《四会市场调研分析54P.ppt》由会员分享，可在线阅读，更多相关《四会市场调研分析54P.ppt（54页珍藏版）》请在三一办公上搜索。
1、一、四会市宏观经济篇,1、四会市概况,四会市地处广东省中部偏西，珠江三角洲西北边缘，西、北、绥三江下游。东面与佛山三水区交界，南面与鼎湖区相连，西北面与广宁县接壤，东北面与清远市清新县毗邻。建县于秦始皇帝三十三年（公元前214），据说因县境为四水会流之地，故名“四会”。虽经2000多年变迁，但县名一直沿用。1993年11月撤县建市后，由广东省直辖，肇庆市代管。全市总面积1163平方公里，年末常住总人口43.32万人。辖13个镇（街道）、121个村委会和31个社区居委会。,四会位于广东中部偏西，属珠江三角洲经济区，紧靠广(州)佛(山)经济圈，距广州48公里，离肇庆42公里，在广州1小时经济生活圈
2、内，是珠江三角洲通往粤西和大西南的交通要冲，是联系泛珠三角的重要纽带。境内三茂铁路、321国道、省道四清线、四连线以及正在兴建的广贺高速公路（广州-广西贺州）贯穿全市，规划当中的太（原）澳（门）、珠外环和肇庆至花都新机场等高速公路也途经我市。全市内河通航里程128公里，水路距香港123海里，口岸码头与车检场合二为一，货物进出简便、快捷，水路可直航港澳，全市已构建起衔接省港澳、连接珠三角、沟通大西南、贯通四会城乡的高效、便利、快捷的交通网络。,2、四会区位,目前，四会市区所辖三个街道（东城、城中、贞山），城中街道位于市区西北部，区行政中心位于四会大道旁；东城街道所属区域主要沿四会大道铺开；以绥江
3、为分界线，贞山街道位于绥江西南，这一区域以旅游区为主。项目地块处在城中街道与东城街道交界处.,3、城市布局，主要行政区划,全市总人口约45万，目前城区人口约20万，分别为清塘区域（沙田园市场区、旧玉器城区（我司地块周边）约5万人，旧城中心区约10万人，东城花园住宅区周边至市委市府周边住宅区共约5万人，城市外来人口约5万人。从人口总数及目前家庭人口分布情况来看，总户数增加，平均每户人口递减，家庭向中小型化方向发展。,4、人口规模，结构及分布,5、四会市交通,四会市水陆路交通便利,三茂铁路,321国道、省道S260、S263线贯穿全市，境内公路通车里程680公里。广贺 高速公路四会至三水段。珠外环
4、高速公路四会至花都段正在规划筹建。市区距广州68公里，离肇庆42公里。境内西江、北江、绥江内河通航128公里，新建的马房口岸码头与车检场二合一，水路距香港123海里。全市已构建起衔接省港澳、连接珠三角、沟通大西南、贯通四会城乡的高质、高效、快捷的交通网络。,321国道,大沙火车站,6、四会城市发展规划,大视野泛珠三角经济桥头堡,四会市地处广东省中部偏西，珠江三角洲西北边缘，西、北、绥三江下游。东面与佛山三水区交界，南面与鼎湖区相连，西北面与广宁县接壤，东北面与清远市清新县毗邻广东省进行产业转移，提出“泛珠三角”经济圈的概念，大量工业北迁到肇庆、清远、四会等北部城市,特殊的地理位置决定了四会充当
5、“泛珠三角经济圈”的桥头堡，承接南部产业经济辐射,城市现状城乡两级分化明显，市中心发展呈现马太效应,四会市共有10个乡镇、3个区。31个居委会、121个村委会，市政府驻东城街道总面积1163平方公里全市总人口43.32万人，外来人口占约30%，中心区人口约占总人口50%,城市中心,城市经济命脉集中在市中心，周边经济发展缓慢，两级分化明显；新城旧城存在新老交替的情况,数据来源：四会市统计局,产业结构分析产业经济强劲,四会的产业结构进一步优化，一、二、三产业比重大致为22:52:26。城区玉器加工、销售业发展迅速，近年房地产业发展也很快，已建设出了一批中高档住宅小区。贞山旅游风景区等一批新的旅游景
6、区景点，是肇庆千里旅游走廊的生态、休闲、度假胜地和旅游目的地之一。四会是沙糖桔、贡柑、蜜桔的原产地。同时,四会是全国重要的玉器加工销售基地、广东四大玉器市场之一。,数据来源：四会市统计局,产业经济实力雄厚，拉动商品房内需增长,单位：万元,城市规划产业经济与休闲经济齐头并进,新兴工业走廊 江畔艺术之都,定位诠释：既充分利用四会市现有的产业、水岸资源优势，又谨慎考虑到四会以及周边地区的高收入人群的生活品质诉求产业优势：有效承接珠江三角洲内部产业转移以及向三角洲区外部进行及时的产业扩散中，提升城市经济发展的核心竞争力休闲经济：未来四会城市经济长期繁荣的持续动力之一也在于休闲产业、休闲经济的发展，各经
