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1、,益田 假日广场,星彦地产顾问,POSITIONING,谨希望为项目营销提供方向性支持,2023/2/9,2,深圳，中国改革开放二十年的精华华侨城，深圳城市中的精华区域假日世界：华侨城最不可复制的城市资源假日广场：假日世界中的最精华部分,精华中的精华将由益田人来创造!,2023/2/9,3,因为我们为创造精华而思考!因为我们为降低客户风险而思考!因为我们为实现地块最大价值而思考!,我们很荣幸：,2023/2/9,4,关于超高层的思考,“创造精华”的思维路径,相关市场分析,综合策划定位,物业相关发展建议,2023/2/9,5,(一)关于超高层的思考,超高层在深圳发展情况国内外相关案例借鉴超高层价
2、值如何实现,关于超高层的思考,相关市场分析,综合策划定位,2023/2/9,6,超高层在深圳-(1),2023/2/9,7,超高层在深圳-(2),超高层开发两种方向：住宅+写字楼开发的共性：城市地标性，城市结点区域写字楼消化不是市场阻力点,2023/2/9,8,超高层在深圳-(3),超高层开发住宅物业存在不同程度的问题大户型物业难于消化，价格难于实现；超高层住宅价值=地标性+景观+超豪华形象超高层价值对于价格的支撑点不足“商务+度假+景观+硬件”对于写字楼+公寓有一定支撑,2023/2/9,9,超高层物业开发方向(4),2023/2/9,10,国内外相关案例借鉴(1),户外观光电梯住友迎宾馆,
3、日本住友泉花园,2023/2/9,11,超高层物业多出现城市CBD核心区域，商务价值极高,国内外相关案例借鉴(2),2023/2/9,12,上海宾馆的深圳中心广场，高250米，60层,国内外相关案例借鉴(3),2023/2/9,13,国内外相关案例借鉴(4),地王大厦标准平面图,港丽豪庭标准平面图,2023/2/9,14,本项目超高层发展方向是什么？超高层最佳的结合形式是什么？此结合形式市场是否存在空间？,超高层物业所引发的思考,我们需要确实的市场依据,2023/2/9,15,(二)相关市场分析,深圳写字楼市场深圳酒店市场深圳酒店式公寓市场华侨城区域市场,关于超高层的思考,相关市场分析,综合策
4、划定位,2023/2/9,16,深圳写字楼市场,未来市场发展前景各区域特点及相应卖点市场相对差异性及价格支撑,目标结论,2023/2/9,17,深圳写字楼市场(1),科技园,蛇口,华侨城,车公庙,中心区,华强北,蔡屋围,国贸,深圳共分八大办公组团,南山,罗湖,福田,2023/2/9,18,深圳写字楼市场(2),2023/2/9,19,深圳写字楼市场(3),2023/2/9,20,华侨城区域市场(4),区域特点：国际化，具有生态、人文的办公环境客户群特征：小型设计公司，高科技公司、广告公司需求特点：大区域氛围，独特个性的发展型企业市场差异性：独特的生活区域，商务价值价格支撑点：区域的稀缺性(生态
5、+景观+旅游)价格预期：950010000元/平米(保守预计),2023/2/9,21,深圳酒店市场分析,深圳酒店业发展特点华侨城酒店经营模式华侨城酒店未来发展空间是否为酒店式公寓提供发展空间,目标结论,2023/2/9,22,深圳酒店市场(1),华侨城,华强北,国贸,酒店物业与商务圈及旅游圈发展相关,大梅沙,2023/2/9,23,深圳酒店市场(2),2023/2/9,24,深圳酒店市场(3),深圳酒店业发展以圈层划分 酒店业发展依附于旅游区域华侨城独特的商务旅游的酒店业模式,2023/2/9,25,华侨城酒店市场(4),华侨城酒店有四家星级酒店华侨城酒店平均入住率已达65%酒店集团形成为定
6、位提供市场基础度假休闲性质商务公寓在市场上并不多见,2023/2/9,26,深圳酒店式公寓分析,酒店式公寓的发展空间酒店式公寓的价格支撑酒店式公寓的后续问题相关的硬件配置,目标结论,2023/2/9,27,深圳酒店式公寓(1),传统意义的酒店式公寓：起源于欧洲，在旅游区内租给游客供其临时休憩的物业；专门管理公司统一管理，酒店的性质相当于个人住家,现代意义的酒店式公寓：提供酒店的服务与管理，兼有居住和办公的功能；是将住商家有机结合，作为连接酒店和私人公寓的桥梁,2023/2/9,28,深圳酒店式公寓(2),2023/2/9,29,酒店式公寓发展(3),深圳是最早兴起酒店式公寓的城市1993年，万
