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1、城市综合体介绍,目 录,一、城市综合体介绍二、商业项目介绍三、写字楼项目介绍,一、城市综合体介绍,1、城市综合体业务涵义或定义,写字楼,公寓,酒店,商业,展览,关于城市综合体(HOPSCA)概念 于1986年最先诞生于巴黎的拉德方斯，是将城市中的商业、办公、居住、旅店、展览、餐饮、会议、文娱和交通等城市生活空间的三项以上进行组合，并在各部分间建立一种相互依存、相互助益的能动关系，从而形成一个多功能、高效率的综合体。特点：1、由商业、居住、娱乐、餐饮等组成的建筑群，实现功能互补，客源互动；2、拥有较为突出的主题或者标志；3、多位于交通便利地带。HOPSCA六大业态：HOTEL+OFFICE+PA
2、RK+SHOPPINGMALL+CLUB+APARTMENT 八大特征：,一、城市综合体介绍,关于城市综合体(HOPSCA)基本功能,1,2,3,4,商务功能,商业功能,居住功能,酒店功能,是现代城市的主要功能，操纵着城市大部分资金流和物流方向。一个区域空间能否提供充分、便捷的商务空间，决定着这一区域的城市地位和功能。城市综合体应用高规格空间满足不同企业的商务需求。,商业零售与人们的日常生活最密切，形成城市范围的市场并吸引和支持其他功能。零售更主要的是提供生活性、愉快性和丰富性，以满足人们的多样化选择，并形成热闹繁荣的街区。能够充分满足各类阶层的消费需求。,居住是城市开发的基本成分，是解决市中
3、心居住问题，避免每天上下班长途跋涉造成交通拥挤和能源浪费的有效办法，同时居住为城市街区提供安全的生活空间。城市综合体的开发应为了节省时间和其他各类资源，完成综合体的聚合效应，满足了城市其他阶层人士的居住需求,酒店是综合体中最赢利的项目，它为综合体提供流动的“居住”人口和活动的人，并提供娱乐设施和夜间服务，24小时的服务使项目保持持久的繁荣并增加其活力。,一、城市综合体介绍,项目位于深圳地王金融圈集商业、办公、酒店、居住等诸多功能于一体，深圳规模最大，品质最高的综合建筑群。物业形态：万象城5A甲级写字楼华润大厦君悦酒店酒店式公寓室外娱乐休闲广场总建筑面积：约55万m2总投资：40亿港币,深圳唯一
4、的 SUPER HOPSCA,18.8万平米深圳商业航母,不但推销消费商品，而且推销时尚生活方式,四大领航国际品牌主力店,法国（Rel）体验时尚生活百货公司,嘉禾影院,华润万佳City Value,奥林匹克标准真冰溜冰场,定单地产四要素,共同选址技术对接平均租金先租后建,定单地产操作理念让万达集团和16家零售企业，其中12家跨国零售企业，8家世界500强企业，签订了战略合作协议，这为万达节省大量资金、时间、人力等资源，促进万达飞跃发展。,强调了开发速度而牺牲了租金水平和利润空间；大客户在经营利益上浮现制肘现象，影响发展能力（万千百货百货的由来）；难以顾及小客户感受；主力店过大影响其他小店铺，整
5、体的旺场策略、资源分配不均，造成整体的不顺畅，适应变化效率降低，调整进度缓慢。,动力,阻力,六大经营理念,只租不售 准确定位招商在前规划设计成本控制物业管理,定地址 定客户 定规模,确定主力店 选择次主力店,交通体系 高度、荷载 留有余地,集权控制 准决算管理 设计成本控制,场子能否保值升值的关键 补充招商是重点,保有主力商业铺子,六大价值焦点,品牌价值 区位价值时机价值社会价值商业价值组合价值,定位战略选择,资产经营者-安全是核心 品牌塑造者-服务是关键 价值创造者-品质是根本,管控模式的转变：强化“大连锁”理念 服务模式的转变：强化“大服务”理念 品牌战略的转变：强化“大品牌”营销 信息模
