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1、南益十里河地块项目初步定位报告一、本体分析1、地块区位 地块位于济南中心城区东部，花园路、化纤厂两侧；距离东部高新区约3公里，洪楼广场约3公里，名士豪庭约5公里，奥体中心约5公里； 地块位于区级商圈洪楼商圈成熟版块辐射范围，发展潜力较大； 2、地块交通条件 项目紧邻城市主干道花园路、奥体西路，次干道化纤厂路等，交通便利； 项目道路为花园路东首，路况环境相对较差； 3、地块现状：地块分为两部分:花园路北侧地块为厂房和宅基地，尚未拆迁；花园路南侧为十里河村村民居住区，尚未拆迁。 4、地块周边环境限制条件： 地块内的大辛河暂时尚未改造，河道环境较差； 目前地块所在的花园路东首及周边整体环境尚处于提升
2、之中；优势条件： 地块隶属于历城区成熟区域，紧连历下区，为周边客户置业首选区域； 周边已形成较大的生活居住区，一般性生活配套较为完善，具备历城五中等教育资源； 地块东沿大辛河，目前济南市政府重点整治市内河流及沿岸风景带，为项目提升生活品质奠定基础；5、周边成交土地情况编号土地位置土地面积（）用途容积率竞得单位成交价格（万元）单价 （万元/亩）楼面地价（元/）2009-G057华阳路以东，华能路以南13118居住地上2.4，地下 0.7济南市鑫达房地产860043727322009-G066体育西路以东、正丰路以西、康虹大街南侧112089居住地上2.3，地下1.1济南东拓置业有限公司68000
3、40426382010-G089历下涵源大街北侧，体育西路东侧19593商业金融业地上4.0，地下1.6山东力高房地产开发有限公司8963.9530511442010-G090历下涵源大街北侧，体育西路东侧34569住宅地上2.6，地下1.21140722012702011-G057历下区涵源大街北侧、贤文路西侧20204居住地上3.2地下1.5山东贤文集团总公司1580052124432011-G007历下区奥体中路东侧76622居住地上1.25地下0.6济南市历下区国有资产运营有限公司10918.359511402011-G008历下区奥体中路东侧144368居住地上1.4地下0.6220
4、88.110210932011-G009历下区黄台南路南侧、正丰路西侧37954居住地上1.23地下0.49507.3116720362011-G029历下区涵源大街北侧、贤文路西侧14625商业地上5.5 地下2.5祥泰实业有限公司2080094825862011-G093华阳路东侧21010居住地上3.0地下0.75济南市旧城改造投融资有限公司6932.222011002011-G104历下区中林路以南，体育西路东侧65221居住地上3.0 地下1.4山东北大资源地产有限公司3913240020002012-G036历下区花园路以南、化纤厂路以东71834居住地上.45地下.0山东莱钢建设
5、置业有限公司5400050130686、地块经济指标目前仅有地块建设用地面积495.31亩（330209.2），详细开发指标尚未确定。7、地块属性界定：城市成熟地段 全功能配套 高端品质楼盘二、济南市场现状与后市预测1、房地产政策环境、从2011年12月5日起，下调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。这是近3年来，中国存款准备金率首次走出“上调”区间。、12月12日，中央经济会议明确要坚持房地产调控政策不动摇，促进房价合理回归，推进房产税。、2012年2月18日，中国人民银行宣布从2012年2月24日起，下调存款类金融机构人民币存款准备金率05个百分点。、芜湖、上海楼市新政发布数日
6、后被紧急叫停，地方政府缓和楼市政策被中央严控。、2012年3月14日，国务院总理温家宝就目前房价表态“房价调整还远未到位”。、2012年5月12日，中国人民银行宣布从2012年5月18日起，下调存款类金融机构人民币存款准备金率05个百分点。从上述政策来看，目前中央政府依然执行房地产市场从紧的政策，但从年后开始，政府逐步展开差异化政策，针对首套的刚性需求，政府加大了支持力度，存款准备金率的不断下调，释放了大量流动资金，各地银行针对首套房房贷利率由上浮10%回归至85折甚至7折，楼市刚需将会从中受惠。2、目前济南总体市场情况上半年，在刚需的带动下，各项目通过降价走量，出现了楼市的小阳春，市场预期转
