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1、,咸宁写字楼及公寓市场调研研究报告,2012年7月,Part1：宏观政策简述,宏观大势,调控逻辑不变，压需求促供给，本年信贷从紧，行政&税收手段严卡购房门槛是核心方向。,在压抑需求方面“限贷&限购”的调控逻辑不会变化，也没有可以替代的更好的逻辑。逻辑1、抑需求，主要还是继续以“限贷、限购”两个主要政策为核心，打击投资投机，挤压市场泡沫，把市场需求向住房的消费或者叫居住需求引导；逻辑2、促供给，针对开发商，收紧银行信贷，商品房的预售款减少从而收紧开发商的资金链，逼迫其降价销售，达到让房价下降的目的。,宏观大势,继续抑制商品房投资投机行为，对刚性需求予以支持。,咸宁有关宏观调控政策,咸宁目前尚未列
2、出限购城市，宏观调控政策对咸宁房地产市场主要影响集中在金融政策上：1、首套房首付30%，标准利率；2、二套房首付60%，利率上浮1.1倍；3、三套或以上拒贷4、外地人（湖北省外）购买需提供当地1年社保证明或纳税证明5、商业物业不限贷，首付50%，利率1.1倍,落实到本项目公寓，如客户购买第一套房，则：6000元/*45=225000，首付50%需首付12.5万，而同样首付按咸宁目前均价3100元/计算可购买近140住宅一套；如为二套房或二套以上住宅则本项目在付款方式上占有优势；外地人购买同样在贷款上占有优势。,Part2：咸宁概况,城市印象咸宁经济发展情况,城市印象,咸宁市位于湖北省东南部，长
3、江中游南岸，湘鄂赣三省交界处，是南下北上的主要通道，有“湖北南大门”之称。咸宁属于武汉“1+8城市圈”中的一个重要组成城市，是城市圈南部区域性中心城市。,武汉后花园，鄂南区域性中心城市,注：武汉城市圈，是指武汉及其周边100公里范围以内的黄石、鄂州、黄冈、孝感、咸宁、仙桃、潜江、天门8市，又称“1+8”。该圈域占全省33%的土地和51.6%的人口，是湖北省乃至长江中游最大的城市圈，具有成长为全国第四经济增长极的潜力。,城市印象,香城泉都、国际级旅游城市,武汉：先进制造业基地，高技术产业的研究及产业化基地，以金融、物流、现代商贸、信息、科教、旅游为主的现代服务业基地。黄石、鄂州：建成以冶金（钢铁
4、、有色金属）、能源、建材为主的原材料生产基地，积极发展生物医药、金属深加工、汽车零部件、专用机械及港口物流业。孝感及仙桃、潜江、天门：粮、棉、油、畜牧、水产品生产及加工基地，纺织服装工业、以盐化工和石油化工为主的化学工业、汽车零部件、医药、专用机械和生活用纸生产基地。咸宁、黄冈：建立绿色农、林、水产品及特色农副产品生产加工基地，和轻纺、机电、中医药等生产基地，以及面向武汉市及城市圈生态旅游、休闲度假基地。,城市圈产业分工,城市印象,京珠高速、沪瑞高速两条高速贯穿咸宁，也使咸宁成为周边唯一一个两条高速公路越境的城市,350公里时速的武广客运专线已经开通，武咸轻轨也在建设中，武汉至咸宁只需15分至
5、20分钟。,双高速纵横、双轨道贯通，外部交通联络便利,城市印象,城市总体规划一心：城市绿心两环：外绿环与内绿环三带：山带、水带、脊带四轴：四条“井”字型主干道十园：十大市级公园,咸宁经济发展状况,咸宁今年GDP（亿元）,咸宁今年GDP增幅,2007年至2011年咸宁市GDP呈上行快速增长趋势，并保持每年15%以上的增长率 2011年咸宁市GDP为652.10亿元，较去年同期增长了15.8%，保持了近年来15%以上的增长幅度,咸宁市经济稳步快速增长，2007年起15%以上的增长率意味着咸宁市经济的快速发展,咸宁经济发展状况,2007年至2011年咸宁市人均GDP稳步增长，经济发展势头良好 201
6、1年咸宁市人均GDP为22086元，首次超过2万元大关，较上年比虽增幅放缓，但增幅依然强劲,咸宁市人均GDP依然保持上行趋势，居民生活水平逐年提升，趋于稳定,咸宁经济发展状况,10,6,2011年咸宁市GDP全省排名第十，与排比第四的黄冈市相差393亿元，但人均GDP全省排名第六，超过黄冈市近1000元。,咸宁市产业结构合理，人均GDP水平在省内较高,咸宁经济发展状况,咸宁市近年三大产业结构变化较稳定，其中第二、三产业比重逐年增长，反应城市的经济实力不断增强，发展水平稳步提升,第二产业和第三产业比例较高且发展较快，起到支撑咸宁经济发展的重要作用咸宁市第三产业发展迅猛，与其城市定位及经济特色息息
7、相关,咸宁经济发展状况,咸宁市近年固定资产投资,近年咸宁市固定资产投资逐年递增，且增长趋势明显，2008年以来，增幅均超过40%，2009年甚至达到 50%，咸宁市城市化建设的脚步之快，力度之大可见一斑,近年咸宁市固定资产投资增幅迅猛，整体城市建设飞越式发展,咸宁经济发展状况,自2007年开始，咸宁市房地产投资额呈现井喷式上涨，2007年至2010年增幅均在50%以上；至2007年起咸宁市房地产投资增幅一直呈下降趋势，2011年在调控背景下，增幅仅为10%；显示咸宁市虽未列入限购，但整体房地产市场受调控影响较大。,2011年在调控背景下，咸宁市房地产投资额虽继续保持增长，但相比07年至10年增
