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1、,瑾呈：寿光凯德华地产开发有限公司,寿光弥河地块项目前期沟通报告,【城市发展定位】【寿光市场透析】【项目规划建议】【物业形态建议】【营销推广思路】,目 录 Contents,【城市发展定位】,寿光市位于山东半岛中部，渤海莱州湾南畔，总面积2180平方公里，辖9个镇，5个街道办事处，寿光划分为五大区域经济板块，及东部新城开发、西部市场物流、南部生态农业、北部现代工业、中部商贸服务。全市14处镇街道和967个行政村已编制完成新一轮规划。寿光东邻风筝城潍坊，西依石油城东营，北濒渤海，隶属山东省潍坊市，是著名的中国“蔬菜之乡”。寿光市总人口108万，城区人口32万，城市化水平达到40%，城镇化率达到5
2、5.5%，至2020年城区规划人口为42万。,寿光城市化进程的规划发展，促进了城市化发展。为房地产市场发展推波助澜。,一、城市概况,寿光，历史悠久，西汉景帝时置县。史传汉字鼻祖仓颉在此创造了象形字，秦始皇在此驻台观海，汉武帝曾躬耕于巨淀湖畔，北魏农业学家，贾思勰齐民要术寿光人的骄傲。寿光市中国蔬菜之乡，资源丰富，物产富饶。经济等迅速发展，已经连续七次进入全国综合实力百强县行列。菜博会期间，每年有来自世界80多个国家和地区的来宾参观博览会。工业实力雄厚，三产商贸繁荣，旅游资源丰富，生态农业观光园初具规模，观光旅游景点独具特色，是“中国优秀旅游城市”。房地产市场开发势头强劲，建销两旺。,以历史文化
3、悠久、旅游资源丰富闻名国内外的蔬菜之乡，以其特有的城市风韵、经济实力吸引了一些外来人口同时是寿光人置业，归根的首选，为房地产发展提供了良好的城市环境和基础，更为高端项目的开发奠定了基础。同时为我们后期豪宅的推出奠定了首要基础。,二、城市文化,经初步核算，2009年全市实现地区生产总值416.7亿元，同比增长13.8%，其中：第一产业增加值60.6亿元，同比增长4.7%；第二产业增加值204.7亿元，同比增长14.1%；第叁产业增加值151.4亿元，同比增长17.3%。农业及农村 经济和农村各项社会事业全面发展。全市全年流转土地2.2万亩，新发展农民专业合作社175个、潍坊市级以上农业龙头企业1
4、3家，新建改建规范化饲养小区 506个，新认定“叁品”基地8.5万亩，认证“叁品”农产品147个。根据测算全年完成农林牧渔业增加值60.6亿元，同比增长4.7%。工业迅速发展，至2009年底，全市 557家规模以上工业企业完成工业增加值192.7亿元，实现主营业务收入772.5亿元，实现利税72.2亿元，实现利润50.9亿元，同比分别增长 13.3%、16.7%、12.0%和12.3%。全市共办成利用外资项目13个，总投资1000万美元以上的项目5个。全市 合同利用外资1.5亿美元，同比增长23.7%；实际到帐外资2.2亿美元，同比增长135.4%；进出口总额10.6亿美元，同比下降15.6%
5、，其 中：出口创汇7.0亿美元，同比下降18.1%。新办自营进出口权企业72家，总数达到452家，有出口实绩的企业达到157家。,城市经济的稳步发展为房地产发展提供了良好的经济基础，龙头企业的不断增加，出口实绩的企业的不断增加，加速了经济的快速发展，同时为我们后期项目的推出奠定了坚实的经济基础和客群基础。为我们后期联系团购或产品推介提供了依据与方向。,三、城市经济,城市小结,【寿光市场透析】,寿光楼市百花齐放，形态多样，其中顺应市政规划，东部及南部区域主要为中高端住宅也是影响寿光楼市发展，同时也看到了同期、同区域、同档次的在售项目的后期开发及后续规划中的项目不断扩展，无形中分流了我们的客户群，
6、产生了巨大的竞争压力。在后期销售中就对我们提高了要求，我们要对产品本身做精做细，用品质与服务打动客户。同时推广包装也加“精、准、狠”。,寿光楼市旺盛同时竞争更激烈，寿光市区楼盘约60个，其中在售及预约项目30多个，其中待售高端项目主要沿弥河岸分布：凯宝皇都、中南世纪星城、威尼斯小镇。以圣城街为界，其中圣城街以北的西部地区楼盘在物流园的新汽车站规划的带动，促动了西部区域的楼市发展，主力楼盘为西城首府、圣和.圣和苏州园、杭州家园。市中区主要是商业及SOHO公寓为主，主要楼盘有中央华府、华茂贵宾楼、凯德华SOHO。弥河西岸圣城街以北项目主要沿东环路与圣城街分布其中主要楼盘有中南世纪城、海逸.数码港、
