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1、,威海天鹅湖项目定位及规划示意,2010.6,报告提纲：,项目本体 项目开发背景 项目开发策略 项目整体定位 项目核心能力演绎 项目规划,3,项目本体解析,1,对本项目自身的审视,本体。,区位条件本项目位于威海荣成市成山镇,距离城市较远，区域较为陌生；,距离威海市车行时间一小时15分钟；距离荣成市中心车行时间45分钟；区域目前处于无序开发状态,有大量海景房推出，但大多品质较低，未体现度假特色；区域感觉较为陌生；,威海市,周边环境项目地块周边为村镇意向，但整体环境较为静谧，风景优美；,项目周边为村镇意向，但整体环境较好；这里是我国海岸线上最早看见日出的地；境内的天鹅湖是世界四大天鹅越冬栖息地之一
2、，也是著名的旅游避暑胜地；成山镇旅游资源丰富，有号称“中国好望角”的国家 4A 级风景区-成山头风景区；拥有2 万亩林场、万米金色沙滩；荣成14 处景观中，成山镇占8 处。,地块现状项目地块较为平整，被道路分为南北两个地块；地块南侧为一线海景资源；,项目地块被规划道路分为南北两个地块，其中南地块临海，具备一线海景资源，地块狭长，面积较小；北侧地块面积较大，较为完整平坦，无特殊地貌资源；,特殊资源天鹅湖因天鹅而闻名，天鹅和海资源是项目唯一可利用优势资源；,天鹅湖是世界四大天鹅越冬栖息地之一；每年冬季天鹅湖都吸引大量的摄影爱好者；荣成市天鹅湖省级旅游度假区是 1995 年 12 月经省政府批准的旅
3、游度假区，规划陆地占地 5 平方公里，湖面总面积为 5 平方公里，2007 年又被国务院批准为国家级大天鹅生态保护区；,技术指标项目总占地面积38.4公顷，容积率未定，属于中等规模度假地产开发项目；,项目总占地面积为：55.35公顷项目北地块占地面积为：27.08公顷项目南地块占地面积为：28.27公顷,项目属性界定,四线城市边缘陌生区具备特殊资源的 中等规模旅游度假地产开发项目,项目优势：具备一线海景和天鹅的特殊资源优势；项目劣势：项目区域的陌生性；,10,开发商目标和关注问题解析,2,对开发目标和问题的解读,思考。,开发商目标：打造真正的天鹅湖旅游度假房，同时获得相应利润,对目标解读：何为
4、真正天鹅湖度假房？如何能获得相应利润？本项目认为；应最大化利用并保有项目特殊资源，同时加入其他特质，突破现有市场表现，成为区域代表项目，引领区域发展。,12,开发背景分析,3,对项目市场环境的分析,背景。,传统概念：威海度假房=低价度假房度假区价值=与城市结合度（青岛、大连）本项目市场机会？普通旅游度假项目是否能实现项目目标？如何能将项目资源最大化利用？,市场表现1威海市的度假市场目前已形成低价海景房的传统认知；,长期以来，威海市的度假房已形成低价海景房的认知；天鹅湖周边目前度假房仍然承接低价海景房的状态；周边住宅市场均价在3000元左右；,市场表现2产品表现目前较为初级，未体现度假特色，同时
5、产品形式未能带来产品价值提升；,整体市场的产品品质较为初级，未体现度假特色；产品形式同时未能带来价值提升，别墅单价和公寓单价一致，未体现差别；海风花园单价：3900元 湖悦成山：3300元,海风花园,湖悦成山,市场表现3滨海度假物业价值实现顺应城市价值梯度，城市价值越高，物业价值也越高；,大连、青岛等地的滨海物业价值因其城市价值的高度而实现了较高的滨海价值；威海则因为其城市价值略低，而滨海价值也略低；威海市中心的滨海物业最高可达万元以上；但天鹅湖周边物业，因其城市价值较低而物业价值仅能实现3000元左右；,大连,威海,市场表现4目前天鹅湖客户目前多为摄影爱好者及部分投资客；,客户特征一：大多喜
6、好生态自然，对大自然有深厚感情，同时渴望内心世界的澹泊宁静；客户特征二：财富分布不均，部分为财富阶层，置业追求资产价值；部分为平民阶层，但见识较广；客户特征三：投资客户大都关注产品升值潜力；,17,揭露实事背后的真相,4,对项目问题的深入剖析,视角。,18,我们认为：对于本项目而言，应跳出威海度假市场的传统认知；需要用更高的视野，更敏锐的角度，去更深层次地解读。,如何能跳出市场原有认知？不仅仅卖海景,一：最大化利用项目资源条件项目最大资源为天鹅及海景，因此本项目应保持天鹅的生长环境，同时将海资源在项目中均致，并最大化利用；最大化削弱建设对周边生态环境的破坏，建一个自然生态的社区环境；二：构建海
7、景之外项目核心驱动力本项目，应采取非常规操作的度假项目，加入其他核心驱动力，切入核心客户的内心需求，从而达到顺利开发，并引领区域发展的目标；,项目资源的利用,一、海景资源均制将海资源导入社区内部，使资源均制，打造滨海度假独特气质；,项目资源的利用,二、保持天鹅生存之生态环境最大化削减住宅建设对天鹅湖生态的影响，保证天鹅的生态环境，使社区内部也成为天鹅栖息地；,通过屋顶绿化，建筑绿化方式，保持区域的生态属性,长城脚下的公社竹屋设计者 隈研吾,“虽由人作，宛自天开”崇尚自然的环境美学观,整个房子的形态及材料的选择都表现出所承载的内在信息，宁静、淡泊，自然而不造做，不但谦虚的融入了自然，还成为自然景
