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1、谨呈：武汉联发瑞盛置业有限公司裕大华项目发展思路 沟通报告,CentaPro森拓普商业地产顾问武汉公司,本报告严格保密,联发瑞盛WUHAN LIANFARUISHENG REAL ESTATE LTD,目录 一、重点竞案一览 二、宏观区域规划 三、微观市场调研 四、产品发展思路,战争，是国家的头等大事，是关系民众生死的所在，是决定国家存亡的途径，不能不认真加以考察、研究。,始记篇,孙子曰：兵者，国之大事，死生之地，存亡之道，不可不察也。,长江,和平大道,临江大道,工院路,下新河后街,本案,新生路,新河街,北至工院路,东至和平大道,南至新生路,西至临江大道,项目四至情况,重点竞案一览,项目基本情
2、况,地块经济指标,联发瑞盛WUHAN LIANFARUISHENG REAL ESTATE LTD,重点竞案介绍,A地块技术指标,B地块技术指标,特殊规划要求：临江一线布置一栋不少于200米的超高层公建，及2-3栋100米左右公建；户型建筑面积90以下商品房建设规模不少于住宅总建筑规模的36%,重点竞案一览,项目基本情况,地块经济指标,联发瑞盛WUHAN LIANFARUISHENG REAL ESTATE LTD,重点竞案介绍,重点竞案一览,项目基本情况,地块经济指标,联发瑞盛WUHAN LIANFARUISHENG REAL ESTATE LTD,重点竞案介绍,万达：中国商业地产龙头企业，
3、万达广场是中国商业地产第一品牌。万达集团目前持有收租物业面积700万平方米，是亚洲排名第一的不动产商。计划到2012年开业80个万达广场，持有收租物业面积1200万平方米，年租金总收入超过80亿元，规模排名全球前四。,重点竞案一览,项目基本情况,地块经济指标,联发瑞盛WUHAN LIANFARUISHENG REAL ESTATE LTD,重点竞案介绍,万达中心,总建面：62万投资额：70亿元物业形态：国际六星级的酒店、甲级5A商务写字楼、精装豪宅、滨江商铺、SOHO以及室外步行街 项目定位：打造滨江商务新地标,CentaPro森拓普商业地产顾问武汉公司,重点竞案一览,项目基本情况,地块经济指
4、标,联发瑞盛WUHAN LIANFARUISHENG REAL ESTATE LTD,重点竞案介绍,和 平 大 道,临 江 大 道,商 铺,商 铺,住 宅,住 宅,住 宅,SOHO,SOHO,商铺,商铺,商 铺,商铺,SOHO,SOHO,5A写字楼,威斯汀酒店及裙楼,商务酒店,住 宅,住 宅,商 业 面 积：4.5万5A写字楼面积：6.8万威斯汀酒店面积：4.88万SOHO面积：9万商 务 酒 店：0.8万住 宅 面 积：24.7万地 下 面 积：8.7 万,CentaPro森拓普商业地产顾问武汉公司,重点竞案一览,项目基本情况,地块经济指标,联发瑞盛WUHAN LIANFARUISHENG
5、REAL ESTATE LTD,重点竞案介绍,六星级酒店，5A写字楼高端入驻，树立项目调性。精装江景豪宅25万，巩固高端印象。,沿临江大道商铺,5A写字楼+威斯汀酒店,一期住宅,项目核心优势,重点竞案一览,项目基本情况,地块经济指标,联发瑞盛WUHAN LIANFARUISHENG REAL ESTATE LTD,重点竞案介绍,“楚河汉街”，万达集团投资额达550亿，打造“中央文化区”,是旅游、文化和商业结合的初次尝试。项目占地120万，总建筑面积340万，万达持有的商业和酒店面积达60万。,高尚居住：155万,商业娱乐（汉街）：18万,滨湖休闲：2.6万,商务办公：44.3万,酒店：12.1
6、万,汉街:“武汉中央文化区”核心，位于楚河南岸，总长1500米，集商业、美食、休闲、娱乐多种业态。,环湖南路,中北路,沙湖路,CentaPro森拓普商业地产顾问武汉公司,万达“楚河汉街”,重点竞案一览,项目基本情况,地块经济指标,联发瑞盛WUHAN LIANFARUISHENG REAL ESTATE LTD,重点竞案介绍,看点一：60多个奢侈品大牌云集引入高端百货店，聚集60多个国际顶级奢侈品牌，预计2012年开业，有望形成武汉奢侈品的扎堆地。,看点二：八大“快时尚”聚首“快时尚”品牌8家，总数量已超过北京、上海的时尚街区。汉街也因此将成为全国最重要的国际时尚品牌秀场。,看点三：“汉秀”剧场
