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1、城市概况地理位置,国家级旅游城市 山水生态之城。长三角经济腹地,接受三大中心城市辐射。,溧阳位于江苏省苏南，地处长江三角州，属上海经济区。土地总面积1535平方公里。北纬311-314，东经11908-11936。距上海、杭州200公里，距南京、苏州、张家港百余公里，距南京禄口国际机场80公里，距常州机场60多公里。104国道穿境而过，宁杭高速公路扬溧高速纵横全境，新长铁路正在建设之中，芜太运河直达长江码头。,130KM,200KM,220KM,城市概况行政区划,行政上隶属于常州,总面积1535.87平方公里,下辖10个镇、2个省级开发区。全县有77.32万人口，人口密度每平方公里503人。,
2、南部新区：建设路以南，溧阳行政中心所在地，是上一轮规划以来的重点建设地区之一。随着行政中心的建成，该区已经显现出溧阳新兴城市的发展风貌，成为溧阳市发展的重要载体。现状行政中心沿南环路、燕苑路布置建设，其他公共设施沿燕山路、天目路布置。该片区现状建设用地4.93平方公里。,区域未来展望,经济背景经济发展,六年来，溧阳经济高速发展，03年以来呈明显加速上扬态势。增速排名较高,但总量排名位次落后。,经济背景消费增长,伴随经济高速增长,消费亦保持较快发展速度。增速虽然较快,但占经济总量比重依然较低。,经济背景收入增长,伴随经济高速增长,消费亦保持较快发展速度。增速虽然较快,但占经济总量比重依然较低。,
3、小结,作为长三角腹地城市之一，溧阳县经济自03年以来进入一个快速发展的新局面，增速在苏南同类城市中名列前茅。经济结构不尽合理，工业的高歌猛进与消费、零售的不温不火形成鲜明对比。本项目所处的城南新区为近年来政府着力打造的政务新区和城市副中心区域，其政务和居住功能已日渐成熟，但受制于城市整体购买力有限，其商业商务功能尚未完善，仍有待进一步发展。,溧阳房地产市场分析,溧阳房地产市场总体状况,商业市场发展状况,城南新区房地产市场总体状况,项目思考,溧阳房地产市场发展状况,图 溧阳房地产投资额度逐年走势（单位：亿元）,图 溧阳房地产开发情况（单位：万平米）,溧阳房地产逐年开发量涨幅较大，房价高位运行和宏
4、观政策的不断出台的大环境下，销售量和施工量存在缓涨现象。,图 溧阳房地产销售量逐年走势（单位：万平米）,商业用房成交量逐年呈快速增长的走势，2007年商业用房成交量创历史新高。,溧阳房地产市场发展状况,区域房地产市场发展状况,住宅市场：在燕山南苑、金谷广场、锦绣花园等小区示范效应的带动下，南部新城区居住氛围逐渐被购房者认可；政府部门的进驻，为新区商品住宅的定位提档升级，目前区域住宅成交均价已超过4000元/平米，有些项目房源甚至接近5000元/平米；,商业用房：商业用房开发体量较大，区域商业以大润发为主，整体的商业氛围不浓厚，市场尚需培育；沿街40-60平米的沿街商铺受投资客追捧，集中式商业销
5、售压力较大。商业用房的购买群体为本地的个体和在外地做工程到溧阳投资的人群。,区域房地产市场发展状况,溧阳总体商业规划为：一个市级商业中心，在平陵中路与西大街交叉口周围包括现华地百货、江南春地块、正在改造的平陵广场地块等；一个市级副中心，位于新车站对面锦汇广场地段；两个区域商业中心，分别位于东风桥周围地段和规划的铁路路前广场地段。溧阳商业网点规划,溧阳商业市场发展状况,1、老城区为溧阳区域比较成熟的商业中心，消费人群主力为市区居民及乡镇区域，辐射能力较强。2、南部新城区是溧阳发展的重点区域，在政府的利好规划和众多示范小区的进驻下，以大润发为首的新区商业氛围有走向成熟的趋势，目前两个区域 的消费人
