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1、王志纲工作室2010年6月,南诏迷城，滇西闲都,打造云南高端休闲度假的旗舰,大理海东项目总体策划方案,目 录,第一部分 大势把握 第二部分 项目定位 第三部分 功能构建 第四部分 开发策略,前 言,彩云之南，万绿之宗，旅游大省，魅力无穷。随着中国西部大开发的深入、中国沿边开放的潮涌和区域一体化的演进，云南已由边陲后卫变成沿边前锋成为面向东南亚和南亚开放的桥头堡。云南旅游二次创业计划和旅游综合改革试点的战略实施，为滇西旅游枢纽城市大理带来巨大发展机遇。,南诏古都大理，以其交通区位之优和山水环境之美，曾为南中政治经济文化中心，又是共和国成名至早的老牌旅游城市。作为滇西旅游的龙头支柱，大理从城市拓展
2、格局到旅游产业再造都面临着新的挑战，海东作为城市开发的处女地，成为承载大理未来梦想的平台。海东项目不是一个常规地产或旅游项目，而是一个承载南诏古都凤凰涅槃梦想的城市引擎。,第一部分 大势把握,一、云南：中国高端休闲胜地二、滇西：云南旅游的擎天柱三、滇西之心：大理前世今生四、发现海东：高端休闲载体,一、云南：中国高端休闲胜地,高端休闲成为社会新热点,世界开始进入休闲时代，中国休闲经济风生水起。在休闲经济的浪潮中，高端休闲特别是高端度假、奢华酒店、高球运动以及文化体验等方面成为人们关注和消费的热点。,云南，首选的休闲旅游目的地,作为中国的旅游大省，云南凭借其良好的生态环境和四季如春的气候优势，已成
3、为中国富豪的首选休闲旅游目的地。根据胡润百富榜中国千万富豪品牌倾向报告，09年是首选云南，三亚排第二，本次则显示三亚排第一，其次是香港和云南。,富豪们之所以首选云南，除了原生态优势和最适宜的自然气候，还有一个原因是，高档休闲旅游度假设施的不断跟进，特别是高尔夫及高端酒店等配套。根据调查，富豪进入云南的首选地分别是丽江、大理、西双版纳和腾冲。其中最喜欢的高尔夫是春城高尔夫，最喜欢住的酒店是丽江悦榕庄。,云南，国际化高端休闲胜地,云南作为中国面向西南开放的桥头堡，在GMS（大湄公河次区域）旅游合作中已取得一定成效，其中昆明、石林、丽江、大理、西双版纳被列为“湄公河明珠”景点，纳入GMS统一营销。云
4、南作为中国首个旅游产业改革试点省份，通过二次创业战略，云南旅游必将进一步接轨国际，大放异彩。云南旅游未来更加休闲化、国际化、民族性和高端化。,二、滇西：云南旅游擎天柱,云南旅游看滇西,大滇西是云南旅游资源最丰富的地区，堪称世界级休闲旅游天堂。云南旅游产业近80%的贡献率来自滇西。按照目前云南年接待1亿多游客来测算，实际到达滇西的游客已近8000万人次。另根据旅行社统计，到云南的游客有80%会选择大理、丽江、香格里拉等滇西一线。,滇西，云南旅游的擎天柱,云南旅游：西热东冷,滇西旅游：群雄并起,在大滇西旅游城市格局中，迪庆、丽江、腾冲、瑞丽等城市群雄并起，迅速崛起，大有后来者居上之势。大理作为老牌
5、旅游城市，二次创业既迫在眉睫又任重道远。,大理：盛世危机,大理在旅游总量上依旧是滇西老大，但高端产品已远不如丽江。大理唯一的高尔夫球场至今会所还未投入经营，而丽江两个球场早已经营多年，大理的国际豪华酒店寥若晨星，而丽江却是国际奢华酒店扎堆之地。如下图，大理旅游人均消费水平相对较低，必须在高端休闲方面进行突破。,三、滇西之心：大理前世今生,1、亚洲文化十字路口的古都大理曾是南诏、大理国的古都，当年达官显贵聚集的高贵典雅之地，受到唐宋文化影响，文人名流荟萃，是中原文化、藏传文化、东南亚文化及当地民族文化的交融地；大理又是“南方丝绸之路”的灵关道、五尺道和博南古道的交汇点。所以大理被称为“亚洲文化十
6、字路口的古都”。,要深挖大理文化内涵,今天的大理文化主要体现在大理古城上，重点从建筑、人文、风情等方面展现。从最早的白族宫廷画师张胜温，到现在的杨丽萍、金庸等生在大理或与大理有关的文化人士，都是大理的宝贵财富，要通过整合浓缩这些文化精华，打造与古城截然不同的一个新的文化载体，具备国际化、多元化、休闲化特色。,2、承东启西、左右逢源的枢纽城市大理地处滇西交通枢纽中心，具有承东启西、左右逢源的战略优势。不仅是通往保山、腾冲、德宏及缅甸的必经之地，也是通往丽江、香格里拉及西藏、四川的重要通道。,3、高端休闲匮乏的古都海西地区：目前大理旅游产业的主要载体，在休闲旅游方面主要以大理古城为主，沧海高尔夫还