7、巴隆国际。圣城街以南南环路附近分布较集中是寿光中高端社区集中地，主要楼盘有左岸绿洲、领世郡、中南.城市金典、巨能华府、玫瑰园、新城明珠。,一、潍坊楼市概况区域分布,2010寿光市批复规划项目共计56个，总用地面积7323.3亩，总建筑面积为788.6万平方米。其中居住项目21个，用地面积2636.5亩，建筑面积 367.9万平方米；公共事业及商业项目16个，用地面积937.5亩，建筑面积为70.6万平方米；工业项目9个，用地面积979亩，建筑面积为 48.8万平方米；农村社区规划及城中村改造方面，共批复规划方案10个，总用地面积2770.3亩，总建筑面积为301.3万平方米；正在编制完善的农
8、村社区规划方案共4个。全市今年新规划高层344栋，目前全市建成、在建高层共计269栋，其中，已建成125栋，在建144栋，近期还将开工35栋，共约300栋高层建设。,寿光房市由多层消化快，高层滞销，逐渐演变为高层为市场被动接受和受到部分消费群体的认可。2007年以前市场上基本没有小高层、高层面世，进入2008年以后，随着政府控规要求的实施，小高层、高层的市场投放量逐年增长。小高层、高层市场供应主要集中在开发区圣城东街两侧的范围内，并呈现逐步向东、向南扩展的趋势。高层建筑是今后发展的趋势，同时也无形中加大了领世郡后期房源的市场竞争力。在人口数量有限的县级市大量的建筑用地的投放，势必对后期销售是一
9、个巨大的挑战。,二、楼市概况2010年建筑用地概况,2009年寿光房屋销售概况：1、2009年销售量9425套，同比增长202%；2、销售面积101.92万平方米，同比增长136%；3、均价2769元/平方米（2008年均价2326元/平方米），同比增长19%。4、以平方米为单位，90平方米以下占16.06%90-110平方米占25.92%110-140平方米占24.03%140平方米以上占31.56%2010年寿光房屋前三季度销售概况：1、今年上半年，全市共批准商品房预售106万平方米，同比增长35%；完成商品房销售2597套，41万平方米，均价3014元/平方米，分别同比增长38%、35%
10、和6%；2、第三季度全市共完成商品房销售7089套，77万平方米，均价3164.7元/平方米，分别同比增长117%、50%和5%。从商品房销售情况来看，由于楼盘品质提高、刚性需求继续释放、房型结构合理调整，有力促进了商品房交易持续活跃，每月销售商品房面积都超过8万平方米。1、随着市场回暖格局的基本形成，大户型、别墅、高端品质楼盘热销的情形悄然出现。2、一轮一轮的国家新政调控，并没有挡住寿光房市的进一步发展，还继续保持良好势头。为后期销售更加坚定信心。在良好的市场基础上，做精细是我们的首要任务。,三、楼市概况销售分析,中高档项目都是有自身特色的，产品定位明确，不同区域内引领不同生活方向。,四、房
11、地产市场概况在售项目综合分析,大部分项目销售比较乐观，目前消化率均70%以上。,销售均价：东部及南部区域内的项目普通住宅区多层、高层，均价约32003500元/；西部区域均价约26002700元/。,面积户型：东部及南部区域内的项目，主要是以130左右的大户型面积房源热销，相对小面积房源消化速度较慢。中部级西部地区主要是以90120的户型为热销户型，相对大面积房源滞销。,1、数据统计：消化率，除个别楼盘自身原因如：卡诺岛等项目，其余项目目前推出一期房源消化率均70%以上。数据分析：居民住房刚性需求逐渐增加，大部分楼盘销售较快，品质较好，广告宣传媒体力度加大，很多楼盘在媒体推广上下足本钱，以各种
12、各样的设计和广告吸引眼球。2、数据统计：东部及南部区域内的项目，主要是以130左右的大户型面积房源热销，相对小面积房源消化速度较慢。中部级西部地区主要是以90120的户型为热销户型，相对大面积户型滞销。数据分析：不同区域的消费群体不同，东部及南部区域是“富人区”这部分置业者大部分是换房或改善生活型客户。对产品品质及舒适感要求较高，此区域是寿光高房价区，这也是大户型热销小户型相对滞销的重要原因。领世郡后续房源中以85136为主，小户型比重大，对销售也是一定难度，在后期推广中，小户型要、“高调出击”保持热度。,五、小结,寿光在售楼盘大部分集中在10万-30万平米之间，规划体量较大，分多期开发；建筑