7、 请奥运大师设计与世界最著名的弗兰克演艺公司合作，打造超越目前世界所有演艺水平的“武汉秀”大型演艺节目。,看点四:电影主题公园 看6D电影汉街万达电影城拥有30个厅、5000个座位，是中国最大的电影城，囊括3D影院、4D影院、IMAX厅、飞行影院、体验影院等全球电影视听技术。,重点竞案一览,项目基本情况,地块经济指标,联发瑞盛WUHAN LIANFARUISHENG REAL ESTATE LTD,重点竞案介绍,看点五：知名外来餐饮齐开花北京高端大董烤鸭店、香港有名翠华茶餐厅、米其林餐厅，也少不了武汉本土小吃。,看点六：5座名人广场 纪念湖北名人名人广场作为市民亲水平台和休闲空间。此外，汉街还
8、设有美术馆、博物馆，展出中国近现代画作及文物。,看点七：楚河5艘豪华游艇 连通东湖和沙湖的“楚河”，全长2.2公里，将出现五艘豪华、低噪音的环保游船，用于东湖、沙湖、楚河之间水上旅游观光。,看点八：高端物业云集斥资35亿元，打造5个酒店，其中两座六星级酒店，一座五星级酒店，两座三星级酒店。楚河东段将建成8栋国际级的超高层甲级写字楼。,重点竞案一览,项目基本情况,地块经济指标,联发瑞盛WUHAN LIANFARUISHENG REAL ESTATE LTD,重点竞案介绍,项目核心优势文化、旅游、商业三箭齐发：牵引多层次消费，深化城市印象，拔高商业峰值。为万达集团继二、三代产品，开启旅游地产借鉴蓝
9、图的重大举措。体量巨大，330万从此改写武昌商业格局。,重点竞案一览,项目基本情况,地块经济指标,联发瑞盛WUHAN LIANFARUISHENG REAL ESTATE LTD,重点竞案介绍,绿地：绿地集团是中国企业500强，中国综合性地产领军企业。除武汉项目外，绿地目前已建和在建300米以上超高层共6座，年内还将再开工4座，绿地在业内享有“超高层建筑专家”的名号。,重点竞案一览,项目基本情况,地块经济指标,联发瑞盛WUHAN LIANFARUISHENG REAL ESTATE LTD,重点竞案介绍,武汉绿地国际金融城,总建面：约300万投资额：逾300亿元物业形态：集超五星级酒店、国际甲
10、级办公、高档商业、顶级公寓等于一体的超高层城市综合体项目定位：武汉市规模最大的现代服务业综合体,CentaPro森拓普商业地产顾问武汉公司,重点竞案一览,项目基本情况,地块经济指标,联发瑞盛WUHAN LIANFARUISHENG REAL ESTATE LTD,重点竞案介绍,沙 湖,过江隧道,沙湖大桥,友谊大道,徐东大街,和平大道,临江大道,中山路,本案,万达中心,长,江,项目介绍,武汉绿地国际金融城正式开工建设,绿地集团与美国万豪国际酒店集团签署了合作协议、与泰国正大集团签署了项目合作意向书。万豪集团将运行金融城项目的白金五星酒店，正大集团将参与金融城商业部分的运营管理，引进国际领先的商业
11、运营理念和高品质的商业品牌资源，为武汉绿地国际金融城量身打造高端购物中心。,重点竞案一览,项目基本情况,地块经济指标,联发瑞盛WUHAN LIANFARUISHENG REAL ESTATE LTD,重点竞案介绍,体量巨无霸，300万，总投资逾300亿元的顶级城市综合体。主楼海拔优势：世界第三、中国第二、华中第一高楼，606m绿地中心，打造滨江商务、金融超级载体，吸引各界持续关注。,项目核心优势,重点竞案一览,项目基本情况,地块经济指标,联发瑞盛WUHAN LIANFARUISHENG REAL ESTATE LTD,重点竞案介绍,福星惠誉：湖北本土最大的房地产开发企业，连续四次入围中国地产1
12、00强，稳健性前十名，湖北房企龙头，综合开发实力连续三年排名武汉第一。截止2010年末，公司资产总额近115亿元，为中国优质上市公司。现在，福星惠誉的发展战略已经开始由单一住宅开发逐步转向复合型地产,正紧密布局商业地产领域。,重点竞案一览,项目基本情况,地块经济指标,联发瑞盛WUHAN LIANFARUISHENG REAL ESTATE LTD,重点竞案介绍,福星惠誉水岸国际,总建面：120万，其中一期40万物业形态：矩阵式SOHO商业街区、SOHO公寓、LOFT公寓、高级写字楼等项目定位：打造“武汉SOHO特区”,重点竞案一览,项目基本情况,地块经济指标,联发瑞盛WUHAN LIANFAR
13、UISHENG REAL ESTATE LTD,重点竞案介绍,沙 湖,长江二桥,过江隧道,沙湖大桥,友谊大道,徐东大街,和平大道,临江大道,中山路,本案,长,江,福星惠誉水岸国际,商 业街 面 积：5万高层商业面积：5.9万K6住 宅 面 积：13.57万地 下 面 积：6万,CentaPro森拓普商业地产顾问武汉公司,重点竞案一览,项目基本情况,地块经济指标,联发瑞盛WUHAN LIANFARUISHENG REAL ESTATE LTD,重点竞案介绍,项目核心优势,1SOHO配套最大化，10万独栋商业、步行街、景观广场，物业形态丰富。2矩阵式街区设计独特，泛首层、开放式，店面互通，减小死角
