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1、菏泽市军威房地产开发有限公司舜馨苑一期工程申请报告二O一一年十二月第一章 申报单位及项目概况第一节 项目申报单位概况一、单位名称：菏泽市军威房地产开发有限公司二、法人代表：南孟强 三、注册资金：3000万元四、开发资质：肆级五、联系人：范经理 联系电话 ：13181588867六、单位概况：菏泽市军威房地产开发有限公司成立于2004年11月，注册资本3000万元。公司具有房地产开发肆级资质。公司遵循“使顾客满意、让业主放心、令社会信赖”的经营理念，坚持“追求行业一流、满足业主期望；建造优良工程、提供满意服务”的经营方针，是一支能在房地产领域做出成就的团队。第二节 项目概况一、 项目名称：舜馨苑
2、一期工程二、项目建设背景：（一）菏泽市概况菏泽市位于山东省西南部，属暖温带季风型大陆性气候，光热资源居山东之冠。这里处于苏、鲁、豫、皖四省交界处，北面隔黄河与聊城相连，东部与泰安、济宁二市接壤，东南部与江苏省丰县、安徽省砀山县为邻，西部与南部与河南省商丘、开封、濮阳市毗邻，是山东省重要的商贸流通中心之一。菏泽市辖区现有牡丹区、曹县、单县、成武、定陶、巨野、郓城、鄄城、东明八县一区和一个省级经济开发区，总面积12238平方公里，占全省土地总面积的7.8%。现有人口875万，人口自然增长率0.528%，其中农业人口650.2万，占总人口75%，耕地面积1043万亩，人均耕地1.6亩。2007年生产
3、总值达到277亿元，其中第一产业占28%，第二产业占48%，第三产业占24%。城镇居民人均可支配收入8600元，农民人均纯收入3900元。 菏泽市境内京九铁路与新亚欧大陆桥、日东（日照-东明）高速、菏兰高速与济菏（济南-菏泽）高速、德商（德州-商丘）高速双十字交汇，电力、电讯业发达，海关、商检、口岸配套，金融、宾馆等设施先进，市政服务大厅为海内外客商提供全方位、扎口式便捷服务。香港百隆、台湾裕佳、青啤、香江、鲁能、鲁花、九发、锦江、六合、希望等一批国内外知名企业先后在这里落户。 菏泽市工业体系完备，已形成电力、机械、纺织、轻工、造纸、食品、医药等八大支柱38个行业；地下矿藏丰富，已探明石油储量
4、4000万吨，远景储量1.71亿吨；天然气储量271亿立方米，控制储量600亿立方米；巨野煤田地质储量55.71亿吨，2003年已开始开发；石油化工、气电化、煤电一体化等项目正在实施，是华东地区最大的新兴能源化工基地。文化艺术及广播电视事业健康发展。全市拥有书画院1处，博物馆5处，文物保护管理机构9个，艺术馆1处，文化馆9处。图书馆9处，藏书总量60.37万册（件）。艺术表演团体11个，乡镇文化站155处。全市拥有无线广播电台1座，电视台1座，电视转播台8座，广播、电视综合人口覆盖率分别达到88.9%和71.0%。（二）项目提出背景随着菏泽市社会经济快速健康的发展，促使各项社会事业蓬勃发展，城
5、市化进程也不断加快。十二五期间，菏泽市将强势推进新型工业化、城乡一体化、流通现代化，努力构建经济繁荣、社会和谐、环境友好、充满魅力和活力的菏泽新城区。努力提高城市形象和品味也是实施“四大基地，一大产业”的具体要求，是实现“四个发展”优化城市环境，提升城市功能，实现“突破菏泽”战略的必然要求。近年来，城乡居民人均可支配收入明显增加，城乡居民生活水平明显提高，人们对改善居住条件的要求也日益增强。城市化进程的加快，周边县镇人口的大量涌入市区，也使人们对菏泽市城区的居住、办公、教育等各项关系民生问题的城市功能提出了更高的要求。近年来，我国房地产业保持了健康、快速的发展态势，培育住房消费，发展住宅建设，
6、将是今后一段时期我国住宅与房地产业的中心工作。2006年，国家在召开了全国住宅与房地产工作会议，提出了加强房地产市场的宏观调控，整顿和规范市场秩序，促进房地产业健康、协调发展，开放搞活二级市场，推进住房分配货币化，全面落实住房公积金制度，改进物业管理，进一步培育住宅消费，发展以经济适用房为重点、高档住宅为补充的住房供应体系是今后房地产业发展的重点（三）菏泽市房地产业发展方向1、坚持高起点规划，严格执行和落实城市规划。规划是城市发展的龙头。只有规划好才能建设好、管理好。规划好是最大的节约。对经济相对欠发达地区来讲，由于资金短缺，在房地产开发上更应注重规划。一是对拟开发地块要超前编制控制性详细规划