13、形态逐渐由多层转变为小高层、高层，生活品质逐渐提升；多数楼盘主要以普通住宅为主，小公寓和写字楼等新颖产品开发体量较少；高档住宅楼盘逐渐增多，像卡诺岛、中南世纪城、玫瑰园等，居住理念新颖，社区规划环境较好，寿光人民追求的生活品质逐渐增高；广告宣传媒体力度加大，很多楼盘在媒体推广上下足本钱，以各种各样的设计和广告吸引眼球；寿光在售项目高档楼盘纷纷涌现，开发商实力比较强大，成熟高档楼盘销售继续保持强劲的势头二次置业者纷纷把目光高档优质住宅楼盘，很多地理位置偏远，品质一般的楼盘受到冷落，以中南世纪城等为代表，激发了寿光市民对高档楼盘的认可，因品质做的较到位、服务周细、广告力度大备受高端客户的青睐。,总
14、结：,【项目规划建议】,一、初识地块-基本情况,占地面积：30万平米建筑面积：70万平米容积率：1.8（其他建筑指标不够明确）占据资源：1、弥河公园“柳风荷韵”段2、弥河生态农业观光园3、临近市政府资源比较丰富,弥河,弥河景观带,市政府,二、地块SWOT分析,S优势,1、区位优势：地块位于寿光东部核心区域，在滨河新区与东部城区的交汇处，在寿光未来发展轴线上，项目东侧即是为寿光龙头经济“农业”发展下催生的生态观光区，是整个城市的发展重点区域，也是寿光对外的门户和形象区域。2、资源优势：绝版弥河资源、政府行政资源、凯宝皇都五星级酒店等顶级稀缺配套环绕周边，为地块对大环境的融入性和对区域的带动贡献，
15、得到相得益彰的影响。3、交通优势：紧邻寿光东西第一主干道“圣城大街”和东西环线“东环路”，经过大桥还可直接通往潍坊和青岛等城市。4、配套优势：项目周边的配套丰富，东有医院、生态观光旅游，西有公检法、超市，南有世纪学校和现代中学，北有高尔夫球场、皮划艇俱乐部等高端消费场所。,滨河新区（西）,国际生态博览 园,两条主干道市政资源丰富生活齐全配套一个滨河新区一个国际生态博览园双岸弥河生态公园,政 府,生活配 套,一个高端人士的休闲旅游胜地霍氏皮划艇俱乐部网球场露天剧院高尔夫球场商业俱乐部浮桥码头20多项高端休闲娱乐项目占据了弥河生态资源丰富了弥河的旅游功能,W劣势,1、空间伸展局限：项目位于河岸仅靠
16、弥河西岸，往西发展空间较小，较之河东岸延伸性和发展空间受到一定局限。2、通达性待发展：由于地块临河，仅有圣城大街和东环路为地块提供了交通路线，出行畅达度和灵活性不够优质。3、风水问题：“府前庙后不住人”，高端人士多比较信奉风水，项目位于政府北侧，应作出相应的应对对策。4、项目70万平米规模，体量较大对风险的抵御能力和调整策略的灵活性比较小，并且对于大盘开盘源源不断的资金链条至关重要，因此对开发规划、产品创新、营销策划和销售执行力提出了更高的要求。,本案,政府,农业专家协会,会展中心蔬菜示范园,健民中心体育场,中南世纪星城,威尼斯小镇,绿地项目,由于城市发展的需求河西岸发展相对放缓东岸势头较猛弥
17、河岸边交通线路局限政府正南方规模大盘,O机会,1、滨河新区：寿光重点发展的区域，以农业带动旅游，吸引大量投资和关注，为本案提供了良好的发展前景。2、占据最丰富资源的高端河岸线，拥有稀缺资源。3、绿城等一线开盘品牌进驻，整体带动片区的发展。,本案,绿地项目：126公顷，200万平米建面，超规模大盘,T威胁,1、潜在放量大：潜在高端项目供应量超过400万平米，放量较大，竞争压力大。2、品牌开发威胁：绿城进驻如同一把双刃剑，对于开发商来讲更带来了威胁。1）首先是资金实力上无法抗衡，因为绿城的资金链条的多元化决定了其价格策略更加的灵活。2）开发经验丰富，对整体规划、产品研发和后期配套有成功模式和专业链
18、条可直接借鉴和应用。3）存在品牌效应，起点较高，有自然的口碑影响力。3、政策冲击：贷款利率提升，优惠升至8.5折，家庭限购令，二套房首付比列提升，三套房停贷等措施冲击了楼市，对与以改善为主要需求的高端房产市场来说产生了较大的影响。,综合以上分析，地块规划方向生态 高端 多元 开放 独特生态：充分利用环境优势高端：借助综合资源多元：规划不必复杂，但要最大限度追求高贵和舒适度，与本区域高端旅游相得益彰开放：缓解交通和区域发展局限，与区域融合并联动发展独特：以规划和产品的差异化跑赢政策和竞争者,让我们从以下的几个项目中寻找一些灵感吧！,寿光-左岸绿洲,占地面积：33公顷建筑面积：10万容积率：0.7
