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1、Xxx（滨江帝景）项目调研报告温馨提示：此模块只作为各个项目参考，每月逢10日写一份调研报告，内容大小由自身情况而定，但必须包含如下模板内容。建议调查相关楼盘时以片区地理位置临近为好（即调查的项目尽量在同一区域，避免分得太散，有利于比较、概括）；同时在完成本调研报告时，要附上之前每月10日、20日、30日的采盘信息工作表格，以便各个项目、同事加深对市场的了解。-最后把各个项目写好的调研报告和项目片区采盘信息统一发送到497001376 邮箱。谢谢大家的配合！合富辉煌（中国）海南公司一、 竞争项目所在区域概况总体概括（1） 项目区域地理位置与资源优势 “滨江新城”已被市政府列为海口重点项目，滨江
2、新城位于海口主城区东南部的南渡江畔，东临南渡江，西至东线高速公路，北起凤翔东路北侧30米规划路，南至新大洲大道，规划总面积18平方公里.政府投入的市政配套等将达到一百个亿甚至以上。与本项目相比，该区域项目多为单价低、总价低，门槛低，户型选择性多；而本项目单价高、总价高且门槛高，大户型，购买者对价格敏感；（2） 区域经济发展规划及功能定位 这里将按照“一带、一心、一核、两轴、五区”结构进行布局，“一带”是指依托南渡江的自然资源优势，打造集观光游览、度假休闲、文化娱乐为一体的滨江休闲产业带。“一心”是形成城市公共服务中心，“一核”是指现代服务产业核，利用该区向江向林、水系环绕的地段特征，着重发展休
3、闲商务、文化创意、SOHO公寓等具有现代服务业特征的建设项目。“五区”指规划范围内的四个居住片区以及发展职业教育和医疗卫生等公共事业为主的教育医疗综合片区，建成后成为未来海口市新的综合性城市中心。（3） 区域未来经济发展趋势 滨江新城规划的出台，开启了海口滨江新生新时代。滨江新城被定位于海口市东南部区域公共服务中心、南渡江畔新型生态居住区、具有新时代经济模式的智慧创造之城。随着城市发展，滨江新城将是海口东南部的城市副中心，发展潜力巨大。（4） 总结评论： “按照现阶段中强、西拓、东优、南控的城市发展思路，海口未来城市发展将更加体现滨海、滨江的特色，以南为中心形成滨江地块新格局将成为海口新时期的
4、领头项目和潮流风尚。“滨江地产”一向是被认为最具保值、升值的地产，重庆的长江、嘉陵江沿线，武汉的长江沿线、广州的珠江沿线，无不是高档名盘云集，高档生活的聚集区。滨江板块的价值恰恰在于以“江”为中心组织城市空间发展格局。二、 周边相关竞争楼盘及本案项目分析（1） 周边相关楼盘基本情况（注明：以下格式作为参考，具体调查项目由自身情况而定）项目名称住宅类型 (占地/总建)万推出套数开盘时间成交情况成交均价(元/)客源获取客户渠道绿色佳园江畔人家小高层13.34/357000多套2011-5-1近期成交3套7800元/左右岛内新海南人，个体经营为主成交客户大多为业主介绍翡翠水城多层、高层31.349/
5、60目前该项目已整体转让给重庆开发商，10月份已进行整改现场包装包括售楼部，现在只是对客户进行摸底；本月中旬会重新推出；2010.12.3暂无均价7500元/岛内新海南人，个体经营为主国庆之间参加房展会，call客，朋友介绍国瑞城高层6.885469/28.87326栋2010-9-30据说已卖一栋给农行，近期成交一套成交总价1290510元岛内新海南人，个体经营为主短信、报广、朋友介绍国兴城高层25/3810月底已推出二期5栋，年底12月将推出三期2011-11-1近期成交3套，成交总价150w-171w之间岛内新海南人，个体经营为主短信、报广、朋友介绍蓝水湾2期高层3.4484/20500