7、，对土地使用性质、开发强度、配套设施等作出详细的控制性规定；二是要加强规划管理，高度维护规划的严肃性。规划一经确定，任何单位和个人都不得更改，更不能因资金短缺而降低对开发项目的标准，随意变更规划。2、坚持“政府总揽，以项目带开发”的方针，从严管理开发项目。要认真落实城市房地产开发经营管理条例及有关政策规定，坚持开发项目由政府总揽，以市场为导向，以规划为龙头，以项目带开发的方针，建立城市房地产开发经营的宏观调控和市场运行机制。实行项目库制度，有计划、有步骤地推出开发项目。按照经济效益、环境效益、社会效益相统一的原则，实行统一规划，合理布局，综合开发，配套建设。坚持成区连片开发，开发一片配套一片，
8、完善一片，宁缺勿滥。要大力推行房地产开发项目招标投标制度，按市场经济规律运作，确保房地产开发有利于城市建设。3、努力搞好城市土地资产经营，建立和实行好政府土地储备制度和招标、拍卖、租赁制度。政府必须高度垄断土地一级市场，在以规划开发项目的指导下，除法定可以行政划拨的土地外，对经营性开发项目用地一律进行招拍挂制度，以确保政府获得最大的土地收益，开发项目获得合理的经济效益。要加强对城乡结合部及城中村集体土地的管理，创造条件，在城市整体规划的指导下，有计划的将这部分土地征为国有，列入政府土地储备，切实作好以地生财，以财建城的路子。4、加强对房地产开发企业的管理。针对房地产开发企业资质低、规模小、效益
9、低、经营机制落后的局面，要引导企业大力推进管理制度和管理方式的创新，建立市场化的企业经营管理机制。通过联合、兼并、资产重组等路子，组建规模化、集约化、品牌化的开发企业集团，提高开发企业在市场上的公平竞争能力。同时，要加强对开发企业资质的管理，对那些信誉差、开发能力低、不守法经营的开发企业要坚决进行清理整顿。三、建设地点地块位于菏泽市开发区佃户屯办事处规划路以南、农贸市场路以北、前崔楼行政村耕地以东、佃户屯粮食储备库以西。本期项目位于整个地块内的南端和北段。四、项目概况：本项目占地面积73266平方米，建筑面积99000平方米，其中住宅93600.00平方米，商业4280平方米，公建1120平方
10、米。共建多层34栋，为砖混结构。五、投资规模：本项目投资总额19026.81万元，其中：土地费用4395.96万元，工程费用12320万元，工程建设其他费用776.16 万元，基本预备费699.68万元，建设期利息835.01 万元。六、资金筹措：本项目资本金至少需要3805.37万元，已交土地费用7230.96万元，其余资金由菏泽市军威房地产开发有限公司自筹解决。七、项目建设期：该项目总建设期初步定为20个月，2012年3月至2013年10月全部建成，并交付使用。八、建设实施及工程进度安排：（一）、组织机构为加强项目管理，提高投资效益，由项目法人对项目的策划、资金筹措、建设实施、销售经营等实
11、行全过程负责。项目建设过程中，项目承办单位抽出精干人员，设立工程部、财务部、办公室等机构，对项目的概（预）算控制、资金使用、施工组织、建设工期及工程质量等进行管理，确保项目按时完成。（二）、工程进度安排本工程项目申请报告批复后，尽快着手进行前期准备工作，及时委托设计单位编制初步设计和施工图设计，并进行场地平整清理工作，2012年3月可望开工建设。建设期初步确定为20个月，具体安排如下： 2012年3月前，完成项目立项、土地征用、勘察设计等各项前期工作。2013年1月前陆续完成主体工程施工。2013年4月单体工程陆续竣工。2013年7月工程完装修及设备安装。2013年10月完成场区内的配套设施，
