《2013年3月长沙房地产市场研究报告.ppt》由会员分享，可在线阅读，更多相关《2013年3月长沙房地产市场研究报告.ppt（74页珍藏版）》请在三一办公上搜索。
1、2013年3月长沙房地产市场研究报告,2013年3月,月报提纲,第一部分：市场资讯第二部分：经济环境第三部分：土地市场第四部分：商品住宅市场第五部分：区域市场分析,政策法规,Part 1,国务院办公厅关于继续做好房地产市场调控工作的通知 3月1日,国务院办公厅发布关于继续做好房地产市场调控工作的通知(俗称“国五条细则”)，通知要求：1.完善稳定房价工作责任制 认真落实省级人民政府负总责、城市人民政府抓落实的稳定房价工作责任制。各直辖市、计划单列市和省会城市（除拉萨外），要按照保持房价基本稳定的原则，制定本地区年度新建商品住房（不含保障性住房，下同）价格控制目标，并于一季度向社会公布。,国五条细
2、则专题分析,2.1继续严格执行商品住房限购措施；限购区域应覆盖城市全部行政区域；限购住房类型应包括所有新建商品住房和二手住房；购房资格审查环节应前移至签订购房合同(认购)前；对拥有1套及以上住房的非当地户籍居民家庭、无法连续提供一定年限当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非当地户籍居民家庭，要暂停在本行政区域内向其售房。2.2继续严格实施差别化住房信贷政策；银行业金融机构要进一步落实好对首套房贷款的首付款比例和贷款利率政策，严格执行第二套(及以上)住房信贷政策，进一步提高第二套住房贷款的首付款比例和贷款利率。2.3充分发挥税收政策的调节作用。,2.坚决抑制投机投资性购房,各地区要根据供需情况科学编
3、制年度住房用地供应计划，保持合理、稳定的住房用地供应规模。原则上2013年住房用地供应总量应不低于过去5年平均实际供应量。住房供需矛盾突出、房价上涨压力较大的部分热点城市和区域中心城市，以及前两年住房用地供应计划完成率偏低的城市，要进一步增加年度住房用地供应总量，提高其占年度土地供应计划的比例。加大土地市场信息公开力度，市、县人民政府应于一季度公布年度住房用地供应计划，稳定土地市场预期。4.加快保障性安居工程规划建设4.1全面落实2013年城镇保障性安居工程基本建成470万套、新开工630万套的任务。4.2强化规划统筹4.3加强分配管理。,3.增加普通商品住房及用地供应,2013年起，各地区要
4、提高商品房预售门槛，从工程投资和形象进度、交付时限等方面强化商品房预售许可管理，引导房地产开发企业理性定价，稳步推进商品房预售制度改革。各地区要大力推进城镇个人住房信息系统建设，完善管理制度，到十二五期末，所有地级以上城市原则上要实现联网。6.加快建立和完善引导房地产市场健康发展的长效机制 各有关部门要加强基础性工作，加快研究提出完善住房供应体系、健全房地产市场运行和监管机制的工作思路和政策框架，推进房地产税制改革，完善住房金融体系和住房用地供应机制，推进住宅产业化，促进房地产市场持续平稳健康发展。,5.加强市场监管和预期管理,亮点一：制定本地区年度新建商品住房（不含保障性住房）价格控制目标，
5、并于一季度向社会公布。亮点二：限购区域应覆盖城市全部行政区域；亮点三：可进一步提高第二套住房贷款的首付款比例和贷款利率。亮点四：加大土地市场信息公开力度，市、县人民政府应于一季度公布年度住房用地供应计划，稳定土地市场预期。亮点五：到十二五期末，所有地级以上城市原则上要实现联网。亮点六：2013年底前，外来务工人员纳入当地住房保障范围；亮点七：从工程投资和形象进度、交付时限等方面强化商品房预售许可管理；亮点八：对造谣传谣误导消费者的企业机构媒体和个人，要进行严肃处理；亮点九：要求正确解读市场走势和有关调控政策措施；亮点十：自有住房能核实房屋原值的，应按转让所得的20%计征个人所得税。,新国五条细