7、好；至6月份，济南市住宅成交量开始稳步上升，成交价格缓慢上涨。 限购、限贷政策造成的观望影响基本消除，刚需客户纷纷出手； 因限购影响，市场购买结构调整，投资需求大幅度退出，刚需型住宅产品成为市场主角； 在售名盘大盘销售较好，价格缓慢提升。4、2012年济南房地产市场预测 2012年下半年，济南将有中建凤栖地、中铁国际城等十余个新盘入市销售，这些项目大多数位于济南东部，受下半年新增项目入市，供应量加大的影响，各项目为完成业绩，不排除再现价格战，甚至会进一步加剧； 以目前中央政策来看，房地产政策依然从紧，仅在刚性需求的首套房放松政策，为了赢取有限的刚性需求客户，在下半年的时间里，各开发企业将主推以
8、刚性需求为主的产品，改善型及大户型豪宅产品将会延迟开发； 价格方面，由于政策依然从紧，预计受客户追捧的刚性需求产品将会有小幅的上涨空间，而大户型的豪宅产品将会延续前期的销售价格甚至降价促销。三、区域市场分析1、区域范围及规划布局项目所在区域属于科技城片区，规划突出“双轴双心、四沿四区”的空间布局结构，区域交通体系逐渐完善，为项目带来有利因素；区域定义为商务居住混合功能区，对项目后期物业的发展产生积极影响。 规划范围东至二环东路，西至大辛河，北至胶济铁路，南至工业南路，规划城市建设用地面积845公顷。规划定位为集科技研发、商业商务、高新产业、生活居住为一体的现代化综合片区； 规划突出“双轴双心、
9、四沿四区”的空间布局结构。“双轴”指花园东路发展轴，华信路发展轴。“双心”指在花园东路与华信路交叉口形成片区商业服务中心，在华阳路与华能路交叉口形成科技研发中心。“四沿”即沿二环东路、工业南路的商务设施带，沿大辛河、胶济铁路的城市绿化景观带。“四区”指辛甸居住区、祝甸居住区、葡萄园居住区和丁家庄居住区等四个居住区。2、项目所在区域与周边区域关系伴随城市空间拓展，项目辐射半径逐渐扩大 本案位于城市中心的东部，紧邻奥体片区和高新区，处于城市高速发展的黄金地段； 随着城市规划的发展，该区域发展潜力大；3、区域项目1）周边项目概况在售项目受到整体市场大行情不佳影响，大多项目市场表现平平 祥泰森林河湾、
10、绿城百合花园为该区域市场认可度较高项目，保利海德公馆是该区域售价最高的项目。目前祥泰森林河湾已全部销售完毕，2012年3月31日交房。绿城百合花园前期受到市场行情的影响，销售业绩不理想，自四月份市场有所好转之后，销售量开始攀升。而保利海德公馆前期因价格与市场脱节，去化较差，二期调整销售策略，以毛坯房源推出市场，市场认可度尚可，销售较前期有较好的转变； 本区域紧邻的奥体片区，其代表项目中海奥龙观邸以及本司名士豪庭，也具有较大的参考性。祥泰森林河湾 大地锐城 保利海德公馆 丰奥嘉园 力高国际 绿城百合花园 2）、价格分析周边项目价格目前集中在8500元/平米左右，以中端档次项目居多该区域项目价格在
11、8500元/平米上下浮动，以刚需项目较为常见，高性价比吸引购房者。区域高端项目，目前仅为保利海德公馆，一期含精装价格为15000元/平米，二期毛坯价格为11000元/平米左右，推出市场成交房源价格在9500元/平米左右，前期该项目受入市时机不佳、性价比失调等各方面的原因，项目产品市场认可度较低，销售很不理想，目前调整销售策略，以毛坯产品推向市场，并且以接近成本价9000元/平米起进行促销，销售量有所提高，可见区域高端客户还是认可该项目，该价格在区域高端市场具有一定的指向性；与本案竞争较大的是力高国际项目，该项目由于拿地成本低，首次开盘采用低价入市的策略，对外报价仅6400-7600元/平米，以
12、吸引该区域置业客户，该价格在区域市场具有压倒性的优势。周边参考性较大的绿城百合花园项目，目前毛坯房源销售均价9000元/平米；本案地段远远好于绿城百合花园，由此可见，十里河地块住宅价格具有较大的上升空间。3）客户分析区域在客户以中端客户居多，周边企业与农村拆迁户为购买主力，部分市区外溢人群。 项目所在区域，历城林业局、各大院校教师、留学人员创业园人员、高新技术创业中心人员以及丁家庄、十里河等拆迁村人员，均为该区域的购买主力人群，多数为中高端客户； 该片区距主城区较近，部分市区外溢人群在此置业；4）区域小结 区域在售项目的数量和在售货量相对较小，中后期项目较多，区域竞争有愈演愈烈之势； 该区域客
13、群以周边常驻人口及工作人口为主，项目入市时及中后期，周边项目放量集中，尤其是中后期会面临相对激烈的客户争夺。如何有效的组织和整合客户资源是取胜的关键； 区域多以中端刚需项目居多，真正高品质社区为目前区域空白点，本案可立足大规模优势，充分挖掘自身产品特点； 区域未来几年受洪楼商圈辐射、奥体片区的发展以及高新区逐步成熟的影响，发展空间巨大；四、项目定位（一）优势和机会、地块虽然位于历城区，但接壤历下区，也是客户置业的热点区域；、地块临近城市主干道花园路，交通方便，距离历城区商业中心洪楼广场仅3公里，且紧邻洪楼商圈辐射范围内的华龙路区域商圈；、地块周边社区较多，已形成生活居住氛围，生活配套完善；、地