6、群有一定的重叠性。,溧阳商业市场发展状况,市级副中心,市级商业中心,从溧阳市总体规划来看，城市呈现出由北向南升级发展的趋势，目前新区作为溧阳新一轮规划和建设的龙头，已经成为新的行政、居住和商业中心。商业也从西大街传统商业区，向以燕山路为轴心的南部新区商业中心转移。虽然大润发在区域有了一定的影响力，但几个商业项目还处于市场培育期，因此整个区域目前还没有联合打造浓厚的商业氛围。溧阳整体消费能力较强，尤其餐饮消费，消费者注重消费场所的环境，因此该区域具有打造美食街的潜力。区域商业项目有同质化的现象，集中于百货、美食及配套商业；随着商品住宅市场的不断发展和居住人群的消费需求的不断扩大，商业经营业态必将
7、走向差异化。区域交通发达，免费停车的大润发已逐渐吸引周边区域的消费群体。,区域商业现状,商业调研寻找市场空白点：商业市场空白点：专业、集中的数码广场缺乏市场支撑点：科技发达的现代生活，电脑等数码产品日益普及，专业调研结果显示，大型IT卖场在二三线城市经营状况较好，而溧阳已有并不专业的电脑城很难满足旺盛需求；溧阳虽然是县级市，但市区商业的辐射能力较强，乡镇的需求市场空间较大；居民文化素养和消费水平较高，数码产品易于被消费者接受。,区域典型商业案例,周边资源及项目分布图,福田中心,嘉丰新城,锦汇商业广场,大润发,龙亭苑,燕山南苑,文化中心,本案,锦汇商业广场,项目基本情况,项目位于溧阳城南新城区燕
8、山中路1号，J-MALL街区是锦汇商业广场的三期，地上建筑面积共26230平米，其中集中式商业13150平米，小商业区为8570平米，办公4510平米。,项目经济指标,小商业区,集中商业,办公,罗 湾 路,区域典型商业案例,小商业区,分割面积：一层在30-60平米，二层分割面积较大，范围300-500平米不等。销售情况：项目在售的部分为小商业区，共109套，其中一层96套，二层13套；截至目前，一层已销售完毕，二层销售率为50%左右。层高：一层4.8米，二层4.79米。销售价格：一层北面临街3万/平米左右，西、南临 街1.3万元/平米左右；二层朝北1万元/平米左右，朝南6000元/平米左右。客
9、群：购买主力以溧阳当地的个体户为主，其次是在外地做工程和电梯的本地投资者，这类人群经济基础较强。,区域典型商业案例,集中商业,ITAT集团：ITAT集团为香港大型国际品牌服装、百货连锁机构，由中联集团海外投资有限公司、欧洲银证远东有限公司、中国亚洲连锁百货有限公司、美华投资(香港)集团有限公司等七大股东联合投资。由其下属全资子公司深圳摩根国际品牌服装会员店有限公司，在中国大陆开设ITAT国际品牌服装会员连锁商业网络、ITAT百货会员俱乐部连锁商业网络和Fashion ITAT（时尚店）连锁商业网络，经营国际时尚品牌服装及百货商品,集中式商业建筑面积为26230平米，为开发商固定资产，通过招商，
10、ITAT进驻。,福田中心,项目基本情况,项目位于溧阳燕山中路、罗湾路交叉口，东至燕山中路、南至溧阳市汽车总站、细致溧阳假日酒店、北至罗湾路。项目包括28层的写字楼和4层的商业，其中商业面积33015.26平米。福田中心是燕山路上罕见的产权商铺、酒店、写字楼。,福田中心,分割面积：分割面积30平米起。销售情况：目前在售的是商业1-2层，共400多套房源，销售一般。价格：一层的销售价格在2万-3.5万元/平米不等，其中东面临燕山中路的价格在3.5万元/平米左右，南面的售价相对较低，为2万元/平米左右；二层销售价格为一层的70%左右。客群：购买主力以溧阳当地的个体户为主，购房目的为自己经营和投资出租