14、。,水岸3F示意,水岸4F示意,重点竞案一览,项目基本情况,地块经济指标,联发瑞盛WUHAN LIANFARUISHENG REAL ESTATE LTD,重点竞案介绍,目录 一、重点竞案一览 二、宏观区域规划 三、微观市场调研 四、产品发展思路,仅凭知己知彼，还不足以取得成功；还有知地知天，胜利才有百分之百的概率。,孙子曰：知己知彼，胜乃不殆；知天知地，胜乃可全。,谋攻篇,滨江商务区,武昌滨江商务区地处长江大桥与二桥之间，西临长江，东连沙湖，包括武昌车辆厂片、月亮湾片、裕大华片以及积玉桥D、H片。总用地面积:约134.16公顷沿江总长度：3230米交通规划：4条轨道线，1条过江隧道,长江二桥
15、,过江隧道,长江大桥,白沙洲大桥,2008年，武汉市启动了武昌滨江商务区建设。滨江商务区为武汉主城区临江南岸的核心区段，也是武汉市重点建设的商务功能区之一。,宏观区域规划,政府规划方向,区域功能界定,联发瑞盛WUHAN LIANFARUISHENG REAL ESTATE LTD,生态资源配套,本案,发展思路比肩陆家嘴顶级规划加上完善商务配套，先天优势条件使武昌滨江商务区成为武汉最具价值潜力的区域。在产业结构整合和经济发展建设思路与模式上，武昌滨江商务区与上海浦东陆家嘴基本一致，以国际化思路结合本地特色探索城市发展新模式，高起点规划建设基础设施与生活配套，高标准发展高新技术产业和现代化服务业，
16、将武昌滨江商务区建成国际区域性、辐射中部及全国的经济、金融与商贸中心。,宏观区域规划,政府规划方向,区域功能界定,联发瑞盛WUHAN LIANFARUISHENG REAL ESTATE LTD,生态资源配套,政府规划大东湖生态水网工程，将增进滨江商务区与自然的和谐，实现江南金融商务中心的空间格局。,大东湖生态水网工程，又称武昌“六湖连通”工程，连通东湖、沙湖、北湖、杨春湖、严东湖、严西湖六个湖泊。随着武昌大东湖水系的重织，武汉市民可荡一叶轻舟，穿城走巷，畅游武昌六湖。楚河汉街为东湖-沙湖段工程重要组成部分。,宏观区域规划,政府规划方向,区域功能界定,联发瑞盛WUHAN LIANFARUISH
17、ENG REAL ESTATE LTD,生态资源配套,本案,目录一、重点竞案一览二、宏观区域规划三、微观市场调研四、产品发展思路,善于用兵的人，兵员不再次征调，粮饷不再三转运。各项军用从国内取得后，粮草补给在敌国就地解决，那么，军粮就可满足了。在营销的世界，信息就是军粮,就是保证胜算的要器！,作战篇,孙子曰：善用兵者，役不在籍，粮不三载；取用于国，因粮于敌，故军食可足也。,积玉桥片区随着地理位置利好和市政规划实施，已经成为众多住宅及商业项目的热点开发区域。,万达,绿地,欧林湾,三江,福星惠誉,金地,融侨华府,金都汉宫,华润凤凰城,玉桥新都,锦江国际城,未售楼盘,尾盘,售罄,在售,微观市场调研,
18、整体销售情况,商铺销售情况,联发瑞盛WUHAN LIANFARUISHENG REAL ESTATE LTD,SOHO销售情况,写字楼/酒店研究,住宅销售情况,根据销售时间分类：融侨华府、金地国际花园处于尾盘，绿地国际金融城、航天首府尚未开售根据体量分类：仅金地国际花园在35万以下,微观市场调研,整体销售情况,商铺销售情况,联发瑞盛WUHAN LIANFARUISHENG REAL ESTATE LTD,SOHO销售情况,写字楼/酒店研究,住宅销售情况,武汉万达中心各产品销售情况,微观市场调研,整体销售情况,商铺销售情况,联发瑞盛WUHAN LIANFARUISHENG REAL ESTATE
19、 LTD,SOHO销售情况,写字楼/酒店研究,住宅销售情况,水岸国际4号地块各产品销售情况,积玉桥片区 商铺研究,微观市场调研,整体销售情况,商铺销售情况,联发瑞盛WUHAN LIANFARUISHENG REAL ESTATE LTD,SOHO销售情况,写字楼/酒店研究,住宅销售情况,CentaPro森拓普商业地产顾问武汉公司,商铺销售分析：返租项目占比较小，证明市场对该区域商业价值认可度较高水岸国际去化问题主要由楼层性质造成(3层以上为办公性质，其余部分基本销售完毕），融侨华府则由于部分铺位规划在小区内部，人流欠畅旺市场显示，三层商铺为投资客心理上限，四层以上商铺销售风险较高,微观市场调研