6、则十大亮点,联道点评：,1.未来对二手房个人税收将进入实质操作阶段,各地监管部门也将加强商品房销售管理尤其是对于拉高房价的项目将在预售证及备案方面予以限制，对二手房市场有一定的冲击。2.个人所得税进入实质征收阶段。3月31日起对个人转让住房将按规定征收个人所得税,能核实房屋原值的,应依法严格按个人转让住房所得的20%计征,不能核实则按成交额1%征收;对个人转让自用5年以上,并且是家庭唯一生活用房取得的所得,继续免征个人所得税。3.政策强度相对偏温和，手段以加强现有政策的执行力度为主，新意较少。,地方细则,北京、上海、重庆、天津、深圳呼应了“国五条”有关20%个税的规定。,地方细则,济南、合肥、
7、郑州、长沙，都没有对20%个税和限购、信贷政策作出具体规定。,联道点评：,1.地方细则的出台包含新建商品住房价格控制目标、限购、限贷、二手房交易个税以及住宅及用地供应等方面，并无“新意”，除北京、上海、重庆等部分一线城市与其他城市相比存在一定差异外，其余二三线城市均未超出国务院“国五条”基本细则框架，政策温和落地的影响小于预期。2.二、三线城市地方细则是“只谈目标不谈细则”，二手房交易中“20%个税”如何执行、二套房首付是否提高、如何继续限购等均未提及。3.信贷环境和支持刚性需求的政策等外生变量亦未发生趋势性变化，新建住宅市场温和复苏的趋势仍将持续，地方细则对房地产开发企业的整体信用品质影响很
8、小但若持续复苏的势头引发中央出台更为严厉的措施。,市场动态,Part 2,1.全国动态,1.1国家统计局：3月PMI反弹，宏观经济数据持续回暖数据显示，3月官方非制造业PMI(商务活动指数)大幅回升至55.6%，较上月回升1.1个百分点。制造业采购经理指数(PMI)为50.9%，较上月上升0.8个百分点。制造业指数连续6个月保持在50%以上。当前市场交易开始启动，经济运行呈现稳中趋升走势。而3月房地产业的商务活动指数环比上升9.8个百分点至58.6%，房地产开发活动明显加快。,1.2 央行：中国经济金融未来走势仍存不确定性 3日最新召开的中国人民银行货币政策委员会2013年第一季度例会在分析了
9、国内外金融形势后认为，当前中国经济金融运行总体保持了稳定增长态势，物价形势基本稳定，但未来走势仍存在一定不确定性。,1.3中国指数研究院：新建住宅价格稳步上升数据显示：3月份全国100个城市新建住宅平均价格为9998元/平方米，环比2月上涨1.06%，这也是自2012年6月以来房价连续十个月出现环比上涨，同比则上涨了3.90%。,2.1长沙个人出售购买不足5年住房须缴税7.48%从长沙市地方税务局获悉，个人购买不足5年的普通住房对外销售售房方涉及的税种有：全额5%营业税；城建税0.35%；教育费附加和地方教育费附加0.25%；个人所得税附征率1.88%；土地增值税免征；印花税免征。购房方涉及的
10、税种有：我省契税税率为4%；自2010年10月1日起，对个人购买普通住房，且该住房属于家庭（成员范围包括购房人、配偶以及未成年子女，下同）唯一住房的，减半征收契税；对个人购买90平方米及以下普通住房，且该住房属于家庭唯一住房的，减按1%税率征收契税；印花税免征。,2.地方动态,2.2今年长沙公积金将发放保障房建设贷款3亿元 20日，从2013年长沙住房公积金管理工作会议上获悉，2012年，长沙住房公积金发放支持保障性住房建设试点项目贷款3亿元。今年目标不变，依然是3亿元。另据悉，2012年，长沙市新增住房公积金开户单位1172家，新增缴存职工12.6万人，完成公积金缴存46.9亿元，发放个人住
11、房贷款37亿元。,2.3星沙拟建100米宽8米高城市人工瀑布 3月28日长沙 高湖公园设计方案通过国内专家评审，根据方案，将在星沙建一条100米宽、8米高的人工瀑布。紧邻松雅湖的高湖公园总面积280亩，计划今年动工建设，明年年底建成开放。人工瀑布就是由高湖和松雅湖的落差形成。据介绍，280亩高湖分“泽之湾”“城之湾”“和之湾”三个区设计。,2.4长沙市政府工作报告：房价涨幅12%以内 2013年，长沙市经济社会发展主要预期目标为：城乡居民人均可支配收入均增长14%左右，居民消费价格指数控制在103.5以内。增长幅度为10.15%以下。1月份长沙新建商品房均价是6212元，如按标准计算，今年长沙
