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1、房地产行业营改增实务分析,一、前期改革的简单回顾二、本次改革后的税率详解三、新税法的要点解析四、几个改革行业对一般企业的影响五、房地产行业的具体规定六、房租合同修改案例的分析和策略,目录,前期改革的简单回顾,Part1,为什么要进行营业税改征增值税的改革？,原有的货物和劳务税税制情况：,营业税,增值税征税范围：在中华人民共和国境内销售和进口商品、提供修理修配和委托加工劳务的行为。（抵扣制度）营业税征收范围：（固定税率）（1）交通运输业；（2）建筑业；（3）邮电通信业；（4）文化体育业；（5）娱乐业；（6）金融保险业；（7）现代服务业和传统服务业；（8）转让无形资产；（9）销售不动产,前期改革情
2、况介绍,前期改革的税率变化,营改增时间表,本次改革后的税率详解,Part 2,系列文件,系列文件,系列文件,本次改革的税率汇总,本次改革的税率汇总,个人销售住房：北上广深，2年内全额5%，2年以上非普通，差额5%，其余免；非北上广深，2年内全额5%，2年以上免。,本次改革的税率汇总,新税法的要点解析,Part 3,境内服务：（一）服务（租赁不动产除外）或者无形资产（自然资源使用权除外）的销售方或者购买方在境内；（二）所销售或者租赁的不动产在境内；（三）所销售自然资源使用权的自然资源在境内；（四）财政部和国家税务总局规定的其他情形。境外服务（一）境外单位或者个人向境内单位或者个人销售完全在境外发
3、生的服务。（二）境外单位或者个人向境内单位或者个人销售完全在境外使用的无形资产。（三）境外单位或者个人向境内单位或者个人出租完全在境外使用的有形动产。（四）财政部和国家税务总局规定的其他情形。,要点解析境内、境外服务的区分,下列情形视同销售服务、无形资产或者不动产：（一）单位或者个体工商户向其他单位或者个人无偿提供服务，但用于公益事业或者以社会公众为对象的除外。（二）单位或者个人向其他单位或者个人无偿转让无形资产或者不动产，但用于公益事业或者以社会公众为对象的除外。（三）财政部和国家税务总局规定的其他情形。,要点解析视同销售的新规,下列项目的进项税额不得从销项税额中抵扣：（一）用于简易计税方法
4、计税项目、免征增值税项目、集体福利或者个人消费的购进货物、加工修理修配劳务、服务、无形资产和不动产。其中涉及的固定资产、无形资产、不动产，仅指专用于上述项目的固定资产、无形资产（不包括其他权益性无形资产）、不动产。纳税人的交际应酬消费属于个人消费。（二）非正常损失的购进货物，以及相关的加工修理修配劳务和交通运输服务。（三）非正常损失的在产品、产成品所耗用的购进货物（不包括固定资产）、加工修理修配劳务和交通运输服务。,要点解析不得抵扣（进项转出）,（四）非正常损失的不动产，以及该不动产所耗用的购进货物、设计服务和建筑服务。（五）非正常损失的不动产在建工程所耗用的购进货物、设计服务和建筑服务。纳税
5、人新建、改建、扩建、修缮、装饰不动产，均属于不动产在建工程。（六）购进的旅客运输服务、贷款服务、餐饮服务、居民日常服务和娱乐服务。（七）财政部和国家税务总局规定的其他情形。非正常损失，是指因管理不善造成货物被盗、丢失、霉烂变质，以及因违反法律法规造成货物或者不动产被依法没收、销毁、拆除的情形。,要点解析不得抵扣（进项转出）,纳税人兼营销售货物、劳务、服务、无形资产或者不动产，适用不同税率或者征收率的，应当分别核算适用不同税率或者征收率的销售额；未分别核算的，从高适用税率。一项销售行为如果既涉及服务又涉及货物，为混合销售。从事货物的生产、批发或者零售的单位和个体工商户的混合销售行为，按照销售货物
6、缴纳增值税；其他单位和个体工商户的混合销售行为，按照销售服务缴纳增值税。纳税人兼营免税、减税项目的，应当分别核算免税、减税项目的销售额；未分别核算的，不得免税、减税。,要点解析兼营和混合销售,纳税人发生应税行为价格明显偏低或者偏高且不具有合理商业目的的，或者无销售额的，主管税务机关有权按照下列顺序确定销售额：（一）按照纳税人最近时期销售同类服务、无形资产或者不动产的平均价格确定。（二）按照其他纳税人最近时期销售同类服务、无形资产或者不动产的平均价格确定。（三）按照组成计税价格确定。组成计税价格的公式为：组成计税价格=成本（1+成本利润率）成本利润率由国家税务总局确定。不具有合理商业目的，是指以