12、工程验收交付使用。九、建设项目招投标方案根据根据中华人民共和国招标投标法，国家发展计划委员会的工程建设项目招标范围和规模标准以及建设部公布的相关规定，此项目全部采用招标。招标范围包括项目勘察、设计、施工、监理等。山东省建设项目招标方案项目名称：舜馨苑一期工程建设单位：菏泽市军威房地产开发有限公司（盖章）二O一一年十二月山东省发展和改革委员会监制一、项目概况：1、项目名称：舜馨苑一期工程2、建设规模：本项目占地面积73266平方米，建筑面积99000平方米，其中住宅93600.00平方米，商业4280平方米，公建1120平方米。3，主要建设内容：共建多层34栋，为砖混结构。4、主要设备：(主要设
13、备型号、台数，设备是国产还是进口)：0部。5、建设地点：地块位于菏泽市开发区佃户屯办事处规划路以南、农贸市场路以北、前崔楼行政村耕地以东、佃户屯粮食储备库以西。本期项目位于整个地块内的南端和北段。6、建设性质：新建 7、省市重点建设项目：否 8、建设起止年限：2012年3月至2013年10月9、项目总估算、资金来源及落实情况本项目投资总额19026.81万元，其中：土地费用4395.96万元，工程费用12320万元，工程建设其他费用776.16 万元，基本预备费699.68万元，建设期利息835.01 万元，其余资金由菏泽市军威房地产开发有限公司自筹解决。二、项目提前招标情况：项目申请报告批复
14、前招标：无三、项目招标内容：1、项目招标的范围：建设项目勘察、设计、施工、监理采购活动全部招标。2、项目招标的形式：建设项目勘察、设计、施工、监理采购活动全部采用委托招标的组织形式。3、项目招标的方式：公开招标。4、不招标的说明：无5、其他有关内容：无6、对投标单位的资质要求。勘察和设计投标单位资质分别需要别乙级以上资质；施工投标单位资质需建设工程总承包二级以上资质；监理投标单位资质需达到乙级。法人及法定代表人：南孟强联系人：范经理 联系电话 ：13181588867传真： 邮编：274000单位地址：菏泽市和平南路颐馨苑小区8号楼。附表一招 标 基 本 情 况 表建设项目名称：舜馨苑一期工程
15、单项名称招标范围招标组织形式招标方式不采用招标方式招标估算金额（万元）备注全部招标部分招标自行招标委托招标公开招标邀请招标勘 察36.96设 计147.84建筑工程10266.67安装工程2053.33监 理147.8设备重要材料其 他审批部门核准意见说明：建设单位盖章年 月 日附件二 审批部门核准意见建设项目名称：舜馨苑一期工程单项名称招标范围招标组织形式招标方式不采用招标方式全部招标部分招标自行招标委托招标公开招标邀请招标勘 察设 计建筑工程安装工程监 理设 备重要材料 其 他审批部门核准意见说明：第二章 发展规划、产业政策和行业准入分析第一节 发展规划分析一、菏泽市总体规划分析根据泽市城
16、市总体规划(2003年-2020年)菏泽市定位为: 中国牡丹之乡，鲁苏豫皖边界地区区域性中心城市；山东省东西协调发展的西部经济重要增长极，以能源化工、农副产品加工和商贸物流为主的区域性中心城市。发展总体目标是：“把菏泽建设成为以能源化工和农产品加工业为支撑,农业基础稳固、工业结构合理、商贸旅游繁荣、生活环境宜人的区域性中心城市和三大基地即山东省重要的能源化工基地、全国重要的优质绿色农产品加工基地、鲁苏豫皖四省交界处的商贸流通基地。规划提出将构筑菏泽“一核、两轴、四组团”的城镇空间组织机构，即，一核：城市核心区，东至京九铁路，南到铁路编组站，西至太原路，北到大学路，面积约16平方公里。以赵王河为
17、轴，在赵王河两侧从北向南依次布置市级行政中心、文化中心、商务中心。行政中心位于赵王河西岸、黄河路北侧，面积约80公顷，集中布置市级行政办公机构和配套的服务设施。文化中心位于丹阳路北、黄河路南、赵王河两岸，面积约110公顷，结合规划建设的赵王河公园，重点布置大剧院、博物馆、艺术馆、科技馆、图书馆、规划展览馆等大型公共设施。商务中心位于赵王河以东、火车站以西、中华路两侧，面积约280公顷，形成以中华路为核心的市级商业金融服务中心。两轴：城市的两条发展轴线。即丹阳路和人民路。四组团：城市的四个功能组团，即城东组团、城南组团、城西组团和城北组团。规划中近期建设的指导思想是：以科学的发展观为指导，以建设