6、多套2010-9-30 近期成交11套均价8000多元/左右岛内新海南人，个体经营为主短信、朋友介绍、促销吸客滨江绿都高层3.4311/10.9976914套2012-01-01 据了解中国银行内部团购300套均价7000元/左右岛内新海南人，个体经营为主短信、朋友介绍、促销吸客江湾兰庭高层0.5709/2.4123套2010.09.10已售80 套8900元/左右岛内新海南人，个体经营为主短信、朋友介绍、促销吸客中景花园高层1.53/4.6446540套2010.11.13已售270套7500元/左右岛内新海南人，个体经营为主短信、朋友介绍、促销吸客（2） 周边热销或主要竞争项目分析项目名称
7、文化理念、风格定位 营销模式、推广活动方式客户定位（中高低）活动地点成交价格（元/）成交情况客户获取渠道绿色佳园江畔人家人文居住，西班牙园林国庆之间推出”缤纷水果节“，现少量短信投入.中项目售楼部7800元/左右近期成交3套成交客户大多为业主介绍，岛内区民购买为主翡翠水城10月份已进行整改现场包装包括售楼部等等，现在只是对客户进行摸底；本月中旬会重新推出，国庆参加房展会；高房展会活动在国际会展中心暂无无国庆之间参加房展会只是续客国瑞城国庆之间参加房展会，投入了报广和短信，进行农行内部团购和团体团购活动高房展会活动在国际会展中心12500元/近期成交3套短信投放、户外广告、报广等国兴城国庆之间参
8、加房展会，投入了报广和短信，高房展会活动在国际会展中心13000元/近期成交1套短信投放、户外广告、报广等(3)本案项目SWOT分析（优势、劣势、机会、威胁）（注明：此模块主要基于本项目小组成员与周边竞争对手或调查项目相对比较综合得出本案的优势、劣势、机会、威胁，每一模块内容简明易懂。）S（优势）即：本案项目的优势、卖点、亮点等；W(劣势)即：本案项目的不足之处等；1. 江帝景所在的区域“滨江新城”已被市政府列为海口重点项目，政府投入的市政配套等将达到一百个亿甚至以上。2009年8月，海口市审议并原则通过了海口市滨江新城控制性详细规划，规划定位为海口市东南部区域公共服务中心、南渡江畔新型生态居
9、住区、具有新时代经济模式的智慧创造之城。2. 滨江帝景西临新大洲大道，贯穿海口南北。东临滨江西路，到省政府仅5分钟车程、到海甸岛约10分钟车程，距离东线高速入口仅500m，项目到机场仅10-15分车程，也靠近海南东线轻轨车站，约5分钟车程。3. 专业的物业管理公司与资深服务团队，以星级酒店服务为标准，及成熟的小区、周边硬件配套齐全，有多功能会所、商业街、学校、银行、医院等；4. 国际旅游岛为海南带来的机遇：免税政策堪比香港购物天堂美誉，政府对博彩业政策支持媲美澳门合法化，免签证政策比济州岛更具有旅游价值，投融资政策享受与西部开发的同等政策待遇1. 项目周边为监狱，无形中形成不佳声誉；2.周边未
10、开发起来，周边以本地区民居住为住，区民生活水平不高，整体形象不佳；3.目前公交车路线少，打车出租车过往少，来回不便利；4.项目标志性建筑物阿波罗广场和整个小区被道路树木遮挡,过往客户不易见着；O(机会)即：本案能获取客户的资源及渠道方式等机会还有哪些？T(威胁)即：竞争对手的优势、卖点、亮点等；1.短信、户外换画、报广、车体广告等媒体投放2.节点活动吸客，投放宣传页配合3.特价优惠活动4.一二手拓展1.户型选择多，总价低，门槛低；2.交通便利，公交路线多，直接到门口，出租车多，打车方便；3.业主维护好，业主再介绍成交率高；（4）总结评论：金九银十之后的大折价活动信息，使得顾客持观望情绪加浓，但随着冬季的到来，各大楼盘的成交明显提高，预示着市场回暖；三、 建议与对策：抓住消费者观望情绪，通过优惠活动进行吸引客户，增加来电来访量；举办一些暖场赛事活动，增加人气，降低客户观望情绪，促进成交；对销售员进行内部培训，举办演讲赛事提升销售技能和增加自信心，发挥团队作用，提升业绩。调查小组成员：张烔琪、黄芳
