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1、1,房地产宏观政策研究,房地产宏观政策研究/近期相关政策解读/新国八条,事件：国务院1月26日再次出台房地产调控政策,包括二套房首付比例提高至6成、限购范围扩大、加大保障房力度等，新国八条的出台拉开了房地产第三次调控的序幕。,解读：从政策出台的时间节点上看，此轮调控要早于包括我们在内的市场绝大多数观察者的预期，表明中央政府调控房地产的决心很大，这一点毋庸置疑。从内容上看，力度较前一轮政策有所加强但没有明显超出我们的预期。从影响力来看，对市场的短期走势会有一定的负面影响，但我们认为单就这些政策本身而言对楼市的负面影响相对有限。我们对房地产调控政策本身并不十分看重，对其影响力不宜高估。我们认为驱动
2、房价上升的核心因素为流动性层面，对流动性变化情况的关注才是我们观察的重点。,房地产宏观政策研究/近期相关政策解读/房产税试点,事件：上海、重庆两市于1月28日同时印发房产税试点暂行办法，并定于28日起执行。,解读：方案上来看，主要针对高端住宅且实行新老划断，上海侧重新增需求，重庆兼顾存量别墅，但税率都不高且两市都规定了较为宽松的免征面积，其中对非本地家庭购房的征税条件较为严格。影响程度上，两市房产税税负低于市场预期，对市场的实际影响较小，但由于我国首次出现房产税且房产税落地时间要早于市场预期，因此对心理层面的影响较大，有一定的震慑作用。房产税未来的主要作用将是对地方可能下滑的土地出让金收益的一
3、个补充，当然这一点目前还看不到。房产税试点在取得经验后将在全国范围内逐步推行，其征收对象将不仅仅局限在家庭二套或以上住房，家庭唯一自住用房也将囊括在内，否则税基太低不足以弥补地方财政因土地出让金下滑而带来的缺口。当然，这会是一个长期的逐步升级的过程，中短期内不可能实现。,房地产宏观政策研究/近期政策总结,近期一系列政策的出台时间均早于市场主流预期，表明中央政府将房地产调控进行到底的坚定决心。虽然调控的内容没有多少超预期的更为严厉的新手段，但新政对心理层面的影响较大。就成交量而言，我们认为短期内对市场人气打击较大，之前价升量增的进程被打断，成交量在短期内会回落。但整体上看，调整时间和程度未必会强
4、于去年4月新政。当然，相较于房地产调控政策本身，我们更关注流动性收缩的周期和强度，这是影响房价更核心的因素。如果流动性收缩的时间和力度超出我们的预期，那房地产市场调整的时间和幅度也必然是超预期的。中短期内，决定流动性收缩的核心因素是通胀水平的变化情况。若未来物价进一步走高，则货币政策大幅度持续收缩就是可以预见的事情。但是，我们之所以对在政策高压下的房地产市场并不悲观（短期不乐观、中期不悲观），主要是因为我们认为目前的高通胀水平很难再进一步恶化，货币政策没有持续大幅度收缩的必要性。2011，是一个物价稍息年。,5,对2011年通胀走势及货币政策变动的探讨,对2011年通胀走势及货币政策变动的探讨
5、/目前通胀水平,商务部食品、生产资料价格指数,WTI原油均价、国内钢价指数,化工产品期货价格走势,有色金属期货价格走势,大宗商品来势汹汹带动物价进一步上行，尤其是去年二次调控后，大宗商品呈现加速上涨的态势。,对2011年通胀走势及货币政策变动的探讨/货币政策趋紧,官方利率变动情况,民间利率水平变动情况,2010年以来，迄今为止三次加息动作，若干次存款准备金率提高。在1月份信贷总投放超万亿（与去年同期相仿）的大前提下，票据贴现利率也好、民间利率水平也好，均出现了较大幅度的提升。我们倾向于认为，这种流动性紧张的局面可能跟新一轮经济周期启动有关，跟各行业去产能化周期接近尾声而导致的产能供应不足有关。