18、新世纪“平原森林城市”为目标，把菏泽建设成为鲁苏豫皖交界地区适宜人居和创业的现代化城市。建设的重点是落实近期建设项目，提高项目建设的可操作性，为菏泽未来的科学发展、协调发展、可持续发展创造条件。规划居住用地为2101.7公顷，占城市建设用地的28.1%，人均居住面积30.9平方米。居住用地规划形成四个居住片区：老城居住片区、老城周边居住片区、中心居住片区、新城居住片区、。规划商业金融用地为660.6公顷，人均用地9.7平方米。市级商业服务中心位于赵王河以东、火车站以西的中心城区；整合原有解放大街、东方红大街商业布局，形成菏泽老城区商业副中心；在广州路以西、洙水河两侧形成东部新城商业副中心。本项
19、目位于开发区周边居住片区，符合菏泽市城市总体规划（2003年-2020年）的要求。菏泽市国民经济和社会发展第十二个五年计划纲要中明确指出，积极发展住宅与房地产业。按照“市场导向、总量控制、以销定建”的原则，重点发展经济适用房，适量建设面向高收入家庭的商品住宅用房。目前住宅产品的竞争已从区位竞争、价格竞争转向环境竞争、品牌竞争，建设高品位的住宅已成为经济发达地市未来住宅建设的发展方向。因此，菏泽市军威房地产开发有限公司充分利用此项目的区位优势，进行商业设施和住宅开发建设，为菏泽市民提供一处优美、舒适的居住环境，加快旧城改造进程，促进经济快速发展，符合国家相关产业政策和地方发展规划。二、建设项目规
20、划设计分析（一）规划构思由于本工程位于山东菏泽，是中国的著名的牡丹之乡，具有“菏泽牡丹甲天下”之美称。牡丹代表了富贵，吉祥，繁荣，是菏泽的象征。在规划设计中，以牡丹为主题，采用了弧线型的规划布局和具有符富贵，吉祥，繁荣形象的建筑风格。（二）规划设计目标创造具有现代生活气息和人文情调的文化居住区。紧密依托规划指导思想，以人为本，充分利用技术、艺术手段，建构人性化的人文居住环境，加强绿化景观设计，达到高质量居住环境标准。功能与形态并重，合理进行功能组合与用地布局，塑造富有特色形态造型，构造一个空间丰富的居住小区环境。园区基础设施规划配套齐全，而又做到安全、美观、经济、适用。（三）规划设计原则针对本
21、项目的发展定位，设计中应遵循以下原则：1、重视与城市自然环境的融合及社区人文环境的营造。小区规划力求建筑造型与周边环境、历史文脉相协调的居住空间环境，使小区成为城市的有机组成部分。规划重视建筑体量、色彩及空间关系与周围环境的协调，充分结合原有地形、地貌等自然景观要素，创造出一个人与自然、人与人相和谐的居住环境和健康社区。2、注重规划设计的经济可行性。注重居住环境的宜住性、创新性、安全性、耐久性和经济性的完美统一。创造一个布局合理、功能齐备、交通便捷、环境优美的现代居住小区。住宅设计充分考虑到不同消费水平需求，设计出多种户型、不同住宅面积，以满足多样性的居住需求。规划设计在满足单体外观造型的同时
22、，充分考虑每一户住宅，使其具有良好的通风、采光条件。3、场区规划考虑人车局部混流，通过小区入口标志性建筑以及社区中心识别设计等，进一步加强空间的领域感和归属感，从而提高居住环境的安全感。按照高起点、高质量、高标准的设计原则进行合理的功能布局，正确处理社会环境效益与经济效益、超前性与操作性之间的关系，实现周边自然景观与人文景观、时代特色与地方特色的有机结合。4、规划用地布局及空间组织以人的需求为依据，充分考虑人的舒适性，做到以人为本，为人服务。在满足日照、采光和通风的基础上，着重进行绿地、水系统规划，使居民最大程度接近自然、享受自然，保证居民的身心健康。（四）场区规划布局1、绿化布置小区绿化系统
23、采用不分级的布置方式，在不同空间设置的绿化带，可作为组团的绿化，并构成林荫步行道路对景，也是休闲、观赏的良好场所。在景观设计上，可形象的概括为“众星傍月，银河绕空”，各个入口的景观大道将小区的内部环境向城市展示出来，和城市形成一个整体。2、交通组织整个小区的主出入口面向人民路。同内设6m宽的车行道，汽车在车行道上就进进入地下车库，解决人车分流的同时和内部的几条4m宽的消防车道一起形成一个牡丹形的空间意象。3、停车设施停车场：地面临时集中停车形式与业主车库停车相结合。地面临时停车场结合院落分区布置，方便居民使用。4、小区智能化系统规划每户家庭设置电脑终端，通过居住区ATN局域网络直接进入国际因特
