪的有力武器，要很好的利用这一点，做出火花来。,小结七：近期营销推广“成功点”梳理,万科魅力之城：售楼处外的车行通路、岗亭规范，使人产生尊贵 感，售楼处内陈设展示一种历史的传承，另人倍感亲切；城建北尚：前期团购的成功运作敲响开盘的时钟；银亿万万城：大品牌、小户型的完美开张打开沈阳市场，为今后的品质街 区生活的运作建立良好的市场口碑；保利上林湾：“湾
31、区物业”口号通过路旗、车体、报广等广告形式重复于人们的眼 帘；阳光尚城：施工现场平面展现清晰，传承一期风格，售楼处位置显著；惠庭花园：营销推广人员的专业素质和吃苦耐劳精神；依云北郡：冬季小团购正在进行时。,结论 多层、实用的品质中小户型受绝大多数客户的青睐,大众对北部区域的发展、升值潜力还是十分认可的；多层建筑、中小户型、中等价位较受追捧；复式、多层、带地下室、花园、阁楼的房子很受青睐，成为亮点；在区域内竞品楼盘中，大园区、距离二环较近、荷兰村以东、交通便利的楼盘销售较好；今年下半年新开发的项目也比较多，每月都有新开盘的项目。准备过年开春开盘、动工的项目不占少数。营销推广日益新颖、多样；区域地
32、价的提升直接影响房价的上涨，同时也影响着区域楼盘的建筑类型，北部区域的小高层、高层建筑在今年下半年起色不少；随着城建北尚、银亿万万城以及周边几个项目的相继开发，大盘逐渐挺进该区域，比如：保利上林湾、华润等等。百万大盘即将出现；相信2008年的北部楼盘的竞争将是十分激烈的。,四、本案所在区域开发用地情况,华润地产,开发公司简介：华润集团是一家以地产为主、多种产业共同发展的集团性公司。目前，华润置地（北京）公司已发展成为注册资本13亿元、总资产逾80亿元、净资产近20亿元、累计开发面积超过350万平方米、年开复工量近80万平方米的大型房地产公司，主要从事在北京地区的房地产开发、销售及物业管理等经营
33、业务。,拿地情况：,目前，华润正在运作一个总投资近50亿港币，建筑面积超过60万平方米的华润沈阳万象城项目。于今年10月盛大开盘，辽宁省委常委、沈阳市委书记陈政高，沈阳市副市长邢凯等市委市政府领导，华润集团总经理宋林，以及市、区两级政府单位约200位嘉宾参加了开工仪式。一时间在沈阳地产界引起了不小的震动。华润置地首次登陆沈阳便拿下金廊沿线的烫金地块，并正式决定在该地块建设以“华润万象城”命名的都市综合体项目，这成为华润置地进军沈阳的首发力作。2007年1月，华润集团成功摘得辽宁省体育馆原址8.05万平方米国有土地的使用权。2007年10月26日，华润集团以拍卖方式取得沈阳市于洪区的两宗相邻土地
34、，成交总地价为人民币13.67亿元。地块的用地性质以住宅为主，包含部分配套商业，两宗土地的计容总建筑面积合计约为89万平米。地块位于沈阳市区北二环路北侧，规划建设中的丁香新城内，毗邻沈阳市最大的人工湖泊丁香湖，交通便利，并拥有较好的景观资源。项目特征：沈阳华润项目建设内容为大型购物中心、国际5A级写字楼、超五星级酒店、高档住宅和服务式公寓。地上地下总建筑面积超过60万平方米，总投资超过40亿港币。一期包括近20万平方米的购物中心、8万平方米的写字楼，预计购物中心将在2010年底开业，写字楼在2011年中启用。二期为高档住宅、超五星级酒店和服务式公寓。全部工程预计于2012年底完成。,形象展示,
35、深圳万象城效果图,沈阳万象城奠基仪式,沈阳万象城奠基仪式,沈阳万象城奠基仪式,五、总结与预测,总结与预测,今年下半年开发总体量在230万平左右，月月都有新项目开盘。总消化量在4000套左右。现房、准现房还有21000多套在售。330多万平的在建项目于2008年春天开盘或启动。随着北部区域政府扶持力度的加大，房地产市场的发展已见端倪，在以荷兰村-丁香湖为核心的品质大盘空白区必然会吸引越来越多的开发商前来竞标，互相窥覦。,本次调研报告是建立在第一次调研报告基础之上的补充说明。主要是对今年下半年国家对房地产行业的新精神、新政策、新规定以及沈阳二环-三环区域品质热销楼盘的成功运作，尤其是对北部楼盘的调研分析。通过近期的调研，掌握最新的楼市信息，尤其是我们项目周边楼盘的操盘动态。进而，发挥优势，弥补不足。,附：最新楼盘调研数据（北部区域）,附：最新楼盘调研数据（北部区域）,附：最新楼盘调研数据（北部区域）,End！,