7、济发展主体与其他产业与休闲产业进行有机结合，促进区内休闲休闲经济的发展,优越的地理位置及先天水岸资源优势奠定了房地产市场发展前景,四会中心城区人口稠密，居住用地利用较为合理，大多数住宅区均开发为7-9层居民住宅，部分环境较好的小区还开发有12-17层电梯房；城中心区及周边约有5-6万住户，在居民集中的区域,各类商业分布其中。从“2006-2025年中心城区总体规划图”来看，新的商业中心区将从沿江的旧城中心区转移到市府周边，以四会大道为主干道的沿线部分。同时市府以北（政府后面）、以西也将开发大片土地作为“二类居住用地”，形成市区居民分布、商业分布以市政府为中心向周边发散的布局，将城区板块打造成全
8、市的政治、经济、文化中心。工业方面，按现有发展规划方向，利用交通优势，将市区接近三水的东南板块、业已规划的西北板块作为工业规划的重点，重点建设工业园，催化较长产业链工业的发展，从而带动全市经济发展。,7、城市功能结构、布局,二、四会市住宅市场分析,住宅项目市场供应量分析,2005-2007年三年期间，前两年房管局在册登记的住宅销售量为3600套，销售面积40万，总销售额8亿元；2007年总销售2102套，销售面积24.84万，总销售额5.46亿元；08年前两月四会市房地产市场销售交易172宗，交易面积1.94万，交易额5004.83万元。,市场上具竞争力项目分析,分析竞争楼盘的意义在于寻找与本
9、项目定位基本相符的物业，从中挖掘其成功所在，借鉴不足之处，寻找超越现有产品的突破口，通过规划、产品、理念上的创新，有针对性地开发出差异化的楼盘，进而使本项目的定位更加符合市场规律，形成局部卖方市场。,分析意义,项目选择依据,本次选择样本主要遵从以下几点依据：一是项目所处地理位置与本项目接近，具备产品类型、户型设计、价格定位上的参考意义，如碧海湾。因距离项目较近，其定价、销售情况等均对本项目有较大的参照价值；二是项目规模较大，是新近面世的、市场公认的大盘，在建筑类型配比、小区规划上对本项目有启发作用，如新天地。三是销售周期可能与本项目重叠，在建筑技术上有所创新的楼盘。档次定位较高，在新材料、新技
10、术的应用，宣传定位和销售技巧上有借鉴意义，如锦绣棕榈园。通过调研和分析，将上述碧海湾、新天地、锦绣棕榈园几个项目作为本次竞争楼盘分析的重点。,新城项目茗雅荟恒晖苑盈峰珠江新城锦绣棕榈园新天地加州阳光旧城项目碧海湾东海明珠,楼盘分布密集，区域竞争形势趋向白热化,四会大道,楼盘概况发展商：敏捷地产开发有限公司均价：2900元/规模：总建筑面积30万平方米，产品：高层洋房和珍藏别墅，以98146三房、四房、独栋别墅为主打产品项目特点：四会超大名流居所之一，他乡异域风情，地中海水岸景观设计风格；专业地产集团鼎立打造的地产项目。,重点个案分析,目前主推单位,锦锈棕榈园,重点个案分析,盈峰,楼盘概况：发展
11、商：四会市汇盈房地产开发有限公司规模：总建面16万平方米均价：3000元/产品：高层洋房，平层单位建筑面积100140，顶层复式单位180280项目特点：40%绿化率，情景卖场较为出色，营销执行力较强，整体呈现出高档楼盘的气势；超大入户花园，品质有限浪费过多,目前主推单位,重点个案分析,碧海湾,楼盘概况：发展商：四会市雅风实业有限公司规模：占地14.6万，总建20.4万 产品：高层洋房，复式，独栋别墅，联排别墅，产品线丰富项目特点：旧城第一大盘，生活氛围成熟已久，项目影响力较大；拥有一线江景、山景资源，景观优势明显,低密度成熟大盘，拥有一线江景、山景资源，景观优势及别墅产品决定了项目的豪宅地位
12、,重点个案分析,新天地,楼盘概况：发展商：规模：占地6万，总建30万 产品：高层洋房销售均价：3600元/项目特点：项目处于四会市核心区域，楼宇建筑品质优秀，外立面具现代气息；独创架空层设计，配有市内最大的shopping mall及五星级酒店。,无论从地段、小区配套、建筑品质及规划设计而言，都配得起市内最高档住宅楼盘称号。,重点个案分析,华生加州阳光,楼盘概况：发展商：规模：占地2万，总建4万 产品：高层洋房销售均价：3100元/项目特点：小区采用半围合式设计，在不大的空间里，配套设施尚算完善，小区居住氛围浓厚。,相比周边的楼盘，建立差异性竞争，是此项目在市场上的竞争生存之道。,具竞争力项目