7、是半成品；蝴蝶泉、喜洲古镇、崇圣寺为核心的景区主要以观光游为主。为保护海西田园风貌，开发空间已很少。,洱 海,苍 山,大理新城,大理古城,崇圣寺三塔,沧海高尔夫,喜洲古镇,蝴蝶泉,大理城市格局,下关新城：主要是现代产业、人居、商业为主的生活之城，是当地人的生活和工作大本营。大理急需要寻找新空间来弥补高端休闲功能。,小结：高端大理何处寻？,大理作为滇西枢纽中心城市，高端休闲旅游设施匮乏是其显著的发展瓶颈。高端大理的承载平台在哪里？海西土地资源有限并受到农田保护限制，海东价值逐渐显露出来。未来弥补大理高端休闲旅游匮乏的重任将落在海东地区。,四、发现海东：高端休闲载体,生态海东的高端路线,海东地区本
8、身生态脆弱，水土容易流失。所以，海东地区不合适发展工业及大规模低端化城市开发，要维护好海东生态平衡，就必须要走高端化路线。高端休闲旅游能够带来相对较少的游客，产生较高的经济效率，能够以小博大。高端休闲旅游更需要优美的环境支撑，未来可通过人工绿化等方式能够更好的改善海东生态环境。,海东：未来之城,大理新都心,海东新区,经济开发区,下关老城,大理古城,喜洲古镇,州委州政府已搬迁，未来市委市政府也要板块港口、高速公路、铁路、机场近在咫尺,南诏风情岛,大理向东,追溯历史的人文古城,畅想未来的国际之城,代表今天的生活之城,大理古城追溯历史的人文古城下关新城代表今天的生活之城 海东新城面向国际的未来之城,
9、打通海上交通,发现海东价值,海东新城是大理航空、铁路、高速公路、水上交通的交汇点，未来这里交通便利，资源丰富，潜力巨大，后发优势明显。,海东价值：交通枢纽中心新的形象中心高端休闲中心,海东三大价值,（1）交通枢纽中心随着海东区域交通的不断完善，东部地区人流、物流、信息流就会得到加强，未来海东区域将会成为整个大理的交通枢纽和旅游集散地。（2）新的形象中心海西区域发展空间越来越小，海东价值逐渐凸显。政府全部搬迁以后，该区域将成为代表未来大理的标志区和形象展示区，更多高端休闲设施将在这里形成聚集。,（3）高端休闲中心无敌山地景观资源、洱海湖水映衬，加上独特的文化资源特色，对于开发山地度假、水上运动、
10、文化体验等方面来是一种先天优势，是大理打造高端休闲旅游的重要载体。,基地条件分析,山地：毗邻洱海，集山、海、湾、岛、湿地于一身，沟壑纵横，坝子少而小，不适合大规模城市化开发，更适合高端休闲度假项目打造。生态：与海西19峰18涧的茂林修竹相比，海东生态可谓平常乃至恶劣。正可借高端项目开发之机大作生态复兴文章，塑造锦绣海东山河。,从基地远眺海西,项目基地图片,金梭岛,天镜阁,资源：此地尚处著名的下关风地带，风力，可以发电；洱海，可开展水面帆船低碳运动。文化：项目基地包括“舍利水城”金梭岛和“佛教圣地”天镜阁等。其中金梭岛曾是南诏王的避暑行宫。,态势总结,中国休闲经济风生水起，云南旅游正在蒸蒸日上。
11、大理作为滇西之心及云南旅游产业改革重点地区，在高端休闲设施匮乏条件下，大理要实现旅游突破的发力点就在海东。海东项目要在高端休闲度假和文化传承创新方面双管齐下，做出样板和示范，成为大理未来的高端休闲度假目的地。,案例：瑞士山地休闲度假,瑞士是欧洲中部的联邦制国家，与德国、法国、意大利、奥地利及列支敦士登接壤。瑞士也是世界著名的中立国，历史上一直保持政治与军事上的中立，但瑞士同时也参与国际事务，许多国际性组织的总部都设在瑞士。瑞士也是全球最富裕、经济最发达和生活水准最高的国家之一，人均国民生产总值居世界前列。旅游资源丰富，有世界公园的美誉。,金融中心苏黎世,政治中心伯尔尼,国际都市日内瓦,边贸重镇
12、巴塞尔,奥体城市萨尔兹堡,国际都市洛桑,文化城市卢塞恩,阿尔卑斯山脉,（1）高球天堂从田园牧歌般的阿尔卑斯高山牧场到沐浴着灿烂阳光的湖畔地区，从壮丽的冰川周边到被棕榈树环绕的南部地区，瑞士有90多个位置极佳的高尔夫球场。其中42个为18洞球场。这些球场分布在各种海拔高度，从海拔214米的阿斯科纳(Ascona)到海拔1,952 米的利德阿尔卑(Riederalp)，都有高尔夫球场。克莱恩蒙塔纳(Crans-Montana)拥有瑞士最著名的高尔夫球场。,格朗希尔高尔夫俱乐部栖息在海拔1500米高原平地上，站在球场上可以远眺河谷对面白雪皑皑的马特宏峰和罗沙峰，景色美妙得令人窒息。场地始建于1905