6、如果这个判断可以成立，那11年年初流动性紧张的格局只是在表征上与08年上半年相似，但背后的主导因素则完全不同。目前的宏观经济状况可能更接近上一轮经济周期启动时的2003-2004年。,在新一轮周期启动的大前提下，2011年大宗商品的价格表现会出现分化。某些供应的确偏紧的品种其价格将可能坚挺，比如铜，而多数被投机资金非理性炒作和推高的品种其价格可能将出现回归，比如天然橡胶、棉花等。如果大宗商品价格整体上不会再创新高的话，则国内物价水平有回落的空间，通胀水平未必会进一步恶化，货币政策一步步升级的可能性并不大。从外围形势看，美国经济的复苏可能超预期，美联储实行第三轮定量宽松的可能性在减小。那么，国际
7、热钱的规模再进一步扩大的可能性不大且部分投机资金有可能随着美国经济的复苏而进入到实体经济领域，从而减小国际大宗商品价格上行的压力。从国际国内的情况看，目前的高通胀和流动性趋紧只是在表征上与2008年上半年相似，但其背后的驱动因素完全不同，所以我们很难想象2011年国内房地产市场会如08年那样出现长时间的调整行情。当然，2011年的宏观大环境也与09年完全不同，因此房价的大幅度上升也不可能。结论：2011年是通胀休息年、货币政策持续大幅度收缩的可能性不、房地产市场以平稳为主。,对2011年通胀走势及货币政策变动的探讨/对通胀、货币政策的前瞻性思考,9,南京土地市场,土地市场2010年上市情况,从
8、近三年的土地出让情况来看，2009年的出让幅数达到峰值，虽然2010年由于一系列楼市政策的推出让节奏有所放缓，但并不影响整体出让规模。整体出让面积由2008年的接近300万平米，到2010年的超过500万平米，平均涨幅达到每年百万平米，未来三年商品房上市面积也会因此噴井，缓解目前楼市紧张的局面。今年楼市第一轮调控后的5月份，南京市国土局停止了土地上市挂牌，土地从6月份的2幅上市地块至8月底，土地市场开始发生明显回转，抢地情绪有所显露，8月国土局连续三周挂牌新地块，集中推出8幅地块。进入三季度土地供应放量趋势更加明显，不仅表现上供应幅数的增加，同时，大规模的巨无霸地块开始重现市场。尤其是11月，
9、共有14幅地块挂牌公告，供应总面积达117.05万平米，至12月份年底收官亦有近50万平米的土地挂牌上市。,土地市场2010年成交情况,2010年全市城区（不包括高淳、溧水）共成功出让土地62幅，与2009年76幅的土地成交量相比，下降18.42%，其中有4幅为09年公告10年成交的土地，2010年成交土地总面积为521万平米，比2009年388.65万平米的成交量增长超过百万平米。土地出让幅数大幅下跌，然而出让面积同比增加34.28%的现象表明，单幅地块的规模有逐步增加的趋势。,12,南京商品住宅市场,商品住宅市场2010年总体表现,2010年商品住宅市场交易低迷，新增供应萎缩，成交量大幅下
10、降，存量增加，但房价依旧快速上扬。,商品住宅市场2010年供应,下半年供应量大幅回升，全年供应量与去年基本持平虽然09年市场形势一片大好，但由于本年度政府对楼市的大力调控，导致市场供应量不足，2010年新增供应量基本与2009年持平。1-12月全市商品住宅累计上市612.74万，同比下降0.5%；但是，江南八区的走势同于全市，1-12月上市244.83万，同比上升2.4%。从月度走势看，3、4月份延续09年热销趋势开发商开始大量推盘，但是4月严格信贷新政出台造成之后4个月，供应量一直在低位徘徊；下半年随着政策的相对稳定，双节的来临，市场好转，推盘节奏开始加快，在9月达到一年的峰值上市量突破90