11、。经营业态分布：根据经营者的经营业态来划分区域。营销策略：为了树立购房者信心，让购房者相信本项目能够兴旺，购房者的收益有保障，开发商推出公司统一经营10年，的营销策略，具体内容为前三年是市场培育期，期间每年以总房款的5%的收益与购房者，后7年每年以总房款的10%来返利，这种营销策略在当地比较罕见，接受度较高。,项目思考,市场机会点：在政府的利好规划下，项目区域将成为市级商业副中心，较好的发展前景将会吸引更多的投资者进驻新区；以锦汇商业广场为首的商业项目为本案打下良好的商业基础，随着市场的不断培育，项目可以很快融入市场；集公园于一体的商业广场成为溧阳新颖建筑产品，项目的景观性、商业功能性得到了最
12、好的张扬；溧阳居民在上海等地做工程、电梯较多，家庭收入较高，他们具有在溧阳投资的欲望，成为商业项目的购买客群之一；当地居民对餐饮的消费能力较高，他们注重消费环境，本项目的公园环境具有吸引消费者的优势。,市场威胁点：区域商业开发体量较大，本项目近临竞争对手锦汇商业广场和福田中心，尤其是锦汇商业广场，相对本项目具有规模优势，知名的大润发超市和ITAT服饰连锁的进驻为锦汇商业广场造势，将会抢占本项目的部分市场资源；在售项目销售数据显示，投资者对40-60平米的临街商铺较为看好，集中式商业的市场表现不佳；本项目具有较大体量的集中式商业，后期销售将会遇到一定的销售压力；项目区域的商业氛围需要一段时间的培
13、育期，部分投资需求缺乏十足信心；目前区域商业销售价格的高位运行、较高的贷款利率，影响着处于市场培育期的商业投资回报率。,公园总面积97342平方米；水域面积16794平方米；公共绿化面积70342平方米，绿化率77%。,外地项目巡礼常州新北中心公园,新北中心公园导游图,新北中心公园商业示意,“玩家量贩KTV广场”处于装修阶段,沿街商铺为咖啡馆、简餐，经营状况一般,STARBUCKS和新北区文化艺术活动中心,屋顶花园下的沿街商铺,公园动态,新北中心公园五一开展“快乐嘉年华”大型游园活动韦伯国际英语常州中心4月19日开张营业新北区文化艺术活动中心正式开张营业！星巴克咖啡新北公园店2月29日隆重开业
14、大连玩家量贩式KTV入驻新北中心公园,小结：新北中心公园完全由企业投资、建设、管理，公园于2007年2月16日免费向市民敞开。经过一年左右的时间，商业部分已成功引入韦伯国际英语、星巴克咖啡、大连玩家量贩式KTV等知名连锁，虽然目前商业氛围不佳，市场仍需要一段时间的培育期，但独特的公园商业在富裕的常州将有着较好的商业前景。,项目定位档次定位,中档以下的建造及经营档次与本项目地理位置、商业环境不相称。走高档路线则与溧阳目前的整体消费水平不一致。建议将本项目的建造档次定位为中高档大型商业物业，将本项目的经营档次定位为中档以上休闲娱乐、餐饮服务以及IT卖场等业态的大型商业物业。,项目定位功能业态定位,
15、沿街商铺部分：以中小特色餐饮、茶馆、caf等娱乐休闲为主的风情商业街,项目定位功能业态定位（续）,公园内部集中商业部分：3C数码广场与家电连锁业态（五星）互补、以体验式营销为特色的IT卖场。,项目定位功能业态定位（续）,五星卖场一、二楼商业部分：以美食为主的餐饮街一层可以分割为三面临街的商铺，二楼可以划割为美食铺位。,项目定位客群定位,一、销 售银行、金融机构。金融行业资金充足，只要地头好，物业质素好，他们就有可能购买，所需面积依据实地情况而有所变化。小商家、个体经营者。该类人士属商场的小业主，一般经营面积从几平方米到数10平方米，间隔小，总价低的铺位较受欢迎。一个场在引入了知名商企后，就靠吸
16、引这类小业主买铺经营，托起整个市。商铺投资者。手中拥有富余资金，买一两个铺返租或转租出去，期望有较高的回报。二、租赁家电连锁店，如五星。,项目定位定位综述,基于溧阳而高于溧阳、适合溧阳人民却能引导溧阳新商业潮流的具备公园景观的新区大型商业旗舰。,产品规划建议,重点探讨项目中心商业区的规划,一、根据甲方提供的资料和我们对栗阳项目的实地考察，获知栗阳项目和常州新北中心公园有着极大的相似性，且都同为一家设计单位所设计。以下就通过对新北中心公园的优缺点的观察分析，对栗阳项目提供相关的建议，以供参考。,优点分析,（1）在整体规划上，以障景手法将中心公园同周边的城市干道相隔离，使中心公园的整体环境脱离于城