6、式的转变：建立统一信息平台 空间模式的转变：统一规划监管平台 盈利模式的转变：建立统一价值体系,实战操作要点：战略,商业地产的选址商业项目的定位项目的支撑条件项目的招商策略项目的运营规划项目的后期管理,万达集团商业地产经营模式的现状、演变，万达集团在商业地产经营模式中的思考推动万达创新、前进，从某种意义上说，万达是把握了机会适应了时代发展、城市发展的需要，在摸索中、失败中总结、思考、创新，一步步壮大、直至成长为今天的巨人。,全功能都会居住区集群式超级商业区集成式中央商务区,在居住、商业、商务三大功能战略规划基础上开展对应的项目操作研究对项目的成功起到关键性作用,实战操作要点：规划,主力店与商业
7、街租金与品牌关系规模与地域关系,时间因素地域因素人力资源,实战操作要点：客服,消费者是万达广场及各业态商户最终命运的决定者,空间环境公共服务内外客户五个匹配,亲子业态规划,物业管理业务：组织,商业管理公司总经理,商业物业副总,住宅物业副总,工程副总,商业运营各部门,物业管理各部门,商业/物业技术部,商业物业、住宅物业单独分开管理，分别设置两位副总管理；工程副总与商业、住宅物业副总平级，分管商业/物业技术分部；商业物业管理重点工作：消防（占60%）租金（20%）其他（旺场、营销、安保等20%）；不重视住宅物业管理，保证基本运营既可，住宅物业的管理人员工资都挂靠商业物业，必要情况下物业部分人员随时
8、调往商业公司，我个人理解为：物业公司为商业公司培养基层服务人员；绿化、清洁业务全部外包。,物业管理业务：设备设施管理,工程副总,商业物业技术分部,工程副总与商业、住宅物业副总平级，分管商业/物业技术分部，对公司总经理负责；商业/物业技术分部设两位技术经理，负责各自物业设备维护、工程改造等技术性工作；建筑在设计规划期间就注重设备系统的功能分割，大商业、小商业、公寓、酒店、住宅设备设施系统是独立的，互不影响，方便产权分割、费用分摊及后期的设备设施维护；消防设备维护是工程副总最主要职责，占考核比重的60%，具有一票否决权，大商业、小商业的改造、装修设计的消防备案等手续全部统一由公司统一操作，杜绝一切
9、消防安全隐患。,住宅物业技术分部,物业管理业务：设备设施管理,想了解下前期施工遗留问题整改情况：A、老大难的问题，物业公司没有决策权，存在内外部各方面的压力，推动难度大，比较耗费脑筋；B、万达这方面压力就小很多，告诉大家个小秘密：万达的物业总经理掌管地产项目团队50%奖金，物业验收、联合巡查发现的影响使用或者存在使用隐患的问题点地产要及时安排整改，否则地产就拿不到50%的奖金；C、不仅如此，万达还有个更严厉的要求，所有工程的保修款物业不签字同意地产不得付款，在万达，这上升到职业道德的高度，这个很重要。D、解决这个问题需要掌握实质性的东西，需要高层的决策，需要本着干事业的一个负责任的态度。,项目
10、前期介入有没特别的规定、怎么操作：A、项目前期介入不存在问题，定单地产的特征之一就是在开工建设前就同大商业（主力店）共同设计好施工图纸，很多公司都有自己的技术规范，很详细，甚至详细到运货通道的尺寸问题，我们按照他们提供的数据设计施工，后期基本上不存在影响使用性能而返工整改的问题；B、至于步行街，我们有多年的设计经验，根据项目的定位可一步到位完成设计；C、独立的、分割的设备设施系统大大减少设计、施工的难度，方便后期管理；D、好的愿望要付诸于努力才能达成，虽然前期的介入已经很全面了，我们还是安排了专人进行跟进。,物业管理业务：团队管理,想了解对大业主、小业主的管理，有什么不同措施：A、大业主由商业