13、年，1906年第一个9洞由Jack Nicklaus设计完成，后成为世界上著名的高尔夫球场地之一。马特宏峰球场海拔1400米，提供一个长2800米的9洞球场。高尔夫球场由菲斯普河两侧近乎水平的两块场地组成，在这里可以轻松漫步。以前的一片沼泽已经变成了湖泊，湖中将设一个独特的岛状果岭,其它高尔夫球场：日内国际瓦高尔夫俱乐部Geneva National Golf Club 洛桑高尔夫球俱乐部Golf Club de Lausanne蒙特勒高尔夫球俱乐部Golf Club Montreux伯尔尼高尔夫球俱乐部Golf Club Bern卢塞恩高尔夫球俱乐部Golf Club Lucerne英格堡-
14、铁力士山高尔夫球俱乐部Golfclub Engelberg-Titlis圣莫里茨高尔夫球俱乐部Kulm Executive Golf Course,每年一月份，芝华士雪地高尔夫锦标赛都会在瑞士东南部的圣莫里茨（St.Moritz）举行，参赛选手来自世界各地。相关链接：雪上高尔夫球六大特色场地：普通高尔夫球的场地是草地，而雪上高尔夫球的场地是白皑皑的雪地，因此具备极好的视觉环境。球：雪地上高尔夫球为了在雪地上醒目一些，由白色的小球变为了橘黄色，避免打出去后落入雪中辨别不清。球车：雪上高尔夫球场可以用有当地特色的雪地摩托或马拉爬犁作球车。球道：因为雪地的冷空气会影响球的滚动速度，一般来说只能到达正
15、常距离的80%，因而球道的长度也会相应缩短。球洞间距120至200米，比草地高尔夫的球洞间距短33%。球杆：钢杆身的球杆最适合寒冷的天气。沙坑：沙坑采用红线或红色的树桩标记。,（2）温泉胜地瑞士境内拥有250 个富含阿尔卑斯矿物质的温泉。从罗马时代开始，人们就利用温泉帮士兵们解除疲劳和治疗伤口；在受大自然影响很多的瑞士，去室外温泉也是不错的享受，一年四季都可以充分领略每个季节特有的美丽与雄伟的景致。,（3）美容圣地羊胎素疗法在国外被称作活性细胞再生疗法，美容养颜只是它的一种功能，它的主要作用在于修复细胞、提高人体免疫力、恢复人体旺盛的精力和体力。目前在国内注射一剂羊胎素就需要万元，安全系数也不
16、是很高。相比之下，“贵族游”行程中的羊胎素疗养是口服治疗，而且是在发明羊胎素的国家瑞士进行，各方面技术指标都比较有保障。瑞士蒙特尔皇宫抗衰老中心 目前在中国有深圳、北京、上海、重庆、长沙五家推介机构，主要负责在中国的推广及组团到瑞士。行程一般是8天时间，注射6-8针，30岁左右的人费用在28.8万；50岁左右的人费用在58.8万。,瑞士羊胎素相关机构资源：瑞士蒙特尔皇宫生物抗衰老中心（瑞士蒙特尔BAAC中心）瑞士CLP医疗中心 Clinique La Prairie(CLP)瑞士静港医疗中心Biotonus Bon Port Clinique,（4）户外天堂山地运动水上运动极限运动自驾野营地质
17、科考户外节庆,特色旅游城市卢塞恩世上最美蚌壳中的珍珠瑞士中部高原的卢塞恩（Luzern）是个湖光山色相互映衬的美丽城市，瑞士最大的避暑胜地之一。8世纪建城的卢塞恩在中古曾是瑞士的首都，这里拥有许多15世纪的建筑和有高塔的城墙，散发着中世纪味道的教堂、塔楼，文艺复兴时期的宫厅、邸宅以及百年老店、长街古巷，比比皆是，卢塞恩湖将市镇隔为南北两区，湖光水色映照城中美景，245米长达木制彩绘廊桥“卡佩尔桥”是这座城市的象征。,解读卢塞恩卢塞恩位于欧洲最重要的交通要道，是瑞士南北交通枢纽地。它在历史上瑞士联邦独立的国父威廉泰尔的故乡，也是瑞士经济最发达的城市轴上、瑞士第四大聚居城市。卢塞恩是典型的休闲旅游
18、和居住城市。卢塞恩的旅游可以用345来概括，即：背靠三座大山，坐拥四片大湖，做好古城旅游、游湖休闲、山地户外、音乐艺术、民俗节庆五大旅游题材。,琉森古城、秀湖、奇山。早在1856年托尔斯泰就称琉森是瑞士的一个最浪漫的地方。琉森位于瑞士东北部琉森湖畔，曾为瑞士首都，现为瑞士第六大城，名列全球最被游客青睐城市第六名。琉森之美在于它的湖水，也在于它的山，它的天空，它的云彩，它的建筑，和它所独有的那么一种情调。,火车穿行于瑞士阿尔卑斯山间,著名的全景快车-冰川快车,湖上游船,琉森皇宫酒店世界“35家顶级奢华酒店”之一的琉森皇宫酒店Palace Hotel Luzern有一百多年历史的奢华酒店，是古老典
19、雅与时尚舒适的完美结合。,卢塞恩湖（四森林湖）之旅的启示湖上20艘游湖船中有5艘是怀旧蒸汽船，配合湖滨出发的爬山火车，在回味文化风情之余，充分享受郊游的乐趣。湖上还推出午餐游、落日游等项目，将游船活动与湖光山色、山地运动结合起来。,第二部分 项目定位,1、发展理念2、战略定位3、形象定位4、市场定位5、功能定位,1、发展理念,（1）高端突破本来高起点的发展理念，以打造高端休闲度假目的地为目标，通过高端市场带热中端和大众化市场，重点打造高端养生、度假、运动、商务、娱乐等内容。,（2）潮流科技依托现有资源向文化、低碳、环保、科技型城市发展，运用太阳能、风能等新型生态绿色能源，达到生态与旅游和谐发展
