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1、涪陵高笋塘商业中心提案,商业定位,项目概述,项目总建筑面积：18万方商业建筑面积：10.7万方容积率：5.1绿化率：20%,优势区位优势：涪陵城区核心位置地段优势：成熟黄金口岸交通优势：通达各地的主要交通要道规模优势：唯一大型商业MALL价值优势：商圈价值最大产品优势：集中式商铺，划分灵活租金优势：全城租金价格最高,项目宏观,劣势商业竞争过大缺少大型商业所带来的人气消费水平有限，档次一般商业业态分布一边倒部分建筑未拆迁，商业形象和动线受到影响,项目宏观,虽然临街铺面较多，竞争压力较大；但业态分布不集中，使得人流分散。早期的购物中心，档次偏低，现在已经不能适应城市的发展。我们总结出，商业市场的特
2、征：集中、高档、环境,主导思想：站在世界的高度，仰望涪陵核心商圈，打造全球化商业复合体。整体定位：涪陵唯一大型商业MALL，打造集购物、休闲、娱乐、运动、居家、办公于一体的商业中心。,项目定位,结合项目的优势，对商业进行定位：主题定位商业步行街、商业中心辅助定位生活广场、百货,商业定位,涪陵高笋塘商圈兴华中路：服装、金融、电子、百货兴华东路：餐饮、药店、金融、服装、专卖高笋塘路：服装、通讯、酒店北斗支路：美容美发、教育、家电维修,商业分布,可以看出，在涪陵服装专卖和综合百货成为目前商业中的主要业态。因此，我们需要对项目的商业形态进行定位，整合现有的商业业态的同时，提升品牌及档次。,业态划分不仅
3、仅要考虑周边商业状况以及后期销售租赁，还需要考虑内部动线以及合理布局的问题。-3F车库-2F超市-1F餐饮、精品店1F综合百货、电子数码2F家电及服装3F服装及餐饮4F影院、文化、餐饮5F影院、电玩、健身娱乐,业态定位,-1F主要经营特色小吃及精品店特色小吃：牛羊肉开胃粉、酸辣粉、手工刀削面、一品牛肉、兔子面等精品店：各种玩具、挂饰、配饰等,业态细分,1F主要经营综合百货化妆品：lancome兰蔻、Versace范思哲、巴黎欧莱雅等 香水：Hugo Boss、登喜路、Dior迪奥、香奈儿等精品男女鞋：路易威登、金利来、百利等皮具：老人头、瓦伦蒂诺Valentino、古琦Gucci等快餐：肯德基
4、、麦当劳、永和豆浆、日式面馆等便利店：屈臣氏、万宁等电子数码：三山电脑、八达电脑等,业态细分,2F主要经营家电及服装家电：华帝、樱雪、海尔、LG、SONY、三星等女装：ONLY、Vero Moda、卡罗琳娜 Carolina Herrera等男装：CK、JACK&JONES、G-Star等,业态细分,3F主要经营运动服装及餐饮餐饮：日本料理、两岸咖啡、米罗咖啡、星巴克等服装：阿迪达斯、耐克、PUMA、KAPPA李宁等,业态细分,4F主要经营影院、网吧及餐饮影院：UME、保利、“放”电影餐饮：顺风123、外婆桥、韩国烧烤、巴西烤肉等网吧：大型网城,业态细分,5F主要经营影院、电玩城及健身娱乐影院
5、：UME、保利、“放”电影健身：超越、宝利豪等娱乐：富侨、大浪淘沙等电玩：大规模电玩城,业态细分,目标 功能 面积（万方）百货商场 商品多样丰富，供应量大 2.5数码城 满足各种客户需求的电子通讯商品 1.5步行街 商品多样丰富，供应量大 1.5娱乐 辅助性商业配套设施，完善商业功能 0.3 文化 辅助性商业配套设施，完善商业功能 0.5超市 提供必要的生活用品 1餐饮 辅助性商业配套设施，完善商业功能 0.5洗浴会所 休闲设施配套，满足各层次消费者需求 0.5 8.3万方经过调整后的商业体量为8.3万方,业态面积配比,根据项目现有资源，同时将项目的价值最大化，我们建议：1、取消商业次入口的广
6、场，修建成全落地玻璃塔楼的形式；既可以作为形象展示，也可以作为商业运营。2、商业内街人流动线做调整，最好是循环路线；3、主入口处的主力店原是从第3层起，建议改为从第2层起；4、建议每个商铺可以打通，方便客户灵活选择。,产品建议,有价值才有所回报，于是，让10万方的大体量商业在市场中发挥最大的价值是我们的终极目标。,销售策略,我们销售什么？单套面积在30-1500之间，包括负1层/1层/2层/3层/4层/5层的不同形态商业,销售策略,我们销售给谁？重庆主城区投资客户群体 三大客户主力*涪陵本地投资客户群体 国内外经商客户群体,销售策略,如何销售？首付款降低面积空间整合、分隔先出租再销售，保证投资