11、公司管理，小业主由物业公司管理，管理方不同；B、大业主的物业所有权在公司，管理起来方便多了，你手里掌握着实质性的东西。其实很多大业主都是公司多年的战略合作伙伴，大家彼此很默契，合作的很好；C、小业主（商业街铺）所有权在业主，是出售的物业。管理起来有难度，前期施工尽量避免给客户违章的想象空间，能解决一部分问题。D、管理的重点是引导，营造商业街的整体风格。,万达是高效率的企业，想了解下员工的加班问题，加班费怎么算，怎么保持高效的执行力：A、万达的员工年龄结构在35岁以下，管理人员都是受过高等教育是充满朝气的年轻人，这部分群体愿意为了自己的职业理想、为了将来过上好的生活而奋斗、付出更多，当然，万达会
12、为上进的年轻人提供丰厚的薪酬、巨大的发展空间；B、万达不提倡加班，但快节奏的业务程序不加班很难处理完，我们常说：万达是时速120的动车组，你放到80，要追尾出事故了，出事故就得有人承担责任；C、加班是一个高速发展的公司不得不说的事，我们内部经常开玩笑说的周六保证不休息，周日休息不保证。,物业管理业务：日常管理,租金怎么算，综合体各业态的管理费用：A、主力店公司持有，在武汉卖场租金为45元/平，公司预收半年租金，商业街由物业公司管理，管理费用为6元/平；B、次力店会根据业态的规划、品牌、品类不同，确定价格不等的租金，一般餐饮的租金较底，专卖店的就高，我不能说一个很准确的数字，这要看品牌、品类；C
13、、住宅管理费比较低，1.8元/平，仅能够保证基本运营，我们重点不在物业管理，在商业那块，商业运营会产生的利润比住宅物业管理丰厚的多；D、举个例子，主管物业的副总工资由商业公司发，就是考虑到减轻物业的经营压力。,整个综合体的管理重点、难点、我们的管理策略：A、消防安全是管理重点，具备一票否决权，务必保证100%OK，这占集团考核60%的比重；B、商业街的乱摆摊也是管理难点，公司没有商铺的所有权，只能采取引导的手段，管理起来很头疼，目前还没有好的解决办法，这些现象普遍存在于万达一、二代的产品中，万达三代前期商铺出售合同约定的很明白，情况有所好转，这跟三代产品的档次也有关系；C、其实，综合体最重要的
14、管理应该是旺场，火暴你的卖场，人流旺盛、销售好，与商户、于公司关系生存的大事，凝聚所有资源旺场；D、如果非要说两个管理重点，我就说是消防安全、旺场。,物业管理业务：日常管理,有人才培养的压力吗，怎样保有人才：A、有，各业务块都有；B、万达集合了全国最优秀的商业运作人才，但面对公司的快速发展，还是能明显感觉到压力；C、物业管理这方面的人才也紧缺，可能是地域原因吧，优秀的物业管理人才都集中在深圳、上海、北京，公司有系统紧凑的人才培养体系，我们自己也是坚持自己培养人才的原则；D、我认为保有人才最主要的是创造一种职业环境、秩序，给予肯定、空间、回报！,商业公司、物业公司人员招聘要求有区别吗，基层服务人
15、员的待遇等：A、对管理岗位来说，商业公司是商业人才，面对的压力与挑战都比物业方面的要大；B、至于待遇，因工作内容不同，肯定有区别，但对大部分而言，区别不大，举个例子，物业的安全员在商业公司叫商管员，服装、待遇方面都高于物业安全员；C、物业表现优秀的基层员工可以申请到商业这块，但商业的要求很高，可能还要经历一系列的培训才可以上岗，商业和物业毕竟是两码事；D、万达解决基层员工的吃饭、住宿问题，保障员工的利益，我认为这是很实际的待遇。,物业管理业务：日常管理,对商户的选择有特别的要求吗：A、有，这要看场子的业态规划，跟定位有关，跟规划、定位冲突的坚决不引进；B、同类型的商业引进一家就不能随便引进另一