20、的新模式。,（3）文化为魂 大理自古就有“文献名邦”美誉，文化资源丰富多彩，要把大理文化精髓植入项目，不断以文化艺术论坛为引爆点，不断吸引更多的文艺群体聚集大理，打造个性文化体验区。,案例：爱丁堡用文化经营城市,爱丁堡，世界第一座文学之城，每年8月份爱丁堡艺术节召开，届时来自世界各地的文学爱好者将参与这个盛会，主要包括艺术、电影、书展、音乐、戏剧、爵士和蓝调音乐等等内容。,爱丁堡，文学之城之路,自身拥有文化基础。爱丁堡在文学史上占有重要地位，柯南道尔、沃尔特司各特、罗伯特史蒂文森以及罗伯特彭斯等文学家都与这座城市有着千丝万缕的联系。主动申请文学之城。联合国教科文组织将苏格兰首府爱丁堡命名为“文
21、学之城”，这是该组织命名的第一座“文学之城”。每年度8月份举办艺术节，吸引全世界的文艺爱好者聚集，并就此带动旅游产业的发展。,（4）预留管线鉴于项目的规模和现状，开发要求较高，而且休闲旅游项目不同于常规房地产项目，必须做到大手笔投入，先做环境和配套后做地产开发，才会吸引目标客户群体。因此，本案要长计划短安排，层层引爆，形成好戏连台、话题不断的局面。,2、战略定位,滇西首席国际度假城,国际度假城支撑要素,（1）文化艺术要具有浓厚的文化艺术氛围，能够吸引全球的艺术家来到此地。（2）绝版山水拥有苍山洱海大山大水的绝版资源环境以及地形起伏的山地资源。（3）国际配套拥有顶级主题酒店、高尔夫、养生保健、休
22、闲运动等国际化配套设施。,（4）便利交通交通的便利程度是影响生活质量的重要因素，这里具备海陆空交通区位优势。（5）特色风貌与当地的民俗文化风情特色进行有机融合，形成独具特色的风情风貌。（6）高端养生能够进行休养调整，能够让人们得到全面的身心放松，这里是生命的加油站。,3、形象定位,南诏迷城，滇西闲都打造云南高端休闲度假的旗舰内涵：这是一座追溯南诏历史的着迷之城，这是一座让你流连忘返的体验之城；这是一座休闲运动、高端养生、商务交流、养老度假于一体的休闲之都。,案名建议,南诏迷城 TO BE LOST HERE，一座让你着迷的城市；消失的南诏古都魅力：高贵、高雅、高尚、文化、艺术。苍洱新城值得迷失
23、于此的休闲之城滇西山水休闲之都备选：海东国际城、东岸国际城、海东新城,案例：南非太阳城（迷城）,南非太阳城最大特点就是高端奢华性和对迷失的古代王国文化的纪念和传承。南非太阳城融入本土文化因子，打着复兴远古时代“太阳之谷”（Valley of Sun）辉煌王国的旗号，号称“失落之城”或称“迷城”(The Lost City)太阳城是南非最大最豪华的旅游度假地，由于远离任何城区，一切全靠自我配套。配有标准高尔夫球场，四座豪华酒店，大型赌场、娱乐场、人工造浪池等多种休闲度假设施,失落之城在1992年开幕后，城内千奇百怪且不乏韵律趣味的娱乐世界，成了世界各国游客纷纷造访太阳城的目的之一。据称，每年到访
24、太阳城的游客超越三百万人次，人数有增无减。迷失之城内的每一样景物，完全仿造传说古城的模样，随处可见破裂倒塌的石柱、巨门，很容易让人错觉误堕时光隧道，走入古代。,六星级皇宫大酒店：这里最豪华的酒店当然是被列入世界10大酒店之一、拥有338间房间的六星级皇宫大酒店（The Palace Hotel）。该酒店复制了非洲王宫城堡，酒店外观的建筑设计与雕刻，充满非洲粗犷与迷幻风格，酒店门口的雕塑造型就是豹子追逐鹿群的情景。瀑布酒店：因设计别致的瀑布泳池而得名。酒店周围花园环绕，环境优雅怡人。紧靠娱乐中心，方便随时享用各种休闲娱乐设施。,超五星级豪华酒店皇宫酒店（The Palace Hotel）,五星级
25、的瀑布酒店（The Cascades）,四星级的太阳城酒店（The Sun City Hotel),三星级的卡巴纳斯酒店（The Cabanas),太阳城酒店：太阳城的第一座酒店，俯瞰Gary Player高尔夫球场，视野开阔。设在大堂的赌场是吸引很多人来到太阳城的原因。酒店中也有太阳城唯一的中餐厅：兰花餐厅。卡巴纳斯酒店：虽然只是三星级酒店，但房间设施非常现代化，服务也和其它几座酒店同样周到，而价格相对低廉。卡巴纳斯酒店靠近儿童运动场和水上运动中心，房间大部分为家庭客房，适合家庭度假。,赌场：位于太阳城酒店，规模不大，但各种玩法一应俱全，从小试运气的老虎机到一掷千金的纸牌都有。高尔夫球场：太