13、价格 单位：元/平米,价格策略,价差幅度较大,新城区各大楼盘均沿着四会大道分布，地理位置没有明显差异，都以新城中心作为推广重心密集的楼盘分布，一方面会相互分流客户，竞争趋向白热化；另一方面从长远看将会形成区域规模效应（当年广州华南板块效应）政府规划建设及楼盘自身配套的完善将会较大提升区域价值,小结：,2008年批准预售供应量3376套,总面积约37万平方,平均单套面积110平米,四会房地产供求情况,市场销售状况统计,2008年四会在售楼盘供应及销售情况,2008年项目周边在售楼盘推货约1068套，余货约660套，占比60%,每月单个楼盘平均去货量约20-30套,四会市购房客户群体分析公务员、教
14、师，主力产业群体,比邻市政府、区政府,众多重点中小学校,稳定的高收入，强劲购买力,享受工作便捷，住房升级换代,新城区楼盘购买群体均以公务员、教师和玉器市场商户作为目标客户,客户群体增长速度缓慢,层面狭窄,数量有限,典型的不可再生客户群体,玉器市场,投资保值,购房客户需求特征,市场需求理性化 最近四年是四会市房地产迅猛发展的四年，当地和外地的发展商纷纷行动，开始了大规模的营销活动，市场反映一般，置业者仍然选择自己认为适宜的方式选房购房。充分表明消费的理性特征。流动人口成当地购房主力军 因四会享有玉器之乡的美誉，玉器加工业在四会相当普遍，据悉，由于手工娴熟的加工工人主要来自福建、河南等地，在玉器之
15、乡文化的传承下，这些外来工人都准备来这里安家了。据同行透露，珠江新城项目因紧靠玉器城，其客户中有80%是做玉器的人。,购房群体年轻化 从同行销售人员口中得知，现今四会房地产市场 70年代及其以后的80年代消费者，不仅是中低端市场主力，也是高端市场的主力。由此带来房地产市场的消费结构正在进一步年轻化，年轻一族购房欲望强，但经济实力尚有差距，若有类似单身公寓，将很受年轻人的欢迎。因此消费群体的年轻化将逐渐改变传统的消费文化，同时也将对房地产的产品定位提出新的要求。客户需求方向分析从目前各楼盘的销售情况来看，由于销售价格的不断上涨，购房总款也在上升，由于工资涨幅低于物价上涨水平，目前客户所能承受房款
16、有限，一般客户可承受的总房款在35万以下，跟怀集市场类似，目前100160平方米户型较受欢迎。,购房客户需求特征,四会楼市现状小结,市场热点集中化 受政府城市规划调整和土地出让等因素的影响，加上四会城区本来就不大，四会房地产的热点区域日趋集中，沿江和沿四会大道、市府周边已成为开发热点。营销竞争升温 2009年四会地产市场的营销花样翻新，精彩纷呈。这也可从一侧面说明消费者因为理性而格外“挑剔”，同时也表明市场成熟度明显提高。成功的发展商的经验和无情的市场竞争法则都在证明，地段、社区、环境、户型、品质、交通、生态、文化、服务、教育、品位等等，无一不是争取客户、占领市场的必备要素，尤其是高端定位的产
17、品，更是需要有至精至纯的质量追求和令人信服的性价比率和诚信服务。,三、四会市商业市场分析,四会市集市贸易成交额统计表,四会市社会消费品零售总额统计表,四会玉器城天光墟,高观农贸市场,四、项目区域分析,项目基本概况,用地性质：市场用地规划用地面积：373453平方米实际规划用地面积：328726平方米代征公共面积：44727平方米建筑控制高度：30米容积率：2.5绿地率：30%,地块处于四会交通主干道四会大道旁，属于东城区，目前是进入市中心区的主入口之一，地块所属为清塘区，西侧为四会大道；南侧为民宅；北侧为仓丰农贸市场；,地块周边环境简介,项目地块SWOT分析,项目处于四会大道、清城大道、东城商
18、业大道三条路的交汇处，物流、车流交通便利，客流的易达性能好，辐射范围大；项目周边人口密集，建商业有一定的发展空间，四会购房的主力人群做玉的外地人较多；,优势分析：,项目周边商业发展均以满足周边居民基本生活需要的业态分布为主，属中低档商业、生活综合区，不利于发展中高档商业区；地块离老城区（旧商业中心区）较远，周边没有中高档商业形态，开发商业中心很难成气候，较难在短时间内达到理想效果，也会延缓项目的销售进度；项目周边原以汽车运输、机车维修、汽车配件等行业为主，且临近中低档市场，给人以脏、吵的印象。,劣势分析：,机会分析：,外来人口玉器加工区域逐渐由旧玉器街转移至这一区域，由此带动的玉器销售和外来流动人口将更多，有利于催熟酒店住宿、饮食、娱乐等消费市场；地块处在四会大道也就是省道旁，且临近水产三鸟批发市场、柑桔批发市场，来往的车辆和带来的商机，也是这一地块发展的动力；四会市区及项目周边缺少大型KTV娱乐、美容、桑拿、按摩等休闲中心，本区域人口众多，且这些场所可吸引会享受的中高层人士前来消费，可以考虑这些商业形态的大规模、中高档次设置；城市区域商业化建设进程加快，使土地和商业物业价值不断升值。,威胁分析：,项目位置稍稍为偏离市中心；项目周边的配套不完善，周边环境比较杂乱，对项目的形象树立有一定影响。,
