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1、写在提案之前：,做事之前，先学会思考，过上一轮的提案，我们在作一些反思,产品未上市之前，明确市场位置，找到消费者，论证产品论证产品，这是我们应该完成的作业吗？我们在做一次深刻的反思，这一次的反思让我们从土地的价值开始，到企业的的市场影响力，一个庞大的课题！希望，我们做了一次正确的决定，然后，事实也会论证一切！,我们联想丰富，于是，我们开始了我们项目的未来想象,在东大街与海椒市接壤之地，传统老居民去聚集之地，一座外形光鲜的写字楼耸立于此，每天往来买菜的老妈妈在楼下三五成群的聊天，菜贩往来穿梭于此，一派繁华的景象,NO！不会的，我要的不是这样的房子！,我们的消费者发飙了！,项目本身没有错，定位也没
2、有错，区域更没有错，问题出在什么地方？,带着问题看项目,东大街改造,成都未来CBD中心商务领地,市场给我们多少时间？！,政府宏观规划,拆迁重建,商业商务区域集结过程,区域成熟,我们似乎可以遇见东大街的未来商务前景，九龙仓等地产巨无霸的开路让我们可以分羹，但，作为开路先锋的我们，真的有这么美好的的市场未来么？,政府的东大街改建工程正式启动，庞大的土地放量，金融商务一条街的定位无疑都给我们规划了一个优美的蓝图，九龙仓带着港资的身份站在我们前边，或许他会喊：我们领导这座城市的商务未来；东方正红在后，未来，尚无可遇见，唯一能想象的，接壤东大街，一座庞大的城市在我们身边拔地而起可以确定的是，我们的未来，
3、很一大部分需要这些巨无霸的带动，未来可待，但消费者不待，我们可以用多少时间来预热这个看似成熟的市场？,我们预估我们可能的销售速度,明年三月项目开盘年初广告启动，前期商务建立产品形象住宅部分进入市场快速回收资金，总体量6万方，预估均价7200元/平方米预计销售周期5个-8个月，年底预计回收资金4.5个亿左右住宅上剩余100套左右的时候商业推广开始，预估10月推广开始,10月商务推广，参与房交会11月商务部分正式入市场，由于商务部分的销售需要工程进度的支撑，预计销售周期在2年-2年半左右，预计回收资金5亿左右，,用近30个月时间回收5亿左右的资产，对企业而言，我们得到的是什么？,我们或许应该仔细思
4、考，作为开发企业的我们，真正要的是什么！,广联作为一个精品成长型企业，我们在主城中心区域打造一个有影响力的项目，聚集部分品牌关注，同时快速展开下一个项目的建设,核心关键词：短/平/快,以最短的时候平稳过度，建立好的品牌口碑，快速回收资金,怎样实现快速的销售并实现下一个项目的快速启动？,关键词：快速资金回收,我们建议：项目地块的物业形态以精品住宅为主，辅以部分配套性商业,优势在短期内建立一个特有的市场形象，保持市场高感度实现年度进入尾盘，快速回收资金7-8亿左右年底争取在主城重点区域再竞拍80-100亩的地块，同时快速开发，增加市场影响力,目标：做精品项目，完成快速的资金积累，专一项目打造，建立
5、品牌高感度，为以后的企业品牌发展建设打下良好坚实的基础。,当前房市风云变换，大型开发企业抢占滩头，临近成都300公里之外的两个本土龙头开发企业“龙湖”、“金科”相继进入成都，港资企业虎视眈眈，小型开发企业道路越走越艰难，资金、规模、品质成为三大难题，我们要从市场上脱颖而出，必须快速积累资金，做小而精的项目，以量冲关注，以期赢得市场，以抗衡市场的竞争态势！,我司作为一个刚起步的小型智力型服务企业，在接到贵司东大街项目，做命题作文的同时，更从土地的价值与企业的发展开始思考，希望能够真正理解产品的核心本质，站在市场的角度看市场，更希望以谨慎的态度完成我们的每一步思考，并希望战略联盟的方式，与贵司进行