26、阳城有两座高尔夫球场：The Lost City球场和Gary Player球场。球场由南非籍的著名设计师设计，充分利用了丘陵起伏的地形，与周围环境相得益彰。每年举办百万美元高尔夫挑战赛等一系列顶级赛事。,娱乐中心：有健身房、Spa馆、赌场等设施。户外运动：太阳城临近匹林斯堡国家公园，可以乘敞篷车观察野生动物；此外有象园、马场、动物农庄、水上世界、户外冒险中心等多种多样的运动项目，度假生活可以安排得丰富多彩。,4、市场定位,“四有”客户：第一类：有闲一族第二类：有钱一族第三类：有权一族第四类：有缘一族,第一类客户,第二类客户,第三、四类客户,5、功能定位,第三部分 功能构建,一、场地分析,场地
27、分析包括对地形、现状建筑、用地性质、外部交通、自然资源等分析：根据地形分析，确定可开发用地的范围；根据现状建筑，挖掘可开发的旅游资源；根据用地性质，设定针对性的运作手段；根据外部交通，设置水陆综合交通系统；根据自然资源，因地制宜定制低碳模式。,南部山区5800亩,南部平坝2200亩,中部山区7800亩,北部山区7200亩,北部平坝6000亩,金梭岛1500亩,从南向北鸟瞰基地,地形分析,北部有较为集中平整的区域可供地产开发。但相对现有居民也较密集。,中部山区地势较陡，难以进行大规模地开发。,北部山区地势极陡，仅作为生态景观屏障。,曲折的海岸线和开阔的北湾适宜于发展水上运动和居住,南部山区地势缓
28、和，可以开发少量坡地别墅。,南部平坝地形狭长，且被铁路分为两半，需要有技巧和针对性地开发。,围绕半封闭的南湾区，金梭岛可作为水上休闲的核心。,从北向南鸟瞰基地,对外交通：大丽铁路高速公路大理机场洱海航道现状设施：如图所示,现有文化资源：金梭岛舍利水城天镜阁景区七个自然村落引洱入滨渠现状不利因素：戒毒所,二、总体结构,主题概念系统：三层结构,南诏风情景观带,国际度假休闲带,海东生态保护带,功能分区,一个中心，四个小镇国际休闲中心高端养生小镇商务休闲小镇文化艺术小镇山水度假小镇,山水度假小镇,文化艺术小镇,国际休闲中心,商务休闲小镇,高端养生小镇,1）国际休闲中心,国际休闲中心位于项目中部偏南的坪
29、坝区域，总占地2200亩左右。它是整个海东国际城项目的城市形象中心、交通集散中心、综合消费中心和国际休闲旅游中心。,子项目：迷城主题酒店南诏风情广场旅游集散中心渔人码头旅游超市特色酒吧街海东不夜城,总体定位：国际度假城的中心和枢纽。多元而便利的交通集散功能。通过与外围的机场、高铁、高速公路乃至水路的无缝对接，加上内部多元化的交通方式（马车、自行车、电瓶车、小火车和两栖观光车等），形成国际度假城的集散枢纽。齐全且便利的旅游服务功能。打造与国际接轨、吃住行游购娱配套功能齐全、全天候的一站式观光服务中心、旅游消费中心、度假体验中心。鲜明地标性的形象展示功能。大师设计建筑杰作。,国际休闲中心将体现南诏
30、的建筑与历史文化，并与现代时尚的旅游文化结合起来，形成富有内涵和动感的国际休闲旅游小镇风貌。,1、迷城主题度假酒店以迷失的南诏王国为主题，浓缩体现南诏历史文化的建筑、园林、文化和艺术成就，营造极有“体验”性的高端主题度假酒店。,2、南诏风情广场该项目位于国际旅游中心的核心地段，是海东旅游的形象门户和开放式城市客厅，占地约100亩左右。通过水系、景观长廊和南诏风情的系列文化小品、雕塑、浮雕、灯饰等元素，营造具有南诏特色的旅游文化广场，成为游客聚会、拍摄的必选场所。,3、旅游集散中心占地约500亩，依托中心地段便利的交通条件，结合临近大丽铁路和大理机场的优势，打造海东的一站式旅游交通集散中心和旅游
31、票务中心。功能包括：长途车/火车/飞机/轻轨候车厅、旅游大巴/出租车/自驾车停车场、自行车/汽车租赁中心；加油站和品牌汽车4S服务中心；大理旅游联票和车票、机票销售中心；旅游出行服务中心等。,4、渔人码头依托国际旅游中心，打造大理最有风情的滨水商业街、正宗的海鲜美食街、精彩的灯光喷泉和浪漫的水上婚纱教堂等标志性景观和旅游景点。,5、旅游超市以旅游纪念品购物、旅游日用品补给、旅游线路指南与咨询、旅行社服务为特色的旅游综合“超市”。6、特色酒吧街依托洱宾溪流和洱海水面，引入风花雪月的天然景观，打造大理首条生态型的滨水酒吧街。,7、海东不夜城为了打造海东旅游目的地，形成过夜游客，丰富夜间生活，还将划
