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1、第一章 总 论第一章 总论1.1项目名称华阴市恒达酒店项目1.2项目负责人项目负责人： 苏建军1.3项目建设地址该项目位于华阴市罗敷镇古城村，310国道以北，罗敷汽车站对面，东西两面均为古城村村民自建房。1.4项目建设规模及内容本项目总占地4.5亩，总建筑面积1300平方米，建设三层框架结构建筑物一栋，1100平方米。建设200平方米配套工程。1.5项目总投资及资金来源项目估算总投资500万元，资金来源为自筹解决。1.6项目建设工期根据总体安排本项目整体建设周期为一年。第一阶段：2015年5月底前计划完成工程前期各项相关手续，并领取建设工程规划许可证和建设工程施工许可证；第二阶段：2015年5
2、月开始动工建设。第三阶段：2016年1月前工程全部竣工验收并具备交付使用。1.7主要技术经济参数项目用地 2997平方米项目总建筑面积 1300平方米 容积率 4.3绿化率 33%1.8编制依据1、华阴市国民经济和社会发展第十一个五年规划；2、华阴市城市总体规划；3、华阴市区控制性详细规划；4、华阴市土地利用总体规划；5、项目单位提供的其他相关资料。1.9结论及建议由于本项目合理的地价成本。加之科学的市场调研、精心的方案设计、良好的市场环境，可以说，是一个风险极小安全度高的项目。项目设计、建设应符合国家及省、市有关标准，提高资源利用率；内部加强工程管理人才的引进，建立科学的施工管理流程、外部聘
3、请专业务实的监理队伍，加强安全生产管理，确保本项目优质、高效的工程形象。第二章 项目背景2.1华阴市概况华阴地处关中平原东部，八百里秦川东端，渭河流域下游，介于东经10954-1101213，北纬341922-3440，总面积817平方公里。东起潼关，西邻华县，南依秦岭与洛南接壤，北临渭河与大荔相望，城区东距潼关县城22公里，西距华县县城38公里，南距洛南县城95公里,北距大荔县城46.5公里,距渭南市区63公里。 2.2城市现状与发展方向华阴是名胜风景型旅游城市，随着改革开放的不断深入，华阴市紧紧抓住国家西部大开发的战略实施和加入世界贸易组织两大历史机遇，广招天下客商，按照旅游牵头，全面带动
4、的发展思路，在做大做强旅游产业的同时，使全市经济社会各个方面取得突飞猛进的发展。华阴市拥有总人口约26万人，城镇人口占总人口比重比较低，中心城市的吸纳、辐射作用不能得到充分地发挥。华阴市市区位于郑西客运专线以南，西潼高速公路以北的平原地区，长涧河、杜峪河穿城而过，经过多年的发展，初步形成了东西长约3公里，南北长约4公里的带状组团式发展格局。由于自身发展条件和外部环境的影响，市区呈“两片四带”的城市格局，其中“两片”为老城区片区、西岳庙片区，“四带”为太华路城市发展带、岳庙街城市发展带、老城街东岳路城市发展带、华岳路城市发展带。老城片区位于华岳路以西，是华阴市行政、文化、商服中心，片区内有主要行
5、政事业单位和大型公共建筑，居住建筑较多，层数为2-4层，村民与居民住宅相混。西岳庙片区位于华岳路以东，以西岳庙为核心，西岳庙是国家级重点文物保护单位，规模宏伟，历史文化价值很高，是华阴市主要旅游景点之一。根据华阴市政府远景发展目标，全市将按照高起点规划、高标准实施的原则大力加强城市建设，力争到2020年使市区的城市人口提高到10万，形成布局合理、设施配套、功能齐全、环境优美的现代化城市。为达到此目标，必须快城市居住用房及配套设施的建设。随着华阴市城市化进程的加快，郑西客运专线华阴站的开通，城市居住环境及商品房小区环境的美化，华阴市城市品牌知名度的不断升高，市内外居民越来越成为华阴市住房消费的主
