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1、20130112米拉项目投资推介会_商业地产投资之道主讲人：表俊辉（新港地产集团 策划总监）2013-01-12,引言：与您共同分享商业地产投资之道,在如今人民币持续贬值，CPI居高不下的经济环境下，如何使手中的钱保值/升值成为了大众话题，今天我们就一起来分享目前什么样的投资产品值得您投资；,1、市场投资环境,2012年11月27日以来，人民币持续贬值，累计贬值达74个基点；,图1：2011年8月5日-2012年7月30日人民币兑美元走势,人民币持续贬值,图2：2008年1月-2012年9月中国CPI走势,CPI指数居高不下，物价上涨，老百姓手中的钱正在慢慢变少！,严重通胀,CPI指数居高不下
2、,人民币持续贬值，CPI指数居高不下，老百姓手中钱越来越不值钱已经成为不可争议的事实！老百姓正在寻找更多的增值、保值渠道：,存银行？,炒股？,黄金？,房地产？,银行利率进入“负利率”时代,所谓银行存款“负利率”，一般指物价指数上涨超过了银行存款利率，这样的结果是，在你的存款到期后，你虽然获得了存款利息，但你的存款本金加利息的购买力会比你开始存钱的时候还低，这样银行的存款利率实际就是“负”的。为形象地说明负利率，这里有一笔账：实际利率的计算公式：实际利率=名义利率-通货膨胀率(一般情况下是以CPI涨幅代替通胀率),10000元存银行十年，累计贬值15.32%！,银行利率跑不过CPI,存银行？,股
3、票市场风险大，大鱼吃小鱼，受伤是自己！股票再度跌破2000点！在通胀问题和货币政策未明朗之前，市场很难有趋势性机会！,图3：上证交易所最近一月大盘走势图,炒股？,股票如蹦极,图4：2012年黄金价格走势图,2012年11月29日：国际金价V型反转是假 蓄势再跌恐是真,国际金价V型反转是假，蓄势再跌恐是真，盘面看国际金价在跳空大幅杀跌的打压下，短期内负面情绪也令黄金面临进一步回落的风险。美国三大股指开盘大幅下挫，黄金等风险资产受累大幅下跌。虽然随后股市反转跌势，风险资产虽然有反弹但依旧全面下跌，尤其黄金价格跌幅最大最猛。,黄金？,黄金蓄势再跌,2012年1-9月份，全国房地产开发投资51046亿
4、元，同比名义增长15.4%：1-9月份，房地产开发企业房屋施工面积525377万平方米，同比增长14.0%，商品房销售面积68441万平方米，同比增长降4.0%，其中，住宅销售面积增长4.3%，办公楼销售面积增长3.3%，商业营业用房销售面积增长0.2%。商品房销售额40354亿元，增长2.7%，其中，住宅销售额增长3.3%，办公楼销售额下降4.2%，商业营业用房销售额增长2.3%。,全国房产开发投资同比增长15.4%，在住宅市场调控的情况下，办公物业和商业物业销售额分别增长4.23%和15.4%；,房地产？,房地产依然是货币保值的重要理财手段,快速增长,投资理财产品对比表,房地产市场政策分析
5、,市住建委否认存恐慌性购房 房价无反弹条件 2012.11.28,近日，有传言称北京楼市出现“抢购、涨价、恐慌”等情况。昨日，市住建委相关负责人表示，商品住房市场供需关系一直稳定，北京也将严格坚持房地产调控政策长期不动摇，房价不具备明显反弹的条件。广大市民还是要根据实际需求合理安排购房，盲目非理性的购房存在较大风险。本月日均成交270套，连续3个月下滑首次购房比例稳定在90%左右，投资性需求持续得到有效遏制。北京还将继续严格执行包括住房限购政策在内的调控政策，遏制投机投资性需求则将作为北京楼市调控的一项重要工作长期坚持。因此，住房成交量和房价都不具备明显反弹的条件。所以提醒广大居民，还是要根据
6、实际需求合理安排购房，盲目非理性的购房存在较大风险。,新闻分享,十八大后再度强调调控住宅地产,最高提升50%!全国14城市上调首套房贷利率 2012.11.12,10月13日，建设银行北京分行将首套房贷款利率上调到基准利率的1.05倍，申请贷款人如果希望尽快放款，就需要主动上浮利率到基准利率的1.1倍。全国城市的部分银行首套房贷款利率不仅告别“打折”，还在基准利率基础上上浮5%-30%不等，部分城市甚至有上浮50%的银行。最高上浮50%年利率达10.575%对上浮首套房贷款利率的城市盘点发现，各城市首套房贷款利率上调幅度差异较大。目前北京、上海、广州、深圳、杭州的大部分银行上调幅度普遍在5%1