20、,整体销售情况,商铺销售情况,联发瑞盛WUHAN LIANFARUISHENG REAL ESTATE LTD,SOHO销售情况,写字楼/酒店研究,住宅销售情况,积玉桥片区 soho研究,微观市场调研,整体销售情况,商铺销售情况,联发瑞盛WUHAN LIANFARUISHENG REAL ESTATE LTD,SOHO销售情况,写字楼/酒店研究,住宅销售情况,CentaPro森拓普商业地产顾问武汉公司,推出情况：9#，11#楼的SOHO均价：soho均价14000元/去化状况：11#基本去化完毕，9#正在热销中，去化约70%优惠：一次性98折、按揭99折,两栋SOHO将在后期启动,万达中心SO
21、HO基本信息：,SOHO总体量：1.9万*2栋面积区间：39-57 单元户数：5梯20户,开盘销售情况：,绿地SOHO基本信息：,微观市场调研,整体销售情况,商铺销售情况,联发瑞盛WUHAN LIANFARUISHENG REAL ESTATE LTD,SOHO销售情况,写字楼/酒店研究,住宅销售情况,面积区间：38.51平米106.49平米层高：3.15米、4.8米价格：平层9200元/（成交价），LOFT 11600元/单元户数：5梯18户,户型面积：40-83销售情况：当天到访260批客户，推出300套，销售232套，开盘销售率为77.3%，其中50以下小户型售罄。,水岸国际SOHO基本
22、信息：,2011年3月20日开盘销售情况：,微观市场调研,整体销售情况,商铺销售情况,联发瑞盛WUHAN LIANFARUISHENG REAL ESTATE LTD,SOHO销售情况,写字楼/酒店研究,住宅销售情况,积玉桥片区SOHO市场总结,本片区各竞案SOHO售价高于周边普通住宅均价，且去化速度较快，一定程度上证明在目前住宅限购的政策环境下，该类产品市场认可度高。,片区SOHO销售总结,微观市场调研,整体销售情况,商铺销售情况,联发瑞盛WUHAN LIANFARUISHENG REAL ESTATE LTD,SOHO销售情况,写字楼/酒店研究,住宅销售情况,积玉桥片区 写字楼研究,微观市
23、场调研,整体销售情况,商铺销售情况,联发瑞盛WUHAN LIANFARUISHENG REAL ESTATE LTD,SOHO销售情况,写字楼/酒店研究,住宅销售情况,CentaPro森拓普商业地产顾问武汉公司,武汉写字楼市场相比其他二线城市,价值未充分释放，近年来有一定好转，目前分布趋势为集群型。,高端写字楼供应目前主要分布于建设大道、中南板块，未来将集中在滨江商务区及王家墩板块未来高端写字楼新增供应将超过300万，其中甲级写字楼新增供应将达到16个,2010年武汉写字楼市场去化状况,2010年武汉写字楼累计成交3435套，较上年增加1503套成交面积58.63万，较上年增加142.5%成交
24、金额34.1亿元，较上年增加133.7%全年成交均价为5816元/，较2009年下跌3.63%,武汉高端写字楼供应状况,微观市场调研,整体销售情况,商铺销售情况,联发瑞盛WUHAN LIANFARUISHENG REAL ESTATE LTD,SOHO销售情况,写字楼/酒店研究,住宅销售情况,2010年武汉写字楼成交量价月度走势,成交套数,武汉销售型写字楼以中、小面积划分为主，组合性强，有利于市场消化。,从目前武汉主要写字楼主力面积区间来看，50-200平米占主导地位，一是表明武汉写字楼客户面积需求尚处于较低水平，高端需求有限；二是武汉写字楼面积多为小区间划分，面积组合机动性强，有利于市场快速
25、消化。,微观市场调研,整体销售情况,商铺销售情况,联发瑞盛WUHAN LIANFARUISHENG REAL ESTATE LTD,SOHO销售情况,写字楼/酒店研究,住宅销售情况,180米甲级5A商务写字楼工程进度已经封顶，预计在2012年面市,积玉桥万达,40-1100自由组合纯写字楼，4月20日开始销售至今已经基本清盘。售价11000元/业态涵盖超市、电影院、品牌服饰、中西餐饮、KTV、电玩城等目前中影已进驻，超市未定,福星惠誉水岸国际,606米世界第三高楼预计2017年面市,绿地国际金融城,在滨江商务区的整体背景下，绿地、积玉桥万达、东沙万达、福星惠誉共规划12栋写字楼，必将抬升区域商
26、务价值；短期内片区竞争主要集中于高端写字楼。,商务办公由九栋高层及超高层写字楼组成，面积达45万预计2012-2013年逐步面市,东沙万达,微观市场调研,整体销售情况,商铺销售情况,联发瑞盛WUHAN LIANFARUISHENG REAL ESTATE LTD,SOHO销售情况,写字楼/酒店研究,住宅销售情况,武汉及片区酒店研究,微观市场调研,整体销售情况,商铺销售情况,联发瑞盛WUHAN LIANFARUISHENG REAL ESTATE LTD,SOHO销售情况,写字楼/酒店研究,住宅销售情况,CentaPro森拓普商业地产顾问武汉公司,武汉四星级以上酒店业格局分析,1.五月花酒店2.
