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1、Hilton Head Island&Sea Pines Plantation 美国 南卡莱罗纳州,案例研究的过程与目标,对于项目的发展方向进行正确定位启示，寻找本项目的发展机会,Hilton Head Island:南卡莱罗纳州最南端的一颗璀璨蓝宝石，世界级高尔夫旅游胜地及宜居之地,面积：长达12英里宽5英里，面积大约60平方英里（153.85平方公里）；区位：位于美国南卡莱罗纳州最南端，直接连接大西洋，美国东海岸第二大屏障之岛；交通：岛上有自己的机场，278号洲际高速贯穿海岛，与岛内连接南北交通的跨岛百汇大桥共同形成区域环路,SEA PINES,SHIPYARD,PLMETTO DOUNS
2、,PORT YROYAL,PLMETTO HALL,HILTON HEAD PIANTATION,WINDMILL HARBOR,SPANISH WELLS,WEXFORD,LONG COVE,INDIGO RUN,美国第一个整体生态规划的度假目的地，依靠高尔夫产业带动，发展成功的旅游休闲大区域；这个靴形岛屿被广泛认为是美国最优秀的度假目的地，每年超过250万游客被吸引来岛；,Hilton Head Island被誉为美国的高尔夫球岛，拥有世界上最著名的24个经典高尔夫球场，成为岛内重要的旅游设施和资源,地位：从1961年岛内第一个高尔夫诞生到今天成为高尔夫旅游目的地，希尔顿头岛赢得“高尔夫球
3、岛”的美誉；,依靠高尔夫带动区域旅游开发：岛上有高尔夫领域极具威望的PGA美巡赛固定球场，PGA对海岛开发有巨大的推动与宣传，首年赛事参观者数量从5000人迅速超过十万人，首个经典高尔夫大赛通过电视传播到了5万人的家庭，同年超过25万游客来到希尔顿岛；区域球场密集：岛上高尔夫球场有24个，加上周边离岛的球场超过了40个，固定的球员在250万人左右,PGA：美国高尔夫职业巡回赛。PGA是目前世界上运营规模最大、运营最为成功的高尔夫巡回赛,成功关键要素之一：高尔夫球场,Hilton Head Island由11个半封闭(semi-private)和全封闭的Golf Resort组成，各Resort
4、以开发高档度假物业为经营主体,成功关键要素之二：高档度假物业,Hilton Head Island由最初未开发的边缘区域转变为旅游度假胜地经历了四个发展阶段,岛上300居民，无游客，经济落后；1953-1958年，电力、汽车轮渡、小学、两个房间的汽车旅馆、第一家超市、电话在岛上出现；1956年两个车道的收费摆动桥建成，揭开了岛内来自内地的汽车交通历史，当年有4.8万辆车穿越；,80年代至今,7080年代,6070年代,5060年代,1960年创始人的父亲所在的希尔顿总公司开始开发360亩的Spanish wells；1961年创始人的父亲所在的希尔顿总公司开始开发Port Royal；1965
5、年位于sea pines 的医学中心建成，为全岛所有社区提供服务；1965年岛上第一次邮递线路确立；1967年Palmetto公司以每英亩1000元收购了土地,开始了Palmetto dunes度假村建设；1967年岛内机场开始使用；1970年，港湾小镇及其居住区完成建设，岛上全职的就业人口为2500人,1970年海岛旅游行程报印刷发行；1970年创始人的父亲所在的希尔顿总公司开始开发Shopyard；1970年sea pines 超过800万购置海岛东北端土地，并建设成自己的度假屋Hilton Head Plantation；1975年希尔顿岛综合医院建成；1975年岛上全职的就业人口为65
6、00人；超过25万游客来到希尔顿岛；这一时代高尔夫体育运动发展非常景气，并刺激了对高尔夫社区额大幅增长要求,1982年四线跨海大桥建成后取代旧桥；1982年岛上全职的就业人口为12500人；同年超过50万游客来到希尔顿岛；wexford 和 long cove 度假村开始发展建设；1983年hilton head island 成为了旅游直辖市；1985年岛上全职的就业人口为17000人；1987年城市管理委员会通过了关于海岛的一系列规划，其中包括土地利用总体规划；全年常驻人口超过2.8万人；岛上有150多万游客；1997年连接岛内南北端的大桥cross-island parkway 通车,萌
7、 芽 阶 段,起 飞 阶 段,成 长 阶 段,成 熟 期,重大事件高尔夫球场出现集中建设的高峰；岛内度假区开始全面开发（主要是高尔夫社区的建设和经营）；,重大事件旅游直辖市成立顶级私人豪宅社区出现；内部交通配套更加完备,重大事件1957年-1963年，岛上第一个开发项目海松树度假区（Sea Pines）除海港城（Harbour Town中心商业区）之外的建设完成,Hilton Head 通过开发高尔夫球场建立核心竞争力，以吸引高端客户；区域旅游环境成熟后，大量别墅、公寓等物业开发，以满足投资和度假需求,历年游客数,10万,50万,100万,200万,300万,起飞期,成长期,成熟期,60年代,
