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1、上海龙之梦购物中心调研报告：一、项目基本情况：名称： 上海龙之梦购物中心 地点： 上海市长宁路1018号 总体建筑面积： 地上 约29万平方米 地下 约3万平方米 设计时间： 建成时间：2005.12.18 开发商： 上海长峰房地产开发有限公司 投资商： 建筑师： 美国ARQ建筑设计事务所 景观建筑师： 物业管理公司： 运营商： 总平面关系：所属商圈/社区 街区关系位置图 周边环境示意周边道路东街名称汇川路红线宽度18米 机动车道4条非机动车道0 米 行道树 有 无南街名称长宁路红线宽度40米 机动车道8条非机动车道2米 行道树 有 无西街名称凯旋路红线宽度32米 机动车道8条非机动车道0 米
2、 行道树 有 无北街名称汇川路红线宽度18米 机动车道4条非机动车道0 米 行道树 有 无照片 相邻街道业态（仅统计超出项目各边投影相对50米范围内）东街（汇川路）（餐饮）滋味轩、包公公、禾绿寿司 南街（长宁路）上海书城（长宁店）、三星、达峰通讯、苏宁电器、多媒体生活广场、（餐饮）DQ、棒约翰、味千拉面、一茶一座 西街（凯旋路）轻轨站 北街（汇川路）姚氏饭店、牛肉拉面 有无业态集中的类型规律：东街主要是玫瑰坊的餐饮店、北街是低档餐饮小店及为小区居民服务的五金、烟酒等小店南街主要是电器、通讯、数码、餐饮 二、交通情况：轨交结合方式：有，地面轨交？地铁？ 地铁2号线、 轻轨3、4号线 无，有无规划
3、预期？地下2层与地铁站厅在同一标高，与附近900平方米的扇形地下广场相连。 地下二层出租车候车站可同时停泊50辆出租车。 图示地铁接入点/方式：地下商业空间的存在方式 家乐福、永乐电器及餐饮 大致规模 1万左右 图示公交/出租车站点：数量 在建筑北广场有67、88、922三路公交站 位置 问题/障碍评估 因场地范围有限，车站位于建筑内，有顶盖、无围护的车站空间，遮避雨雪 图示自行车停放位置：地下 地下一层 、二层 室外 地面凯旋路侧 图示地下车库出入口位置： 两个双车道出入口， 车道数（单、双） 有无平战结合人防设施？ 有 结合方式：停车库/自行车库/地下商场？地下三、四层与停车库结合 三、商
4、业业态：(主要品牌)业态类型楼层范围业态总体面积比例零售：(如：服装、箱包、电器、数码、图书、眼镜、家饰、首饰)6F5F4F3F、2F1F（婴儿用品、儿童服饰、儿童摄影）、 （运动服饰、运动器材、运动配件）（男装、男鞋、配饰、箱包）（女装、女内衣、孕妇装、女鞋、女包、眼镜、配饰）（黄金珠宝、钟表、配饰、化妆品）大型零售：(超市、百货)B1、B2家乐福、屈臣氏 、得一药房、华氏药房、苹果体验中心餐饮：(独立店、连锁店、联营店、食街)B1、B25F6F7F8F必胜客、肯德基、麦当劳、一屋碳烤、鼎心小笼、吉思日式洋食新龙记茶餐厅、吉旺茶餐厅、申菜坊、五德鸡上海点心、味千拉面、望湘园、九龙冰室、789
5、火锅、香满笼、巴贝拉、川域、蛋蛋屋、代官山、宜芝多、食滋园、一茶一座、老娘舅、大渔铁板烧、面加、酷圣石、豆捞坊、洋葱餐厅、巴西烤肉、和樱料理、过门香中国菜、大渔寿司、釜山料理、福农草、米爱粥、干锅局巴国故事经典川菜、蜀道、蓝丝创意餐厅、尚一汤、芭迪熊主题餐厅、魔厨卡利、云南美食园、楚炫堂、啦啦面、梧桐小镇、真锅咖啡、香啡缤、龙照咖啡、瑞士咖啡、睿迪咖啡、哈根达斯、星巴克、娱乐：(电影、电玩、保龄、台球、歌城、旱冰)8F9F仙宝玩具王国、龙之梦影城、龙强书城、知音琴行、柏斯琴行、英孚教育、汤姆熊生活方式：(SPA女子会所、户外运动、健身会所、美容美发)5F玛花纤体、诗泥会所、美丽田园、紫颖、纽悦