19、8建筑密度：20%,独栋别墅25栋,花园洋房14栋,联排（9栋6联）,企业家会所,商业中心,将弥河引入社区成为社区的一部分,纯低密度、高端产品沿河、规划了针对特定人群的企业家会所，并将弥河河水引入社区成为内部的景观资源，与自然相融合。,高层产品,复式洋房,独栋+联排,卡诺岛占地面积：600亩建筑面积：67万容积率：1.67,产品类型丰富，采用“南低北高”的规划手法，整体分为三个层级，但整体特色不够明显，没有最大限度发挥地块和环境资源优势。,威尼斯小镇占地面积：330亩建筑面积：37万容积率：1.77,中南世纪星城占地面积：970亩建筑面积：110万容积率：1.7,多层、洋房,别墅,叠拼,小高层
20、,高层,采用三种或四种物业类型进行配比，以用降低市场风险。,可借鉴之处,整体北高南低，与本案地块形状相似西南角位于主干道十字路口南北两个景观组团可东移，更接近弥河生态自然带容积率大约1.7，与本案相似,蜿蜒的中央水系,蜿蜒的楼体排布：整齐划一中又不失柔美之感,可借鉴之处,岛屿式布局，适合高端物业，如独栋别墅,【整体物业建议】,需要说明的是：我们给出的不是具体的设计方案，我们给出的是能形成价值点和竞争力的因素,一、各物业的配比情况,（一）四项基本原则原则一：符合用地指标为基本；占地面积：30万平米建筑面积：70万平米容积率：1.8由于R=1.8，根据各物业常规容积率判断，此容积率可容纳较多物业形
21、态，别墅、多层、退台洋房、小高层和高层等产品均可纳入思考范围内。那么究竟我们应该如何规划物业呢，还需要研究以下原则。,原则二：符合市场需求为要义,从市场供应中看出一些端倪市场上3种形态的物业类型较为常见：多层、小高层、高层。对于寿光人来说，对于小高层和高层的抗性正在逐渐弱化，因此此类产品也未来同样有较大的市场。别墅较为稀缺，尤其是独栋别墅。市场接受：多层、小高层、多层。市场稀缺：独栋别墅、联排别墅、叠加别墅、退台洋房、电梯洋房。,原则三：最小市场风险为保障；,从顺应市场和抢占空白点的观点出发，在1.8的容积率下判断本案物业类型必须要包含别墅以提升档次，退台洋房以填补市场空白，高层以拔高容积率并
22、获得较高利润。,物业类型判断迎合市场需求：多层、小高层需求旺盛填补市场空白：退台洋房、电梯洋房很稀缺发挥环境资源：景观高层充分体现高端：高品质独栋和双拼别墅,矛盾点高端意味着低密舒适R=1.8意味着高密度如何协调？,原则四：最大利润追求为目标；,在指标、市场需求和规避风险层面分析已有初判，但面对“矛盾点”，最终将结合利润的最大化做出最终判断。土地利润：销售单价-开发成本-楼面地价注：本案售价60万/亩 单位：元/,最终确定的物业类型为独栋、双拼填补空白，定位高端，提升舒适，利润最大化。电梯洋房填补空白，提升舒适，利润最大化。高层降低风险，拔升容积率，利润最大化。,（二）最大利润下的物业配比,约
23、560套主力150,约350套独栋800双拼300-500,约3900套主力120,电梯退台洋房：20%独栋/联排别墅：12%高层：68%,净利润=总利润-（各物业建安成本+地价+营销/税费）=29.5亿元利润率=24%,独栋,洋房,高层,联排,洋房,大间距做大面积绿化提升居住舒适度,拉大高低差营造纯粹两大组团,高层,低密度别墅和洋房,利用空间做绿化,保利东江首府,保利心语,规划建议小结1、规划物业形态：结合市场因素及项目自身指标，以别墅、退台洋房作为价值和形象标杆产品，以高层作为中端产品填补剩余容积率。2、规划特色需强调：物业间高差，高差越大，高、中两种类别物业界限约明晰。3、沿河资源最大利
24、用：临河规划独栋和联排别墅，远离河岸规划高层赏景观。4、突出规划亮点：借助蜿蜒水系、环水小岛或是造型道路形成组团。,（三）户型配比建议,思考？各种物业在整体规划上的意义是什么？,独栋/联排别墅标杆产品 项目的形象和价值标杆，最大利润的提供者。5+1退台洋房明星产品 以市场稀缺的退台洋房填补空白，并抓中高端人群。容积率为1，虽然不能提升容积率但可以作为类别墅产品推出，用市场18-28层高层补充产品 拔高整体容积率贡献于别墅，并能最大限度的提升项目整体利润额。其比例占到68%，数量较大，因此在户型面积区间设计方面应拉开差距，在房型设计方面注重性价比和人性化，以提升产品的附加值规避市场风险。,二、各
25、种业态的户型建议,独栋别墅设计要点独门独院，上有独立空间，下有私家花园领地，是私密性很强的独立式住宅，上下左右前后都属于独立空间，在房屋周围设置面积面积适中的绿地和院落，增加别墅的附加值。,功能元素及空间序列分为生活起居区、纯睡眠休息区和自然环境区，满足了高端人士对多元居住的需求。,生活起居区,正式礼仪区接待起居区,门厅/会客厅起居室、正餐厅公共卫生间,非正式生活区家庭起居区,家庭室厨房、早餐厅洗衣房佣人房、卫生间客卧、卫生间,睡眠休息区,次卧儿童房/老人房主卧,动/公共,静/私密,自然环境区,侧院中庭,动/公共,（4层别墅多采用前三后四的设计，与3层别墅区别在于，家庭室、次卧设计在第二层，第