8、70年代,80年代,90年代,至今,25万旅游者,50万旅游者,150万旅游者,超过200万旅游者,游客逐步增长基础设施投入最集中阶段，立体交通网络形成，机场建成城市等级配套基本成型出现了第一个社区项目开发,岛内度假区开始全面开发，高尔夫球场出现集中建设的高峰；高尔夫体育运动发展刺激了对高尔夫社区增长要求游客快速增长基础设施持续投入常住人口迅猛增长,对外交通配套升级为更高等级；高档私人社区出现内部交通配套完善旅游直辖市成立常住人口持续增长,Hilton Head Island开发模式自60年代以来就成为美国高档度假社区的开发模版；它开发初期的成功模式之一：Sea pines度假区控制了开发的时
9、间节点，占据首发优势，并以中心驱动模式带动地区发展,沿交通干道逐步扩展开发区域：最初只有SEA PINES 度假区内通往岛外唯一道路；洲际公路us278和岛屿连接机场建设,Sea pines度假区是Hilton Head Island上首先开发的项目,它开发初期的成功模式之二：坚持大区域旅游开发的整体观念进行规划建设，各度假区定位明确，确保公共区域不进行重复建设,开发初期的成功模式之三：建设之初就坚持严格的生态环境保护，确保区域可持续发展,Frase划拨出1300亩土地作为环境保护区禁止开发，此外还有600亩松林严格保护起来，由SASAKI担当的总体规划获得了国际荣誉和奖项；sea pines
10、 规划成为了Hilton head island其他社区的规划样板。Fraser 关于度假社区的创新规划使60年代以来美国以度假为导向的高档社区都以此作开发模版；Fraser想要确保社区和环境能够维护下去，给每一处私有房产、开放空间和公共空间、商业地产、以及森林保护区赋予坚如磐石的公约，而且确保这些公约不能被违反；这些公约其中之一的“clicker”条款指出：当sea pines在70年代中期超出某种建设强度时，这些物业的业主必须通过一个协会，接管这些共同的要素，包括环境美化、森林、道路、地基和水道。由业主评估每年用以管理和维护这些元素产生的基本费用。今天这些费用每年超过700万美元。该协会的
11、成员由由商业和住宅的代表选举产生的，服务期限2-3年；在Sea Pines没有建筑物的高度超越最高的木兰或是栎树，即使是世界著名的海港小镇的游艇帆船码头也因保护森林而重新设计过；,建筑、设计和施工的哲学是建筑应该毫无疑问的在色彩和形式上去契合它们的自然环境。社区应给人置身于公园的感觉，让人从邻里环境中争夺视线和创造冲击力的不和谐建筑形态和色彩中抽离出来，得到心灵的放松；建筑藏在在生态环境中，清洁的道路透过郁郁葱葱的森林，松树和硬木的垂吊物象雨伞一样笼罩着酒店的豪华住房以及出租的度假公寓。-CHARLES FRASER,sea pines 度假区是Hilton Head Island中与本项目类
12、似的功能区域，它占据首发优势，并以中心驱动模式成功发展，以下分析它还有哪些借鉴点可以给本项目开发以启示,Harbor Town,Sea pines 对希尔顿岛乃至整个美国度假区发展都具有重要意义，它是岛上第一个规划建设成功的度假社区，开创者Fraser5 0多年来一直被认为对现代美国度假发展模式具有革命性的创新，被称做称作美国现代度假岛屿之父,Sea pines 度假区面积5200英亩，包括港湾小镇中心（著名的红白条纹灯塔、一个餐饮集中区、数家高档商店以及一个游艇码头）三个18洞锦标赛高尔夫球场（其中有每年举行的PGA赛所在场地-著名的Harbour Town Golf Links）数量众多的
13、网球场还有近2700栋别墅和超过1000户公寓组成的的私家高尔夫、游艇社区环境保护和可持续发展一直是这里的标志,1、可借鉴的定位启示：sea pines 度假区对项目发展方向正确预判、定位，承担区域高端综合配套功能，发展岛内唯一的公共服务区,50-60年代 Hilton head 萌芽阶段,1949年岛屿商人购买了南端20000英亩土地,均价60,岛屿开发起步；1956年创始人Charles Fraser 从其家族购置土地，准备开发；1957年开始了5200英亩Sea pines plantation规划工作；第一份土地契约签署,滨海地区的地价最初是5350美元；1956年第一个高尔夫球场 o
14、cean golf course 开始建设。,60-70年代 Hilton head 起飞阶段,继续卖地,1962年土地增值到9600美元；1960年 Fraser建设样板房展示什么是度假物业景观的概念；1962年sea pines首期住宅建成，打破了私人居住区的概念，发展成为饮食、旅游渡假的目的地型resort；1963年sea pines新社区开盘当天因销售一空场面失控；1967年sea pines安装了岛上社区的第一个安全闸门；1969年sea pines 两个高尔夫球场建成，分别为sea marsh和harbour town golf links；高尔夫美巡赛对海岛巨大的推动，首年赛事