24、网，为将来的可视电话创造条件。居住区内设有24小时全方位电子、电脑红外线防盗报警系统，居住区设有闭路电视监控装置或电子摄像监控。每户设可视对讲设备与整幢楼的电子防盗门相配套。住户进出使用电子密码识别系统。设有警卫中心，24小时巡更服务。第二节 产业政策分析一、符合国家相关的产业政策要求和地方发展规划改革开放以来，我国住宅建设经历了从“安置型”到“实用型”并逐步进入到“质量型”的发展阶段。人们对住宅的需求已从简单的“生存型”到“适用型”的小康住宅发展到不断满足人们日益增长的物质文化需求的“功能型”的新时期。建设部提出近几年的建设工作的主要任务之一是大力发展节能省地型住宅和建筑。要抓紧建立标准体系
25、和控制指标体系，研究制定节能省地型住宅的产业政策和经济政策，加强相关科学技术的研究和科技成果的推广，加快推进住宅产业化。住宅与房地产业持续快速发展，已经成为国民经济的支柱产业，对促进经济社会发展的重要作用日益突出，受到了各级政府的普遍关注。山东省住宅与房地产业工作的基本思路是以大力实施安康居住工程为重点，加大经济适用住房、安置住房建设力度，推进廉租住房制度建设，促进住宅与房地产业可持续发展，为推动全省经济社会发展、构建社会主义和谐社会做出更大贡献。目前住宅产品的竞争已从区位竞争、价格竞争转向环境竞争、品牌竞争，建设高品位的住宅已成为经济发达地市未来住宅建设的发展方向。因此，菏泽市军威房地产开发
26、有限公司充分利用此项目的区位优势，进行商业设施和住宅的开发建设，为菏泽市民提供一处优美、舒适的居住环境，加快旧城改造步伐，促进经济的发展，符合国家相关产业政策和地方发展规划。二、符合国家经济发展政策根据我国经济出现由卖方经济向买方经济转变的情况，住宅建设作为形成新的经济增长点的重要方面，居民住房建设已成为国家扩大内需、带动经济发展和恢复经济活力的重要措施之一。通过培育住宅消费，发展住宅建设不仅可以缓解、改善居民的居住环境，而且还可以带动几十个相关行业的发展，并为社会提供大量的就业机会，促进国民经济的进一步发展。项目的建设一方面体现了社会的进步，居民生活水平的提高，同时可以改善旧城居民生活、居住
27、条件，促进社区文明快速健康发展，也是节约城市用地的重要举措。在资金投入方面，面临政府加大城市改造投入力度，对市政基础建设和基本改造项目进行重点建设的良好机遇，一些经济产出能力强，具有带动效应的城市建设项目会得到各级政府和有关部门的重视，使其迅速得以实施，以促进经济增长，带动城市发展。因此，舜馨苑一期工程住宅的建设，无论是政策导向，还是投入产出能力具有极强的实施价值，是政府应该支持的建设项目之一。三、是菏泽市城市发展和城市化建设的需要城市化是一个区域现代化发展水平的一个重要标准，也是城市建设尤其是房地产建设产生深远影响的重要因素。居民住宅是城市化建设的主要内容之一，其发展的动力，一方面来自城市规
28、模的扩大和人口自然增长对住房数量的直接需求；另一方面是随着经济的不断发展和人们生活水平的不断提高，城市居民对改善住房条件及居住环境的要求和愿望日益增强。为提高住宅小区建设的现代化水平，改善城市居民居住条件，推进住宅产业现代化和住宅更新换代，加快住宅建设，扩大内需，拉动国民经济增长，此项目的建设实施，符合城市规划的要求，有利于提高城市民居的住水平。可以有效提升菏泽人口的容积率，是加快城市化进程，力争2015年跨入中等城市行列的发展需要。本项目的建设可以有效的缓解菏泽商贸设施和中高档住房不足的局面，逐步改善高中低档比例失衡的住宅结构，提高居民的生活品位，进而加快旧城改造步伐，促进城市发展。四、房地
29、产业宏观政策分析1、政府宏观政策的指导在一定程度上刺激商品房市场，保证房产市场健康发展。政府出台房改政策，取消福利分房，个人购房数量聚增，在很大程度上刺激了商品房市场迅猛发展。2、人口城镇化，扩大了市场消费需求，随着近年来城市基础设施建设的逐步完善，户籍制度的改革，使农村人口城镇化，城镇人口大量增加，为商品房消费市场增添了新的主力军。3、随着人均收入的增加，人民生活水平的提高，市场消费能力逐步增强。4、银行按揭政策的出台，让大量经济实力不是很强的家庭也步入了购房者的行业，增加了市场的需求量。上述情况反映了投资与消费仍蕴藏着较大的增长潜力。五、菏泽市房地产业发展的现状菏泽市从2000年底撤地建市