27、华美达光谷大酒店3.光明万丽酒店4.纽宾凯新时代国际酒店5.湖滨花园酒店6.雄楚国际大酒店7.新华诺富特酒店8.香格里拉大酒店,五星级酒店,1.圣淘沙酒店2.禧邦可大酒店3.天安假日酒店4.高雄大酒店5.金盾大酒店6.长江大酒店7.葛洲坝大酒店8.江汉饭店9.纽宾凯国际酒店10.纽宾凯新宜休闲酒店11.亚洲大酒店12.中原国际大酒店13.洪广大酒店,四星级酒店,9.华美达天禄酒店10.城市名人酒店11.马哥孛罗酒店12.锦江国际大酒店13.武汉新世界酒店14.江城明珠豪生大酒店15.东湖大厦16.珞珈山国际酒店,14.旋门华天大酒店15.安华酒店16.帅府饭店17.新大地酒店18.白玫瑰大酒店
28、19.好苑新海天大酒店20.弘毅大酒店21.海怡锦江大酒店22.东湖宾馆23.圣宝龙大酒店24.中天世纪大酒店25.东鑫大酒店26.晴川假日酒店,1,2,3,4,5,6,7,8,9,11,10,12,13,1,10,2,3,4,5,14,6,7,8,9,11,12,13,14,15,16,17,18,19,20,21,22,23,24,25,26,市委,市政府,汉口火车站,省政府,15,16,建设大道商务圈,洪山广场政务圈,微观市场调研,整体销售情况,商铺销售情况,联发瑞盛WUHAN LIANFARUISHENG REAL ESTATE LTD,SOHO销售情况,写字楼/酒店研究,住宅销售情况
29、,积玉桥片区酒店物业远景预测,积玉桥片区属滨江商务区但目前尚未形成成熟商务环境，短期内酒店需求有限，长期看来则有较大发展空间。,积玉桥片区酒店在未来6年内至少有五星级酒店4座，其他类型2座。经营方式多为通过租用方式与国际知名酒店品牌联合，如绿地及万达两大开发商确定投资建设万豪酒店及六星级酒店威斯汀酒店。万达威斯汀酒店预计于明年落成；绿地万豪预计在2017年。,微观市场调研,整体销售情况,商铺销售情况,联发瑞盛WUHAN LIANFARUISHENG REAL ESTATE LTD,SOHO销售情况,写字楼/酒店研究,住宅销售情况,积玉桥片区 住宅研究,微观市场调研,整体销售情况,商铺销售情况,
30、联发瑞盛WUHAN LIANFARUISHENG REAL ESTATE LTD,SOHO销售情况,写字楼/酒店研究,住宅销售情况,CentaPro森拓普商业地产顾问武汉公司,2011年，伴随原成交三甲楼盘的纷纷售罄或进入尾盘销售，以及区域后发的万达、绿地等大盘的入市，板块开始步入江景豪宅时代,微观市场调研,整体销售情况,商铺销售情况,联发瑞盛WUHAN LIANFARUISHENG REAL ESTATE LTD,SOHO销售情况,写字楼/酒店研究,住宅销售情况,需求结构变化,2010年武昌全年商品房供应量为72.66万平米，成交量为77.63万方，供求比为1：0.94，供需基本平衡强势调控
31、下，刚需地位进一步提升，在此支撑之下2010年板块住宅1房、2房成交比例得以上升，三房成交回落,2011年度，在售小户型产品基本进入尾声，万达、绿地中大户型，甚至豪宅户型开始成为板块主力供应；供应结构变化带来相应客群结构变化，城市核心力量、中坚团体开始涌入板块。,微观市场调研,整体销售情况,商铺销售情况,联发瑞盛WUHAN LIANFARUISHENG REAL ESTATE LTD,SOHO销售情况,写字楼/酒店研究,住宅销售情况,大户豪宅入市,万达公馆,融侨华府,绿地,中大户型入市,小户型在售,水岸国际,2011年,小户型在售,供应结构变化,后市板块住宅市场产品线判断,中小户型,后市看好，
32、市场空白机会点短暂出现,大户型豪宅,短期供应井喷，产品生命力经受考验,微观市场调研,整体销售情况,商铺销售情况,联发瑞盛WUHAN LIANFARUISHENG REAL ESTATE LTD,SOHO销售情况,写字楼/酒店研究,住宅销售情况,微观市场调研,整体销售情况,商铺销售情况,联发瑞盛WUHAN LIANFARUISHENG REAL ESTATE LTD,SOHO销售情况,写字楼/酒店研究,住宅销售情况,商铺：市场对该区域商业价值认可度高，商铺去化情况较可观,SOHO：目前住宅限购的政策环境下，该类产品市场接受度高，如本案考虑发展SOHO物业，应在产品细节上寻求突破。,酒店：区域目前