6、力军。本项目作为房地产建设项目，其实施对扩大城市生活设施和基础设施的供给、加快城市人口的集聚、实现华阴市城市发展战略可起到积极的推动作用。华阴市罗敷镇，作为华阴主要的商业聚集区域，310国道从镇域穿过，华阴最大的工业企业华能集团秦岭电厂地处其中，其商业服务范围覆盖华阴市罗敷、华西、五方等几个镇办管区，甚至辐射至华县部分区域，作为本地区重要的经商、住宿区域，目前还缺少精品酒店，给来往于本地区的游客、公务人员带来诸多不便。第三章 项目建设的可行性和必要性3.1发展与旅游产业相关的第三产业符合国家政策倾向新的休假制度，形成了两天双休日、三天小长假、七天黄金周的科学合理、分布均衡的假日体系，标志着制约
7、休闲度假旅游的时间问题将得到解决，在一定程度上激发了国民的旅游需求，也将有力地推动我国旅游产业发展方式从“大流量、低效益”向“高流量、高效益”的转变。它标志着一个令人鼓舞的、全面的大众休闲时代已经来临。我市旅游业也将在本此旅游热潮中大显身手，我们的旅游资源得天独厚，我们必须紧抓机遇不放松，建设符合经济社会发展方向的旅游产业相关的第三产业项目，才能为我市旅游经济发展服好务，才是我市经济发展的大势所趋。3.2项目建设区位优越拟建设的华阴市恒达酒店项目向南1000米是华能集团秦岭电厂，310国道从项目地横穿而过，向西500米是连接华阴、大荔的主要交通要道大华公路，向西2000米是即将建成的韦罗高速。
8、这几条重要的交通要道必将给华阴市罗敷镇带来新的、巨大的人流、物流、信息流，本项目位于其中，商机无限。充足的客源为本对项目的可持续发展奠定坚定的基础。3.3符合当地发展要求近年，来我市旅游的游客逐年增加，现有的宾馆已远远不能满足游客的住宿需求。每逢黄金周，我市辖境内宾馆爆满，游客只好驱车前往邻县住宿，游玩十分不便。华阴市罗敷镇恒达酒店项目的建成，既能为盘活商业市场提供商铺场所，又能为发展旅游经济缓解住宿压力，提升华阴市对外旅游接待能力，同时还能安排我市城乡居民再就业，增加在岗就业机会。第四章 项目选址及建设条件4.1项目拟选地址华阴市恒达酒店项目拟建在310国道以北，罗敷汽车站对面，东西均为古城
9、村村民自建房。该区域环境优美，道路通畅，绿化率高，基础配套设施完善，地理位置优越。选址符合华阴市的总体规划和布局要求。项目用地为商业用地，无拆迁任务。4.2场址建设条件4.2.1气候、气象条件项目区气候为暖温带半湿润大陆季风气候，冬季寒冷干燥，夏季高温多雨，春季温暖多风，秋季温凉湿润，四季分明。多年平均日照时数为2130.6小时，最高为2549.3小时，最少为1488。32小时，平均日照时数最多为8月，最少为2月和12月。多年平均气温为13.5，1月是一年中气温最低月，最高气温多出现在7月。平均无霜期为208天，最长为226天，最短194天。多年平均降水量599.0毫米，其中最多为862.2毫
10、米，降水量年际变化很大，降水最多的为7月。4.2.2工程地质该项目坐落于渭河平原级阶段地上，南靠山前洪积扇，北接渭河二级阶地，海拔在360420米，地势南高北低，阶面堆积物是亚沙土和亚粘土。土壤承载力为1222吨/平方米.该区属中朝准地台的汾渭断陷盆地,抗震应按地震烈度8设防。4.2.3交通条件华阴市是陕西省关中东部重要的交通枢纽，市域目前已形成了“四横两纵”的公路交通格局。“四横”由南向北依次为西潼公路、西潼高速公路、老西潼公路、良泉路，其中西潼高速公路承担区域对外交通功能，西潼公路承担区域南部各乡镇的联系功能和对外交通功能，老西潼公路承担区域中部地带东西向痛主轴线功能，良泉路承担区域北部各
11、乡镇东西向联系的功能，“两纵”由西向东依次为大华华洛公路、朝华公路，其中大华华洛公路承担区域西部南北向联系功能和与渭北、商洛地区的对外交通功能，朝华公路承担区域东部南北向联系功能和东部地区与渭北的联系功能。铁路交通以陇海铁路、南同蒲铁路为主，正在建设的郑西客运专线等作为对外交通的重要通道。本项目的处于城区中心地带，与多条道路相接，交通条件优越，对于后期建筑材料的供应是有利的。4.2.4供排水条件目前，华阴市城市供水以开采地下水为主。华阴市自来水公司所属水厂有2个，其中一水厂供水能力为6000T/D，新建的第二水厂供水能力为50000T/D，华山自来水厂一个，供水能力为3000T/D，合计供水能