7、谋取税收利益为主要目的，通过人为安排，减少、免除、推迟缴纳增值税税款，或者增加退还增值税税款。,要点解析价格不正常情况下的处理,（一）纳税人发生应税行为并收讫销售款项或者取得索取销售款项凭据的当天；先开具发票的，为开具发票的当天。收讫销售款项，是指纳税人销售服务、无形资产、不动产过程中或者完成后收到款项。取得索取销售款项凭据的当天，是指书面合同确定的付款日期；未签订书面合同或者书面合同未确定付款日期的，为服务、无形资产转让完成的当天或者不动产权属变更的当天。（二）纳税人提供建筑服务、租赁服务采取预收款方式的，其纳税义务发生时间为收到预收款的当天。（三）纳税人从事金融商品转让的，为金融商品所有权
8、转移的当天。（四）纳税人发生无偿服务的，其纳税义务发生时间为服务、无形资产转让完成的当天或者不动产权属变更的当天。（五）增值税扣缴义务发生时间为纳税人增值税纳税义务发生的当天。,要点解析-纳税义务发生时间,一般纳税人发生财政部和国家税务总局规定的特定应税行为，可以选择适用简易计税方法计税，但一经选择，36个月内不得变更。纳税人发生应税行为适用免税、减税规定的，可以放弃免税、减税，依照本办法的规定缴纳增值税。放弃免税、减税后，36个月内不得再申请免税、减税。纳税人发生应税行为同时适用免税和零税率规定的，纳税人可以选择适用免税或者零税率。,要点解析-选择权的变更限制,几个改革行业对一般企业的影响,
9、Part 4,金融保险业的税率变化分析,改革前保险费税率为5%的营业税；改革后保险费税率一般纳税人为6%；小规模纳税人为3%。特别规定：1、贷款利息产生的税金不得抵扣；2、免征增值税项目：A、存款利息。B、被保险人获得的保险赔付。,金融保险合同谈判技巧,对于小规模纳税人对方实际税负减少了2.09%，故在价格上可以进行相应的谈判。对于一般纳税人6%的增值税，折合价内税5.66%，比以前微涨，但由于其进项可抵扣，实际税负率反而有所下降。在价格谈判中注意双方博弈。,统借统还业务,统借统还业务中，企业集团或企业集团中的核心企业以及集团所属财务公司按不高于支付给金融机构的借款利率水平或者支付的债券票面利
10、率水平，向企业集团或者集团内下属单位收取的利息，免征增值税。统借方向资金使用单位收取的利息，高于支付给金融机构借款利率水平或者支付的债券票面利率水平的，应全额缴纳增值税。,其他中间费用,直接收费金融服务，以提供直接收费金融服务收取的手续费、佣金、酬金、管理费、服务费、经手费、开户费、过户费、结算费、转托管费等各类费用为销售额。上述费用产生的销售额，均可开具增值税专用发票。,生活服务业营改增的影响,生活服务，是指为满足城乡居民日常生活需求提供的各类服务活动。包括文化体育服务、教育医疗服务、旅游娱乐服务、餐饮住宿服务、居民日常服务和其他生活服务。,特别费用的规定,酒店住宿业，适用6%的税率，从目前
11、法规上看，应该企业取得的进项能够抵扣。但应注意的问题是：若酒店服务中含有餐饮费用以及旅客运输运输费用，则有一定的税务风险。旅客运输服务、贷款服务、餐饮服务、居民日常服务和娱乐服务不得从销项税额中扣除。旅游费用虽然能够开具增票，但是一般情况下属于职工福利支出，不得抵扣。,建筑业自建装修费用,房地产业购买物业,房地产业店铺、场地租金,房地产行业的具体规定,Part 5,范围：房地产开发企业自行开发，是指在依法取得土地使用权的土地上进行基础设施和房屋建设。房地产开发企业以接盘等形式购入未完工的房地产项目继续开发后，以自己的名义立项销售的，属于本办法规定的销售自行开发的房地产项目。,房地产业的具体征管
12、规定,一般纳税人销售额的计算公式销售额=（全部价款和价外费用-当期允许扣除的土地价款）（1+11%）当期允许扣除的土地价款=（当期销售房地产项目建筑面积房地产项目可供销售建筑面积）支付的土地价款允许扣除土地价款，应当取得省级以上（含省级）财政部门监（印）制的财政票据。一般纳税人应建立台账登记土地价款的扣除情况，扣除的土地价款不得超过纳税人实际支付的土地价款。,一般纳税人的销售额,一般纳税人销售自行开发的房地产老项目，可以选择适用简易计税方法按照5%的征收率计税。一经选择简易计税方法计税的，36个月内不得变更为一般计税方法计税。房地产老项目，是指：（一）建筑工程施工许可证注明的合同开工日期在20
13、16年4月30日前的房地产项目；（二）建筑工程施工许可证未注明合同开工日期或者未取得建筑工程施工许可证但建筑工程承包合同注明的开工日期在2016年4月30日前的建筑工程项目。项目适用简易计税方法计税的，以取得的全部价款和价外费用为销售额，不得扣除对应的土地价款。,一般纳税人老项目的特殊规定,一般纳税人采取预收款方式销售自行开发的房地产项目，应在收到预收款时按照3%的预征率预缴增值税。第十一条应预缴税款按照以下公式计算：应预缴税款=预收款（1+适用税率或征收率）3%适用一般计税方法计税的，按照11%的适用税率计算；适用简易计税方法计税的，按照5%的征收率计算。第十二条一般纳税人应在取得预收款的次