17、市中车马如龙的的喧嚣，为广大的市民创造了一个安逸、休闲的空间环境。在线条的运用上大量的采用了跨度较大的不规则的曲线，给广大游客的心理制造一种轻松、释放、愉乐的感性认知，以达到公园的主题目的,（2）在交通和客流规划上，主次入口、商业和普通游客入口的有效剥离，以及主干道、次干道、游步道的有效分割和空中架桥的利用不仅解决了人车分流和普通游客与商业消费人群的分流。,（3）由于中心公园内有很多的商业店铺，众所周知，商业场所的构建、商业氛围的打造所解决的首要问题就是“人气”的聚集，而客流的聚集必然会产生环境上的喧闹，打破了中心公园的“静”、“逸”，使得商业的构建与中心公园的建造初衷目的相互矛盾。可在设计上
18、利用了下沉广场和覆土式建筑的建造特点有效的解决了这一矛盾。,（4）在建筑立面的选材上，大量的采用玻璃幕墙，力求达到采光和通透的效果，有效的解决了因覆土建筑带来的潮湿和采光的问题。,（5）在北侧的商业入口处集中商业的设计，选材上选用古朴的瓦式仿木建材，立面设计有狭长的天窗，使得这一建筑在建筑风格上具有浓郁的异域风情，这对整体的建筑景观有着很好的点缀作用。,（6）在园林景观上看，中心公园的的园林树种以乡土树种为主，从根本上保证了树种的成活率，色彩上以大面积的绿色为基调，辅以其它颜色的作为点缀，以达到季相分明的效果。,缺点分析,（1）在交通和客流规划上通过以上对其优点的分析虽然做到了人车分流和商业消
19、费人群的与普通游客的分流，但在对客流的引导上特别是在路线的安排上将普通游客引向商业区的方面有所不足。因为商业存在的最终目的是引发客群消费，这就使得我们要尽一切的可能聚集人气。（2）由于“覆土式建筑”存在的建筑特点决定了建筑体的选材上有所限制，必然会导致建筑体在建筑风格的应用的上有所限制。引发了公园内的建筑如何能够更好的融入周边的建筑群体中的矛盾。建议在设计上首先考虑建筑群体的融洽问题，然后对建筑选材手法上做重点探讨，尽可能的规避“覆土式建筑”的缺点。,（3）在新北中心公园的景观上存有3个问题：,1 大面积的应用木制铺装，游客无论在哪个景观结点都能看到这一景观情景，很容易使的游客在视觉上引起视觉
20、疲劳。建议在木制铺装的应用上宜小面积的分区使用或者在某一特定景观结点上专用，以便尽可能的增加扩大公园的绿化,2 在人文景观的设计上缺少主题性，特别是雕塑和小品的设计没有浓厚的人文历史背景，不能在感性认识上给游客们心理造成认知上的可识别性。,3 在水元素的运用上，中心公园采用大面积的喷泉广场，大家都明白大面积的喷泉广场的应用虽然能够达到很好的景观效果，可它的投入成本很高，为了节约营运费用，造成一种在大部分的时间里喷泉形同虚设的现象，形成一种资源浪费。建议在部分景观结点处设置成本投入较小的涌泉，跌泉等，丰富水元素在景观设计上的应用，以使游客们在任何时间里都能够享受到泉水给他们带来的快乐。,（4）功
21、能上看在儿童游乐区的设施配置应尽可能的齐全，周边配以可供成人利用的健身器材，造成一种大人和孩子一起游玩，同乐的景观情景，使游客也能够产生一种共叙天伦温謦心理。而且在场址的选择上应尽可能的远离湖面，在通往有水域的交通上也要回避道路的明确引导性。,二、对栗阳项目中的百米建筑和周边裙房的建议：,对百米高层的户型要求上以配比合适的大户型、中等户型、小户型以适应在办公和家居上的共同需求，对周边群房而言主要是符合功用上要求即可。在建筑风格和立面上的建议是不脱离于周边建筑群体，在设计上又高于它们，以能够产生形成自己的特色，增强它们的识别性。,三、重点分析位于栗阳项目中心的商业规划，提出关于沿街商铺和商业内街