14、块面积近500亩，有利于公司长期发展。、本司与目前区域在售项目相比，无论从品牌还是产品上都具有优势，在市场价格上具有较大的提升空间；（二）劣势与不足、周边区域未来竞争项目较多，竞争较大；、地块所处的花园路东首周边环境与本案品质有差距，不利于品质的提升；、周边配套相对于成熟区域还有所欠缺，尚处于发展完善阶段。、目前市场宏观调控的不确定性，对市场走向影响很大。（三）定位本案定位建议为：形象（档次）定位：与名士豪庭同等的高端品质社区市场定位：花园路 洪楼商圈 首席高端品质社区客户定位：来自城市经济体系中的中产阶层及高收入人群主要划为首次置业型和改善置业型两种客户 首次置业型客户：以来自区域内及周边的
15、国企职工、原住居民为主、兼顾部分外来首次置业者；在面积选择上：两居室以85、90左右为主，三居室以110左右为主； 改善置业型客户：以区域内及周边企事业单位中高层管理人员为主，囊括部分主城外溢改善型置业客户，购房多为自住；面积选择上，两居室以90左右为主，三居室以135、141为主，四室以180为主；五、设计建议（一）、物业形态建议考虑到项目容积率、建筑密度等因素，建议项目产品主要以高层住宅为主，小高层住宅为辅。（二）、户型产品建议建议产品突出体现满足首置、首改等刚需客户，户型尺度以紧凑型为主。景观单位优先安排大户型产品，以获取项目价值最大化。户型结构面积（）面积比舒适四居1805%舒适三居1
16、35、14125%紧凑三居11030%紧凑两居85、9040%合计100%(三)其他设计建议1、 建筑风格、立面表现以及景观园林建议参考名泉春晓项目；2、由于项目紧邻大辛何，借助大辛河打造沿河景观组团；3、花园路沿线商业氛围较高，可增加商业体量，建议加大进深，为项目创造更多的临街商铺；4、交通采用人车分流形式设置，主要以地下车库为主，少量设置在小区地面，尽量避免车流对步行人流影响；5、会所可设置为地下休闲会所，避免占用地上用地；6、地块以化纤厂路、花园路分开，化纤厂路以东、花园路以北地块内有大辛河河道，虽然目前河道环境较差，但随着政府对河道的规划整治，后期环境将会大幅提升，建议该幅地块在打造高
17、端社区；花园路以南、化纤厂路以西地块周边为老旧住宅区，不利于整体形象的提高，建议设置为回迁区及开发中端品质社区。六、售价建议1、价格初判本次价格判断基于地块价值，结合项目容积率、建筑密度，根据市场比较法暂且推算出项目住宅产品的入市价格。1） 测算过程： 选取对比样本：本项目选取项目周边区域竞争楼盘作为对比样本，选取了项目周边的祥泰森林河湾、绿城百合花园、东拓丰奥嘉园、大地锐城、保利海德公馆等5个项目；力高国际由于土地成本低，首次开盘价格低等因素，排除样本之外。 设定对比分项：根据目前项目现状分别为位置、交通、周边环境、配套、开发品牌、社区配套等10个要素进行加权分析，根据项目产品类型特点，各要
18、素分别设置权重值，每个对比项打分范围为15分（按标准最高评分为5分，最低评分为1分）。2）价格预测 采取同期静态类似项目比较法，选取区域及周边在售项目，通过加权排除其他因素干扰； 评估子项及评估数值根据行业和地方惯例及公司从业经验得出；分类/项位置交通周边环境周边配套企业品牌规划建筑风格园林户型社区配套加权值加权系数18%10%8%12%8%8%8%5%15%8%100%祥泰森林河湾4.54.24.24.54.544.54.24.54.24.367保利海德公馆4.64.34.24.44.64.64.64.64.34.54.461大地锐城4.64.54.54.74.24.24.344.24.54
19、.408绿城百合花园4.34.54.54.34.84.84.854.84.84.606东拓丰奥嘉园4.34.54.54.34.34.54.24.54.64.64.423本案4.64.54.34.54.74.64.64.74.84.74.605项目加权值均价权重比例权重均价祥泰森林河湾4.3678500（二手房）20%1700保利海德公馆4.4619500（毛坯房源成交价）20%1900大地锐城4.4088500（目前成交均价）20%1700绿城百合花园4.6069000（目前成交均价）25%2250东拓丰奥嘉园4.4238000（在售整体均价）15%1200本案4.6058750 建议本案当前销售适中均价应为：8750*4.605/(22.265/5)=9048元/平方米； 根据目前市场情况及地块周边在售项目价格进行价格评定，本地块住宅产品均价为9000元/平方米； 保守估计未来一至两年，济南市场形势应维持目前相对稳定的态势，价格上涨幅度缓慢，那么本案一年后上市销售，整体均价控制在9500元/平方米是符合市场预期的； 具体价格要根据开盘时间和当时的市场情况而定，采取低开高走的价格策略。价格评估 类型住宅商业保守900020000适中950025000进取1000030000南益地产山东区域营销部2012年7月1日