7、科开发的荔景大厦首提酒店式服务公寓概念1995年，地王大厦，云峰花园、庐山大厦相继提出1997年，汇展阁一个月售完，最高价39000/平米创天价1998年，大量酒店式公寓概念楼盘上市-2002年，丹枫白露产权式酒店公寓红遍鹏城,2023/2/9,30,酒店式公寓客户类型(4),2023/2/9,31,酒店式公寓位置要求(5),位于高级写字楼附近，交通方便位于酒店密集的繁华市区邻近写字楼，有较完善的商业,2023/2/9,32,酒店式公寓需求分析(6),酒店式公寓分布有规律性，在城市商务圈及旅游圈，以酒店式管理为后盾，以商务商业氛围做为物业价格支撑；价格支撑点：地段+商务氛围+交通+配套华侨城具
8、备较强的旅游商务氛围，酒店林立，为区域内酒店式公寓的开发提供了市场空间，而此类客户又与写字楼那部分追求异类工作空间的客房存在明显差异；需求价值：酒店式服务+度假商务氛围，寻找差异性满足价格预期：85009000元/平方米(保守估计),2023/2/9,33,(二)相关市场分析,市场综合定位写字楼与公寓面积配比价格支撑点的寻找超高层消防问题的处理,关于超高层的思考,相关市场分析,综合策划定位,2023/2/9,34,超高层开发假设,2023/2/9,35,小高层开发假设,2023/2/9,36,本项目开发方向,开发原则：风险最小化，利润最大化，成本最优化开发方向，小高层，纯写字楼，超高层，写字楼
9、+公寓开发创新：观光功能+开发商形象展示中心+生态功能,2023/2/9,37,市场分析综合结论,超高层：价值=景观+区域+商务氛围，（地标性建筑)核心均价85009000写字楼：价值=纯粹+侨城特色+少量+景观（差异）核心均价=950010000酒店式公寓：价值=区域+酒店+商务+软件服务（差异）核心均价=85009000开发过程中既要弱化住功能，又要回避纯写字楼形象，,写字楼：生态型+智能化+全景观办公空间公 寓：全景观+超豪华+度假式酒店公寓,2023/2/9,38,整体形象定位,第四代商务空间革命-5L+5A生态智能商务空间,2023/2/9,39,生态价值的体现,中庭，中外广场相结合
10、空中花园的设计复式办公间的设计 层高设计的考虑可呼吸的幕墙,2023/2/9,40,智能价值的体现,建筑物自动化系统(BAbuilding automation)办公自动化系统(OAoffice automation)通讯智能化系统(CAcommunication automation)火警自动化系统(FAfire services automation)防盗自动化系统(SAsecurity automation),2023/2/9,41,创新价值的体现,纯生态型办公空间户外观光电梯的设计企业形象展示厅设计,2023/2/9,42,写字楼与公寓面积配比,小高层：12194平米标准层面积：142
11、4平米会所：800平米公寓：9969平米办公：1424平米,超高层：52806平米标准层面积：1372平米,目前方案尚未明确写字楼与公寓的面积比例,2023/2/9,43,写字楼与公寓面积配比,根据我司写字楼及公寓定位：小高层与超高层局部定位为写字楼物业；超高层其余部分为酒店式公寓物业写字楼面积：约26000平米，占总面积40%公 寓面积：约39000平米，占总面积60%,写字楼销售额：26000*9500=2.4亿元公 寓销售额：39000*9000=3.5亿元住 宅销售额：33000*7500=2.4亿元,8.3个亿,综合均价8500,2023/2/9,44,起高层消防问题相关处理,国标是
12、属于强制性技术规定，是约束业主，设计单位，施工单位和验收单位的共同标尺；超高层建筑无相应国标，在实际中只能参照有关国标及国际标准，按照当地主管部门意见，本着安全第一的精神，尽量仔细周详地完成设计工作。,国标规定：超高层建筑为消防特级保护对象,2023/2/9,45,起高层消防问题相关处理,2023/2/9,46,(三)假日世界品牌承接性,假日世界：国际，街区，生活假 日 湾：国际街区生活核心假日广场：国际精英寓所及国际休闲主题购物中心假日公寓：深圳市罕有的国际主题式休闲公寓,2023/2/9,47,(四)项目运作过程的KPI,假日广场的入市时间假日广场的推广方式公寓、住宅、写字楼的推广节奏公寓与住宅推广的提前预警系统,Thank you,祝假日广场项目开发获得圆满成功！,深圳市星彦地产顾问有限公司,2003.9,