7、0%；而成都、济南在5%-20%；长沙、武汉则更高，为10%-30%；长春创各城市纪录，部分股份制银行最高上调50%，利率高达10.575%。有专家表示，银行这一举措对刚性需求的购房者影响较大，将让本不景气的楼市“雪上加霜”；也有专家表示，目前房价有下跌趋势，房贷风险高，银行根据风险调利率，上浮房贷利率在情理之中。,新闻分享,首套房利率上调,房地产投资平稳上升,2011年，北京房地产开发投资金额达3036.3亿元，占固定资产投资比例为51.37%。其中，投资金额环比增长了4.6%，而房地产投资所占比例较2010年则下降1.44个百分点。2012年上半年，北京固定资产投资2625.1亿元，比上年
8、同期增长11%，房地产开发投资完成1298.3亿元，增长4.7%。说明2012年房地产投资比例增幅下降，平稳发展。,何种类型的房地产投资，才能真正有价值？,随着全国楼市好转行情的持续，成交量也在企稳回升，地方政府推地节奏有所加快，部分房企拿地积极性提高。在1-5月的低迷走势与调控不持续背景下，2012年上半年多个城市出现住宅土地供求齐跌的情况。,住宅地产长期不利投资,住宅市场持续低迷,2011年北京调控政策频发，调控力度空前，限购、加息、限贷等多项调控手段对市场进行严厉打压，房地产市场在调控大环境下，市场供需结构、成交量价走势发现明显变化。2011年北京商品房成交总金额2409.03亿元，比2
9、010年减少21%。2011年商品房供应面积1348.78万平方米，比2010年小幅减少5.9%。,市场调控初见成效,20072011北京商品住宅、写字楼、商业成交量年度比较：,SOHO类商业产品，面积较小，适合小额投资LOFT 类商业产品，赠送空间较大，性价比较高,商铺投资总额较大，投资收益成倍增长,写字楼标准硬件配套，对区位和商务人群要一定要求,商业地产,目前北京商业地产物业主要以写字楼、SOHO/LOFT、商铺三类产品组成，而写字楼和SOHO/LOFT同属办公物业，仅在产品设计上有所不同；,商业地产产品形态细分,商业市场,通州区商业需求面积已超越其他成熟区域，但供应面积相对较少，可以预见
10、未来商业市场的发展潜力巨大。从长远发展来看，商业需求较明显，发展空间大。,需求显著，供不应求,2011年各区域商业计划供应面积与需求面积如上图：,商业市场,商铺成交占比明显剧增，市场成交一路高涨，年底表现强劲，商铺投资回报优势显著；由于开发商纷纷加大了对商业地产的开发和持有，相信在相当一段时间内，商业地块仍会受到追捧。2011年北京商用物业共成交150.12万平方米，其中商铺成交53.29万平方米。,成交不俗，供不应求,为什么商铺物业如此火爆？,商铺投资火爆的四大理由,火爆理由一：供少需多,火爆理由二：国际知名商家开店入驻,火爆理由三：强大消费力支撑,火爆理由四：租金/售价快速增长,火爆理由一
11、：供少需多,除大兴、丰台两区商业的供给面积已超越其他大部分行政区，通州、东城、朝阳等区域需求面积显著，供少需多的现状。从长远发展来看，可以预见未来商业市场的发展潜力巨大。,2011年各区域商业计划供应面积与需求面积如上图：,2011年，多种业态零售商对优质零售商铺的需求依然不减，众多国际知名品牌在北京开设新店、扩张或续租。北京中高端购物中心的整体平均空置率下降到9.8，同比下降4.3个百分点。时尚服饰仍旧是北京优质商铺主要业态。,火爆理由二：国际知名商家开店入驻,2011年北京人均可支配收入达3.29万元，消费品零售总额6900.3亿，比上年增长10.8%。奢侈品、餐饮、休闲娱乐消费全国领先。
12、,火爆理由三：强大消费力支撑,2011年北京商铺租金均持续增长，最高涨幅为114.29%，最大跌幅为25%。租金和售价的快速上涨不仅使物业本身价值得到提高，在租金收益上更是超乎想象！,火爆理由四：租金/售价快速增长,2011年北京商铺租金涨幅榜TOP10,优质商业地产的六大标准：,区位优越的区域发展前景 口岸区域内最佳的核心口岸 业态综合的业态定位规划 回报高额稳定的投资回报 规划借鉴成熟的同类商业 商管专业的品牌经营管理,眼光要准，下手要快！,3、米拉项目商铺物业分析,米拉时尚生活中心社区型时尚商业综合体,购物中心+商业精品街+酒店+高端会所+休闲艺术公园+SOHO公寓+办公楼,米拉时尚生活