30、以来，经济得到了较快的发展，人民的生活水平也得到了提高，菏泽市委、市政府也开始注重市政规划建设与居民小区的建设。菏泽市房地产市场发展经历了从“住宅公有化”到“房改房”，再到现在的住宅“商品市场化”，经历了一个由“公有分配制”到“住宅商品化”的过程。在97年以前，菏泽的房地产市场开始发展到现在的逐渐成形，经历了一个快速发展的阶段。现菏泽市的土地也已进入了市场化阶段，由此也标志着菏泽市住宅市场化的到来。菏泽市房地产市场现状主要表现在以下几个方面：1、投资规模小。菏泽市的房地产开发建设刚刚起步，投资规模和开发总量均偏小。菏泽市已经投放到市场的住房总量不足200万平方米。与同类城市相比，从总体上看菏泽
31、市开发投资的住宅小区面积总量偏少。2、商品房供求结构趋与合理。截止目前，菏泽市建成或在建高档住宅小区占30%，现有的住宅小区70%都属于普通商品房住宅小区。3、现在出售的商品房价格适中。普通商品房价格约在2000元/m23000元/m2范围，别墅价格约在5000元/m27000元/m2范围，小高层价格约在3500元/m24500元/m2之间。4、供求状况。据菏泽市房产管理局统计资料显示，菏泽市住房需求缺口仍然很大，其需求人群主要有以下几方面组成：（1）旧房换新房。菏泽市城区内房屋75%以上为平房、自建楼房和单位房改房，这类住房主要由以下缺点：a、环境差，b、设施差，c、管理差，d、面积小，e、
32、房屋破旧，f、交通条件差，g、配套简陋等等。基于此，旧房换新房的比例很大，据统计每年以旧换新的住房需求量约为60万平方米。（2）结婚用房。据调查统计，每年新婚用房的需求量约为20万平方米。（3）农民进城经商办企业购房。据调查测算，需求量约为20万平方米。（4）随着各类产业的发展，新增就业人员和来菏投资人员购房需求量约为20万平方米。另外，随着城市化进程和旧城改造的推进，拆迁户也必然会加入到购房人群中去。此项目属上述供房的需求对象。六、菏泽市住宅地产发展趋势分析目前菏泽房地产业已进入上升时期，突出表现为需求增长加快，供求基本平衡，房价升势确立。随着住房供应的进一步改善、销售环节的规范、住房金融的
33、支持，居民收入的稳步提高，今后几年菏泽市房地产仍将持续发展。1、菏泽市房地产业仍有较大的发展空间。一个国家和地方的经济处于起飞阶段时，必须要有房地产业来带动，这也是全面建设小康社会提高居民生活质量的必由之路。按照国际通行的算法，人均建筑面积30平方米之前，人均GDP在8001500美元之间是住宅和房地产业发展的高速时期。菏泽市区2007年人均住房建筑面积仅有25.17平方米左右，人均GDP近15200美元，正处于住宅和房地产业快速发展的阶段，而由现在发展到全面建成小康社会，并达到中等发达国家水平，按现在的经济发展速度，还将有一段较长的时间，因此，菏泽市房地产业可持续发展潜力相当大。2、房地产消
34、费市场需求增大。一是居住条件改善的要求增大了市场需求。国家提出全面建设小康社会的目标，单从居住条件讲就是要基本做到户均一套房、人均一间房、功能配套、设备齐全，居民住房将从生存需要向舒适型转变。根据调查资料显示，2006年菏泽城区有30%以上的城市家庭有3间或3间以上的住房，大部分居民有换购住房的需要。二是城镇化水平的提高，带来房地产的需求增加。经验表明，城市化程度在30%60%之间，房产市场将进入高速发展期。2006年菏泽市的城市化水平不足30%，按照市委、市政府提出的“加速推进菏泽市工业化和城镇化进程”的规划，必将使城镇人口迅速增加，如果2010年菏泽城市化水平达到40%，那么五年间将新增城