33、尚未形成成熟商务环境，短期内酒店需求有限，长期看来则有较大发展空间。,住宅：大户型豪宅短期供应井喷，产品生命力经受考验；中小户型后市看好，市场空白机会点短暂出现,微观市场总结,目录一、重点竞案一览二、宏观区域规划三、微观市场调研四、产品发展思路,高明的将领考虑问题，一定兼顾利与害两个方面。在不利的条件下看到有利的一面，事情就可以顺利进行；在有利条件下看到不利的因素，祸患便可以及早解除。,孙子曰：是故智者之虑，必杂于利害。杂于利而务可信也，杂于害而患可解也。,B号地块商业总建面17.7万方，其中沿江展示面需建：1栋200m和2栋100m的公建（3栋公建总面积约10万方）整体分析看来B号地块由和平
34、大道至临江大道的开发价值逐步提升，在开发顺序上应从和平大道至临江大道上逐步开发结合发展商实际需求，B号地块需先开发10万方的体量，既保证资金快速回笼，又提升发展商的品牌知名度,项目物业发展方向背景分析,CentaPro建议：10万方的开发量集中在和平大道沿线，将预留给3栋临江公建外的7.7万方商业集中开发于此,政策打压住宅市场，商业产品更利于销售回款;首先开发集中的高品质商业有利于后期物业的溢价、升值,客群,住宅：,商业：,渴望进入城市核心区的社会中层+片区情节的社会中坚,投资客+城市话语权拥有者,相比汉口内环核心圈，积玉桥片区价格略微偏低，收入较稳定、年期有为的社会中层更能接受区域原住民，或
35、居住在此的新城市居民，及在附近工作的高收入人群，他们对片区有很强的依赖性，以公务员及泛公务员为代表,闲钱丰富，以投资为目的的社会人士活跃在各行各业的领袖人物，拥有成功的事业及巨大的资产，认为商业物业是很好的保值投资渠道之一,方向一：造势 凭借政府对滨江商务区的大力支持，结合区域商业发展空缺，建议项目开发方向为集：购物中心、情景商业街、SOHO和住宅于一体的高端综合体项目。,和 平 大 道,临 江,大 道,整体规划,现金牛产品情景商业街：建筑面积：1.36万单层面积：一、二层5000，三层3600层数：两层为主，局部三层,现金牛产品住宅：建筑面积：2.3万层数：21层/22层,规划亮点：区域内稀
36、缺的大型综合体，消费潜力巨大1.36万情景商业街，有效连接商业体与后期住宅,和 平 大 道,临 江,大 道,整体规划,SOHO外立面设计,外立面大量采用玻璃与钢材结构，增强商业体整体通透感突出商业综合体与商业街之间连接性，打造时尚街区感,CentaPro森拓普商业地产顾问武汉公司,购物中心外立面设计,CentaPro森拓普商业地产顾问武汉公司,购物中心外立面设计,国际风尚标，都市时尚购物中心,CentaPro森拓普商业地产顾问武汉公司,购物中心形象定位,和 平 大 道,和 平 大 道,沿和平大道步行街：连接一期综合体与后期住宅，拉动人流与万达中心沿和平大道商铺形成互补，并与融侨华府住宅底商相互
37、辉映，营造氛围,情景步行街,融侨华府前广场,融侨华府底商,融侨华府底商,万达中心街铺,屋顶流线型骨架设计，形成独特光影照射效果商铺设计较竞案更为合理，进深控制在8.715m之间，柱距为9m，更符合商业运营需求,情景步行街设计特色,沿街设置喷泉小景，增强趣味性,屋顶绿化带设计，与艺术小品互相呼应，营造舒适温馨的购物氛围,情景步行街设计特色,租售建议：本方案由 购物中心、商业街、SoHo及住宅产品构成；综合考虑发展商的资金压力、品牌知名度提升及长久利益，CentaPro建议：,持有物业：购物中心；（提升项目调性，打响发展商品牌）销售物业：商业街、SoHo、住宅；（迅速资金回笼，减小发展商资金压力，
38、商业街带租约销售可增加 回现速度）,商业街总建面：13600销售周期：3-4个月销售均价：30647元/销售回款约为：4.17亿元（带租约销售，迅速回款）,SoHo建面：16600销售周期：3-5个月SoHo销售均价：18000元/销售回款约为：2.99亿元,住宅建面：23000销售周期：3-6个月住宅销售均价：15000元/销售回款约为：3.45亿元,在16个月的销售周期内完美售罄后总销售回款为：商业街总回款+SoHo产品总回款+住宅产品总回款 商业街返租=10.18亿元,销售价格参考区域内市场平均数据,购物中心收益估算：,注：租金范围参考区域内市场平均数据因业态暂未确定，租金范围根据常规业