12、的房价上涨幅度在600元至700元之间，价格将控制在均价7000元左右。,第二章、经济环境,一、长沙GDP经济情况分析,二、长沙固定投资分析,三、长沙城镇居民人均可支配收入及支出分析,月报提纲,第一部分：市场资讯第二部分：经济环境第三部分：土地市场第四部分：商品住宅市场第五部分：区域市场分析,长沙GDP经济情况分析,Part 1,第二章:经济环境,一、长沙GDP经济情况分析,根据10年至12年可以看出，第一季度GDP均全年最低，逐步上涨，第四季度发到峰值。同比增长2012年在第二季度达到24.85%，然后增长比放缓。2013年长沙GDP预计6510亿元，增长13%。,2012年在第二季度达到2
13、4.85%，然后增长比放缓。2013年长沙GDP预计6510亿元，增长13%。,长沙固定投资分析,Part 2,二、长沙固定资产投资分析,2012年112月长沙固定资产投资额累积达到4011.96亿元，同比增长20.3%。112月长沙房地产开发完成投资1032亿元，同比增长16.4%。,2012年1-12月长沙固定资产投资额累积达到4011.96亿元，同比增长20.3%。1-12月长沙房地产开发完成投资1032亿元，同比增长16.4%。,长沙城镇居民人均可支配收入及支出分析,Part 3,三、长沙城镇居民人均可支配收入及支出分析,第三章、土地市场,一、土地供应分析,二、土地成交分析,三、重点地
14、块分析,1.土地供应走势分析,2.住宅用地供应走势分析,3.商业办公用地供应走势分析,4.本季度成交土地分析,5.本月成交土地分析,2.住宅用地成交分析,1.土地成交走势分析,3.商业办公用地成交分析,4.本月新增用地分析,月报提纲,第一部分：市场资讯第二部分：经济环境第三部分：土地市场第四部分：商品住宅市场第五部分：区域市场分析,土地供应分析,Part 1,一、土地供应分析,1.土地供应走势分析,2.住宅用地供应分析,万平米,3.商业办公用地供应分析,4.本月新增用地分析,土地成交分析,Part 2,二、土地成交分析,1.土地成交走势分析,万平米,2.住宅用地成交分析,3.商业办公用地成交分
15、析,从成交土地面积区域分布来看，比重最高的岳麓区（含高新区）成交359146.6，占43%；而芙蓉区成交用地54036.5，比重最小，仅占6%。梅溪湖片区一季度已卖地348亩，滨江新城卖地124亩。,从成交土地的类型看来，在顺利出让的24宗用地中，其中3宗住宅、5宗商住、3宗商业、11宗工业、2宗其他用地，其中工业用地成交318673.7，占总成交面积近四成。,4.本季度成交土地分析,本季度成交面积比重最高的是岳麓区，成交359146.6，芙蓉区比重最小，成交54036.5。成交土地类型工业用地成交318673.7，占总成交面积近四成。,3月份长沙市共5宗土地成交（开福区2宗、雨花区2宗、岳麓
16、区1宗）,5.本月成交土地分析,联道点评：3月份5宗挂牌交易的土地均顺利成交(2宗溢价)，成交面积300045、38，与2012年3月新挂出土地3宗，1宗挂牌交易，1宗成交（底价成家），成交面积4589.62的成绩相比，长沙今年3月成交量大大超出。值得注意的是，3月成交的5宗土地均是于2月份挂出，本月并无新土地挂牌入市。,2013年3月成交VS 2012年3月成交,2013年3月成交面积300045、38，2012年3月成交面积4589.62，相比之下，2013年3月成交量大大超出。但3月成交的5宗土地均是于2月份挂出。,重点地块分析,Part 3,重点地块分析,根据日前先导区管委会发布的长沙
