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1、南昌市商业市场动态分析,尚美佳出品 2012年7月,报告提纲,本案商业建议,目前商业存量,社区商业,集中性商业地产,商业报告,特色性商业,前言：商业地产是指用于各种零售、餐饮、娱乐、健身服务、休闲等经营用途的房地产形式，从经营模式、功能和用途上区别于普通住宅、公寓、写字楼、别墅等房地产形式。商业地产是一个具有地产，商业与投资三重特性的综合性行业，它兼有地产，商业，投资三方面的特性，既区别于单纯的投资和商业，又有别于传统意义上的房地产行业。从目前南昌的商业形态及分布特征来看，南昌商业市场主要细分为三大商业形态：集中性商业地产、特色型商业地产、社区商业地产。,集中性商业地产,1,万达广场红谷滩CB
2、D核心个案分析,典型个案万达广场：红谷滩CBD核心，将崛起一个集购物、餐饮、文化、娱乐、办公及休闲等多种业态于一体的“一站式”商业中心,典型个案万达广场：红谷滩CBD核心，将崛起一个集购物、餐饮、文化、娱乐、办公及休闲等多种业态于一体的“一站式”商业中心,主力品牌商业入住 KFC、ZARA、屈臣氏等高档品牌,红谷滩CBD核心,公寓、写字楼加推 写字楼、SOHO LOFFT加推,大盒子商业自持 万千百货、万达国际影院、大歌星等,已售商铺金街，共约5万方，11年4月出售，目前正在内部装修售价：一楼5万/平，二楼3万/平优惠：一次性94折，按揭98折,自持商业商场，共5层，约20万方自主招商，签约率
3、100，入驻品牌有KFC、ZARA、屈臣氏等高档品牌自持商业：万千百货、万达影院等,待售底商底商，约150/间，8月份推出,典型个案万达广场：已售商铺3万-5万，7月25试营业，8月25正式营 业；待售底商8月份推出,典型个案万达广场：大型商业、休闲娱乐中心、室内外双步行街、五星级酒店、精装SOHO、高级写字楼六大顶级业态的大型城市综合体,精装公寓,室外步行街,室内步行街,万达影城,写字楼,五星级酒店,典型个案万达广场：大盒子商业自持、大型主力店留住客源，小商户跟着赚钱,典型个案万达广场,3.30,9.25,4.28,7.30,8.27,9.8,10.27,售楼部正式对外开放,4.19VIP登
4、记,首批步行街开盘，面积70-120不等，均价30000-40000元/,6.1二期商铺抢购登记中,6.9七城会”倒计时牌揭牌仪式,2期钻铺开盘，商铺主力户型面积80-120不等，售价25000-60000元/,8.4SOHO新闻发布会隆重举办,8.9板式精装SOHO（29层）诚意登记火爆进行中,板式精装SOHO（29层）8月27日开盘，均价10000元/；精装SOHO层高3.2米，单套面积40-60不等,A6栋精装SOHO（27层），全城登记中,9月25日加推最后一栋精装SOHO-A6栋（27层），；单间面积38-65不等，均价10000元/,10.10万达A3栋写字楼 预约登记,A3栋写字
5、楼10月27日大开盘，可自由分割，均价10000元/,11.2LOFT样板房开放,11.8LOFT预约登记,11.16,A5栋LOFT开盘，均价10000元/,典型个案万达广场,报广：2011年2月万达广场开始轰炸式的报广，在连续几个月之内，成为南昌市投放报广金额量最大的项目。户外：2011年南昌市户外广告投放8块。,恒茂梦时代国际广场个案分析,典型个案恒茂梦时代广场：南昌市中心唯一一座28万超大体量的“城市综核体”项目,北京东路,N,典型个案恒茂梦时代广场：南昌市中心唯一一座28万超大体量的“城市综核体”项目,1、商业体量较大，面积占绝对优势如：红谷滩万达广场55万方、恒茂梦时代28万,2、
6、形成区域内商业中心乃至南昌市商业中心如：红谷滩万达广场形成红谷滩CBD中心,3、大型商业自持或者招商引资，引进主力商家如：恒茂梦时代广场、红谷滩万达广场大盒子商业自持等,4、集中性商业售价高，较少对外零售，以出租形式较多，租金较高恒茂梦时代的租金在100-200/元,集中性商业地产小结：,未来可能发展的集中性商业,世茂天城,自持商业6F商场，约7万方,已售底商约0.9万方底商，11年开始销售目前售价：折后均价3万/平，面积约200-400平优惠：一次性96折，按揭97折交房时间：13年9月-14年6月,规划中的商业住宅用地，沿街规划有底商,11年销售一批底商，约0.9万方，售价约3万，目前尚未
