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1、土地增值税,2023/2/9,1,本章主要内容第一节概述第二节征税范围、纳税人和税率第三节转让房地产增值额的确定第四节应纳税额的计算第五节减免税优惠第六节申报和缴纳,2023/2/9,2,第一节 概述,一、概念 土地增值税是对有偿转让国有土地使用权及地上建筑物和其他附着物产权并取得增值性收入的单位和个人所征收的一种税。二、特点（一）以转让房地产取得的增值额为征税对象（二）征税面比较广（三）采用扣除法和评估法计算增值额（四）实行超率累进税率（五）实行按次征收,2023/2/9,3,第二节征税范围、纳税人和税率,一、征税范围 土地增值税的课税对象是有偿转让国有土地使用权及地上建筑物和其他附着物产权
2、所取得的增值额。（一）征税范围的一般规定（三把标尺）标准之一：土地增值税只对转让国有土地使用权的行为课税 标准之二：土地使用权、地上建筑物及其附着物是否发生产权转让 标准之三：转让房地产是否取得收入（货币、实物及其他收入）。对继承、赠与等方式无偿转让的房地产，则不予征税。这里的赠与指的是:（1）赠与直系亲属或承担直接赡养义务人的行为.（2）通过中国境内非营利组织将房屋产权、土地使用权赠与教育、民政和其他社会福利、公益事业的行为。,2023/2/9,4,2023/2/9,5,【例题1多选题】下列各项中，不需要缴纳土地增值税的有（）。A.房产所有人将房产赠与儿女 B.王刚和李强互换自有居住用房地产
3、 C.个人因工作调动而转让购买满5年的经营性房产 D.因国家建设需要而搬迁，由纳税人自行转让房地产 E.事业单位转让自用的房产,2023/2/9,6,【答案】ABD【解析】C选项所述房产为经营性房产，不享受免税优惠。,【例题2单选题】下列各项中，应当征收土地增值税的是（）。A.因为国家建设需要而被政府征用的房产B.对国有企业进行评估增值的房产C.抵押期满权属转让给债权人的房地产D.通过民政部门赠送给社会公益事业的房地产,【答案】C,二、纳税人 土地增值税的纳税人是转让国有土地使用权及地上的一切建筑物和其他附着物产权，并取得收入的单位和个人。包括机关、团体、部队、企业事业单位、个体工商业户及国内
4、其他单位和个人，还包括外商投资企业、外国企业及外国机构、华侨、港澳台同胞及外国公民等。即内外资企业、行政事业单位、中外籍个人等。,2023/2/9,7,【例题多选题】下列各项中，属于土地增值税纳税人的有（）。A.与私营企业换房的三资企业（中外合资经营企业、中外合作经营企业、外商独资经营企业）B.合作建房后出售房产的中外合作企业C.转让公寓楼的学校D.通过国家机关捐赠给福利单位房屋的个体户E.将自有房屋对外出租的个人,【答案】ABC,三、税率 土地增值税四级超率累进税率表,2023/2/9,8,【例题单选题】某有限公司转让商品楼收入1 000万元，计算土地增值额准予扣除项目金额200万元，则适用
5、税率及速算扣除系数为（）。A.30%，0 B.40%，5%C.50%，15%D.60%，35%,2023/2/9,9,【答案】D【解析】增值税与扣除项目金额比例（1000200）200100%400%，适用第4级税率，即税率60%、速算扣除系数35%。,【答案】D【解析】增值税与扣除项目金额比例（1000200）200100%400%，适用第4级税率，即税率60%、速算扣除系数35%。,【答案】D【解析】增值税与扣除项目金额比例（1000200）200100%400%，适用第4级税率，即税率60%、速算扣除系数35%。,第三节 转让房地产增值额的确定,在计算土地增值税时，首先应该考虑是什么样的
6、纳税人。卖地有卖地的方法，卖房有卖房的方法；新房有新房的办法，老房有老房的办法。土地增值额转让房地产收入税法规定的扣除项目金额配比原则应用：【注意】收入与成本费用配比。比如征了一块50000平方米的地，建设A、B、C三个项目，这个开发过程中的费用应该在三个楼盘之间进行分配，将来销售A楼盘时应该配比A楼盘的费用。（计算）,2023/2/9,10,一、收入额的确定 纳税人转让房地产所取得的收入，是指包括货币收入、实物收入和其他收入在内的全部价款及有关的经济利益，不允许从中减除任何成本费用。,2023/2/9,11,二、扣除项目及其金额（一）新项目转让房地产企业扣5项 1.取得土地使用权所支付的金额
7、（买地的钱）取得土地使用权所支付的金额是指纳税人为取得土地使用权支付的地价款和按国家统一规定缴纳的有关费用之和。其中，“取得土地使用权所支付的金额”可以有三种形式：（1）以出让方式取得土地使用权的，为支付的土地出让金；（2）以行政划拨方式取得土地使用权的，为转让土地使用权时按规定补缴的出让金；（3）以转让方式取得土地使用权的，为支付的地价款。,2023/2/9,12,2.开发土地和新建房及配套设施的成本（简称房地产开发成本）（1）土地征用及拆迁补偿费（2）前期工程费（3）建筑安装工程费（4）基础设施费（5）公共配套设施费（6）开发间接费用,2023/2/9,13,3.开发土地和新建房及配套设施
8、的费用（简称房地产开发费用）房地产开发费用是指与房地产开发项目有关的销售费用、管理费用、财务费用。对于利息支出，分两种情况确定扣除：（1）纳税人能够按转让房地产项目计算分摊利息支出，并能提供金融机构的贷款证明的，其允许扣除的房地产开发费用为：利息+（取得土地使用权所支付的金额+房地产开发成本）5%以内（注：利息最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额）；（2）纳税人不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构贷款证明的，其允许扣除的房地产开发费用为：（取得土地使用权所支付的金额+房地产开发成本）10%以内。,2023/2/9,14,4.与转让房地产有关的税金 指在转让房地产时