8、幅放缓,咸宁经济发展状况,近年来咸宁市人口保持适度稳步增长，11年已达295万人；2010年中国城市化率为49.68%，咸宁市城镇化率09年时不足30%，整体城市化水平距全国平均水平差距较大。,咸宁市近年来人口保持适度稳定增长,咸宁经济发展状况,注：作为衡量一个地区居民生活水平的重要指标，国际上认为：50%至59%为勉强度日40%至50%为小康水平30%至40%为富裕，0%以下为最富裕。,近年来咸宁市城镇恩格尔系数基本维持在41左右，基本保持在小康水平；2008年-2011年咸宁市乡镇恩格尔系数一路走低，显示城乡差距不断缩小。,受整体物价上涨因素影响，咸宁市城镇近年恩格尔指数回升，居民生活回归
9、小康水平,咸宁经济发展状况,咸宁市近年市民收入增长较为稳定，除2010年外。增幅维持在14%左右；咸宁市消费增长幅度基本跟上收入增长，但2009年出现负增长。,咸宁市居民收入稳步增长，销售亦稳步增长，市民消费意愿较强,咸宁经济发展状况,在持续通胀的大环境下，咸宁市市民消费信心未受到抑制，消费环境良好,近年来咸宁市消费品零售总额稳步增长，表明咸宁市居民的消费信心较强，消费环境较佳。,咸宁市近年固定资产投资增幅迅猛，城市建设飞跃式发展；11年咸宁市房地产投资增幅放缓，整体房地产市场受国家调控政策影响较大；咸宁第三产业发展较为迅猛，01年第三产业产值224.05亿，占GDP比值39%，仍远落后与第二
10、产业。咸宁城市定位为“国际旅游城市未来第三产业将持续作为发展重点。,小结,Part3：咸宁写字楼市场发展现状,目前主要办公用房分布,华晨广场,咸宁国际大厦,丹桂大厦,元信大厦,康城丽景,万通大厦,商业区,行政区,目前主要办公用房简析,目前主要办公单位租赁客户类型,金融：投资、典当、证券、保险、拍卖贸易：贸易、投资、报关、出口服务、租赁、供销咨询服务：法律、财税、工商、投资、技术、工程、旅游、劳务、律师、会计、审计、评估、设计、广告、展示房地产：装修其它：美容、儿童教育,咸宁在售商住项目分布,尚城国际,劲风财智领域,元信花园,1+8城市广场,金诚时尚广场,博仁天下,香泉公馆,商业区,行政区,咸宁
11、在售商住项目简况,劲风财智领域,劲风财智领域由咸宁市劲风房地产开发有限公司开发，项目位于咸宁市银泉大道，占地面积5000，总建筑面积4.2万，包括1.6万写字楼，1.5万精装修商务公寓和7000底层商业，建成后主体建筑高达103米。写字楼大堂完全按照五星级酒店大堂打造，大楼配备6部进口三菱电梯，上下同步。写字楼标准层100-682，每三层写字楼配备一个空中休憩花园免费开放。精装修商务公寓，采用严密门禁系统和酒店式大堂服务。,目前写字楼部分认筹中，对外报价6000元/，返租3年，年回报8%，认筹交2万抵5万。,城市写字楼发展一般经历四个阶段,写字楼市场发展阶段,经济总量增长,产业结构调整，三产比
12、重上升,咸宁写字楼市场分析,通过调查分析，咸宁市目前写字楼市场处于市场化启动阶段,市场化启动期：住宅开发商进入商住产品开发，小投资客占主流,咸宁写字楼市场分析,咸宁写字楼市场分析,咸宁2011年三产GDP224.05亿,第三产业GDP总值反映城市写字楼容量水平，经验值R可以反映写字楼市场相对整体房地产市场的发展水平,以上是世联根据国内城市写字楼发展水平与第三产业GDP总值间关系所制作的模型,小结,1、根据世联模型，咸宁目前写字楼发展属于较低水平；2、咸宁目前写字楼租金价格较低，基本与一般住宅相似；3、咸宁目前写字楼市场整体有向行政区域发展趋势；4、咸宁目前房地产市场已经释放的商住房总体量将对未
13、来咸宁写字楼市场带来一定冲击；5、从调查中得知，咸宁目前基本没有企业租赁酒店办公，在写字楼物业多为住宅的前提下，显示咸宁目前企业大多数不甚注重企业办公形象,Part6：咸宁公寓情况分析,咸宁公寓分布图,咸宁购物公园,大楚城,金诚时代,1+8时代广场,尚城国际,劲风财智领域,东兴国际公寓,咸宁公寓基本情况,东兴国际公寓,开发商：温泉东兴置业地址：潜山商业街中商百货旁物业类型：公寓面积区间：45-72占地面积：4018.50建筑面积：11931.00建筑高度：11层装修情况：毛坯,东兴国际公寓，地处咸宁中心成熟商圈，百货、学校、医院等配套设施齐全。,咸宁公寓出租情况,从调查情况看，咸宁目前精装公寓市场出租情况良好，每平方租价打26-28元，以购物公寓公园售价6000元/计算，投资回报率高达5.2%.,总结,1、在当前政策限制条件下，本项目公寓主要面对的客群需求为投资性需求2、咸宁市目前写字楼发展水平较低，且根据目前咸宁第三产业发展情况看，未来3-5年写字楼虽有发展，但空间不大。3、咸宁市目前相对写字楼，精装公寓投资回报率较高。,