7、交付；自持商业约7万方,特色性商业地产,2,樟树林文化生活公园个案分析,典型个案樟树林文化生活公园：江西首个创意商业综合体,工业遗产老化纤厂工业旧址,绿色生态特色餐饮、娱乐、休闲业态,创意文化江南艺术馆、南昌瓷板画,创意商业综合体,典型个案樟树林文化生活公园：江西首个创意商业综合体,典型个案樟树林文化生活公园：总体规划清晰，富有层次感,典型个案樟树林文化生活公园：在老厂房的基础上，精心改造，突出美感,典型个案樟树林文化生活公园：功能分区合理，层次分明；交通流线清晰合理,典型个案樟树林文化生活公园：建筑效果极具美感，艺术气息浓烈,典型个案樟树林文化生活公园：五大组团合理分布、相互协调,典型个案樟
8、树林文化生活公园：餐饮+酒吧+宾馆+运动+影院+艺术+零售+会所+LOFT办公,民间河鲜坊,墨西哥餐厅酒吧,天宫国际会所,才子男装,南昌瓷板画研究中心,星美国际影城,典型个案樟树林文化生活公园：餐饮+酒吧+宾馆+运动+影院+艺术+零售+会所+LOFT办公,商户名称：八马茶叶店铺面积：70平米左右租金情况：5000元/月,商户名称：乙尚便利店店铺面积：50平米左右租金情况：4000元/月,典型个案樟树林文化生活公园：商铺只租不售，租金为60-100元/平米月,上海路699创意产业园个案分析,典型个案699创意产业园公园：南昌最大的文化创意产业园,银行,学校,餐饮,沿街商铺,典型个案699创意产业
9、园公园：商业气氛浓厚,典型个案699创意产业园公园：项目由699创意工场及699生活空间二个区域组成,699生活空间,1#,2#,3#,4#,典型个案699创意产业园公园：本区域重点打造成集星级影院、主题酒店、特色餐饮、休闲娱乐、健康养生、金融服务等于一体的文化创意产业终端聚集区。,总建面积约3.5万方，目前已入驻主力店有屈臣氏、KFC、时代影院等，目前500以上的大面积商铺正在招商。,典型个案699创意产业园公园：699生活空间目前工程进度，1#、4#属于新建，即将封顶，2#、3#旧厂房改造，预计10月份可入驻商家,2#,3#,4#,1#,4#,租售：一期只租不售，租金为40元/平米月，免2
10、年租金，出租率约80%，约合20元/,特色性商业地产小结：,1、与集中性商业有异曲同工之妙的是，特色性商业的体量较大；2、与集中性商业不同的是，特色性商业只要为旧城改造项目；3、在经营模式上，特色性商业更倾向于招商引资，招商时间较长，通常在3年左右；4、特色性商业只租不售，且租金水平在近几年逐渐拔高，50-100元/平米不等。,目前市场往特色性商业发展的项目,经纬府邸-底层商业总面积约3万方，主要经营艺术品商铺,商业总体量：约3万方经营方式：自持招商租金水平：70-85元/.月经营业态：艺术品店为主出租率：60%左右,经纬府邸-经营业态：艺术品街区,陶瓷艺术馆,艺术中心,紫金城-商业约34万方
11、，部分底层商业，以超市为主,商业总体量：约34万方经营方式：已售罄，部分自持销售均价：20000元/经营业态：部分特色餐饮营业,紫金城-经营业态：部分餐饮营业，底层商铺部分开业，有超市、烟酒、汽车美容等,酒楼,特色餐饮,超市,汽车美容,烟酒,社区性商业地产,3,在售商铺二期，共84间，约1万方；目前剩余3套，约100-150沿街售价约2万/；朝小区内1.8万/优惠：一次性95折，按揭98折,已售商铺一期，09年销售，均价约1万目前租金50-60元/业态分布：以茶馆，餐饮，公司为主,名门世家,一期已售商铺租金50-60左右，业态分布以茶馆，餐饮，公司为主；二期在售，均价2万,绿湖豪城,已售底商一
12、期底商，50-70平米为主，已售罄租金：45-50元/平业态：以装修公司，家电，二手房产公司为主，个别美容美发,已售底商二期已售底商，主要为内部员工消化售价：沿街2万/平，朝小区内1万/平，30-100平米为主,未售底商二期未售底商,一期已售底商租金水平45-50平米左右，业态分布以装修公司，家电，房产公司为主；二期售价约1万-2万，30-100平为主,联泰香域滨江,已售底商一期底商，10年推出，销售50%，约1.3万方；剩余商铺目前由开发商自行出租售价：约1.8万-2万/平租金：开发商招租，租金分20、30、45不等；已售商铺出租10-30元不等一期共2000户，目前入住率30%,一期已售底