26、三层为主人的独立私密空间。）,寿光独栋别墅较少，通常为3-4层建筑，独门独院，有天有地，楼层功能分区明确，面积从2401000不等。按照户型面积和功能分为小独栋（240-500）和大独栋（500以上）。,（一）独栋别墅户型建议,一层,案例借鉴北京优山美地建筑面积：共700首层规划1、进门为旋转楼梯，十分堂皇气派。2、结合旋转楼梯设计衣帽间，符合大别墅客户需求3、从旋转楼梯处向左为相对公开的礼仪接待区，向右为相对私密的家庭活动区，动静自然分离。4、利用地面的标高变化界定空间增强空间的趣味性。5、双楼梯设计（礼仪、家用）,公共礼仪区,家庭活动区,二层规划1、从走道可以南北观景（入口玄关与客厅）2、
27、客厅挑空3、联通式家庭洗刷间4、次卧室均有独立的卫生间和衣橱。,地下一层1、娱乐功能丰富。2、利用地面标高表现空间层次,案例借鉴北京丽嘉花园层数：2+1层 总面积：约450 大开间16米 短进深11米地下层包含了多种娱乐功能，独特下沉式庭院，景观起到延伸性。一层四个功能区“家庭室”“起居室”“书房”“中西厨房”湖不大然，置绕中庭，均可取景，双车位。二层主卧和两间客卧空间划分较为舒适。,建筑面积：约4001、前院、内院、后院、侧院、下沉庭院的多重庭院设计。2、庭院的设计与室内功能空间相结合，围绕内庭院组织空间。客厅、餐厅、家庭室分别位于内庭院的三侧，同时客厅面向前院、家庭室朝向后院，而餐厅则朝向
28、侧院开窗，使得主要的接待空间和家庭聚会空间都有至少两个方向的景观。3、围和内院的设计使建筑有了更多的采光面。4、入口处右侧单独的工人房的设计增添了尊贵感。5、超过300，设置双车位。,案例-北京帕纳溪谷首层平面,二层、地下室规划1、围和庭院的设计使得每个房间都至少有两个采光面。2、一条走廊将二层所有的卧室连接起来，壁橱、结合一楼吹拔的弧形栏杆等小设计等小设计避免了单调的感觉，增强了家居的温馨感和空间的趣味性。,独栋户型小结：1、面积：地上面积区间450-550平方米，总建筑面积700-800平方米2、地上二层或二层半，地下一层，地下面积200-250平方米3、室内车库，双车位4、5间卧室，包括
29、2个主卧区，3间次卧室5、起居室面宽在6-9米6、一层主要功能空间包括起居室、餐厅、家庭室、中西橱、卧室；二层主要功能空间为主次卧室；设备间与用人房置于地下。,（二）叠拼别墅户型建议,寿光巨能华府叠拼别墅户型层数：3+1层面积：330左右优点：2个车库大面积阁楼赠送缺点：3层无卫生间2层主卧尺度不够无庭院,层数：2+1面积：220-290优点：2车位、大面积庭院缺点：没有做露台或是阁楼很可惜,寿光威尼斯小镇叠拼别墅户型层数：3+1 面积：约400萍米特点：地下室三卫、一层正式礼仪区和家庭区分开、下沉式花园、二层三层打造双主卧的概念、赠送超大露台。缺点：一层无阳台。,正式礼仪,家庭空间,挑空,寿
30、光左岸绿洲叠拼别墅户型01层数：3+1 面积：约350萍米特点：中庭花园保证楼梯间采光并增加餐厅和客厅精致、双主卧。缺点：车库占用地上面积、开间较小、进深过长、露台较小。,寿光左岸绿洲别墅户型02层数：3+1 面积：约317特点：中庭花园、侧面花园、大面积花园、双主卧、大露台。缺点：车库占用地上面积。,创新发散：为尽量降低客户对叠拼别墅的私密性，可以采用如下方法进行缓解,侧花园拉远联排距离，类独栋联排左岸绿洲有运用面积：建筑面积290平方米，与独栋类似；形态：两层，两户之间布置“侧花园”，减少户与户之间干扰，三面采光通风，向独栋靠拢；品质：地面抬高，阳光地下室，下沉花园，形成独栋的花园式风格；
31、舒适度：四卧朝南，顶层主卧，功能布局合理；,“L”形院墅，围和更大的庭院空间两层，建筑面积204平方米；“L”形住宅布局内部独享私家花园，两户对拼，凹形建筑围和形成更大的庭院空间。“L”形建筑布局增大南向临街面，利于日照通风，更多空间享受庭院风景；两户间仅车库相连。,东户,针对别墅内庭院的布置试图解决联排别墅进深较大产生的采光通风问题，并在居住空间内营造人与自然交流的过渡空间。,室外景观引入室内，内庭院布置餐厅中庭透光采光，错层分隔客厅餐厅；二层内庭空中花园，避免过高产生的压抑感；三间卧室既有露台景观又有内庭景观。,一层,二层,三层,内庭院,内庭院,餐厅采光井,双主卧，舒适度更高建筑面积226
