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1、深航（沈阳）置业长白项目物业发展建议及启动区策略,谨呈：深航（沈阳）置业有限公司,：2007GW_SZ06_02,2,项目研究的工作阶段划分,项目界定及研判问题结构化分析市场机会点的挖掘和分析案例借鉴和分析项目整体发展战略项目定位深化经济测算,项目整体战略与定位回顾总体原则整体规划建议建筑单体建议项目配套建议项目景观建议项目物业管理建议启动区策略,2007/02/12,第三阶段营销战略与策略,第二阶段物业发展建议及启动区定位,2007/03/10,2007/03/31,第一阶段整体定位及发展战略,3,报告整体框架示意,项目建筑单体建议,项目配套设施建议,项目园林景观建议,项目物业管理建议,启动
2、区策略建议,项目定位回顾,物业发展总体原则,项目整体规划建议,战略体系项目定位,4,项目整体发展方向,以住宅启动，走高端路线，定位主流城市豪宅,核心战略方针,以产品+服务取胜，重新定义沈阳城市豪宅标准,项目战略体系,5,项目整体定位,综合物业：联排别墅:5%多层叠院:7.5%中高层:60%商业：5 商务酒店：12.5%创新产品：多层叠院户型设计：舒适性为主建筑规划：BLOCK街区社区配套：酒店/会所/商业,阶层：沈阳城市高端人群和中高端人群的上层区域：主要来自和平和沈河，高端产品辐射全市乃至全省价值取向：资源占有、居住改善,客户定位,产品定位,6,物业发展建议总体原则,产品核心价值,竞争价值,
3、客户价值,项目条件,7,物业发展建议的出发点,基于CVA，即“竞争的价值增加”(Competition Value Added)给出能形成价值点和竞争力的因素解决从市场到产品对接的问题,竞争价值,8,重建体系创新产品、舒适度指标、高品质服务是打造产品核心竞争力的方向,自然资源,进入标准,沈阳城市豪宅价值体系总结,竞争标准,创新产品,高品质服务,舒适度指标,城市资源,竞争价值,9,既满足沈阳高收入人群“好面子”的特点；又满足他们对城市成熟生活的需求,关键举措：城市/专属,满足沈阳高收入人群需求的KPI指标,城市,成熟配套,城市雕饰,城市街区,专属,豪华会所,稀缺产品,豪宅社区区籍,私人电梯,私家
4、路,客户价值,10,满足本项目条件的关键举措,发展策略,豪宅形象、适度成本,满足本项目“豪宅形象、适度成本”的KPI指标,豪宅形象,通过豪华符号来展示,社区入口处豪华,公共活动区材质高档,建筑顶部及灯光豪华,视线常接触区用材高档,基本原则,只有客户能感受到的价值，才是需要展示出来的价值,适度成本,外墙以涂料为主,减少维护成本,立面少造型，多平面,做少量点睛用水,园林成本控制,把钱花在看得见的地方,成本控制不影响品质,项目条件,11,产品核心价值总结,规划,1、城市化意向的商业、会所、酒店，突出城市的成熟价值,城市,外豪,创新,单体,配套,景观,1、立面符合品质沈阳富人群的审美需求，具有形式感的
5、设计；豪华入口、大堂等；舒适户型空间等,2、特色会所、高档商业街区、有品质的销售中心,2、市场空白的叠院HOUSE产品和其他户型创新,3、沈阳首创的适应北方寒冷气候的北美风格的阿拉斯加风情园林,管理,1、都市风格的标识、广场、小品等,2、大手笔的规划意向，大气势的规划格局,1、BLOCK街区概念,2、关键位置的稀缺景观资源,1、深航特色物管,12,整体规划及功能布局建议,13,项目地块现状分析地块零散给规划带来很大困难,地块条件总结：地块零散，被市政路自然划分；北向有河景资源，但对低密度物业的价值不大 东向临快速干道，噪音影响较大；但昭示性好 西向被万科城高层形成压迫之势，必须予以化解,中远项
6、目，预计是高层住宅,快速干道，噪音和粉尘影响；但昭示性好,4车道市政路，有一定噪音影响,浑河及河滩公园，景观资源良好,万科城，预计是高层住宅,规划绿地,1.91万,占地：5.41万,4.0万,3.81万,4.85万,18米,12米,12米,14,沈阳竞争楼盘规划布局分析：社区多强调封闭，缺乏与城市的互动；细节处理不足,假日伊丽雅特湾,新世界花园,银基东方威尼斯,项目规模大，基本上分组团开发，规划基本围绕组团，显得不大气；而且多封闭，城市气息较弱规划的细节和创新不足,15,项目总体规划核心理念,核心规划理念,市场竞争,地块约束条件,物业发展建议总体原则,活力的、开放的、具有城市气息的BLOCK社
7、区,规划核心理念,结合地形，整体以独立地块形成BLOCK街区形成公共、共享空间，展示城市意象营造活力、繁华的商业街区社区紧凑、功能复合，适于步行，强调邻里归属感各地块之间或以小区路相连；或以桥、空中花园平台等构筑物连成整体,16,地块价值分析,邻里区位：地块间的关联景观与配套资源外部环境影响：噪音、环境地块尺度：地块大小和形状昭示与进入,住宅价值评价五要素,商务价值评价五要素,对外辐射度：辐射范围和级别人流聚集度商业尺度：尺度和形状进入及昭示性沿街状况：沿街方向和长度,一级,一级,二级,二级,三级,二级,一级,三 级,三级,住宅价值分布,商务价值分布,一级,浑河,主干道,浑河,17,本项目物业
8、分布的规律,二、具有气势的大手笔规划,一、城市气息的BLOCK街区,五、联排别墅对河景资源的利用度较低,三、从整体上考虑，实现地块价值最大化,符合整体规划原则：,按照地块价值合理分布：,不同物业对资源的利用特征：,六、沿河部分必须布置一定量的商业,政府规划的限制：,四、对于朝向要求较高,按照沈阳客户的喜好：,18,方案1：酒店南置方案,酒店5万中高层3万商业 0.5（商业裙楼）,联排1.25万中高层5万叠加1.25万商业 0.4万,联排0.75万中高层2.5万叠加1.75万商业 0.2万,河景高层2万中高层7.5万叠加0.5万商业 0.3万,河景高层2万中高层5.0万叠加0.5万商业 0.6万
9、,R=4.5,R=1.3,R=1.4,R=2.1,R=2.1,19,方案2：酒店北置方案,联排0.25万中高层3.7万商业 0.2万会所0.3万,联排1万中高层5万叠加1.25万商业 0.4万,河景高层2万中高层5.0万酒店5万叠加0.5万商业 0.6万,联排0.75万中高层2.5万叠加1.75万商业 0.2万,河景高层2万中高层7.5万叠加0.5万商业 0.3万,R=2.3,R=1.4,R=2.1,R=1.3,R=3.4,20,两种方案的比较,从物业比例上看：,两种方案物业比例和类型基本一致,从市场实现角度看：,方案一中酒店商业设施与生活区接近，有利于化解区域配套不足的缺陷,从销售节奏的安排看：,由于酒店必须马上启动，方案二中酒店与启动期物业（联排）距离较远，不利于销售路线的安排和核心展示区的营造,综合考虑各种因素，方案一较为合理,