13、商10年推出，售价1.8-2万，目前租金水平10-45不等；业态分布以汽车美容，饰品为主,丰和新城,已售商业一期底商，09年销售，约0.8万方，售价约1万/平租金水平：约30元/平米面积：上下2层，100-300平米左右业态：市政配套，房产公司，家电为主；个别干洗店，便利店等,09年销售一期底商，售价约1万，目前租金水平约30元每平，面积划分100-300平米，业态分布以市政配套，房产公司，家电为主,东方海德堡,已售商业一期底商租金水平：50-70元/平面积：单层，30-50平米左右业态：餐饮，房产公司，一般生活配套，中高档次,一期底商目前租金水平50-70元每平，面积划分为30-50左右，业
14、态分布以餐饮，房产公司，一般生活配套为主；属中高档次,保利凯旋,1#,2#,3#,4#,在售商业4栋商铺，约2万方，面积在140-2000平米左右6月17号推出，折合后售价约1.2万左右优惠：2万抵6.8万,4栋商业在售，约2万方，面积划分140-2000平米左右，售价约1.2万,社区商业地产小结：,1、社区商业主要依托社区消费，客户群体有限；2、社区商业地产体量较小；3、社区商业地产售价相对较低，社区业态单一，普遍为社区生活配套商业；4、社区商业以出售为主，租金低,目前正在发展的社区商业,香缇溪岸商业情况：预计底商部分明年推出，总计3268平米,总商业体量为3268平米，预计明年推出,保利香
15、槟国际商业情况：目前库存7526平米，预计下半年推出15159平米,总商业体量为22685平米，目前库存7526平米,预计下半年推出15159平米,恒大名都商业情况：目前库存637平米，预计下半年推出14100平米,总商业体量为18000平米，目前库存637平米,预计下半年推出14100平米,保利东湾国际商业情况：目前库存1394平米，预计下半年推出16308平米,总商业体量为20215平米，目前库存1394平米，预计下半年推出16308平米,目前南昌市商业市场动态汇总,4,本案分析及未来发展方向,5,本案商业是体量约5368平方米的外向型社区商业。,项目基础资料,集中商业,项目商业划分,本案
16、商业面积约5368平方米，呈多区域分布，不利打造商业氛围。,11#A区,11#B区,12#,15#,16#,备注：15#为售楼部，为社区用房报建，如要销售或租赁，需相关部门变更其性质。,根据项目的交通四至情况，商业紧邻主干道湖滨东路，加上已经开通的青山湖大道，项目可达性强。,青山湖大道,住宅内部,市政广场,湖滨东路,东侧：住宅临近在修建的青山湖大道，但商业被住宅遮挡,南侧：被政府共建阻挡，基本无昭示性,西侧：临主干道，车流量大，昭示性最佳,北侧：住宅小区内部，昭示性差,项目位于湖滨东路大道主干道上，车流量大，人流量小，基本是目的性消费。昭示性最好的是西侧，应是项目的商业价值最高的区位。,集中商
17、业,项目四至分析,项目本体分析小结,在入住率较高的情况下，商业有着本社区消费人群的支持；有湖滨东路和青山湖大道做支撑，项目商业可达性强；商业体量相对较小；与传统集中商业相比，商业分布较散。,综合商业建议：根据本项目根据自身的特点，可考虑招商引资，借主力商家实现本案的商业价值,目前意向客户分析,杨先生都市阳光海鲜城老板 杨先生是玺园房地产地产商兼自营都市阳光海鲜城，目前想拿下11#B自持经营，意向打造成都市阳光海鲜城的升级版，纯高端海鲜城，非VIP客户不接待。杨先生海鲜城经营模式已成熟，若被该客户拿下，人气较快上升。意向价格在10000-12000元/,谢先生空中别墅客户 谢先生是已经购买本项目空中别墅客户，看重11#B商业，意向打造西餐厅已经奢侈品展览等业态。已于开发商协商地下室以成本价购买，因此11#B意向价格在15000元/,总结：1、根据本案项目分析，建议引进12家自营性较好的高端品质商家，拔高项目商业形象，实现商铺价值，同时兼顾商业经营品质；2、根据目前意向客户分析，建议本案抓紧时机，综合考虑商业出售时间。,The end尚驰事业一部,