35、镇人口20多万人，按届时人均建筑面积30平方米计算，需要新增住房面积600万平方米，菏泽市房产市场仍有很大的潜力。三是投资型买房渐成时尚。居民储蓄利率不断降低，而菏泽市商品房价格则由1992年的450元/m2增长到2500元/m2，上涨5.5倍，其投资价值开始显现，近年来投资型购房者越来越多。随着菏泽市城市建设步伐的不断加快，一些投资购房者对菏泽市房地产市场的发展前景也充满了信心，来菏泽投资置业者增多，投资型买房已初露端倪，预计未来几年会成为时尚。3、房地产市场进一步规范，房价将平稳上升。近两年国家针对局部市场过热的情况出台了调整房贷利率等调控政策，菏泽房地产市场未受到大的影响，经过短期观望之
36、后，已步入正常的发展轨道。当前菏泽市房地产市场基本上还处于中低消费水平，投资性、投机性购房比重很小，未出现真正意义上的炒房行为。预计随着国家各项政策的日趋明朗，房地产市场将趋于平稳，在市场需求增加和成本上涨因素的影响下，菏泽市房价将呈稳步上升的趋势。4、房地产开发商向规范化、品牌化方向发展。随着房地产开发商之间竞争的日趋激烈，经过市场的整洗礼，一些规模小实力差的房地产开发企业将逐渐退出市场，许多综合实力较强的房地产开发商通过创造自己成熟品牌，提高企业自己的管理水平，建设高品质服务体系等手段提高自身竞争力，并成为市场强者，规模优势、品牌优势越来越成为企业赢得市场的关键筹码。从目前情况来看，无论从
37、整体经济形势，还是政策方面都有利于房地产业的发展，特别是中高档住宅开发呈现出较强的发展势头，而且销售形势较好，这与国家目前的房改政策有关。从城市居民对住房的需求看，随着人们住房观念的转变，会有越来越多的人购买商品住宅，住宅销售将保持一个较高水平。伴随着新一轮经济的发展，房地产发展将更加理性，会充分发挥市场机制的作用，政府宏观调控的力度会得到加强，房地产市场将呈现出以住宅建设为重点的平稳发展的态势。第三节 行业准入分析从房地产业的准入角度分析，项目建设符合菏泽市鼓励发展房地产业的政策要求；从开发商角度分析，建设单位菏泽市军威房地产开发有限公司，注册资本3000万元，具有房地产开发肆级资质。公司人
38、员具有较为丰富的房地产运作经验，并拥有一批技术管理人才，熟悉项目地块及周边市场情况以及开发流程，能使本项目得以顺利实施。第三章 资源开发及综合利用分析本项目为房地产开发，不属于资源开发类项目，不涉及资源的开发及综合利用，本报告对该部分不作阐述。第四章 节能方案分析一、依据标准和规范1、夏热冬冷地区居住办公建筑节能设计标准（JCJ134-2001）；2、居住建筑节能设计标准（GBJ14-037-2006）；3、采暖通风与空气调节设计规范（GB50019-2003）；4、外墙外保温工程技术规程（JGJ144-2004）；5、建筑照明设计标准（GB50034-2004）；6、建筑采光设计标准（GB/
39、T 50033-2001）；7、建筑给排水设计规范（GB50015-2003）。二、项目能源消耗种类分析1、建筑节能基本概念建筑节能是指通过采取合理的建筑设计和选用符合节能要求的墙体材料、屋面隔热材料、门窗、空调等措施，这样所建造的房屋，与没有采取节能措施的房屋相比，在保证相同的室内热舒适环境条件下，它可以提高电能利用效率，减少建筑能耗。2、建筑节能包含的内容建筑节能涉及内容广泛，工作面广，是一项系统工程。从建设程序看，建筑节能与规划、设计、施工、监理等过程都密切相关，不可分割。建筑物的朝向、布局、地面绿化率、自然通风效果等与规划有关的性能都能带来良好的节能效果。从建筑技术看，建筑节能包含了众
40、多技术，如围护结构保温隔热技术、建筑遮阳技术、太阳能与建筑一体化技术、新型供冷供热技术、照明节能技术等等。从建筑材料看，建筑节能包含了墙体材料、节能型门窗、节能玻璃、保温材料等等。3、建筑节能新技术和新材料建筑围护结构包括：墙体、门窗、屋面等三大方面。 （1）墙体隔热技术 夏季太阳辐射强度很大，室外气温高，热量由室外通过墙体传入室内，因此为避免室内热量的增加，要把外界的热量尽可能隔绝，需要相应的隔热技术。墙体隔热技术主要有：采用传热能力低的新型墙体材料（如加气混凝土等）；采用通风外墙，利用空气流动带走外界热量；采用复合外墙（加隔热材料），提高外墙隔热能力。 （2）断热节能塑钢门窗 隔热断桥节能