11、万；但进入年末，由于政策调控的预期，新增供应量又有所减少。,商品住宅市场2010年销售,累计成交水平大幅回落，单月成交几近触底2010年，1-12月全市商品住宅累计成交量为471.91万，同比下降54.16%；江南八区的走势基本相同，1-12月成交210.57万，同比下降51.64%。究其原因：一是，新政出台，供应量下跌；二是，各盘价格依旧坚挺，稳中上升；三是，严格多套房贷款政策，限制了大部分改善购房者的需求；四是，下半年限购令及两次加息，致使更多刚需及改善居民持币待购。从月度走势看，2010年初，延续了09年热销势头，成交量稳步上升，但由于4月新政，此后，市场低迷，销量连续4个月持续在低谷，
12、到9、10月，由于双节来临及南京产权新政，成交量有所回调，达到年度顶峰；进入年底，加息政策出台，致使销量再度下滑。,商品住宅市场2010年供求对比,市场存量、去化周期连续在高位震荡，市场疲软现状显著自春节以来，市场供应缩量，交易量均出现低迷现象，市场供大于求显著。截至2010年12月底全市市场总可售量为193.9万，已达到年度的最高点；从去化周期1来看，截至12月底为3.78个月。由于市场持续销量低迷，导致房价上涨的压力大增。,商品住宅市场2010年成交价格,年度价格突破一万，月均价不断创新高由于，卖方市场显著，全市累计均价呈现逐年上升的趋势，2010年1-12月全市商品住宅累计成交均价108
13、64元/，同比增长48.84%；江南八区的走势相似，1-12月成交均价15738元/，同比增长43.5%。从月度走势看，上半年市场处于相对平稳期，房价处于缓慢上涨阶段，6月全市均价11260元较1月涨幅为20%；下半年市场进入相对繁荣期，但受政策等因素影响，价格有所波动，7月全市均价14138环比上涨25.59%，达到年度巅峰，之后开始在11000元上下起伏。,2011年南京房地产市场初判,回顾：2010年南京房地产市场整体特征为价微升而量大跌，供求关系为供略大于求。预测1：供应方面，根据我们对2011年南京商品住宅潜在上市量的统计和分析，预计11年商品住宅供应量在660万平方米左右，与10年
14、基本相当。预测2：需求方面，根据此前我们对若干核心宏观变量的分析，我们相信11年成交量不太可能在10年低水平的基础上进一步萎缩。相反，成交量较10年有所放大是比较可能发生的一种态势。结论：2011年南京楼市的量价特征为价稳量增。,19,区域市场重点个案分析,核心竞争对手分析/观云国际公寓,地理位置：雨花台区雨花区窑岗村30号开发商：江苏中浩建设发展有限公司，亚东建发总占地面积：19725.1平方米总建筑面积：5.4万平方米建筑类别：高层,【项目简介】,【规划设计】,项目共由四栋高层组成，规划总户数为418套，供应户型为79-140平米的两房、三房及四房。,核心竞争对手分析/观云国际公寓,2#,
15、4#,1#,3#,【推盘节奏】,2010年5月18日推出4号楼共计160余套房源，户型面积从79平米-97平米的房。扣除各种优惠折后均价大致在1.5万元/平方米左右。2010年9月20日 在售2号楼和4号楼，面积80-140平米，均价17000元/平方米,【项目现状】目前项目剩余房源均价为17000-18000元/平，全款优惠100元/,按揭优惠50元/。成交：从网上房地产备案数据来看，目前项目累计上市418套，销售254套，整体销售率为61%。从入网备案数据来看，项目自开盘以来销售情况并不理想。由于项目规模不大，且目前总量已经销售过半，开发商为实现利润最大化，在目前价格价高的现状下仍然有加价