9、缴纳的营业税、印花税、城市维护建设税，教育费附加也可视同税金扣除。其中：房地产开发企业缴纳的印花税列入管理费用，印花税不再单独扣除（两税一费）。,2023/2/9,15,5.财政部确定的其他扣除项目 从事房地产开发的纳税人可加计20%的扣除：加计扣除费用=（取得土地使用权支付的金额+房地产开发成本）20%。,2023/2/9,16,【例题单选题】按照土地增值税的有关规定，下列各项目中，属于内资房地产开发企业计算土地增值税时，应单独扣除的税金是（）。A.房地产开发企业转让房地产时缴纳的营业税、城市维护建设税和印花税B.房地产开发企业转让房地产时缴纳的营业税、城市维护建设税和教育费附加C.房地产开
10、发企业转让房地产时缴纳的营业税、城市维护建设税和个人所得税D.房地产开发企业转让房地产时缴纳的营业税、城市维护建设税、教育费附加和印花税,【答案】B,【例题多选题】房地产开发公司支付的下列相关税费，可列入加计20%扣除范围的有（）。A.取得土地使用权缴纳的契税 B.开发过程发生的“三通一平”费用 C.销售过程中发生的财务费用 D.开发小区内的公共配套设施费用 E.支付建筑人员的工资福利费,2023/2/9,17,【答案】ABDE【解析】选项ABDE作为开发成本可加计扣除；选项C作为开发费用，不得加计扣除。,（二）旧房及建筑物扣除项目（老房子有老办法）1.房屋及建筑物的评估价格。评估价格重置成本
11、价格成新度折扣率 2.取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定缴纳的有关费用。3.转让环节缴纳的税金。（三）转让未进行开发的土地使用权 1.取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定缴纳的有关费用。2.转让环节缴纳的税金。,2023/2/9,18,【例题单选题】某事业单位2010年转让一栋九十年代末建造的办公楼，取得转让收入400万元，缴纳转让办公楼的相关税金共计25万元。该办公楼原造价300万元，如果按现行市场价的材料、人工费计算，建造同样的办公楼需800万元，该办公楼经评估还有四成新。该企业转让办公楼缴纳的土地增值税为（）万元。A.16.5 B.22.5 C.25.5 D.14.5,
12、2023/2/9,19,【答案】A【解析】办公楼的成新度折扣率为40%，即4成新，其评估价80040%=320（万元）。扣除项目金额80040%25345（万元）增值额40034555（万元）增值率55345100%15.94%50%，适用税率30%。该企业转让办公楼应纳土地增值税（40080040%25）30%16.5（万元）。,2023/2/9,20,第四节 应纳税额的计算（掌握）,一、转让土地使用权和出售新建房及配套设施应纳税额的计算方法计算步骤：（一）确定扣除项目（二）计算增值额 增值额收入额扣除项目金额（三）计算增值率 增值率增值额扣除项目金额100%（四）确定适用税率 依据计算的增
13、值率，按其税率表确定适用税率。（五）依据适用税率计算应纳税额 应纳税额增值额适用税率扣除项目金额速算扣除系数,2023/2/9,21,二、出售旧房应纳税额的计算方法计算步骤：同新建项目转让关键：计算评估价格应纳税额增值额适用税率扣除项目金额速算扣除系数,2023/2/9,22,第五节减免税优惠,一般减免税规定（一）建造普通标准住宅出售，其增值率未超过20%的，予以免税。增值率超过20%的，应就其全部增值额按规定计税。2005年6月1日起，普通标准住宅应同时满足：住宅小区建筑容积率在1.0以上；单套建筑面积在120平方米以下；实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格1.2倍以下。各省、自治区
14、、直辖市对普通住房的具体标准可以适当上浮，但不超过上述标准的20%。对于纳税人既建普通标准住宅又搞其他房地产开发的，应分别核算增值额。不分别核算增值额或不能准确核算增值额的，其建造的普通标准住宅不能适用这一免税规定。（二）因国家建设需要而被政府征用、收回的房地产，免税。（三）个人销售住房：2008年11月1日起，对居民个人销售住房一律免征收土地增值税。（四）企事业单位、社会团体以及其他组织转让旧房作为廉租住房、经济适用住房房源且增值额未超过扣除项目金额20%的免税政策。,2023/2/9,23,【例题多选题】下列各项中，符合土地增值税征收管理有关规定的有（）。A.纳税人建造普通标准住宅出售，增
15、值额未超过扣除项目金额20%的，减半征收土地增值税 B.纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20%的，免征土地增值税 C.纳税人建造普通标准住宅出售，增值额超过扣除项目金额20%的，应对其超过部分的增值额按规定征收土地增值税 D.纳税人建造普通标准住宅出售，增值额超过扣除项目金额20%的，应就其全部增值额按规定征收土地增值税E.纳税人建造普通标准住宅出售，增值额超过扣除项目金额15%的，应就其全部增值额按规定征收土地增值税,2023/2/9,24,【答案】BD,【答案】BD,【答案】BD,第六节 申报和缴纳,一、申报纳税程序 根据土地增值税暂行条例规定，纳税人应自转让房地产合同签订之日起7日内，向房地产所在地的主管税务机关办理纳税申报。二、纳税时间和缴纳方法（主要有三种情况）（一）以一次交割、付清价款方式转让房地产的（二）以分期收款方式转让房地产的（三）项目全部竣工结算前转让房地产的三、纳税地点 土地增值税由房地产所在地的税务机关负责征收。所谓“房地产所在地”，是指房地产的坐落地。,2023/2/9,25,