12、力为59000T/D。该项目拟选地址与华山水厂相距不远，水源近，用水方便。项目用水完全可得到满足，排水可就直接排入道路两侧的城区排水主干管。4.2.5供电条件秦岭发电厂位于华阴市夫水镇,总容量为105万千瓦,是全市的主要电源。经过近几年城级电网改造，华阴市目前已经建成了110KV变电站二座（杜峪变、岳庙变）、35KV变电站三座（罗夫变、段村变、焦镇变），形成了安全可靠的配电网络。岳庙变作为本项目的主供电电源。4.2.6通讯条件目前，华阴市现有程控电话交换机总容量为5万门（已使用3.1万门）,电信支局、所8个，初步形成了以程控光缆为主、数字微波为辅的基础网络和无线通信系统，可满足各种电信业务的需
13、要。第五章 项目建设规模及内容本项目总占地4.4亩，总建筑面积1300平方米，框架结构3层（内设电梯）110平方米，配套建设200平方米配套工程。第六章 项目投资估算及资金来源6.1估算依据6.1.1陕西省建设陕西省建筑工程综合预算定额；6.1.2陕西省建筑工程、安装工程、仿古园林工程及装饰工程费用定额结合浮动管理市场动态差计算材料价。6.1.3陕西省工程建设其它费用定额6.1.5结合已建成的同类工程经济指标进行调整。6.2投资估算项目估算总投资500万元，其中：主体工程投资300万元，其它费用200万元。工程估算投资表 单位：万元序号项目名称单位数量合计一主体工程1300300二路面硬化17
14、215三征地费297085四绿化34020五给排水20六供电设施20七消防、安保10八预备费30九合计5006.3资金筹措方案资金由项目单位自筹解决。第七章 项目组织管理及实施进度7.1项目组织管理7.1.1前期阶段为了确保该工程项目顺利实施，成立项目建设工作领导小组，配备好相关人员，全面负责项目的筹建工作。领导小组办公室主要负责项目的立项、征地、设计等各项准备工作和资金争取等具体事宜，领导小组办公室下设办公室、财务科、工程部、质检部、售楼部等。7.1.2实施阶段项目建设过程中，要建立严格的项目管理责任制，具体应实行工程质量行政领导负责制度、项目法人责任制、招投标制、参建单位工程质量负责制、合
15、同管理制度、工程监理制和工程质量终身负责制，以保证工程质量和实施进度。7.2项目实施进度计划7.2.1项目建设工期限：根据总体安排本项目整体建设周期为一年。第一阶段：2015年5月底前计划完成工程前期各项相关手续，并领取建设工程规划许可证和建设工程施工许可证；第二阶段：2015年5月开始动工建设。第三阶段：2016年1月前工程全部竣工验收并具备交付使用。第八章 环境保护与节能措施8.1环境保护8.1.1生态环境现状调查与评价根据华阴市城市总体规划，项目所处的区域为全市行政、居住、商业区。该项目所在区域环境质量较好，空气环境质量满足区划的大气环境质量二类功能区标准；声环境达到区域环境噪声标准的2
16、类标准；该处地下水、地表水资源丰富，水环境质量达到国家生活饮用水卫生标准。8.1.2工程分析与环保措施本项目为公共建筑项目，建设过程中会对环境产生一定的污染，主要是噪音、粉尘和建筑垃圾。本项目在施工中将通过控制作业时间、对产生噪声较大的机械设备加装必要的隔音装置、对粉尘采用喷水降尘、对建筑垃圾集中排放至指定地点等措施以最大限度减轻上述危害。合理安排工期，尽量缩短工期以减轻施工对周围环境的影响。项目建成后，加强绿化等设施的管理与维护，定期洒水。8.1.3环境影响评价项目的建设从根本上缓解了华阴市罗敷镇酒店住宿紧张的现状，加快了华阴市罗敷镇两边的建设，美化了城市。8.1.4项目后期环保措施本项目为