39、态分布情况估算（1、2F为零售，3F为大型餐饮，4F为影院+休闲娱乐，5F为影院+KTV）,注：根据一般商业操作经验，大型商业综合体需要2-3年养成期，并在第三年后形成租金递增；第三年至第五年租金递增率预估为5%，属市场常规情况,购物中心五年租赁总收益：4.52亿元,总收益=销售总收益+购物中心五年租赁总收益=10.18亿元+4.52亿元=14.7亿元,备注：本方案有4.67万方的持有物业，经过2-3年培育期后，每年有递增的租金收益及运营管理收益，长久看来的收益远超14.7亿元,情景商业街前三年租金收益：,情景商业街三年返租支出：,为拉动情景商业街销售溢价，提升去化速度，建议商业街返租3年,商
40、业街实际返租：=前三年租金收益 前三年返租支出=-4304.64万元,华润中心采用都市综合体模式，涵盖了购物中心、写字楼、酒店、住宅和酒店式公寓。2004年，其购物中心开业后，陆续聚集了全球最新形象、中国最大的LV旗舰店，以及Prada、Hermes、Dior、BVLGARI等国际顶级品牌。经过5年的经营，住宅项目幸福里低调开卖，均价高达4万元/平米，,异地实操案例借鉴 深圳华润中心住宅溢价解析：,区位：深圳市罗湖区深南东路5016号 楼层：地上100层，地下4层 总建面：60万，其中京基100大厦22万 商业面积：8.35万 建筑高度：441.8米 车位：2101个 总投资额：60亿元 开业
41、时间：2010年11月26日 开发商：京基集团 商业管理：京基百纳,案例参考,深圳第一高楼京基100大厦，集甲级写字楼、超五星级豪华酒店、大型购物中心、商务公寓、精品住宅为一体,百货：（京基百纳空间）是京基金融中心的商业核心构成，经营面积 8.35万，定位为“地标商业”，致力于打造一个以集深圳首家影院、精品购物、各类国际高端特色餐饮、休闲娱乐于一体的国际时尚精品购物中心。酒店：美国喜达屋集团旗下超五星级酒店品牌瑞吉酒店（），经营面积 4.6万，位于京基100大厦第75100层，是世界各国首脑政要、商界领袖和社会名流下榻的首选写字楼：京基100大厦写字楼约17万，塔楼共100层，其中5层为国际会
42、议中心，6-72层为甲级办公楼,KK MALL位于高层住宅旁，外观极具时尚感,武汉天地商业区一二三期于2009年11月全面竣工，地上总建筑面积5.7万平米，地下车库总建筑面积2.5万平方米武汉天地2007年10月开街，经历2年养成期，拉动其住宅均价稳健增长,本土实操案例借鉴 武汉天地住宅溢价走势图：,一期商业街开业,二期商业街开业,三期商业街开业,商业街成熟运营,金融风暴影响,方向二：借势,商业街：周边竞案商铺产品，均存在一定硬伤，为本案商铺指明了相应的生存空间SOHO：区域热卖产品，抵抗限购、办公/居住使用灵活住宅：项目商业规划将提高住宅追捧度，增强了住宅的溢价能力,产品发展思路,发展方向一
43、,发展方向二,联发瑞盛WUHAN LIANFARUISHENG REAL ESTATE LTD,东西方文化碰撞带 城市风尚生活领地,形象定位,产品发展思路,发展方向一,发展方向二,联发瑞盛WUHAN LIANFARUISHENG REAL ESTATE LTD,商业街,住宅,公寓,26F,29F,17F,30F,2-3F,产品发展思路,发展方向一,发展方向二,联发瑞盛WUHAN LIANFARUISHENG REAL ESTATE LTD,与总统府毗邻的民国建筑群具有深厚的历史文化底蕴。南京1912正是在此基础上打造的一个传承中西合璧、时尚互融、文化精彩，可与上海新天地相媲美的现代城市客厅。,
44、借鉴项目：南京1912,产品发展思路,发展方向一,发展方向二,联发瑞盛WUHAN LIANFARUISHENG REAL ESTATE LTD,南京1912业态分布图,南京1912是南京迄今为止，娱乐性互动性做得最好的酒吧街区，已成为南京市夜生活的名片。由“博爱”“共和”“新世纪”“太平洋”4个街心广场及17幢民国风格建筑组成，总面积近3万平方米。青灰色与砖红色相间的建筑群，风格古朴典雅，错落有致地环绕着南京总统府，成为一个以民国建筑为特点，民国文化为特征的大型酒吧相对较集中的街区。,案例借鉴点一.科学合理的业态组合，精准的定位攻破目标消费群二.文化感凝重的建筑风格，带来美妙的消费体验,产品发