41、塑钢门窗的主要材料是断热塑钢型材和节能玻璃。断热塑钢型材：将塑钢型材分成二部分，内侧的型材部分起主要支撑作用和安装配件；外侧的型材部分主要组成向外闭合，担负外侧玻璃密封、金属护板和安装配件等的作用。两部分型材之间用导热系数较低的非金属材料连接，形成断热桥，有效减少通过铝型材的热量传导。（3）屋面隔热技术 住宅的顶层，由于夏季太阳直射时间长，使屋面温度高达60多度，造成与顶层室内大温差，通过屋面的热传递引起室内温度升高， 造成空调负荷增加，因此在屋面采取一些隔热措施，来减少通过屋顶的传热量，这就是屋面隔热技术。常用的隔热屋面有贴面保温屋面（如现浇加气混凝土 / 陶粒混凝土等）、保温板屋面、通风屋
42、面、 阁楼屋面、绿化屋面、蓄水屋面、遮阳屋面等。三、能耗状况1、能源供应状况项目需要的能源主要有水、电、暖、气等，供水、供电、供暖、供气均通过城市市政管网集中供应。2、能耗情况分析根据项目建设规模和自身建设特点，水、电、气的能耗情况初步估算如下：1）用水估算 项目用水主要是生活用水、配套公建用水、绿化用水、未预见水量。（1） 生活用水量 根据山东省城市生活用水量标准，每人每日生活用水85升，商业用水每天8升/m2；项目居住户数710户，每户按3.5人计，常住居民约为6503.00人，则测算项目年居民生活用水约为201755.58 立方米，商业面积21000平方米，则商业用水约为12497.60
43、立方米。（2） 配套公建用水配套公建用水量按生活用水量的5%计算，公建用水量约为10712.66立方米/年。（3） 绿化用水本项目公共绿化面积约为73266.36平方米，绿化用水量按每年0.3立方米/平方米计算，绿化用水量约为21979.91立方米/年。（4） 未预见水量按以上用水量之和的10%计算。未预见水量为24694.57立方米/年。则项目年用水量为259142.72立方米。2）用电总量估算(1)根据菏泽供电公司提供的数据，人均年用电量为450千瓦时，则生活年用电量为2926350.00千瓦时。(2)参考湖南省商场、超市单位综合电耗定额，商业用电量按每年160KWh/m2计算，则商业年用
44、电量为684800.00千瓦时。则项目年总用电量为3611150.00千瓦时。3)生活用气：根据当地供气公司的统计，每月每户用气12立方米。则年用气量为267552.00立方米。4）供暖所需热力根据山东省工程建设标准居住节能设计标准DBJ14-037-2006），采暖期建筑耗热量指标14.13W/m2。采暖按110天算，则项目所需热力为5438806.56 MJ。5）能耗折算为标准煤电力和采暖折标准煤系数分别为电力 0.122 9kgce/(kWh)、热力0.034 12kgce/MJ、天然气0.034 12kgce/m3。用电和采暖折算为标准煤1007.44吨/年。四、节能措施节能措施体现设
45、计方面有以下几个方面：1、建筑朝向：南北朝向合理，利于节能；2、建筑物体形系数为0.28，小于0.3，利于节能；3、窗墙面积比：南北向：0.2340.565，小于限值，利于采光，节能比较合理；4、选用合理的节能材料，具体做法如下：（1）、围护结构的外墙及热桥部位采用多孔粘土砖并且钢筋砼墙外贴50厚聚苯板,传热系数均小于0.6W/m2K，满足规范要求，并保证其内表温度不低于室内空气露点温度。热桥部位的最小传热阻不低于公共建筑节能设计标准的规定；（2）、屋面采用珍珠岩找坡及挤塑聚苯板保温层，传热系数为0.52W/m2K，满足规范要求。在房间自然通风条件下建筑物的顶部和东西方向的外墙温度应符合民用建
46、筑热工设计规范的要求；（3）、外窗均为隔热断桥塑钢窗，玻璃为中空玻璃，外门窗的传热系数最大为2.7W/m2K，满足规范要求。气密性能等级不低于建筑外窗空气渗透性能分级及检测方法的等级水平；（4）、不采暖房间与采暖房间之间楼板在底板上粘贴30厚聚苯板，传热系数为1.14W/m2K，满足规范要求。楼梯入口设置自动关闭单元门；（5）、加强管理。制定能源管理制度，为项目节能创造条件。所有水电暖设备均选用符合国家有关规定的设备，以达到节约能源的目的。第五章 建设用地、征地拆迁及移民安置分析第一节 项目选址及用地方案地块位于菏泽市开发区佃户屯办事处规划路以南、农贸市场路以北、前崔楼行政村耕地以东、佃户屯粮食储