32、平方米；二层、三层各设一个主卧，形成“双主卧”格局；功能细分，起居室和家庭室分离，工人流线和主人流线分离。,一层,二层,三层,半地下层,次主卧,主卧,叠拼户型小结：1、面积：地上面积区间250-350平方米，集中花园面积至少200平方米。2、层数划分：地上两层，地下一层，地下面积120-150平方米。3、车库：尽量安排在底下，如单套户型面积在300平方米以内单车位，300平米以上双车位。4、楼梯：足够空间的话可采用旋转楼梯设计，如果是转角楼梯，最好有采光，避免压迫感。5、空间：可以彰显别墅特质的重点空间应当局部放大，比如起居室、主卧等，打造双主卧的概念。6、庭院/露台：半地下庭院、露台、中庭,
33、（三）花园洋房户型建议,案例金域中央“51”宽景洋房（电梯）,前花园,开间4.95M,室内花园,后花园,二层露台盖,二层地下室楼梯,开间4.95M,露台约6,室内花园,主卧露台,阳光房,下沉式庭院,花园洋房的宗旨为首层庭院、二三层超大露台，与自然更亲近,入户花园/前后花园,二层：阳光地下室,花园洋房户型小结：1、面积底层、顶层面积大；中间层面积较小；12层面积为230290；34层面积为130160；56层面积为190225。2、一层二层楼赠送地下室；3、设置多功能室内阳台；4、采用错层、夹层、转角凸窗等户型创新手法扩大空间感，增强产品附加值；5、一层前后双花园设计；6、配置品牌电梯，提升项目
34、档次和居住舒适度。,（四）景观高层,平层豪宅,美丽、知性、典雅、高贵,所有内在的深度都需要一个展现的载体。建筑风格对于一个楼盘正如精致妆容之于一个女性。总而言之，内在同样也需要包含外在思考的细致包装。,张曼玉 一个50岁的女人,三、项目建筑风格建议,“指建筑设计中在内容和外貌方面所反映的特征，主要在于建筑的平面布局、形态构成、艺术处理和手法运用等方面所显示的独创和完美的意境。”官方词条中对建筑风格的阐释,对外，独创，才有可能引领只有与众不同才能更受关注对内，外部灵魂一定要与内在涵养相统一只有融合本土文化才能更被认可受关注和被认可是建筑风格的最终目标,同属-地中海风格,（一）建筑风格一览,地中海
35、,西班牙,托斯塔纳,英伦,巴厘岛,整体西化,大致雷同,生命力弱,面对如此同质化的建筑风格，我们的出路很清晰，给不同，大大的不同，已至引领。,当新古典盛行的时候我们走新现代派当以地中海为代表的暖黄色遍布的时候我们反其道而行之运用更加明快的现代元素当欧洲和北美风弥漫圣城的时候我们更应该立足本地挖掘本土人文情怀,现代主义将欧美现代主义流派、新中式风格、中西混合风格等将不同的元素组合起来，提倡创新和全新的视觉美。更具现代化的张力与美感。,推陈出新。强调建筑要随时代而发展，应同工业化社会相适应，强调建筑的实用功能和经济问题，主张积极采用新材料、新结构，坚决摆脱过时的建筑式样的束缚，放手创造新的建筑风格，
36、主张发展新的建筑美学，创造建筑新风格。造型和线条。以简洁的造型和线条塑造鲜明的社区表情。立面和建材。通过高耸的建筑外立面和带有强烈金属质感的建筑材料堆积出居住者的炫富感，以国际流行的色调和非对称性的手法，彰显都市感和现代感。色彩。竖线条的色彩分割和纯粹抽象的集合风格，凝练明朗，营造挺拔的社区形象。布局。波浪形态的建筑布局高低跌宕，简单轻松，舒适自然。强调时代感是它最大的特点。,现代风格的特点以流畅的外观线条，配合大量挑檐、错落，形成建筑外立面的层次秩序利用金属和玻璃结合雕塑出取景框、观景阳台，能更好的与大自然接触以及利用石材和面砖装饰出精致、稳重的建筑品位单体的立面设计注重材料质感和色彩的选择
37、，还原自然本色,现代派风格中加入中国建筑元素益都候城的现代演绎,东方庭院,古建筑与现代建筑的混搭派,+,颜色：深红、白、灰为主色调外立面材料：石材、涂料特点：大窗、雕花、东方庭院,四、科技节能运用建议,在2010年潍坊市“低碳示范社区”评选中，寿光“玫瑰园”“左岸绿洲”名列其中，其评判标准如下：1、碳排放量应减少50%以上,可再生能源消耗占总耗能量的20%以上。2、采取“6+X”模式：“必选项目”即:太阳能光热建筑一体化技术；供热分户计量及温控装置；社区环境及公共建筑部分应用节能照明系统；居住区域提倡应用节能灯具；墙体应用新型保温材料(含节能门窗),人行道(广场)应用节能环保地砖；社区绿化覆盖