45、展思路,发展方向一,发展方向二,联发瑞盛WUHAN LIANFARUISHENG REAL ESTATE LTD,备选风格：参考 三里屯VILLAGE,产品发展思路,发展方向一,发展方向二,联发瑞盛WUHAN LIANFARUISHENG REAL ESTATE LTD,三里屯Village,南区零售：苹果、Best Seller、Craft等；餐饮：Hatsune、Herbal cafe等；其它：一座设有八个屏幕的影院。,北区零售：Montblanc、Sephora、Versace、Ports International、Masterpiece、Class Roberto Cavalli等。
46、,整体规划该项目占地面积5.26万方，总建筑面积17.5万方，由19座时尚商业体组成。其中南区7万方，11栋楼组成；北区4万方，7栋楼组成。,时尚王国众多国际品牌的旗舰店和环球店来到三里屯，使其成为首都的国际时尚中心。,错位经营南区年轻时尚，北区则高贵奢华。南北两区差异化定位，经营互补。,品牌效应全提升香港太古地产在北京的品牌价值与知名度。,持有物业物业持有，后期无产权纠纷，给商家增加信心。租金达600-1000元/平米；周边商业租金约400-700元/平米。,特色街区南北两区差异化定位，经营互补。全品牌旗舰店物业以街区形式分布，外部连廊、上层商铺外廊、单体全玻璃幕墙设计，新颖建筑风格及自由自
47、在的购物环境。,产品发展思路,发展方向一,发展方向二,联发瑞盛WUHAN LIANFARUISHENG REAL ESTATE LTD,主要材料：以石材为主，并且尝试性的大量采用玻璃及塑料管材，打造一种更具实验性的外观。此外，注重自然材料的运用（如木头、石头和竹子）。,建筑形象：极具实验性的几何美感 赋予每幢建筑独特的外观和个性,产品发展思路,发展方向一,发展方向二,联发瑞盛WUHAN LIANFARUISHENG REAL ESTATE LTD,商业内街使风情感拢聚，同时为众多店铺带来展示面，使得广场周边的商铺具有良好的可视性和通达性，可以达到金角银边的效果。中庭广场是规划亮点之一，既保证了
48、足够的开敞空间，又形成了丰富多彩的建筑形态，为项目增添了生动活力。,和,平,大,道,内街/广场,商业风情街,A,B,C,单铺以12米*4.5米为主，柱距9米，利于商铺分割销售。街区由不规则的建筑形态组成，屋面水波纹设计使商业灵动充满活力。,南区的定位为中高档国际及本地品牌。潮流和美食、当代建筑和前沿设计、艺术和人文在这里聚集。打造一个惊喜不断的街区。,民国时期的建筑、社会风尚都带着中西合璧的味道。这样一种历史经验和怀旧情怀，自然成为时尚消费的最佳背景。,物业特色示意,餐饮+购物+休闲+娱乐，形成趣味横生，充满文化气息的艺术街区。,鸟瞰二,LOFT,SOHO,鸟瞰一,LOFT,SOHO,LOFT
49、 户型建议,5.1m挑高LOFT，居家办公两用SOHO，从总价、实用性而言，有无可比拟的优势。,A,B,C,D,E,SOHO 形象建议,平层SOHO 户型建议,各栋层高示意,5.1m,4.2m,4.2m,5.1m,3.0m,3.0m,方案二商业街销售收益,方案二SOHO销售收益,方案二商业街租金收益,方案二返租测算,注：据市场经验，建议发展商以年返租7%的额度，进行三年返租，确保项目商业氛围的养成，增强投资信心。,方案二总收益=销售（商业街+SOHO+住宅）+租金（商业街）-返租（商业街）=22.23亿,商业街总建面：36829.00销售周期：两次推，每次3个月销售均价：32666元/销售回款
50、约为：13.11亿元,SOHO建面：20280销售周期：3个月销售均价：17000元/销售回款约为：3.45亿元,在15个月的销售周期内，总销售回款为23.74亿元,LOFT建面：14872.5销售周期：3个月销售均价：20000元/销售回款约为：2.97亿元,住宅总建面：28115销售周期：3个月销售均价：15000元/销售回款约为：4.21亿元,方案二,方案优劣势对比,方案一优势：物业形象档次高；持有型物业（购物中心）对周边物业形成有力的溢价；利于建立开发商形象。劣势：持有型产品回款周期较销售型产品较长，且对开发商运营能力提出一定要求。,方案二优势：商业街价值最大化，配合SOHO、住宅，形