22、的面积分割建议和对集中性商业的客流和物流规划方案，并以平面图示之，并做相关说明。,中心商业区规划的合理性,1 商业区的组成主要是由集中性商业、沿街商业和商业内街组成。中心商业区的构成主要是由下沉广场和覆土建筑的组合，从设计方案的道路规划上看中心商业区的西南角为人群流动的最大集散地，那么从客流的角度上分析此处设置集中性商业较为合理；从景观规划轴线的方向性上看主要是以沿湖面的西北沿线，即以下沉广场的中心为轴点，从南北方向上看东偏30度左右（如图），同时为了与湖面边缘的不规则曲线保持和谐性和统一性，在商业区的规划上也要顺着景观轴线布置成较为规则的曲线形式，沿着交通干道的的商区就可考虑设为沿街商铺和零
23、散的商铺，其它的部分就可设为商业内街,（2）就集中商业的规划布置作重点分析。,1 从商业的建筑角度上看，主要分为两层，地下一层和地上一层，地下层层高在5米左右。货物流动建议用两个单向电梯连接上下两层，以达到与商业人流的分离目的。在地下层还要设置通往停车库的通道，以最大的可能为客流提供最好的便利性；在人流上通过对客流量的估算可以设一个双向楼梯和两个单向自动扶梯，规格以宽度800mm,0.5m/s为宜，在楼层之间设立的台阶式手扶电梯上下部分应分开设计或设计成剪刀式，以增加人流上下楼时光顾店铺的数量。,2 从室内人流系统的规划上看必须要满足以下几方面因素：物理因素、建筑设计因素、业态分布规律及顾客生
24、理、心理因素。就本集中商业而言建议设置两个主入口和一个次入口和一个应急通道，立柱间距可以考虑8.4m 乘9.0m的经济型柱网；建筑设计因素上看此商场面积很大，必须存在若干主次通道，那么除了保证若干通道间的畅通及联系外，还应该在商铺前后都设立出入口，既方便顾客快捷的往返前后通道，又能缓解人流的拥堵，提升人流平均到达率；在人流通道设计上应尽量采用围绕中厅的双环回型结构，这种结构可以增加商场的通透感，最大化的增加顾客视线内的商铺数量，提高顾客的商铺到达率。,（3）就业态的分布规律提出对集中性部分商业的几点建议仅供参考,1 合理分布主力店位置，如果将其设在入口附近，将损失后边的人流到达率，但如果将主力
25、店放置在商场的中后端，在人流的影响下会极大的拉动前边商铺的价值。在多层建筑结构的商场，最理想的人流拉动策略是，将主力店设在高层。2 按照消费者的购物目的进行业态分布，对于经营诱导性商品、季节性商品、时尚类商品的业态类型，适宜分布在较低的楼层，通过商品的展示达到吸引消费者购买的目的，而对于经营目的性较强的业态类型适宜分布在较高楼层，一般而言，办公用品、家用电器、娱乐等适宜分布在较高楼层上 3 按照商品属性进行业态分布，一般而言购买频率、占用空间较小的日常生活用品一般分布在较低楼层处，而不常购买、占用空间较大的耐用商品适宜分布在较高楼层，如家居用品等就是典型。4 进行业态分区设置，把经营相同类型商
26、品的商家统一设置，既能发挥业态的聚集效应，又能方便消费者选购不同档次、不同式样的产品，从而达到“1+12”的效果。,（4）就有关商业内街和沿街店铺的面积分割和交通客流规划临街商铺结合人流线路组织，充分利用临街脸面，增强了商业价值，构筑了一条特色商业步行内街。商铺室内空间采用50M左右的层高，业主可以设计成夹层形式，形成上下二层的复式活动空间形态，算面积一层。单元商铺基本开间为5M左右，进深在410M不等，地下层以6M左右为主，地上层以4M左右为主，主力基本单元建筑面积均在30M260M2不等。（5）在通风上商业内街和集中商业用中央空调系统，沿街商铺等其他商业用分体机，其室外机位结合商业立面、广