6、长期友好的合作关系！,先做命题作文,拉动城市欲望,头羊态势,【2008年度策略目标定向图】,区域价值,金融商务街物质诱惑,精神的建立与项目价值推广,核心竞争力,挖掘东大街第一桶金,品牌力量,策略分析,卖点梳理分析,项目市场卖点,+产品定位-项目体量-企业信心-竞争对手+区域价值-投资效应+项目形象-其他配套,独一无二有比较，相对小无市场认知大盘居上普遍认同利益前景不明逐渐建立无法预知,核心竞争力,价值提升，制造话题,产品推广 欲望制造,位于成都市核心地段，口岸优势相当明显，周边生活及配套设施相对便利和成熟；市民对区域位置的敏感度较高，可尽快缩短项目与目标市场的心理距离；立体路网，整体通达性好，
7、利于做足项目开发价值；规模适度，利于以“适用性”作为产品的卖点进行针对性推广；项目规划、设计比较合理，目标明确。政府规划，区域远景增值潜力旺盛；,看到一些优势,也看到一些不足,临近2环，区域位置造成一定的心理距离；项目地周围多为老式建筑，居住多为老城区居民，对项目形象有一定影响；年底同类型项目放量较大，同区域大型项目的进驻，直接威胁项目的销售；,东大街与二环交接点，金融大道桥头堡垒商务写字楼与公寓互动效应，城市精英住宅群落东大街未来标志性建筑之一互动式商务领地，商住两用基地平台，投资与中产发展基地并存空间,从产品看定位,从产品到概念,公寓、写字楼各6万M2左右,项目建立品牌形象，公寓住宅部分实
8、现快速销售，商务部分实现品牌价值的再提升，同时实现利益的增长,对目标群体的鉴定,个人购买者和小型公司来源:1）一般为服务、贸易、高科技、个性化服务、地产、网络、广告、合伙人制企业。2）高级白领、金领阶层、小企业主，高成长性小公司。特征：预期收入高，对事业和生活有强烈野心的人，勇于接受挑战。购买目的：投资及自用。或满足对这一地段居住或占有的特殊情结，政府规划远景，未来升值潜力，部分冲动购买。影响购买因素：1）较好的使用性能：外观风格国际的建筑、交通方便、有智能化商务平台、个性化的服务。能为企业运作带来更高效率。2）身份标记：希望借助现代化国际化的区域商业定位、同处一楼的国际性大企业为企业或个人带
9、来的品牌价值的转移。3）财务考虑：强调性价比，想以最小成本博取尽量大的效益，强调资本的增值能力。好转手、好出租的低风险的、简便的投资产品。,关于购买动机的明确的判断没有什么人会因为单纯的居住动机或办公需求来购买我们的产品。突出其使用价值的目的并非针对使用，而是做为交换价值的支撑。我们所有的一切推广，需要将产品塑造成为：,一个精神符号，能获得社会的广泛认同。是绝大多数目标群的自我认同和相互认同。具有良好的投资价值及成长预期。一个社交名片，它告诉别人，你和谁在一起，你在人群中的位置，你的阶层属性。城市理念的一个提炼，是时代精神的一个概括。,那么什么是他们的共性？,从社会主义公有制，到现在宪法对私有
10、财产的保护。我们清楚的看到这个群体的共同特征是对有效资产的强烈占有欲它，构建了一切物质与财富的梦想的基石，也是这个时代的脉动所在,对城市的私有宣言，对财富的增值宣言投资者心深处的欲望宣言创造城市价值的同时城市反馈以其财富与荣耀,我们的主力消费者都有绝对的重复性投资者,我们以同一种形式传递我们的项目形象，不进行商务与住宅的拆分，以统一形象进行市场推广，在宣传内容上作区分。,我们或许可以开创一个新世纪,空间就象一个盒子，我们要创造一个完美的理想世界,空间是一种结构，我们解构空间，进行重组，使之成为我们理想的房子，不管住宅还是商务。于是，空间与结构成为这次标志的主体构成部分。长方体的框形昭示建筑的轮
11、廓，菱型结构让图形整体感更为稳固。标志所承载的目的是第一时间产生视觉印象，传递产品可能的形态，进而产生高记忆度，我们的目的，是希望受众在有限的想象空间，进行无限的图形遐想！,先看思路,我们处在一个什么样的环境？,中国的第四城/西部大开发龙头/成都市核心商务圈/东大街门户这到底是一个什么样的地方？,财富之都,整个大西南政经要地，未来华尔街门户,风情之都,第四城的影响力，最适合人居之所，中国西部首善之地,商贸之都,商业物流云集，国际影响力越来越大,但是我们也要看到，到现在为止，成都还没有真正意义上的集中式商务区，也就是我们说的CBD中央商务区,在东部，一个新的中心正在成型，对于投资者，所有的投资都