32、出400亩用地，建设各式旅馆、酒店式公寓、家庭客栈；并提供篝火晚会、KTV、电玩城、网友吧、电影院等丰富的夜间娱乐设施。,2）高端养生小镇,高端养生小镇位于项目南端伸入洱海的山坡，总占地832亩左右。将提供国际化标准与特色的主题养生、体检、养颜等高端服务，成为海东的最大特色亮点。,子项目：宫廷养生俱乐部国际体检中心高端养颜中心养生主题地产,1,2,3,4,4,子项目：宫廷养生俱乐部国际体检中心高端养颜中心养生主题地产,1、宫廷养生俱乐部在与世隔绝、清新自然、风景优美的生态环境中，以大理皇家宫廷古法养生文化，结合国际先进养生科技和云南本草养生药材精华，打造面向高端人群的养生中心，现代人的健康加油
33、站、人体大修厂。操作建议：养生中心建议采用会员制俱乐部模式，可与体检中心结合起来，对会员长期跟踪健康状况，并定期进行包括抗衰老在内的养心、养生护理服务，使会员青春长驻，永葆健康。,资料链接：瑞士抗衰老医疗技术阿尔卑斯山区纯净的水，毫无污染的植物，清新的空气和先进卓越的生化科技，使得瑞士的医疗美容立足世界巅峰。瑞士的美容产业着力于先进的生化科技，每年都会有来自世界各地的名媛贵妇，影视明星专程去瑞士享受独一无二的护肤美颜疗程以求获得光华再现，青春永驻。目前世界上真正持有羊胎素注射正式许可的国家只有瑞士。瑞士的羊胎素提纯技术至今还是科研机密。这种在5个月的小羊胚胎中抽取的细胞活性物质在经过提纯所得的
34、精华，在零下90度以下的液态氮中最多只能保存六个月。要保持羊胎素的活化治疗效果，应该每两年注射一次。晒晒太阳，看看美丽的自然风景，顺便再动个风险不太大的手术，这种治疗无疑像在度假一样。围绕美容而展开的医疗旅游（MedicalTourism）已成为瑞士旅游的一个新门类和新热点。,瑞士羊胎素相关机构资源：瑞士蒙特尔皇宫生物抗衰老中心（瑞士蒙特尔BAAC中心）瑞士CLP医疗中心 Clinique La Prairie(CLP)瑞士静港医疗中心Biotonus Bon Port Clinique,2、国际体检中心引进国际上专业化的体检机构和体检设施（PET、血糖值、内脏脂肪含量、早期动脉硬化有无以及新
35、陈代谢状况等专项检查），并提供专业有效治疗。,案例：日本福岛医疗保健养生之旅,“奢华日本福岛养生之旅”20000元的行程之一，就是去位于福岛县郡山市的综合南东北医院接受PET检查，并且能在回国后于上海本地医院浦南医院听取检查报告说明，对癌症进行早期排查，即使发现病症，也能第一时间接受治疗。PET（正电子发射断层显像装置）是利用体内注射微量示踪剂而显示肿瘤的一种先进影像技术，可以先于常规手段从代谢水平早期发现体内的肿瘤病变，是目前世界最先进的癌变早期发现及诊断设备。,3、高端养颜中心引进欧美、日韩和台湾的美容、减肥、护肤和纤体系列品牌，结合SPA、瑜伽等手段，打造针对各界爱美女士的养颜美丽中心。
36、,4、养生主题地产以中国天人合一的养生居住理念为指针，融汇全球养生文化之特色，配合养生、体检和养颜中心打造500余亩养生地产。,全球各地养生文化主题地产,该板块具体细节，在开发策略中还将具体阐述,3）商务休闲小镇,商务休闲小镇位于项目南部山区峡谷和浅丘，总占地5000亩左右。通过主题高尔夫、国际论坛、奢华酒店和国际社区，营造高端氛围，吸引政商人群的入驻。,子项目：主题商务酒店国际会议中心高尔夫球场游艇俱乐部国际度假社区,定位：大理顶级政务和商务休闲交际平台，云南省一流的高尔夫与会展旅游示范区。,1、主题商务酒店在幽静、私密的峡谷中打造城堡主题的商务酒店，以精致而奢华的环境，接待高端政务商务人士
37、。特别为商务人士打造尊贵的双总统套间。,2、国际会议中心在俯瞰洱海和大理的制高点，召开巅峰会议论坛。围绕世界旅游文化交流与绿色低碳产业为主题，打造国际级的政务商务会议论坛交流中心。,国际会议论坛的主题：世界旅游文化（与地域民族文化）交流论坛国际旅游度假地绿色低碳产业的发展论坛,3、两个高尔夫球场顺应地形地貌地物特点，打造两个主题鲜明的国际一流水准山地高尔夫球场，成为高端政务商务人士休闲交际的平台。两个球场占地约2500亩。,峡谷高尔夫景观,4、游艇俱乐部在保护洱海生态水质的前提下，大力发展低碳游艇产业，引进清洁能源游艇和各种帆船、人力舟、冲浪板等，营造千帆点点、碧波荡漾的洱海景观。,5、国际度