17、大河西先导区党工委、管委会2013年工作要点，今年先导区计划出让的土地将达到4000亩，梅溪湖、滨江新城、洋湖垸三大热门板块的土地计划入市量将超过2000亩,其中梅溪湖片区一季度已卖地348亩，成交金额26亿，滨江新城卖地124亩，成交金额8.5亿。滨江新城片区2013年预计出让土地约1031亩，包括A9、A4、C10等热点地块，其中A9为滨江新城核心用地，容积率8.0，限高达到300米，将发展成为滨江新城金融核心；A4为临江商住项目，地块西部计划引进长郡中学初高中部；C10地块规划为滨江低密度步行街用地。,联道预测：大河西先导区、高铁新城(武广片区)、长沙金融生态区仍是今年土地热点区域。,武
18、广高铁新城片区总面积18.92平方公里。占地总面积约15.22平方公里。是国土资源部批准的全国唯一的节约集约用地试点片区。“高铁新城(武广片区)2013年可供地信息”显示，该片区将是今年土地市场不可或缺的主角之一。,武广片区供应分析,长沙金融生态区供应分析,长沙金融生态区国际商业区的6宗地块即将挂牌出让。长沙金融生态区国际商业区总用地面积153.05亩，净用地面积99.08亩。其中商业办公综合用地87.52亩，综合容积率为9.0(绿地、广场用地计容)。总建筑面积约92万平方米。由南向北划分为6宗地块，均为商业办公综合用地，其中包括一宗限高400米的超高层建筑用地。,国际商业区的6宗地块即将挂牌
19、出让。长沙金融生态区国际商业区总用地面积153.05亩，净用地面积99.08亩。,4月土地市场预测分析,联道点评：正在公告的2013网挂008号挂牌期为4月6日4月16日，目前的供应情况不禁让人猜测4月长沙土地市场是否会降温，但随着武广片区C-42地块和长沙金融生态区国际商业区6宗地块即将挂牌消息的传来，4月长沙土地市场是否逆转还待观察。,随着武广片区C-42地块和长沙金融生态区国际商业区6宗地块即将挂牌消息的传来，4月长沙土地市场是否逆转还待观察。,2.区域成交价格分析,第四章、商品住宅市场,一、供应量分析,二、成交量分析,三、成交均价分析,1.供应走势分析,2.各区供应走势,1.本月开盘盘
20、数据分析,2.本月加推项目分析,1.成交总量走势分析,2.区域成交走势分析,3.成交排行榜,1.长沙商品住宅成交价格走势,四、开盘加推项目分析,月报提纲,第一部分：市场资讯第二部分：经济环境第三部分：土地市场第四部分：商品住宅市场第五部分：区域市场分析,供应量分析,Part 1,第四章：商品房住宅市场,一、供应量分析,1、供应走势分析,联道观点：供应量持续四个月连续减少，在二月触底，,三月份反弹。,2、本月各区供应分析,本月获批预售证项目分析,成交量分析,Part 1,二、成交量分析,联道观点：春节影响渐过，市场回暖，相信会迎来反弹。,数据来源：CRIC中国房地产决策咨询系统（注：本月成交数据
21、为本月住宅网签住宅减去经济适用住房、单位定向房）,2013年2月内六区商品住宅成交50.12万方，环比下跌41.9%，同比上升33.8%。受春节影响，2月六区商品住宅成交量环比大幅下跌，跌破七八十万方的月均去化水平。,长沙近一年来市商品住宅成交量走势（六区）,成交均价分析,Part 3,三、成交价格分析,长沙近一年来商品住宅成交均价走势图（六区）,2月六区商品住宅成交均价为6585元/平米，环比下降1.4%，同比上升1.9%。,联道观点：政府的宏观调控，加上供求双方的平衡，房价基本趋于稳定，但是市场健康发展，整体形成上行的趋势。,开盘加推项目分析,Part 4,1、本月新盘数据分析,多为中大规模楼盘，价格差异较大,四、开盘加推项目项目分析,2.本月加推楼盘,第五章、区域市场分析,一、开福区,二、岳麓区,四、雨花区,五、芙蓉区,三、天心区,六、望城区,月报提纲,第一部分：市场资讯第二部分：经济环境第三部分：土地市场第四部分：商品住宅市场第五部分：区域市场分析,开福区,Part 1,芙蓉区,Part 2,岳麓区,Part 3,雨花区,Part 4,天心区,Part 5,望城区,Part 6,第六章 推广媒介,