12、与物业升值潜力有关！这是他们的核心财富，他们的“不动产”当东部的CBD中央商务区成型，我们的不动产自然升值,东CBD，中央不动产,东大街在成都的未来地位,区域地位，投资者的价值解读,东CBD可以正在成型，我们在创造一个新的商业蓝地,我们昭示建筑，昭示明天，新的世界即将来临！,世界启示录,SLOGAN,一个城市的诞生，一个城市核心力量的诞生过程，它带着这个城市的理想，完成一个新的飞跃，唤醒城市，我们看见，世界醒了,我们需要创造新的开端，在中国，在西部首府，在成都，在东大街,城市创诞记,核心创意概念,建筑启示录 建筑予城市力量，城市还建筑以荣誉！东大街CBD时代已然来临，我们站在这里！,创诞记一,
13、高度创世纪 相对与高度，空间的价值在于，你的世界有多宽阔！东大街CBD时代已然来临，站在这里，你可以看得更远！,创诞记二,理想昭示中央理想建筑，在东方，有第一缕财富曙光！东大街CBD时代已然来临，在第一时间，完成你的升值不动产！,创诞记三,明日创库东大街中央不动产，全城公启！,创诞记 前夜,抢 市,当前概念的重复性太多，每一个新概念的面世都会被抄袭，我们强烈建议在认可我们思路后，先在成都媒体上有第一次的轰炸，抢占市场，随后再进行户外、工地围墙等形象的跟进！,对于外立面的建议商务部分可增加写字楼造型上的多样化，如增加屋顶塔尖，以增强本项目的区域标杆形象；写字楼部分可做空中客厅，局部挑空处理，增强
14、空间的通透性，在结构上加强视觉变化感，提升产品品质。写楼楼部分适当增加外立面造型，以区别于区域同形态产品，增强产品的视觉印象；公寓部分可加强色调的变化，局部大色调包装可增强视觉的冲击力。,适当增加外立面造型，以区别于区域同形态产品，增强产品的视觉印象；,造型上的多样化，如增加屋顶塔尖，以增强本项目的区域标杆形象；,可做空中客厅，局部挑空处理，增强空间的通透性，在结构上加强视觉变化感，提升产品品质。,局部色调的调整和变化，改变传统公寓整体形象的单一性，视觉印象更佳,关于建筑功能上的一些建议,在前期市场调查过程中，我们发现一个现象，当先购买类甲级写字楼，无法支撑总部基地配套的产品，主要以投资客户为
15、主，购买面积以60-80平方米为主！,自用中产创业平台的需求主要集中在100-300平方米，但就区域而言，我们配套等相关条件暂时无法支撑其需求！,就当下市场租赁状况而言，套内40平方米左右的纯写子楼出租价格在50元/平方米左右,关于建筑功能上的一些建议,我们现在的商务部分楼层结构柱间距为8.4*7.8=65.52M2以30%的公摊面积计算，建面开间为93.6M2我们建议：A、建筑面积在90平米起分割，减轻投资风险，同时可创造高回报率；B、不做室内卫生间，尽量增加室内可用办公面积；C、将电梯减少到8-10部左右，增加公共洗手间的面积，减少公摊，给消费者更 多实用面积！,推广总结对于这种位置极佳，
16、小户型为主的公寓与高品质写字楼最主要的买家就是投资客。但是真正高明的投资客，除了看地段，配套，价格等量化指标外，对大多数吹捧的，夸大其词的广告是免疫的。那么，我们的意图就是，要让很多非投资者都知道它，谈论它，让其成为关注焦点，这样才能给投资者给信心。我们的推广，要给城市白领，中产阶级，外来工作人士看（因为他们是以后房子的主要承租者）。我们的推广，要给老百姓看的（因为他们好奇，也因为他们制造舆论的能力最强）。这些人对房子感兴趣了，那么真正买房子的人，也就抑制不住冲动要掏钱了。,最后，对之前纯住宅项目的建议思考,伊托邦E-topia,数字时代的城市理想生活,未来的生活景观中，网络技术将把工作场所延
17、伸入居住场所之中，居住自然娱乐场所将更加紧密地在物理空间上联系在一起，而工作场所进一步淡化，不妨可称之为工作场所的溶解:溶入自然之中、家居之中和休闲娱乐之中。,伊托邦将会是由现实世界和虚拟世界完美结合，优势互补的理想城市。,思考方式一,数字化时代的城市理想生活，这是项目的中心价值内涵！我们希望以数字化的形式去演绎一种生活方式，却发现生活的范畴太宽广，于是，怎样让标志产生高记忆度成为首选！金属结构的E-topia让标志有了主题图形构成，标志性明显，与市场当下楼盘有了本质的视觉冲击，飞扬的字体诠释项目的个性。在标志设计上我们充分考虑到其后期的延展性，以真正的服务于项目本身。,建议在项目外做永久型项