13、中心是米拉.village 的商业板块，总体量达到7万平米。项目位于马驹桥镇永昌北路，临近北京经济技术开发区。,区位优越的区域发展前景！商业周边的发展潜力和发展前景直接决定了商业未来的发展景，也即是商业物业未来的发展潜力。亦庄新城，华丽崛起！2005年，北京市政府新的“十五规划”对亦庄开发区进行了扩区，马驹桥镇作为距离亦庄开发区最近且无任何道路阻隔的重要组团，已被划入“大亦庄”的版图范围，成为亦庄新区的中央生活区。随着亦庄新城整体布局的不断发展和完善，马驹桥迎来了高速腾飞的发展契机。米拉Village，作为区域内首席商业综合体，发展前景毋庸置疑。,米拉时尚生活中心投资价值：,业态综合的业态定位
14、规划！单一业态早已成为过去式！全方位、立体化、体验式的商业综合体才是当下主流。荟萃多种消费业态，汇集繁多品牌商家。商业综合体包括：购物中心+商业精品街+酒店+高端会所+休闲艺术公园+SOHO公寓+办公楼。是亦庄中央生活区新兴的综合性商业中心。此次推售的米拉时尚生活中心更是汇集了零售、餐饮、休闲、娱乐、商务宴请等多业态一体化的集中式购物中心。丰富的业态避免了消费者客群外流情况，完美的业态组合既保证了人流最大化，又催生了商业投资收益最大化。,口岸区域内最佳核心口岸！商业地产秘籍：位置！位置！位置！交通咽喉，无可比拟！米拉时尚生活中心位于马驹新桥桥头，无缝连接亦庄经济开发区。是亦庄中央生活区的桥头堡
15、！其区域核心位置彰显易见！凭借其优越的地理位置，产品形态等多方面优势，必将成为人们关注的焦点。,米拉时尚生活中心投资价值：,回报高额稳定的投资回报！投资的核心目的就是为了获得高额稳定的投资回报。经济低迷的2012商业地产是最稳定的硬通货！米拉时尚生活中心回报有以下三个保障：稳妥！开发商自持40%以上物业，且全权委托专业公司统一招商、运营管理。全面保障投资者收益；长期回报！项目成立之初就吸引了麦当劳汽车餐厅抢先进驻！目前物美超市、大地影院已签约进驻！实力强劲的主力商家长期经营，保障了回报的长期性；持续增长！马驹桥镇做为亦庄的中央生活区，已经被纳入了大亦庄的版图以内，亦庄被确定为北京市未来重点发展
16、的三个新城之一。,米拉时尚生活中心投资价值：,规划科学精准的规划，赋予商业强大生命力！空间决定品质，规划决定成败。米拉时尚生活中心由香港择思担纲设计。倾力打造科学灵动的室内动线，营造商场内部时尚年轻的商业氛围。完美的动线和时尚的硬件真正实现了亦庄中央生活区的商业升级！商管商管决定了商业的生命周期！现代商业对商管的专业程度要求越来越高。缺乏统一管理的商业在目前的商业竞争中无法保持竞争力。招商决定高度，商管决定商业持续竞争力。米拉时尚生活中心已整体租赁给北京新港都乐汇商业管理有限公司，带租约出售，保障十年。,米拉时尚生活中心投资价值：,在各种人民币贬值和CPI高涨的情况下，房地产投资已经成为保值、
17、升值的重要理财产品；在政府从2010年开始加大力度调控住宅市场的情况下，一系列的调控政策使得市场热钱逐渐退出住宅投资市场，流向商业地产；商业地产已经成为投资者新宠！,投资前景展望,给商业物业投资者的建议,投资潜力股北京的商业物业市场趋于饱和，投资者可以将目光投向城郊县或二、三线城市，尤其是商业地产刚刚起步的地方，有大型超市入驻的地段，都值得投资者的关注。抢占口岸价值六环路以内的沿街商铺，不用担心出租的问题，因为沿街商铺的数量有限，属于资源占有型的投资。并不能以简单的投资回报率来计算商铺的投资，因为口岸的发展和后期租金的上扬都是影响收益的直接原因。谨慎投资 现在北京周边有许多专业市场不断涌现，作
18、为承接市区内老商业圈外移，专业市场的数量也在不断攀升。不过因为定位和专业的特殊性，存在着高风险和高收益的情况。多渠道投资北京市场上还存在一种简单、收益稳定的商住公寓，在购买之后与酒店签订长期租约，这类的商住公寓有7%左右的固定收益，追求稳定收益的投资者可以考虑。,MajpjMVcyzj21HLfrvy96dv02lPPfYgxUS7IYmZkyEmZ0kGeYZS3bpLCkYH1lt4EK7CxmUX3ijoYSOer7ZuaVWYgz4EpZrUirVpMzzvNtf1XZw5oswSXOtFaejnOcmfE1lZgnN1RSXg8wLCG8CVQ3XPJMvodPFWcpiYJgZaz
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