38、率不低于35%,其中高吸碳植物(乔木)不低于60%；地源热泵技术(含采暖制冷系统,不具备应用条件的除外)等6类。“自选项目”即:应用新型围护结构技术；太阳能光伏建筑一体化技术、太阳能光伏与LED结合照明系统；智能新风系统；雨水收集及利用；垃圾无害化处理(含生活废弃物分类处理)；沼气应用；太阳能光热建筑一体化与地源热泵结合供暖、制冷(天地合一)技术；污水处理及中水回用等8类。,（一）潍坊首批“低碳示范社区”,以低投入高回报为准则以特色细节节能技术为亮点“低碳科技住宅”中适度引领不做最好的 做最适合的,在全球“低碳”“节能减排”的呼声下，寿光也逐渐与世界同步，左岸绿洲、玫瑰园率先举起“低碳”大旗赢
39、得低碳社区称号。在潍坊政府的要求与绿城、中南等实力地产的带动下，寿光的低碳之路成为未来的必然。,1、太阳能光热建筑一体化技术；2、地源热泵技术(含采暖制冷系统,不具备应用条件的除外)3、墙体应用新型保温材料(含节能门窗),人行道(广场)应用节能环保地砖；4、供热分户计量及温控装置；5、社区环境及公共建筑部分应用节能照明系统，居住区域提倡应用节能灯具；6、社区绿化覆盖率不低于35%,其中高吸碳植物(乔木)不低于60%；7、新风系统8、中水回收系统,（二）量身定做的科技配套,太阳能光热建筑一体化技术,太阳能与建筑一体化系统建筑成本：50100元/应用物业：别墅/花园洋房，集热板镶嵌在屋顶产品具有较
40、强的领先性，但是后期维护管理难度大。,壁挂式太阳能建筑成本：30元/应用物业：高层，壁挂式太阳能,地源热泵原理利用地下浅层地热源资源（也称地能，包括地下水，土壤或地表水等）的既可制热又可制冷的高效节能空调系统。地源热泵通过输入少量的高品位能源（如电能），实现低温位热能向高温位转移，地能分别在冬季作为热泵供暖的热源和夏季空调的冷源。在冬季，把地能中的热取出来，提高温度后供给室内采暖；在夏季，把室内热能取出来，释放到地能中去。由于系统采取了特殊的换热方式，使之具有传统空调无法比拟的高效节能优点。,注：由于本案临近弥河也可做水源热泵。,地源热泵特点1、高效节能：性能系数为3.74.7，即用1KW的电
41、能可产生4KW以上的热量或冷量。节能率达60以上。2、运行费低：运行费用比传统中央空调节省50。3、绿色环保：地源热泵所吸取和排放热源都是地表浅层土壤、地下水或地下水，不向大气排热，没有任何污染。4、运行可靠：地源热泵利用地下能源稳定，不受外界影响，能效比较稳定，保证空调系统的运行稳定可靠。5、节省投资：不须设置大型独立机房，节省建筑面积，设备可分期投资。6、维护简单：系统简单，故障点少，无须专人管理，费用低。7、独立计费：可分区、分户安装，单独控制，实现独立计费功能。8、使用灵活：一机多用，集制冷、供暖、供热水于一体。,地源热泵效益,以7万平米采暖面积为例前期投入约360元/后期运营费用：供
42、暖12.9元/制冷6.5元/运营费用总和较传统的空调采暖方式减少了50%。,外墙系统,1、墙面基层,2、界面剂,3、聚合物砂浆,4、背胶,5、保温板,6、聚合物砂浆,7、玻璃纤维网格布,8、聚合物砂浆,9、外墙砖,外墙保温系统共5层工艺，墙的厚度增加了56公分，加上窗户和玻璃保温措施，空调能耗可以节约30左右,外墙外保温6CM（聚苯板）外保温技术,新风系统,该种通风方式比传统的有以下三个特点：定义了新风路径；(新风从起居室进入由卫生间和厨房排出)确定住房内的最小排风量，满足新鲜空气要求；保证24小时新风连续性；,客户能得到：驱除卫生间、厨房间的异味和水蒸气；不用开窗也能得到新空气（尤其是冬天）
43、；室内的家具衣物不会发霉；驱除室内装饰后长时间可能存在的有害气体；驱除室内石材存在的氡气。噪音小；,中水回用系统,目前在中水处理中出水水质较好的是MBR工艺。投资建设费用：约2500元/立方米运行成本：0.7元/立方米左右(具体要看各地的情况比如电费，工人薪水)。,卫生系统“灭蚊磁场”,“生态灭蚊机”（灭蚊磁场），此项技术经美国疾病控制中心及国防部实用验证，能消灭4000平米范围内的蚊子及其他吸血性昆虫，而对人体无任何伤害。该系统：,运用仿生学原理，模仿人类呼吸排出的二氧化碳、湿气及热，利用液化石油气经催化作用产生极准确浓度的二氧化碳，从而吸引大量吸血蚊虫并最终消灭利用一种清洁、运用蚊虫飞行时