38、假社区围绕商务休闲小镇高尔夫球场和酒店、会议中心，打造2000亩国际度假社区。,4）文化艺术小镇,文化艺术小镇位于项目中部山脉地区和金梭岛挖掘文化和名人资源，通过一系列软件硬件和营销活动吸引艺术创意人群，打造艺术圣地。,子项目：水上行宫艺术部落宗教中心演艺中心名家俱乐部艺术主题地产,发展定位：大理文化艺术体验基地我们可以借鉴爱丁堡、卢塞恩等国际文学艺术城市的发展经验，做好四个方面以带动文化艺术发展。挖掘文化根基。提炼南诏和大理文化艺术精髓；创意美化环境。营造艺术创作的氛围与生活圈；利用名人效应。以名人带动广大艺术家的入驻；借助活动营销。举办各种国际性文化艺术活动，成为世界艺术家和云南艺术工作者
39、的盛会和胜地。,对生态环境的改善和创意,山体艺术化的建议,水上行宫金梭岛历史上曾是南诏王的避暑行宫“舍利水城”，以南诏文化为主题打造体验皇家享受的水上行宫，是品味精致、体验奢华的极品酒店。,艺术部落利用金梭岛渔民家庭发展客栈，同时成为艺术群体的创作和体验基地,天镜阁宗教艺术中心以佛教文化和艺术为核心的天镜阁宗教艺术中心，将打造西南宗教艺术的博览体验平台。,演艺中心依托海东田园村落风情，为各国艺术家提供创作和演艺的平台。,名家俱乐部以杨丽萍、金庸等文化艺术界名人为号召，打造大理文艺名家俱乐部，成为吸引高端艺术人士的平台。,文化相关配套设施杨丽萍艺术学院金庸书院张胜温画院,文化艺术节庆活动洱海音乐
40、艺术节金庸文化展洱海印象摄影节等,艺术主题地产依托文化艺术资源，打造艺术主题地产区。建筑采用LOFT形式，为艺术人群提供SOHO创意生活的空间。,5）山水度假小镇,山水人居平台位于项目北部的坪坝和部分浅丘区域，总占地18000亩。以海东镇为依托，打造四大山水人居社区，成为代表大理乐活度假、户外运动的生活典范。,子项目：民族风情社区山地景观社区滨海游艇社区低碳生态社区户外运动平台洱海休闲平台,1、民族风情社区以大理民族风情为特色的居住区，与周边的自然山水和民族村落相呼应，营造更甚于山水间的地道民族风情。,2、山地景观社区坐山面海，春暖花开的山地低密度居住区，采用中式山地建筑元素和西式山地建筑风格
41、，打造滇西山地居住的典范。,3、滨海游艇社区利用内湾发展游艇产业，形成国际化滨海高端地产社区。,4、低碳生态社区应用低碳科技和理念进行社区开发，应用本地材料和绿色环保技术，结合先进的社区健康运动设施，打造乐活的国际化健康生活方式。,5、户外运动平台大理与瑞士和新西兰的气候、地理相近，具备理想的山地户外运动条件，但在这方面还是一片空白。该板块将利用中部山区现有原生态的地形地貌和自然植被，以及大理国际青年游客众多的优势，发展自驾游、生态野营、探险野营、攀岩、溯溪、滑翔、蹦极、攀登、跳伞、热气球、骑马和水上漂流等运动，打造面向户外发烧友和户外体验者的胜地。,户外发烧友：对于户外运动发烧友而言，大自然
42、是他们的办公室，户外活动是一种生活方式，户外运动是“玩出来的产业”。这些发烧友既是长期游客，也是把户外运动转化成商业行为的发起者及组织者，同时他们各种新鲜的玩法也在不断的丰富着旅游内容。户外体验者：他们来自世界各地，来自繁忙的大城市，有厌倦了朝九晚五生活的年轻人，有感觉自己不再年轻的中年人，有想证明自己老当益壮的老年人，想体验刺激及感受大自然但又不希望有任何生命危险的游客。,案例：新西兰皇后镇（Queens Town）皇后镇旅游的发展经历了从观光游到休闲旅游然后到体验旅游的阶段。19世纪70年代皇后镇进入大巴观光时代，美丽的自然风光吸引了许多国际游客；80年代借助滑雪运动的风靡，皇后镇成为欧美
43、及日本人夏天滑雪的胜地。真正让皇后镇名扬世界的是在80年代末兴起的各种刺激的户外运动，它让皇后镇成为了世界户外运动爱好者的朝圣地。,80年代一个叫AJ哈克的青年改良发明了一种极具弹性的粗绳，他在世界媒体前从埃菲尔铁塔上一跃而下，从而使蹦极这项运动一下世界知名。之后他在皇后镇的卡瓦劳大桥设立了第一个商业蹦极点。受哈克的启发，皇后镇各种极限运动发烧友也开始寻找把漂流、跳伞、吉普车越野等这些本来只适合专业玩家玩的运动，变成可被普通大众即时体验的旅游项目。,户外俱乐部,自驾车营地,自驾车营地包括住宿、餐饮、露营、娱乐、汽车保养与维护、汽车租赁、度假、户外运动、信息服务、医疗与救援等功能内容。,山地公园
44、,山地公园包括：越野摩托、山地自行车、极限攀岩、滑草、滑雪等运动。,户外营地,户外运动：山地纵走、越野轮滑、有氧徒步、极限蹦极、溯溪漂流等。,探险基地,6、水上休闲平台发展沙滩排球、沙滩足球、游泳、滑水、冲浪、帆船、快艇、香蕉船、水上飞机、航模等运动项目。,四、运作策略,一、运作思路,本案是以大理南诏文化为主题，国际度假目的地为参照，云南高端休闲度假旅游示范区为目标的宏伟蓝图。是罗马不是一天建成的，作为一座20余平方公里的旅游新城，需要有切实而可操作性的理念来指导发展。,以工作室对旅游地产和旅游新城的操作经验，本着长计划，短安排的原则，工作室提出三点发展思路：城市运营，市场运作高端切入，定向突