14、月纳税申报期向主管国税机关预缴税款。,预收房款的预征,一般纳税人销售自行开发的房地产项目，兼有一般计税方法计税、简易计税方法计税、免征增值税的房地产项目而无法划分不得抵扣的进项税额的，应以建筑工程施工许可证注明的“建设规模”为依据进行划分。不得抵扣的进项税额=当期无法划分的全部进项税额（简易计税、免税房地产项目建设规模房地产项目总建设规模）,兼营的计算公式,一般纳税人销售自行开发的房地产项目，自行开具增值税发票。一般纳税人销售自行开发的房地产项目，其2016年4月30日前收取并已向主管地税机关申报缴纳营业税的预收款，未开具营业税发票的，可以开具增值税普通发票，不得开具增值税专用发票。一般纳税人
15、向其他个人销售自行开发的房地产项目，不得开具增值税专用发票。,一般纳税人发票的开具,小规模纳税人销售自行开发的房地产项目，自行开具增值税普通发票。购买方需要增值税专用发票的，小规模纳税人向主管国税机关申请代开。小规模纳税人销售自行开发的房地产项目，其2016年4月30日前收取并已向主管地税机关申报缴纳营业税的预收款，未开具营业税发票的，可以开具增值税普通发票，不得申请代开增值税专用发票。,小规模纳税人的相关规定,房租合同修改案例的分析和策略,Part 6,案例,房地产“营改增”，供应商提价的应对策略,2016年初时，公司收到所在业主的函件，声称在营改增全面扩围后，要求由A公司来承担房屋租赁费用
16、对应增值税。,公司应该如何应对？,根据我们的调查摸排，目前对于租金的变化共有四种方案，大致是：,我们假设在营改增前，业主向客户收取的含营业税租金为100，不考虑附加税的因素，我们分别进项相应的税负分析：,租金不变，税金的变化由业主承担；,税金增长的部分，双方各负担一半；,税金增长的部分，由客户负担；,在原有租金基础上，增加的11%的增值税金全部由客户承担。,方案选择,各方案对业主的影响,虽然既有物业无法抵扣，但改革后，业主在生产经营中发生的办公费、修缮费、外部服务费等均可抵扣，本例假设业主取得了3%的可抵扣进项。根据我们的分析，我们可以发现，除了A方案可能给业主方造成损失外，B、C、D三个方案
17、中，业主均从中获得了一定的利益。,各方案对客户的影响,根据上述分析，所有方案对客户的税负均无损害，且除了方案D以外，其他的方案均可以给客户带来一定的利益。,合同谈判要点,A方案中，业主承担了2%左右的损失，客户获得了10%左右的好处。在实务中，一些物业人气不高，或者业主为了留住较大的品牌和客户，会采取该方案，该方案为最优方案。,1、A方案,本方案也是一个对客户较为有利的方案，在这个方案中，业主的净收入基本打平或略有好处，政策改革产生的8%的好处，基本由客户取得。在实务中，若客户有一定主动权，建议客户尽量采取这样一个方案为基础，和业主进行相应的协商。,B方案,合同谈判要点,C方案该方案是一个基础
18、方案，从合理性上考虑，也最符合合同法的精神。在这个方案中，业主享有了在自己业务中取得进项的全部好处，客户承担了多余的税金，但也享受了租金可抵扣的好处。改革的好处，由双方共享。对于客户来说，该方案应是一个保底方案，低于这个方案的安排，不应轻易接受。,D方案本方案是一个业主霸权方案，业主独占了改革的所有好处，客户多付出了11%的现金流，对于长期进项税倒挂的客户，更无异于增加了成本。但在实际操作中，提出这个方案的业主却并不鲜见，原因是多方面的。一方面是业主本来就想提高租金或者更换商户，趁此机会达到目的。另一方面，业主也觉得客户对政策的了解或许不清晰，想借此蒙混过关。对这样的方案，客户一定要予以反击。
19、如果协商不成而业主强行执行的话，若对客户来说不可接受，建议客户可以考虑采取法律手段，从合同法的立法理念看，该方案已经构成了对价格条款的实质性更改，故客户的胜算还是较大的。,合同表述,A方案：原合同租金总金额不变，甲方应根据乙方的要求提供价税合计金额为原合同金额，税率为11%的增值税专用发票。B方案：甲方应向乙方提供税率为11%的增值税专用发票，乙方同意负担税率提高部分一半的费用，即在按照现有方式计算的含税租金金额的基础上，增加2.7%，作为改征增值税后的含税租金。C方案：甲方应向乙方提供税率为11%的增值税专用发票，乙方同意负担税率提高的全部费用，即在按照现有方式计算的含税租金金额的基础上，增加5.5%，作为改征增值税后的含税租金。,客户方为小规模纳税人,如果客户本身为小规模纳税人，所有方案都不会给客户带来好处，几个较为可能的方案，还会给客户带来损失。故小规模纳税人在本次改革时，需要认真分析对自身业务的影响。,