44、的气体动力原理，能在呼出二氧化碳的同时，真空吸捕大量的吸血蚊虫，当他们飞近灭蚊磁场找猎物时，便会被真空器吸入蚊网，最后被封干致死。不使用任何杀虫剂或电蚊网。24小时不间断工作，捕捉夜晚活动与白天活动的吸血昆虫，可以直接放置在蚊子繁殖和休息的地方。能够大量吸引并捕捉会产卵的雌蚊自身发电，采用标准的的液化气供应能源，无需任何电力。安全&无声不使用杀虫剂，不释放任何对环境有害的气体。极其安静，没有任何噪音,五、园林细节的处理,硬地铺装,照明,植被,泳池,水系,架空层,硬质景观,高视点景观,智能,地形：为了增加地面层的景观丰富度，建议在社区内部营造微地形。,当组团面积不大时，利用高差可以增加园林的变化
45、，产生趣味，更重要的是能够标示每个组团的不同个性。,道路除了实现交通联系功能，还应体现领域感和景观性步行道宜曲不宜直，突出蜿蜒形态；加强铺装的精致度，虽有野趣，但要体现人工雕琢的价值感，配合高尚社区形象。,街道：利用建筑小品在街道两侧的凹凸角空间打造富有情趣的休憩节点,小品：利用建筑小品在街道两侧的凹凸角空间打造富有情趣的休憩节点,利用建筑小品，在街道两侧的凹凸角空间打造“边缘效应”，丰富街道空间层次。建筑小品是体现住区个性、制造氛围的重要符号，针对本项目的客户定位，小品也要突出创意和文化色彩，不求数量和规模，穿插在自然地貌之中，要少而精。,结合道路节点，创造动感的景观，成为社区里趣味十足的交
46、往休憩空间,小品：道路两侧的细节进一步强化社区的个性色彩，丰富居住者的视觉感受,户外园林景观是居住环境中不可分割的一部分，而只有可参与性的景观才能让环境与居住最大限度的融为一体。,室外游乐设施与绿地的结合,慢跑道,灌木围合成的迷宫是孩子们的天堂,可以玩耍的石头小景,石砖镶嵌在草地中，形成充满意趣的小广场,草坪：清晨在树林中慢跑、傍晚孩子们在草地上快乐地游戏，园林不再是仅供观赏的符号,常规之外，再来些不同的感觉吧,订制雕塑,面向高端独栋客户，为每一席尊贵订制，提供一系列与现代风格统一的系列小品雕塑，按客户自己的想法和意愿为其量身打造，是身份尊贵的另一种象征。,订制道路“小桥通若耶之溪，曲径接天台
47、之路”，小区里的步行小路径，命名自己喜欢的一条路。,定制小品应在现代建筑风格中加入部分本土文化元素三大系列,古之寿光益都候城、千年粮仓、仓颉造字传说、贾思勰、齐民要术今之圣城龙头农业技术成果展示、农学著作、国际科技贡献蔬菜大观巨型蔬菜雕塑,蔬菜画展,是油画？错了！是蔬菜画！在这里，蔬菜也可以如此艺术！,五、物业服务建议,如左岸绿洲邀请“戴德梁行”做物业顾问聘请“第一太平戴维斯”等高端知名物业，为社区业主提供管家式服务 Savills 是一家在伦敦股票交易所上市的全球领先房地产服务提供商。公司于 1855 年创立，具有悠久的历史传统与超群的增长态势。公司一直不甘落后，引领业界之先，目前已在美洲、
48、欧洲、亚太、非洲和中东各地设立了200家办事处及联营机构。20世纪80年代后期进入中国市场，第一太平戴维斯通过为客户提供创新的解决方案迅速成为房地产行业中的领先者。通过在中国几个重点城市（上海，北京，深圳，广州，杭州，成都，天津，大连，重庆，沈阳，厦门及台湾）建立的办事网络，及有着3000名掌握着丰富经验及知识的员工作为坚强后盾，第一太平戴维斯为开发商，业主，租户，和投资商提供了综合性的、高质量的顾问服务及地产服务。目前潍坊“潍京”和“唐宁府”等高端楼盘聘请其做为代理，高端物业成为未来发展的趋势。走自己的一条路：外聘知名物业+强塑自身服务水平,门禁一卡通居家防盗读卡器户外被动红外报警器吸顶式幕
49、帘探测器社区红外布防,室外安防,智能化系统,室内智能,液晶可视对讲系统智能化中央空调系统太阳能热水系统家居报警装置,通过互联网远程连接数码可视对讲智能终端来控制室内所有设施。,远程数码监控系统,利用好“凯宝皇都”酒店的自有资源，努力吸取知名物业的服务理念，不断提升自身服务水准。,MajpjMVcyzj21HLfrvy96dv02lPPfYgxUS7IYmZkyEmZ0kGeYZS3bpLCkYH1lt4EK7CxmUX3ijoYSOer7ZuaVWYgz4EpZrUirVpMzzvNtf1XZw5oswSXOtFaejnOcmfE1lZgnN1RSXg8wLCG8CVQ3XPJMvodPFWc
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