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1、凉城商业策划报告,昆山4s汽车城策划方案,昆山汽车城,策划方案,第二章,第一章,产品市场,商户策划执行,产 品,市 场,现状综述,产品在建汽车商城、产品基本定位商业环境稍偏离市中心商业圈竞争性昆山唯一汽车主题商城交通市中心城区、交通便利特色以汽车产业作为商业依托，附带餐饮等附属设施,本案,城市中心,商业中心,行政中心,文化中心,娄江CBD,项目地理位置,距离商业中心2公里,距离行政中心2公里,项目技术指标,总建：11万方，首期2万方一期4层沿街中心商铺（顶层为虚拟层)一期沿街两边层商铺,没有“市场”，商户在那里？我们的商户需要什么样的产品附加值？如何表现我们的商业价值？如何找到商户、打动商户？
2、,问题审视,问题一没有“市场”客户在那里？,从事物的两面性来重新看待问题,唯一可以是“孤立”也可以是“垄断”,问题的关键,垄断什么？,产 品 定 位,关键一,2004年2006年私家车拥有量曲线图,据不完全统计2004年，昆山年末私家车保有量1.91万辆，比上年增长74.7%。2005年，昆山年末私家车保有量3.73万辆，比上年增长95.2%。2006年6月底统计，昆山私家车拥有量尽达4.33万辆，并以每月新车近1000辆的纪录急速发展。,从表中数据中可以看出昆山市居民购车欲望越来越强，随着私家车拥有量不断增加，购车族对汽配店汽车修理厂的需求也将越来越大。,单位（万辆）,昆山汽车市场现有“容量
3、”,在今年10月5、6日举行的全国百强县市（昆山市）汽车巡展中，现场售车113辆，填写客户登记表，表示近期内有购车意向的潜在客户竟达900多人。两项数据均创下秋季巡展新高。上海通用、上海大众、广州本田、一汽大众、东风日产、北京现代均是客户青睐的对象。由此可见，昆山购车族对中端产品相对感兴趣。,全国百强县市（昆山市）汽车巡展,昆山汽车市场未来“潜力”,市 场 定 位,关键二,2006年不完全统计 昆山市平均每百户人家拥有车辆 9.6万辆,9.6,90.4,截至目前，昆山市汽车保有量达6.8万多辆，且每月还以1100多辆的速度增加。按照这样的增长比例，预计到明年6月份华茂国际汽车商城建成后，昆山市
4、汽车保有量将达到7.68万辆。,单位：万辆,台湾日本等投资商30-40岁居多，年轻白领人士占有相当比例工作在昆山，为了提高生活质量企业、公司发展，用车需要旧车换新车的消费群特色产品/售后服务,昆山购车族比较亲睐的汽车品牌,上海通用 上海大众 广州本日 东风日产 北京现代 一汽大众 丰田威驰 长安福特,消费特征描述,项 目 竞 争 力 分 析,关键三,项目区域范围内汽车销售店,昆山市汽车品牌店,优势,劣势,机会,威胁,位置处于高速公路口距离城市中心2公里体量适中符合市场需求办证中心的支撑,昆山唯一的汽车主题商城城市汽车拥有数量逐年递增气修行业进入市场循环期,体量与常规汽车城有一定区别，难以形成规
5、模预算租金高于市场综合水平物业条件不能符合4S店的要求,昆山已有较多的品牌4S店,主要依靠汽车综合办证中心的凝聚力，作为本项目的主要支撑，主打汽车展示及配件业务,已气配业为主，和昆山的其他4S品牌店形成错位竞争,S.W.O.T分析,商 户,执 行,策 划,通和丰田,东风悦达起亚,昆山现有4S品牌店图例,长安福特,长安,本案,吉利,丰田,福特,起亚,雪弗莱,长安铃木,蓝鸟,本项目附近已有数家品牌汽车4S店存在，区域已具有一定的汽车商业氛围，区域发展已成为本项目操作的有利契机,昆山4S店分布,福克斯两厢福克斯两厢2.0MT运动版,上海格林威汽车昆山分公司,上海格林威汽车销售有限公司昆山分公司，是由
6、位于佛罗里达州奥兰多市的美国第二大福特汽车经销商美国格林威福特汽车商行在华投资的子公司，是昆山地区长安福特的唯一指定经销商。,嘉年华1.6嘉年华1.6手动运动型,本案,公司地址：江苏昆山市长江中路105号 成立日期：2002.12.19 建筑面积：3432平方米 占地面积：4255平方米 展厅面积：876平方米 现有员工：113人 开幕时间：2004.9.17 昆山通和丰田汽车服务有限公司是台湾六和集团所属九和汽车股份有限公司与日本丰田通商株式会社共同合资的外商独资企业，也是在昆山地区唯一通过一汽丰田汽车销售的有限公司（FTMS）认证的丰田汽车4S专营店。,昆山通和丰田汽车服务有限公司,锐志（