16、家，如引进沃尔玛就不能再引进家乐福；C、符合业态规划的要筛选品牌、影响力，尽量引进企业形象好、业绩一流的商家；D、引进商家还要了解目标消费群体的因素，这也是做筛选参考的重要依据。,招商的形式、氛围营造，有压力吗：A、开招商大会，加大宣传力度，在现场制造一种紧迫、压迫感，推动商户加盟；B、大商业是公司多年的战略伙伴，占80%，这部分在前期开工建设阶段就已经签定了协议，不需要招商，我们所说的招商是剩余的那20%，一般是次力店，部分是本地品牌；C、万达要求所有的商户在综合体开业当天同时开业，几乎在同一时间开业，压力是很大的；D、还有一个补充招商的问题，如果有一个商户撤场了，那商业公司需即刻启动新的招
17、商工作，我们叫补充招商。,物业管理业务：日常管理,想了解大商业的运营风险：A、第一重要的还是消防风险，时刻不在警惕；B、设备事故，你做了很全面的预防措施，设备故障还是会有，想想看：一个智能建筑系统，涉及多少个设备器件？保证不了不出故障，就得保证后期的应急处理措施；C、后期的经营，旺场风险，这个很现实，要付出持续的努力才能收到效果，这是生存、发展的保证；D、闭店、开店程序也存在风险，闭店要进行拉网式搜查，特别是餐饮业，要检查电、气，甚至是用电负荷，确保万无一失。,有责任书吗，业绩考核严重吗，侧重哪几点：A、目标是有的，付出努力是能够完成的，但不是那么轻松能完成的，肯定要经历些挫折、磨难，跳一跳才
18、能完成，这也是发掘团队潜力的手段，考核仅是手段，关键在于怎么看待这件事；B、我前面说过，现场考核的重点是消防，一票否决，出了问题业绩归零（所以，我们每月都联合所有商家进行一次全面拉网式消防测试，要求是100%OK）；C、对经营的考核重点是租金、管理费用的收取，旺场、营销比例也不小，公司有具体的制度要求；D、考核集团在做，分季度、年度考核。,物业管理业务：日常管理,上级单位的检查形式、频率高吗，有感觉力不从心吗：A、现场检查、网络会议汇报等等；B、检查的频率相当高，基本每半月甚至每周就有一次，当然涉及的内容广泛，有综合的、单一的；C、检查出问题是好事，当然，考核也很痛苦，关键在于怎么看待，我个人
19、是习惯了，一个大的公司，管控难度大，上级的检查是提前规避风险、增强管控能力的好手段。,对商户的工作人员素质有要求吗：A、这个商户自己把握，我们一般不过多干涉，有两点：1、培训，我们会对商户的工作人员进行服务礼仪迎送宾的培训；2、向商户提供招聘要求等等；B、重点行业的要求是严格的，如餐饮，必须符合国家的规范，如从业人员的健康证明，必须到我们这里备案，规避管理风险；,广州富力中心、广州富力盈隆大厦,富力中心坐落于珠江新城核心地带，位于华夏路10号，地理位置优越，交通便利，地铁上盖物业，距琶洲会展中心及华南快速干线入口均只有5分钟车程；地铁3号线直抵火车东站，方便香港、深圳往返。从富力CBD王总介绍
20、的多媒体资料了解，此区域公共交通网络成熟发达，区内多条公交线贯通各居住生活区，富力地产更斥巨资兴建人行隧道接驳大厦负二层与地铁3号线及5号线交汇站珠江新城站。,富力盈隆广场位处广州市珠江新城中轴北端入口门户位置，黄埔大道和珠江大道交汇处，往来交通便利；西临城市广场，南望B地块街坊中心园林广场，城市环境景观优越；北面为体育路已成熟完善的商业配套，兼得珠江新城中轴、超5星级酒店和各项高端商务服务配套便利。项目作为“门户地标”优势显著无出其右。雅致的建筑立面，与中轴城市广场绿地柔和过渡，成CBD中轴上的一道风景线。,个性鲜明、温馨得体的服务着装（当我们在为自己的楼盘穿什么的服装苦苦探索的时候，同行已