17、酒店服务业项目。项目建成后的污染源主要是噪音、生活污水和生活废弃物，噪音主要来源于空调系统水泵及风机设备，设备选型应选择低噪音设备，对噪声较强设备可采取消声或吸声处理，使噪声严格控制在规定的范围内。项目建设时将采用新型组合化粪池、隔油池、毛发聚集井等小型污处理构筑物对生活污水进行预处理后，经污水管网排放；生活废弃物实行装袋化，集中排放，由物业管理人员统一运送到城市垃圾处理场进行处理。加强小区绿化等设施的管理与维护，保护公共绿地，维护环境质量。8.2安全措施8.2.1安装监控系统。闭路监控系统可对保安和管理提供有力的保证，对罪犯起到威慑作用，做到防患于未然，并可及时发现罪犯，在第一时间采取行动。
18、设计上应合理布点减少死角，根据不同场合设置不同类型的摄像机。8.2.2预防火灾，增强消防意识。除在硬件设施建设上加强火灾防范外，必须对业主进行消防知识和技能培训，组织消防演练，经常检查消防器材。8.2.3要求电工对电源、插头定期检查，消除一切不安全隐患。8.3节能8.3.1节能要求节约能源是我国的一项基本国策，节约能源也能降低酒店的运行成本。项目在建设过程中，将从设备选型、建筑材料使用等多个方面进行节能。8.3.2节能措施节水。绿化用水采用自动喷灌系统，水资源重复利用率力争达到90%以上；加强对业主进行节约用水知识的宣传引导。选用先进的管道直饮水技术，为居住提供高品质的饮用水。采用厨房管道暗设
19、法，卫生间下沉楼板的做法和卫生间管道墙技术、为厨卫管道隐蔽设置提供了有效方法，有利于室内整洁美观，易于清洁，而且不在楼板打洞，根本杜绝漏水的问题。节能。节能是每一个项目应遵循的准则。本项目属民用建筑类，设计中将严格遵照陕西省民用建筑设计标准实施细则进行设计，施工过程中将选用适当的新型节能材料和设备，可以达到节能的施工要求。用电。各用电设置带自动调节装置的电容器补偿屏，变压器选项用节能型，照明光源选用节能的气体放电灯和电子镇流器。建筑材料。建筑围护墙采用空心砖砌筑。项目主要能耗为动力、照明用电、监控和通讯，设计采购时将选用技术先进、安全可靠、高效低耗的节能空调设备和照明、动力设备。8.3.3成立
20、节能机构在项目领导小组办公室下设节能办公室，配套专项节能管理人员，制定节能管理措施，定期监督检查。第九章 项目招标9.1招标内容本项目属公共服务性项目，按照国家发展和改革委员员工程建设项目招标范围和规模标准规定，本项目所有工程均应进行公开招标。9.2招标组织形式本项目招标采用公开招标的形式进行，由项目单位委托具有相应资质的招标代理机构进行招标。9.3招标方式项目招标方式为公开招标，招标机构应同时在一家以上的全国性报刊刊登招标通知，邀请所有潜在的投标机构参加投标。参加本项目主体工程施工投标的单位，必须具备以下条件：9.3.1具有招标文件要求的资质证书，并为独立的法人实体。9.3.2承建过类似建设
21、项目的相关工作，并有良好的业绩和履约记录。9.3.3内务状况良好，没有纠纷财产，近几年有较好的安全记录，投标当年内没有发生重大质量和特大安全事故。9.3.4在最近三年内没有骗取合同有关以及其它经济方面的严重违约行动。第十章 社会效益和经济效益分析10.1社会效益该项目建成后可缓解华阴市目前城市服务设施不足，满足城市社会经济迅速发展要求，盘活我市商业市场，同时还将增加当地居民的就业机会，提高当地群众生活质量和水平、加快产业结构的升级、利于旅游经济的快速发展。10.2经济效益经初步估算，该项目建成投入使用后，年综合收入将达100 万元，利润70万元，投资回收期5-6年（不含建设期）。具有良好的经济效益。第十一章结论及建议通过以上各项研究分析及测算，结果表明该项目建设地点、建设条件良好，建设方案合理。它的建成不仅可缓解华阴市目前城市服务设施不足，满足城市社会经济迅速发展要求，盘活我市商业市场，为华阴市财源建设尽绵薄之力。更重要的是可以提供更多的就业机会，在一定程度上缓解就业压力，促进社会稳定。因此，本项目的建设是必要的和可行的。建议有关部门尽快审批该项目，以使该项目能及早开工建设，早日取得效益。