7、收益形式促进投资信心现场商业氛围包装渲染工程形象配合进驻商家免费形象包装各种推广活动形象宣传活动,销售策略,1、先确定主力店，再全面招商2、为客户度身订做开店全面解决方案3、人员、媒体、大型主题活动立体化“整合宣传推广策略“4、招商进度、质量、费用统一控制,招商策略,招商队伍的团队知识结构，需要事先精心策划，最好具有国际化招商视野，睿翰地产顾问公司在实际招商工作中，对10万平方米左右MALL或商业步行街招商专门配备了人员组合。,招商队伍建立与优化,1、招商队伍的最佳组合：国内招商人员6人组合2、组长或招商总监1名，担任过大商家主管商业拓展工作的副总经理，出任领导职务；3、前期选择一名担任招商经
8、理：担任过选址工作，或对大商家有研究，主要是负责主力店招商；4、招商经理：负责各种商业业态的洽谈工作以及银行服务等工作。,招商队伍建立与优化,推广策略,坐庄公元2009 涪陵高笋塘项目商业推广建议,形象定位,关于项目价值：位置之核心：涪陵高笋塘核心商圈龙头。业态之丰富：旗舰商业街+酒店式公寓+商务办公+住宅。资源之集萃：江山皆有，城市名片。商业之比重：10万方总体量，城市前所未有。产品之配置：大堂、泳池、天街、星级配套等。投资之稀缺：商业巨无霸，升值空间大。,涪陵高笋塘复合型商业旗舰开启涪陵国际化中心生活,高笋塘商业广场渝东南门户 复合型商业旗舰,泽胜*国际购物广场涪陵高笋塘 复合型商业旗舰,
9、泽胜*国际中心渝东南门户 复合型商业旗舰,关于案名的思考：先看龙湖与金科，龙湖花苑、金科花苑。而后有了“龙湖”与“金科”这两个地产品牌。项目是品牌建立的最好契机。,LOGO,备选LOGO,推广的突破原点由表及里、舍形取“意”：本案的独特之处，并非局限于产品形态的简单叠加，更在于其带来的对城市生活方式的深层影响。丰富的、多元的、中心的、集粹的、前所未有的，充斥着探索欲望和想象空间的它是这座城市特有的、不可复制的。它带给城市的影响也是独一无二、不可取代的。本案最大的差异化价值就在于：它的特权性。,他之于城市，它的特权性就在于绝无仅有、舍此再无它。我们把它描述为：ONLY CITY,什么样的人将成为
10、他的FANS？前瞻的眼光、开放的心态。对新鲜事物接纳的热忱。冒险精神、探索欲望。理想的践行者。中产、富人、多次置业投资者，一个跨越了“阶层”的特殊“圈层”。以“品味”甄别身份、以“格调”界定财富。他专属于：ONLY CLASS,ONLY CITYONLY CLASS无疑是与他的气质最相符的描述。ONLY CITY是场所精神，ONLY CLASS是圈层感召。ONLY，代言着产品价值的唯一、第一，同时也标志着圈层的绝对尊崇。,线上：主打“特权与荣耀”，线下：产品价值对位沟通。,如何让传播更具杀伤性、沟通性？,“全世界，看这里”。,创意转换,“特权与荣耀”,城市进化的里程碑涪陵前所未有,城市资源集萃
11、者江山、商圈、城市名片皆有,城市未来的预演者未来城市新地标时尚中心、商业中心、生活中心,代表着财富的格调世界级品位大师级工艺、传世级配置,前瞻的智者决策渝东南门户、核心商圈、旗舰之作,圈层的身份标识特权象征、不可复制、舍此无它,推广计划,11月,1月,2月,5月,6月,商业形象入市,招商中心亮相商业产品入市大型歌舞晚会,专卖本地加盟会招商手册主力店洽谈及签订,旺铺全城发售吸纳主城投资人群,以世界为主题，序城市中心生活,全世界，看这里,40000平米主力专营 全球招商,大型知名品牌商家入驻,30-60平米临街旺铺全球发售,意向招商单位确定,平面媒体,主流媒体：涪陵报媒、晨报为主。考虑其它报纸重点
12、节点配合，新闻报道跟进。爆发式集中推广，调节投放的频率获得最优效果；建议通过封锁固定版面（如封底版）或版面创新强势形成视觉品牌，强化项目形象。,政经类媒体（蓝筹地产、新地产）：以战略的眼光传播涪陵市场的投资前景，可适量考虑专业媒体上的投放，侧重经济特区大背景、区域发展前景、开发实力、项目优势等诉求，为商业项目辐射目标人群。,车身：率先考虑车况良好，并往返于项目商业圈的公交车辆或出租车。,线下系统,短信息：根据销售节点（如销售中心开放、放号、开盘、房交会）发布相关信息。,交广电台：15秒插播广告形式。,户外：涪陵中心区及长涪高速相关交通口大型户外广告位。,辅助媒体：渝报、新女报周报类为主。,物料泽胜国际中心招商手册核心诉求：在经济特区，找寻属于你的财富坐标。,网站泽胜国际中心网站核心诉求：在经济特区，找寻属于你的财富坐标。,15秒广告短片核心诉求：在经济特区，找寻属于你的财富坐标。应用渠道：影院贴片/分众楼宇。,THANKS！,