8、观中的亮点，令自然充满灵气。,形象篇创意十足的“收藏”珍品,案例 1,设计师的设计理念首先是学习万里长城的“建筑方法”，其本身不是单纯的，个体的，而是融入自然环境中的，自然的一部分。,形象篇创意十足的“收藏”珍品,墨西哥 住宅塔,项目位置：墨西哥城经济指标：建面：25000,36层面积：400平米住房区+160平米花园区建筑风格：超现实主义创新设计：1、每一层都有花园，通过将每层公寓连续旋转90，使得每层花园都能在下层公寓悬挑出的卧室上方。2、使用剪力墙和弗伦第尔桁架来稳固住宅楼的结构防震。,案例 2,项目位置：荷兰鹿特丹设计理念：满足公寓居住者希望在自己阳台上也能够拥有郁郁葱葱的大花园的愿望
9、。设计创新：柔化的五角形逐层旋转45，形成奇特的建筑外形和错落有致的曲线阳台；每一住户拥有了一个向外延伸的绿色空间；,荷兰仙人掌公寓,形象篇创意十足的“收藏”珍品,案例 3,公寓材质建议：体现原生态的感觉，大量采用天然木材和石材，局部采用茅草等自然元素,材质上力求在明快基础上体现原生态的感觉，可大量采用天然木材、石材等自然元素；如木材贴面、木栏杆、木栈道、石材墙面等；,小独栋,案例参考01：,案例参考02：,简洁的设计线条,利用简洁的线条打造现代风格；材质的搭配丰富建筑立面的虚实变化；,木格栅与石材自然结合，体现材质的原生性,大悬挑处理，使室内外空间自然过渡,大悬挑的处理手法，增加了大面积灰空
10、间，使得室内外空间自然过渡的同时，也与度假感受紧密结合。,私密而有情趣的庭院空间,庭院利用围墙及高植的树木，保证庭院的私密性；同时，在庭院空间处理上，强调情趣化,围墙的处理手法,自然的材质处理植物的遮挡效果变化的处理手法,通廊及庭院窄边的景观细节处理，丰富庭院空间,对通廊及庭院侧边的景观细节处理到位，极大化丰富庭院的空间感受，增添情趣；,构建项目核心驱动力,一、将度假生活进一步凸显项目的度假特质；二、将海景及天鹅的吸引扩大到心灵度假的层面；,社区园林建议体现热带风情，加入创意元素,打造度假化风情的重要元素：水的运用材质道路植被驻留空间小品,突出水的情趣，设置景观高度结合的泳池，强调参与性和自然
11、性,水的运用,水系的环绕,情趣性水景小品,情趣性和参与性结合的人造沙滩,动态水景建议结合园林设置，体现自然灵动静态水景建议配合建筑物设置突出气质,材质多体现原生态的感觉，大量采用天然木材和石材，局部采用茅草等自然元素,材质,木材贴面 木栏杆 木栈道 石材墙面 碎石路面 茅草亭子 原石雕塑 藤椅,道路刻意突出蜿蜒曲折、曲径通幽的视觉效果，多采用石材路面，突出原生感,道路,三五成群的椰林，随处可见的鲜花，茂密的灌木植被，度假气息随处可见,植被,风情凉亭与具有创意的驻留空间分散排布，可供少人逗留休憩，可与小品、植被结合,驻留空间,具有现代设计感的创意小品可与风情小品融合散落布置于园林中。风情小品一般
12、分为：休憩小品包括：石凳，长椅，户外沙发等装饰小品包括：香炉，水缸，瓮，花盆等，以及各式景墙，窗结合照明小品包括：园灯的基座，灯头，灯柱，灯具等，起到强装饰效果。（灯光切忌刺眼，炫彩）服务性小品包括：说明标示，指示牌，建筑扶栏，台阶等等,结合照明小品,服务类小品,在打造上应注意：立其趣意，合其体宜，取其特色，饰其空间，巧其点缀，寻其对比。,小品,服务类小品,装饰小品,风情小品可与具有设计感的创意小品相结合，散落布置,装饰小品,装饰小品,随处可见的室内外情景小品及雕塑可增加度假情趣，体现度假感受,小品,宗教图腾的异域风情的自然情趣的充满创意的,物业类型建议,颠覆概念：跳出传统海景房认知；用自然资
13、源优势更紧密的导入到环境规划中；强调人与自然与天鹅的完美交融；,项目容积率建议做低，不大于1.0,建设用地面积：55.35公顷 北地块：27.08公顷 南地块：28.27公顷总建筑面积：339000平方米 北地块：287000平方米 南地块：52000平方米 其中：度假酒店：21000平方米 度假会所：27000平方米 公共配套：8000平方米 度假别墅：36000平方米 高层住宅：247000平方米容积率：0.61建筑密度：6.8%,规划功能分析,度假酒店度假会所公共配套度假别墅高层公寓,城市道路区内机动车环路区内机动车支路景观步道滨水步道,规划交通分析,物业类型：,别墅公寓酒店会所,持有类：度假酒店+度假会所+配套公建，建筑风格取传统典雅,销售类：度假别墅+高层度假公寓+配套公建，建筑风格取现代简洁,To Be Continued,