45、破引擎带动，连片开发,1、城市运营，市场运作以城市运营的模式进行开发，引入城市运营商对该项目进行统筹运作，实现“市长与市场”的双人舞。城市运营模式，强调土地的一级开发和二级开发并重，城市运营商的介入有助于以市场的方式，实现政府意图，通过市政建设和环境改造等一级开发手段将生地变熟地，荒地变宝地；同时城市运营商也要对重点项目和启动区域率先进行二级开发，形成头羊效应和示范效应，吸引投资者和消费者进入。,2、高端切入，定向突破海东国际度假城的主打目标市场是高端群体。因此从旅游开发的角度而言，以高端项目切入高端市场，在养生、文化、商务等领域迅速形成高端群体认可的旅游示范区，将大大提高城市的知名度、人气度
46、，并与海西形成鲜明的差异化，有助于国际度假城的快速市场引爆。,3、引擎带动，连片开发新城开发需要引擎项目的带动，一个引擎项目往往能对周边区域开发起到四两拨千斤的效果。但是引擎开发也有规模效应和集聚效应，最忌讳分散孤立，平均用力。伤其十指不如断其一指，要集中精力，将启动区域的引擎项目集中布局，统一规划、统一建设，形成连片开发。,二、运营策略,工作室针对大理政府的发展构想、城市运营商的操作和海东的实际情况提出六种操作模式。A、政府与业主一级开发（基建）B、城市运营商二级开发（示范）C、市场投资商二级开发（拍卖）D、战略合作者二级开发（招商）E、本地原住民合作开发（经营）F、专业机构与名人参与（运作
47、）,A、政府与业主一级开发政府与云南城投合作进行海东项目的一级开发，通过土地拍卖收入回收投资，可以聚焦在四大领域。城市基础设施。包括市政道路、管网等设施建设。城市土地整理。统一征地、搬迁安置、土地拍卖。旅游引擎项目。重大旅游引擎项目的投入和建设。生态环境改造。对洱海水体和山地生态环境问题，结合低碳环保的科学理念，进行生态重塑。,B、城市运营商二级开发城投作为城市运营商，在关键性区域和重点性项目领域也要介入进行二级开发。城投必须担当启动区的二级开发使命，当市场还未形成时，城市运营商的带头示范效应，是项目成败的关键，也是城市运营商模式的最大价值之一。启动项目有很大的风险投入，适当进入其他有利润项目
48、的二级开发，也有助于城投的投资平衡。,C、市场投资商二级开发在土地一级开发和示范区建设的基础上，方能实现土地价值和市场价值的最大化。当水温达到99，再通过招商引资和土地拍卖吸引市场投资者进入，自然会形成一呼百应，趋之若鹜的开发局面。在这个阶段对于政府而言，就变变动为主动，变招商引资为招商选资，从容选择符合政府意图、规划水平高、技术含量高、投资实力强的企业。,D、战略合作者二级开发在一些较为专业的领域，例如养生、酒店、高尔夫和特种旅游方面，可以通过政府或城市运营商的资源，引进专业化的战略合作者来进行开发。例如我们可以与瑞士高端养生机构、国际一流高尔夫运营机构、酒店管理公司、户外运动专业公司、游艇
49、俱乐部等结成合作关系，通过他们搭建高端旅游的平台，也为他们打开进入中国市场的渠道。,E、本地原住民合作开发城市建设和旅游发展离不开本地原住民的支持和贡献，对原住民的利益保障和开发意愿，也要考虑。村民安置。城市开发涉及到搬迁的村民，将进行整体动迁安置，对其进行资金和住房补偿的基础上，还要在就地旅游化就业、市民化社保方面考虑。合作开发。对有条件的原住民，政府可扶持其从事家庭客栈、餐饮、运输、导游、表演工作；也可以村民入股的方式，与城市运营商合作开发旅游。,F、专业机构与名人参与参与海东开发带专业协会和机构主要包括三方面。专业机构，例如云南文联、民族艺术团体、书法、自驾旅游团体、国际旅行社、旅游院校
50、等。名流人士，号召和引进各领域相关的名流人士，例如杨丽萍、金庸等，参与大理的文化艺术建设。国际基金，对于海东的文化传播、生态运动、自然地理、低碳建设等领域，吸引国际基金的参与。,操作建议A、政府与业主一级开发B、城市运营商二级开发C、市场投资商二级开发D、战略合作者二级开发E、本地原住民合作开发F、专业机构与名人参与,B,E,D,C,D,C,F,E,F,C,A,D,D,三、开发策略,海东国际度假城的开发环节，包括三个系统，即形象体系、建设体系和营销体系。针对三个层面，分别提出相应的计划和开发策略：形象营造计划分期开发计划营销推广计划,1、形象营造计划策略：生态先行，文化聚焦、休闲渐进。生态先行