7、REIZ）2.5S,国产丰田花冠GLX-I 1.8手动,昆山新达汽车销售服务有限公司是东风悦达起亚汽车有限公司授权在昆山太仓地区的唯一一家4S专营店。目前公司正处于销售过渡阶段，该店总面积450，其中一楼展厅150，二楼办公室150，三楼办公室150，公司过渡期间维修车间达800，仓库达120，配备数套汽车维修专业工具。,昆山新达汽车销售服务有限公司,在昆山最需要的是什么商业？,与居民生活密切相关的商业！,时尚、完美的一站式汽车服务商城,延续昆山CBD中心商业传奇,昆山城市整体构架由行政中心、行政中心、文化中心、商业中心及娄江CBD组成；华茂国际汽车商城是CBD中率先启动项目,项目策划理念,本
8、次项目首期建筑面积2万方，约占总建11万方的18.2%，基于建造国际汽车商城的各方条件因素，我们可以“小范围，大经营”，创造昆山中心商业圈新的传奇华茂国际汽车商城。,引导思维,概念提升,汽车汽配店,汽车汽配店,汽车品牌店,展示厅,汽车办证,图 解底层,展示厅,汽车汽配店,引导思维,概念提升,图 解两层,汽车汽配店,汽车汽配店,汽车品牌店二楼洽谈区,汽车办证,汽车汽配店,引导思维,概念提升,图 解三层,办公及休闲,概念打造,在昆山CBD中心商业圈娱乐场所很多，汽车销售点很多，也有一部分零散的3S汽车店，而我们的建造方向将是昆山唯一一座汽车主题商城。,项目所在位置正对一个汽车二手市场，从竞争角度来
9、看，如果我们舍弃传统营销模式，即：娱乐、餐饮等，转而尝试新的一站式服务汽车品牌店，相信对购买客来说不管是价格还是品质无疑都是吸引眼球的焦点。,概念提升,对于开发商来说，无论是住宅还是我们的商铺都有一个共同点，即：价高，难卖。目前合兴路两边的商铺整层只有一个楼梯，从营销角度来说，到时很可能会影响整体销售进度。,建议：（1）在每层商铺内增加独立式楼 梯，或备留楼梯井，使每户 商铺成为独立单元，即：小 面积，低总价，易销售。（2）根据业态分析，统一租赁相 对较合适。,概念提升,二楼过道,二楼面街商铺,一楼面街商铺,二楼内街商铺,建议在该位置设置单独楼梯或预留楼梯井,在招商中可自由分割，同时通过改变人
10、流走向提高一楼以上部分的市场价值，不仅有利于招商活动，同样有利于销售,营销策略 售后5年包租,开发商,业主,商铺总价100万,销售,6万,5万,租赁,1年6万,1万,但我们可以相信：依照既定的方案及目前意向客户的数量，这种开发商返贴租金的运营模式不会持续很久。,此种方式在商业营销学中不但提升了商业出售价，也实现了利润最大化。,方案必备条件：100平方米的商铺单价为10000元/，采用年租金6%的投资回报率，5年售后包租，1年免租金的形式，吸引商客，以此打开汽车商城的销售市场。,如图所示：假设承建商在商铺出售后未能以年租金6万出租，只租到5万，那么在1年免租期内，不足部分由承建商支付给业主，即差
11、价计入已购房款中，使最终成交单价由10000元/变成了9900元/。,假设一：,开发商,业主,商铺总价100万,销售,6万,未收租金,租赁,1年6万,6万,方案必备条件：100平方米的商铺单价为10000元/，采用年租金6%的投资回报率，5年售后包租，1年免租金的形式，吸引商客，以此打开汽车商城的销售市场。,但我们可以相信：依照既定的方案及目前意向客户的数量，这种开发商未能及时收取租金的运营模式一般不会发生。,此种方式在商业营销学中属于降低投资成本，达到风险最小化。,假设二：,如图所示：假设承建商在商铺已售包租后未能及时收取租金6万，那么在1年免租期内，该部分由承建商支付给业主，即租金计入已购
12、房款中，使最终成交单价由10000元/变成了9400元/。,承诺回报率越高,销售价格越高,假设汇报8%,销售价格为12500元/平方米,可以承受的返还金额越大,寻求承诺租金回报率和销售金额间的黄金比例,全新商业理念“One-stop service car mall”诞生,全新的汽车理念会给目标客群全新的感受,问题四 如何找到客户、打动客户,销售渠道分类,知道我们 在那里吗？,销售客源参考传播渠道,灯箱宣传广告、昆山报刊杂志、电视频道定时滚动播放、数据库公司按年薪分类的信息，手机尾数、的客户等。,主要传播形式:各种DM派送+路口横幅,其他重要传播方式:活动营销,THE END,地产策划资料大全,地产策划、地产营销推广、地产调研、地产定位、商业地产，总量超过100G，房地产策划人的必备资料库，欢迎打包下载。联系QQ：17425192淘宝店：http:/,