21、经借鉴国际潮流，穿上与项目档次、风格协调一致的服装。）,前台亮丽青春的客服,广场外围担任警戒巡逻、指挥车辆的保安,楼道内巡查打点的保安,管理把握重点停车场：根据写字楼管理特性，将停车场的秩序维护设为项目的重点管理重点，富力中心及盈隆广场两个项目的地下停车场区域划分清晰，车流导向人性；如对临停、月保及卸货区进行了划分，保障了不同需求的客户需求，且各功能区导向清晰。在岗位分布上，首先是以引导岗展现形象，各停放区专人跟进检查登记及停放引导体现服务。两个项目均在项目的车库入口处增设了引导岗（身材高大形象好），配发交通指挥棒（可发光发生）体现专业，再在每层增设停车场巡逻岗对车辆的停放进行全程跟进及管理；
22、安全感；,强调服务的停车场管理（车到人到，上呼下应）,设施类A/地下车库统一采用的是环氧树脂地面，在经常卸货的车位上容易磨损，为规避这个问题，在车位上安装了铝板，如下图所示：,B/在高端的写字楼上，业主的装修会损坏楼道或电梯厅的地砖，为规避这个问题，在地砖上铺垫了实惠的地毯保护，如下图所示：,细节到极致的公共设施管理,完善且有效的消防管理,为落实消防管理、责任到人，天力公司与消防中心管理人员签订消防责任状，消防中心值班人员资格证公开。,设备类A/在配电房的管理上，地板采用绿色的地板漆+绝缘油，颜色搭配很好，明亮安全。,B/配电房安装了空调，改善配电系统的使用环境，提高了设备的使用寿命和降低故障
23、率。,3）设备类C/在配电柜上为方便直观识别，采用市电用实线、发电用虚线方式区分，识别线用的材料是反光膜制作。,D/中央空调采用的自动计费系统，是佛山艾科生产的产品，计费方便、准确。,专业标准化的现场设备管理,吸烟室|Smoking room,从人性化角度每层配备具有良好排风系统的吸烟室，避免了因吸烟导致办公区环境污染问题。,安装有强排风系统，解决楼道烟雾污染,卫生间|Toilet,大厦卫生间采用较高的配置标准：诺贝尔瓷砖、TOTO洁具、三菱烘手机每层办公楼为高级管理人员设有带淋浴功能的独立卫生间，满足高端客户个性化需要。,以客为尊的服务区域规划布置,茶水间|Tea Bar,优秀的写字楼凭借优
24、越的地理位置及硬件配套,树立自己顶级形象，吸引了众多500强企业,目前行业内的顶级写字楼.在品牌形象的基础上大都赚取丰厚的利益回报,健康的财务经营,富力盈隆广场出租率高达98%，处于盈利状态（盈利过千万），其25元/管理费中，综合成本占约一半稍多，每月可收管理费达280万以上，全年仅管理费收入即超过3400万。,富力中心出租率低，其重视形象品牌，只选择500强企业或者租赁1/4层以上的政府或知名机构，出租率仅55%左右，暂处于亏损状态，但随着经济回暖，更多国内外大机构进驻广州，预计2010年前后有可能盈利。（目前重在创品牌，亏损集团补贴）,健康的财务经营,充足的停车位：富力中心建有地下停车位880个，盈隆广场建有地下停车位632个。地下车位月租最高1500元。可分日租或夜租。每天零停收入亦非常可观。总体不低于商业的出租回报。,多建停车位是负担吗？,健康的财务经营,质价相符的物业运行管理收费标准是保证楼盘服务水准和档次定位的基础,除了管理费外，各写字楼都在提升出租率方面下不少功夫，在确保租金收入同时，并获得稳定的管理费收入,（广州部分商业写字楼收费定价标准一览）,