18、目导视标志,巧克力城,生活有味道,巧克力城，洋溢甜蜜味道的女性专属领地，建筑成都一道自己的靓丽风景，并且制造市场机会，扩大关注效应，快速的占领市场，建立一个品牌高感度，却又有独特内涵的地方。,做女性公寓项目或者推出部分女性公寓，制造市场关注度！,思考方式二,香味弥漫，生活味十足的的甜蜜之城，一座专为女人打造的理想之城!一座爱意弥漫的生活栖息之地，用心的符号暗示项目的定位，线条细腻的字体用巧克力色勾勒出案名，巧克力的暖意，油然而生。,建 议,建筑结构线条尽量简洁，外墙采用巧克力色墙面，局部点缀华文性线条，以在建筑与推广上更为统一！,C大调,生活就是C大调,在市场上建立一个独特的产品形象，给受众传
19、递一个契合独特个体的产品形态，让投资者看到市场，进而买单！如同北京的树村，曾经的画家村一般，我们只是给一小部分人建立了一个群居之所，但更多有这类似向往的人群会奔向他们的理想之地。,主题性建筑，主要消费群体为有艺术气质或相关行业的青年白领,思考方式三,生活就是C大调一种主旋律的演奏的生活之城，只为有着艺术生活细节的人量身度造。用科技化的符号幻化出项目的案名，C是一种旋律，更是一种精神信仰，我们让小部分人对此处有了信仰，有了记忆，就有了产品市场的基础！,我们想说一些话,对将写字楼改成精品住宅的建议提出之后，我们作了非常深入的思考，对于当下成都乃至全国市场相互概念抄袭，让产品的同质化越来越严重，我们
20、希望能够建立出产品的独特个性，我们的工作依旧是从思考案名开始，在翻阅了大量的既有案名后，我们绝望了，放在我们面前的是一堆有着自己思想和灵魂的建筑，我们要想做出自己的区隔，就必须走另一条路。于是，策略部将自己关在2楼5天，5天的没有回家，终于抓住了上帝留给这个世界的一些闪耀的火花！我们不在这里解释每个案名的来由，但当我们从产品在市场的基础开始反推，所有一切都自然存在，在这里，三个不同的方面，更多只是为了能够给贵方在产品的打造中有了完整的建筑体系与思路，让营销与开发、建筑融为一体，,我们希望在产品开发之处既能提供一些思考，让市场与产品可以更为紧密的融为一体，也希望与贵司形成真正的战略联盟，在每一次
21、前期产品研发即参与，给建筑赋予真正的灵魂！,我们回顾之前的一些作品,备选标志及视觉应用,各阶段形象报广演绎,对于售楼处的包装建议简约而不失大气，树立项目形象的标杆所在国际化，商务化，无论公寓与商务，其投资形象都成为主导地位色彩丰富性，不一定用一成不变稳重的格调，可保持一种自我鲜明的个性，有别于同类型竞争项目的个性化设计,售楼部现场包装图示一：,售楼部现场包装图示二：,售楼部现场包装导视系统：,第一次提案公司一个小组的成员奋斗了一周时间，做了第一次的沟通，第二次的补充性思考，我们却化了整整两周零4天，其中公司全体加班三个通宵，推翻既有方案而重新思考的案名多达数百个，而已用于执行的创作稿有三套之多
22、，但，我们只选择我们认为正确并能赢得市场的作品。我们即以此作为我们的市场竞争基础，用客户看不到的努力完成客户愿意看到的作品，此敬！,上古广告2007年9月12日,THANKS,MajpjMVcyzj21HLfrvy96dv02lPPfYgxUS7IYmZkyEmZ0kGeYZS3bpLCkYH1lt4EK7CxmUX3ijoYSOer7ZuaVWYgz4EpZrUirVpMzzvNtf1XZw5oswSXOtFaejnOcmfE1lZgnN1RSXg8wLCG8CVQ3XPJMvodPFWcpiYJgZazNSEPNIaklYSu7qSd1UpaxmZDlpN9zW7kljfsLCLi26Yv
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