16、的想法。据现场销售人员介绍，项目近期计划上调价格，计划上调300元/。,2010年10月16日接受预定1号楼房源，共112套房源，户型有79平方米两房和104平方米三房，销售均价约为17658元/平方米（14层价格）,折扣后均价约在16800元/平方米。2011年12月20日推出3号楼，共68套房源，户型为126平米三房、140平米四房，均价18000元/平，全款98折按揭99折。,核心竞争对手分析/金浦名城世家,地理位置：小行里198号地块，雨花台区凤台南路、宁芜铁路东南侧、小行里道路北侧占地面积：11.5万平米总建筑面积：29.18万平米，其中地上建筑面积约23.06万平米，地下建筑面积约
17、6.12万平米。,【项目简介】,【规划设计】,项目未来将建成17栋18层住宅（其中有5栋部分为11层），沿街多层商业用房，幼儿园一所以及地下农贸市场一座。,核心竞争对手分析/金浦名城世家,【推盘节奏】,【项目现状】项目剩余房源均价在15000元/，一次性付款94折，按揭96折，实际成交价格在14500元/左右。成交：截止目前网上房地产显示项目累计上市5栋共638套房源，销售576套，销售率为90%。其中2010年9月28日上市的6号楼上市144套，成交135套。项目计划于2月中下旬推出2号楼144套房源，户型面积为60、80平米两房，115平米三房，目前价格尚未确定。项目定价较为合理，且优惠活
18、动不断，且优惠幅度较大，自开盘以来始终保持较好的销售业绩。,6#楼,5#楼,4#楼,7#楼,8#楼,2010年5月22日，项目首次开盘，推出7、8，以78两房、112-118精致三房为主，均价15300元/,送车位，扣除优惠实际成交均价14000多元/。2010年7月24日推出4号楼的部分房源，72套，户型面积59-191平米不等，价格在13000-15000元/。2010年9月12日推出5号楼，户型为112平米三房，均价15000元/。2010年9月27日推出6号楼，总共144套房源，户型面积为77-82平米两房、116-118平米三房，均价16000元/平，所有优惠后实际价格在14000元
19、/,核心竞争对手分析/德盈国际广场,地理位置：雨花长虹路222号开发商：南京德盈置业有限公司建筑设计单位：台湾李祖原建筑师事务所物业公司：南京紫竹总占地面积：6.35万平方米 总建筑面积：35万平方米物业形态：住宅、酒店式公寓、商业容积率：3.5,【项目简介】,【规划设计】,总体建筑面积35万，分为11万的综合商业中心虹悦城以及6栋国际时尚公寓，其中3#、6#为精装修平层房源，1#、2#、4#、5#为挑高房源。首次开盘推出的房源为1#挑高、6#精装修平层，3#将做办公楼。,1,6,核心竞争对手分析/德盈国际广场,【推盘节奏】,2010年12月5日开盘，推出1号楼，共515套5.2米挑高房源，产
20、权40年，户型面积段在50-80平方米。标准层每层33户，朝南房源价格有的超过20000元/平方米，朝北的价格在16000多元/平方米，开盘优惠最高是5个点。开发商公布的数据当天销售了450套，均价17500元/平方米。2011年元旦推出6平层精装修户型，产权65年，共394户，标准层每层15户，面积在37-77平方米，均价17500元/平方米，装修标准为2000元/,目前该批房源售出120套，销售率为30%。,核心竞争对手分析/雨花小行里项目（新盘）,【项目简介】,项目预计2011年上市，项目东邻康润园，南到小行里，西至规划道路，占地面积5.7万，容积率1.2，总建筑面积7.4万，拟建22幢多层花园洋房，1幢11层、3幢11+1层小高层住宅。预计今年6月份上市，目前正处于施工阶段。,区域市场分析小结,去化：除个别项目因定价较高而去化不畅外，多数项目因为在调控后以理性价格入市而取得较好的销售成绩。价格：从1.4万/平方米到1.8万/平方米不等。潜在供应：潜在供应大约在30万平方米左右，整体供应量不算太大。产品类型：除部分挑高式和低密度产品外，多数为高层产品。,