27、告位统一考虑设计效果；在采光上沿街的采用自然光，而商业内街和集中商业则采用人工照明。,推 广 策 略,概念定位,结合本项目的商业定位，整个项目的整体概念主题,市民公园,主题商业街,集中式商业,休闲游玩,特色餐饮,3 C 数码,数码休闲,共通功能,项目核心定位,“一街、两园、三层铺”,一街 特色餐饮休闲街,三层铺 部分铺位层高独特，空间更经济，划分更自由,CTIY HALL,城市客厅,功能定位,形象,休闲,交流,起居,城市综合性休闲/商业/居住核心街区,案名建议,华侨硅谷,菁英座,数码港,美食汇,项目行销推广策略,传统的商业项目推广，大都采用铺天盖地的传播攻势，以此热炒项目知名度，从而在短时间内
28、达成项目的信息到达度。本项目不同于传统商业项目，自身的公园资源，是本项目较为核心的优势，而如何体现出公园“逛”的核心，也是能将整个项目在众多商业项目攻势中脱颖而出，形成市场传播的差异点；实施体验式营销推广模式，把现场销售和实景体验、主题活动相结合，更多的体现出参与性与互动性，配合立体的媒体宣传，造势与借势并重，迅速完成销售。,体验式营销推广模式,借 势,借势一、借地之势：公园所能带来的资源，分两部分，一是由此体现出政府的规划引导之势，二是由此所来的消费之势，前者突出政策导向力，后者突出消费潜力。借势二、借市之势：周边相继建设的综合性商业、新兴住宅，将城市市场热点引渡到本区域，本项目在大市之中找
29、到空白点，从而成为立市之势；借势三、借牌之势：利用五星家电的领导性品牌价值，在他的消费群体基础上，扩展消费群体，以获得更大发展空间。,商业项目在项目推广中，采用借势宣传，达到事半功倍的效果,主线,副线,商铺的销售,商业的包装,潜力规划产品,品牌主题模式,偏重销售,偏重造势,整合传播,传播策略,品牌建立,品牌深化,品牌持续,品牌管理,第1阶段,第2阶段,第3阶段,第4阶段,爆发式媒介建立高调品牌,商家互动生意场上谈价值,理性分析深谈商业价值,商业包装商管品牌树信心,阶段策略,销售策略,销售形式,分割成小面积商铺产权式销售(主题广场)铺面上下连动,招商配合产权销售(文化休闲街区),产权式分割销售,
30、主题广场形式:如3G手机广场数码广场,以有主题专业广场形式进行产权式销售.小面积商铺:集中商业面积铺位面积控制在10-50平方米/铺位,以低总价吸引客户投资引进银行移动营业厅等辅助行业提升人气,完善功能.实例:如新华海数码广场宏图三胞等,独立产权式商铺拥有一个独立的商铺空间，注重项目入市后的经营状况和物业升值，开发商一般采用应将部分卖场保留，该类型的商铺需要依靠一定规模的产业基础和较为成熟的物流环境，在此基础上，对所经营的业态业种以及经营环境，经营档次进行升级，从软硬环境两方面入手，提高项目的市场认知度，从而提升项目的商业价值和发展前景，吸引投资者与经营者共同的投资热情。,文化休闲街区,采用设
31、计上的上下连动的形式利用一楼的商业位置优势带动地下负一层的销售.先招商通过主力店的进驻提升整个街区的知名度,对于先期进驻的商家给以租赁减免等优惠,提升人气带动项目后期主要铺面销售.该类型商铺的招商侧重以良好的经营环境带动同一业种范围内的多品种，多档次的经营。这对于提升经营者的投资信心是不言而喻的。,销售方式,规模化快速销售,规模化快速销售,条 件：积累一定数量的储备客户 效 果：提高成交速度，提高成交率，加速资金回笼 手 段,1、积累客户：客户处于探索欲较强的开放心理状态2、培养客户：保持购买热忱，对项目的认可形成心理惯性，对销售人员逐步产生信赖感3、规模化快速成交客户：所有客户到售楼现场,采取先到先选先得的方式，排队认购。安排房托,刺激现场购买气氛,引导现场舆论方向。配合前期形成的心理惯性，在从众心理影响下“大家都抢着买的肯定错不了”这种观念会占优势。在客户头脑中永远留下许多人抢着买房子的印象,手段之作用在于：加速成交有利于后期签定正式合同有利于回款有利于人际传播有利于客户转介绍,优惠政策,免1到三年租金，提倡免两年以上，因为做为经营者，对一个人气不足的地方进行商业经营有一定风险，首先进入经营就要有装修费用等开支。2.返还装修费用。3.承诺五年原价收回产权,
