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1、,盛世行,盛世行营销策划部2013年5月,-浩 霖 大 厦 西 项 目-市场调研及价格预算,我们的期望,1、更明晰的认知临淄房地产市场2、在对自身属性详细考量后把握我项目的价值属性3、通过严谨的分析，确定项目初步价格我们所有的工作全部围绕以上目标来展开,一、地块条件分析,二、临淄房地产开发现状,三、项目价格定位,地块条件分析,我们在哪里？,稷下街道工贸区 偏离城乡结合部，实属乡村,项目位于309国道临淄区段，东可通临淄城区，西可通淄博市区；项目位置的通达性良好；项目北临309国道，由项目出发至临淄城区用时6分钟车程。,项目所处片区并不处于城市发展主要方向上，甚至偏离城市主发展圈，周边城市配套设
2、施欠缺，未来短期内改善难度较大。项目所处片区受原始产业及周边村镇居民生活因素影响较大，生活氛围及人气欠缺；,城市发展现状,周边情况分析,项目周边分布多个自然村，村与村规模均较大且紧密联系；清田路、大武路，大量化工、塑化企业、物流企业呈包围态势；乌河支流从项目北侧经过，现污染情况较重；309国道沿线道路绿化隔离带长势较好，导致项目地块昭示性受影响,大武路,绿化带遮挡问题,乌河支流 污染严重,绿化带遮挡问题,包装厂,化工厂,现有村庄,闲置土地,南部石化区,金岭镇,交通情况,外部交通条件良好，309、清田路连通临淄城区与南部化工区；局部道路修缮条件良好，但并未形成局部交通网络，整体通达性较差；,清田
3、路,309国道,项目南侧,东侧道路,地块条件,地势平坦、基础条件良好，无地上附着物影响；地形方正，东侧规划大型公共活动空间，将提升项目价值；东西向高压线贯穿项目地块内部，将会影响到项目施工，无疑将增加项目成本；,地势平坦,高压线路穿越地块,临淄房地产开发现状,根据城市发展情况，临淄住宅市场分为四个区域，分别是中心城区、东部新区、北部新区、南部城区 本案相对地理位置较为尴尬，不处于城市房地产发展方向上，周边以旧村改造开发为主，并无大产权项目开发，城市相应配套缺乏，从目前现状来看片区内进行开发具有一定风险因素。,农村与农田将片区与城区隔离,小产权2800元/,城区整体均价已达5000元/，北部城区
4、占据价格高点，东部、中心城区紧随其后，南部城区低价制衡。,中心城区项目分析 中心城区开发出现真空现象，项目集中于城区边缘,桓公花园,中心城区项目分析,西高 理想城,中心城区市场概况,市场特点：处于城区发展中心，生活配套齐全，市场开发较成熟 产品、价格区间：本区域新开发产品以多层洋房，小高层为主，主力户型为120-130三房，均价在5300元/以上 客户群体：以公务员、周边原住民、乡镇进城群体为主，多为初次置业者。项目特点：兰溪桓公花园依靠社区规模打造内部景观园林，此外购房送装修、赠送太阳能的营销策略，促进项目销售。竞争性：以上项目与本案距离相对较近，但以上项目均处于中心城区，周边学校、商业等其
5、他配套较为完善，市场认可度较高。,东部城区项目分析,淄江花园D区,东部城区项目分析,盛世豪庭,东部城区项目分析,皇城 太公苑,东部城区市场概况,市场特点：各楼盘位于城市主发展方向，项目体量均较大，具有规模性优势，依靠较高的性价比，居住环境优越，居住舒适度高等优势开展营销。产品、价格区间：本区产品以小高层产品为主，主力户型为90-120二房、三房，均价在5200元/平米左右 客户群体：以临淄东部周边居民为主 项目特点：盛世豪庭项目依靠自身较高的性价比优势，主打价格牌，牢牢抓住目标客户。淄江花园处于太公湖西侧，在依靠太公湖景观优势的同时占据交通优势方便来往于城区，以小高层为主，属于中档产品,北部城
6、区项目分析,棕榈城,阳光康城,项目于年后入市的阳光康城项目，现阶段处于前期认筹阶段。4170元/的超低起价，4670元/的均价是项目入市热销的直接因素，现售价为5000元/。,超低价入市，效果极好，但北部片区价格战更加激烈。,北部城区项目分析,棠悦,北部城区项目分析,北部片区房地产开发正在逐步超越东部，以棠悦、凤凰城等高端项目的极力打造为代表，依靠开发商雄厚的资金实力及打造高规格社区的决心整体带动了片区发展；片区内在售项目产品线丰富，户型面积从80-200平不等，涵盖二室、三室、四室和复式、别墅等，如棠悦的创新户型：叠拼、高厅三叠、空中别墅、平层高厅等 其景观规划专业、严谨；产品配套丰富、完善
7、，各大盘项目堪称优良 客户置业目的多为改善型置业，其次为首次置业客户；职业主要以私营业主、高端白领和企事业单位人员等为主，购买群体覆盖整个临淄城区、乡镇,北部城区市场概况,南部城区项目分析,相府世家二期,临淄住宅市场总结,临淄整体房价区间在4900-5500元/，其中北部城区、东部城区为价格高点，中心城区在售项目多为前期开发项目延续，销售价格为52005500元/之间，南部城区在售项目较少均价46004800元/。北部片区在方正凤凰城、齐华棕榈城及兔八哥棠悦项目的强力带动下，将北部片区的房价整体拉升，现已成功超越东部城区成为城区房价的最高值。临淄客群普通住宅需求面积主要集中在70-110之间，
8、市场供应产品面积在90-120，紧凑型两室、三室存在市场需求空白点。目前临淄市场的三大特点：一、大盘林立，二、本地大开发商入市，加剧市场竞争，如北金、兔巴哥置业等，三、部分项目出现创新产品，如棠悦的高厅三叠、平层高厅等,项目价格定位及产品初步建议,金岭,石化,南部乡镇,项目辐射圈,西北侧乡镇,第一级客户：周边厂区基层员工第二级客户：周边乡镇过渡性置业群体（金岭、石化及西北侧乡镇部分客户）,客户区域判定,产品初步建议,结合项目自身实际情况及房地产市场需求情况研究结论，我们对项目后期产品做出以下初步建议：,主力产品户型,价格测算,根据定价影响因素，我们从城区各个板块选取与项目价值相仿的4个楼盘进行市场比较定价，因为目前有许多不确定因素，因周边小产权项目不具备参考定价价值，所以以下为项目目前的初步均价。具体价格定位要到进入销售准备阶段视当时的条件确定。,本项目价格本项目得分权重单价/权重总分=534910/68.53798元/,结语 该方案在结合项目现阶段实际情况及周边环境条件因素前提下开展，本着认真、务实、严谨的工作态度提出该建议!此建议仅为项目价格初步预算，随着后期市场环境变化，我们将根据市场实际情况作出灵活调整。真诚期待与贵公司的进一步合作！,THE END,预祝本项目圆满成功,