15、参观者的数量从5000人迅速超过十万人。,80-90年代 Hilton head 成长阶段,1974年首个经典高尔夫大赛在harbour town golf links举行,通过电视传播到了5万人的家庭；1975年(岛上全职的就业人口为6500人,超过25万游客来到希尔顿岛)，同年海上松树公司推出“崭新的别墅所有权计划”所谓的“分时度假”；1977年的度假社区共有1052个 公寓建成，有2372个计划建设；1000个独栋别墅单位兴建，1100个拟建。,90年代至今 Hilton head 成熟期,1982年有2900个分时度假的业主了；1982年高尔夫球场地段的单位上市为74000美元；199
16、2年非公开销售的利润就达到1.44亿美元，比前一年增加了22%；高尔夫球场，网球中心，比赛，沙滩，饭店，商场都作为驱动因素驱动着房地产的价格 海边的别墅目前的售价超过500万美元,sea pines发展的方向,2、可借鉴的开发模式启示：以基础设施建设、保护生态环境为起点，通过高球场及酒店启动度假区，进而适度开发地产项目；区域成熟后配套成为房地产价格的驱动因素,酒店和高尔夫球场最先考虑必须建设，然后开发物业，最后是海港城商业中心；sea pines 度假区建设时间：1956-1977年5200英亩（30000亩左右）,3、可借鉴的配套选择启示：依托区域整体的开发趋势，将配套分级，明确哪些是符合定
17、位要求、提升区域价值必须优先建设的，哪些需要后期考虑,一个普通的18洞高尔夫球场；一个高星级的海港城酒店,网球场海港城游艇码头、小型餐饮区开始建设,两个18洞锦标赛高尔夫球场海港城继续建设,港湾小镇商业中心完成建设第二个游艇码头近2700栋别墅和超过1000户公寓组成的的度假公寓,第13年,第412年,第1222年,4、可借鉴的两大开发要素：一，公共配套区域-地中海风格的海港城商业中心。灯塔、港口及众多精品店构建了区域标识性节点,1,2,3,4,5,6,7,HARBOR TOWN的标志物红白灯塔和yachts港口给sea pines 提供了绝佳的景观资源,HARBOR TOWN提供独立拥有和经
18、营的精品店、工艺品店、餐厅、有现场音乐活动，同时可以进行各种水上运动,HARBOR TOWN,5、可借鉴的两大开发要素：二，以旅游房地产开发为主，抓住资源型投资者、置业者以及旅游者；为置业者提供多种类型的物业经营方式，向旅游者提供别墅和公寓等度假物业的出租,分时度假是在一个特定的时间段内对某个度假物业的使用权；常被称作“度假交换”“假日所有权”“多所有权”,旅游者的住宿 Accommodations海港城市酒店Inn at Harbor Town：60个房间奢侈精美的欧洲顶级酒店；位于热门的海港小镇的游艇基地，在海港小镇的步行距离内，充满各类精品店，艺廊，餐饮，娱乐，划船，水上运动；租赁别墅V
19、illa rentals：私人别墅，特殊价格。舒适而与众不同，提供一房到四房所有户型；对于家庭和那些喜欢完全独立体验旅游者是最理想的。这种独特的出租方式只在sea pines 提供；家庭度假出租屋Vacation home rentals：从用于小家庭理想选择的简单、舒适温馨小户型到容纳大规模人群居住的海景豪宅；三种住宿档次：Premier：超过传统标准的特殊别墅；Deluxe：高档装饰、注重细节；Resort:：舒适的住宿、便利的功能；分时度假Timeshares：通常购买以周为单位递增，拥有一个完整度假物业成本的一小部分就可以买到分时度假产权；举例说，产权为Hilton Head 的海景公
20、寓可分为52周，每个买方拥有一个不同的星期。当分摊费用后，所有业主都有被保障的权利使用分时度假,6、可借鉴的商业分级体系：从沿街杂货商店，到超现代化免税独立式商业，各档次的商业、娱乐、餐饮是对全岛城市功能的进一步完善和补充,7、可借鉴的丰富的度假产品结构：诠释了崭新的休闲生活理念，在全球赢得广泛的声誉,当项目所在区域处于萌芽开发阶段、发展方向及前景均明确的背景下，项目如何抓住重大发展机会，实现准确定位,从Hilton Head Island得到的启示,区域中心驱动模式是有效带动地区发展的模式；高端综合配套功能中心能够提升整体区域价值；区域内应提供丰富和完备的度假功能；保护生态环境，合理利用现有生态资源；,关于区域发展,通过高尔夫球场与酒店启动度假区，进而适度开发地产项目，后期博取地产增值收益；建立区域高端综合配套中心地位，成为地区的公共配套区域；中心度假区内的标志性建筑构建了区域的标识；中心度假区应作为整个区域的城市功能的完善者；用物业经营方式的创新为物业增值,从Sea Pines 度假区得到的启示,关于项目发展,