6、伊人、拜尔齿科彼德发型、美甲银行网点：1F工商银行、渣打银行、花旗银行酒店：(品牌、星级、床位数)龙之梦万丽大酒店，五星级酒店，共计标 准客房457间、豪华套房35套及总统套房一套办公：总体面积分单元的店铺大致使用面积范围其他功能：(艺术馆、画廊、汽车展销、儿童游戏场地、托儿所)儿童乐园、玩具反斗城、四、外观要素： 空调模式：中央空调中央空调主机安放模式 位置概述 大部分安放在建筑十层屋顶 ，少量安放在地下汽车库出入口坡道的顶盖上 显著或整合程度 因商业部分高9层，在建筑四周街道均不容易看到 ，坡道顶盖上的设备用绿化作了遮挡 分户中央空调机安放模式位置概述 没看到有分户中央空调机 建筑西侧非机
7、动车停车处有疑似燃气设备的用房大型户外广告：本项目广告主要有分布在外墙面的各品牌大幅广告和位于沿地块周边道路设置构筑物上的品牌的集中广告 第三者广告未发现第三者广告 公益广告未发现公益广告 尺寸范围24M6M1.2 M0.6 M 显著或整合程度被整合立面构图的一部分 大部分空调设备安放在建筑十层屋顶汽车库坡道的顶盖上安放的空调设备非机动车停车处的燃气设备用房外墙面上的品牌广告和构筑物上的品牌集中广告玻璃幕墙上的巨幅广告店招：位置统计(同一/自由位置) 室内、室外的店招位置都作了统一安排 尺寸范围 店招高度不超过1.5米 显著或整合程度 整合的较好 室内各层店招高度做了限定室内标识系统：楼层地图
8、 显著或整合程度 室外店招高度也做了统一处理室外标识系统：地图 指路牌 显著或整合程度 动态广告：霓虹灯 女儿墙端部 LED显示屏(有无、大小、位置) 位于建筑入口 旁，朝十字路口， 8M6M 显著或整合程度 一般般 五、空间/功能关系和流线：室内中央主题空间(中庭) 有 无交汇空间，贯穿的大型雕塑或织物 有 无大型室内植物 有 无主观印象：在三个圆形中庭中红、蓝中庭是由地下二层贯穿到屋顶的，黄中庭由地面一层到屋顶，红中庭位于主入口处，有大型装饰物、灯具、条幅广告。中庭顶部均有遮阳设施 内街是否存在,剖面比例 有， 柱距、层高的观察 8400MM8400MM 通过楼梯间观察B4 3000MMB
9、3 3000MMB2 4800MMB1 5100MM1F 6000MM 2F可达性评估：以主要出入口为指标定，宽度？坡道？ 室外自动扶梯/电梯：人流组织的作用？ 观光电梯：结合室内中庭？面向城市？ 休憩空间和设施：室内室外 和主题空间的结合 潜在商业价值的发掘 有无相随的餐饮或零售 室外售货亭室内街或室外街 主要内容 室外主题场所有无 室外表演/推广场所被利用情况 底层店铺面向内街和外街的状况？ 物流组织：卸货口 位于地下二层 餐饮物流由地下 废弃物 由地下二层运出 辅助便利设施：导购中心/信息台/顾客服务在中庭结合处设收银台，服务半径适中顾客服务位于自动扶梯平台出顾客厕所 高峰负荷 便器数量
10、 残疾人厕所 母婴设施 员工专用厕所 管理用房位置 易达性 典型实例照片六、物业权属和管理：租/售比例 分楼层统计 分栋统计 出租？分小产权销售？ 七、物理环境质量：声：内部噪音 语言识别 外部噪音 背景音乐 广播系统 光：照度 泛光 重点照明 夜间照明 眩光是否存在 如有，位置 热：温度感觉 室外风环境 室内风环境 八、主观评价：人流密度：按楼层分布 按出入口方向分布 商业气氛： 吸引力：室外，室内 可达性： 业态综合程度： 九、讨论：l 大型购物中心的一般构成？l 情景购物的存在？对规划的要求？l 城市功能的发挥和商业机会的获得？l 项目定位的要素？价格？区位？形象？建筑材料？空间？运营商
11、品牌？l 路径/节点/领域 的感知l 购物模式对于位置规划的影响：从冲动型到目的型消费？l 主力店/旗舰店的作用，带动效应，l 各项目具体而言，有无明显的不足之处l 业态食物链/价值链的完成度l 终端式购物中心的娱乐性程度建筑设计在商业里面是要帮助甲方做一套动态的经营体系（企业的一套经营盈利模式），是一个过程，图纸是结论。体系如何建立？八个字：“标准、次序、尺度、语言”头两个“标准”。商业建筑没有必要做得最好，要做得合适，二是“次序”。功能、空间、环境之间的关系。消防和紧急疏散的问题，人流如何处理？三是“尺度”。比较正规的购物中心来讲，可以用销售面积和使用面积一般不超过50，可是我们的尺度普遍都偏大，大部分都要要求做7080。四是“语言”。
