《中国商业地产分析.ppt》由会员分享，可在线阅读，更多相关《中国商业地产分析.ppt（47页珍藏版）》请在三一办公上搜索。
1、 房商网海量房地产资料下载,中国商业地产 产业结构分析,产业结构分析,产业结构分析,商业地产是“三高产品”：高风险、高回报、高技术含量。2010 年开始火红，主要缘于：一是宏观经济企稳将带动市场走出低谷；二是商住倒挂，商业地产价值相对低估；三是政策调控对商业地产相对安全，反而会受益于内外需刺激政策；四是REITs 即将出台和保险资金入市将加速商业地产发展。,全球商业地产规模对比,全球商业地产规模对比,1、按照开发形式进行分类,（1）.商业街商铺;（2）.市场类商铺;（3）.社区商铺;（4）.住宅底层商铺;（5）.百货商场、购物中心商铺;（6）.商务楼、写字楼商铺;（7）.交通设施商铺,商业地产
2、基本分类,2、按座落位置分,（1）.市中心区商业;（2）.居住区附近及其他市区商业;（3）.交通枢纽附近商业;（4）.市郊商业,全球商业地产规模对比,3、按规模分,（1）.大型建筑面积过万平米；（2）.中型-分布广泛大型商业区的补充；（3）.小型-填补大中型商业区的空白,为人们生活提供方便。,全球商业地产规模对比,中国商业地产模式,中国商业地产模式,设计模式,中国商业地产发展阶段,中国商业地产初步经历了三种形态的发展：初级阶段是线性商铺，这种形态的商业地产呈直线型布局，功能单一，较低端；中级阶段是商办综合楼，这种形态的商业地产呈块状布局，通常为商业和办公两种功能的集合体，如上海淮海路的香港广场
3、；高级阶段是城市综合体，这种形态的商业地产呈综合立体布局，集商业、办公、酒店、住宅、旅游、会展、交通、文化等多种功能于一体等，如万达广场。,未来2年主流商业地产业态城市综合体,城市综合体-“豪布斯卡”(HOPSCA)是6个英语单词的第一个字母组合的译音，最早由日本教授使用，后由中国人发扬广大的Chinglish.HHotel(酒店)OOffice(办公楼)PParking(停车场)SShopping(购物)CConvention(集会)AApartment(公寓)把商业街变成生活街，即变传统的“购物街”为“生活街”，将商业街建成一个集购物、娱乐、餐饮、休闲、居住为一体的生活空间。细分功能区划的
4、“豪布斯卡”规则，“中央商务区产业“三三二二”配比，即30%办公区，30%零售，20%服务，20%高档公寓,城市综合体概况,虽然城市综合体项目，开发周期长，回报周期也较长，对公司的资金流转和运营能力存在较大考验，但是城市综合体项目依然有较高的收益。目前全国城市正“疯狂”建设各种城市综合体（如，杭州要建设100个城市综合体）。1、项目拿地优势 公司以城市综合体项目拿地，土地成本较为低廉。这是因为城市综合体均为地标性建筑，是城市的名片，可以极大地提升城市的想象，满足政绩工程的需求；同时城市综合体的建成有利于当地就业和税收，有利于消费升级、产业升级和招商引资，从而拉动区域经济和文化发展。因此以城市综
5、合体项目形式拿地普遍受到当地政府的欢迎。,城市综合体概况,2、兼顾长短期效益的合理投资模型 城市综合体对于公司来说，是一个兼顾长短期收益的合理的投资模型，可以通过销售与持有类型产品的比例和组合、开发顺序和周期的调整，完成资金的长短结合和良性循环。有效地解决变现和运营的的矛盾。一个城市综合体一般包含酒店、写字楼、商业、公寓和住宅五种或其中的三种以上业态。公司根据项目具体情况，调整出售、出租和自持比例。一般来说住宅、商铺和一些次主力店会考虑出售，以保证短期资金流，并保证后期的开发资金。而一些主力店，如百货、餐饮及影城等，公司会出租和持有，靠这些主力店吸引和提高人气。出租物业一方面可以为公司带来稳定
6、的租金收入，另一方面，还可以享受项目培养成熟后以及时间沉淀所带来的物业升值；而自持物业，一方面可以提供稳定的经营收益和享受物业升值外，还可以加强公司与战略合作伙伴的亲密关系，进一步提升公司品牌。除此之外，城市综合体项目长期来看还能有更多的经济附加值，例如人气效益以及通过综合体本身价值的提升带来自身及周边地块价值的增长。,五力分析-产业内现有竞争者,部分商业地产公司发展战略规划,中国商业地产的问题,1房地产开发、商业产业经营与物业管理三者严重脱节 商业房地产运营是一个涉及投资商、开发商和经营管理商三方合作的过程，而目前国内的商业地产开发企业大都从住宅开发起步，有些开发商只管卖房不管经营，用炒作住
7、宅项目方式炒作商业地产项目，造成投资收益不佳，导致投资者丧失信心。市场上存在许多项目面临经营不善而进行调整甚至闭门谢客的情况。,中国商业地产的问题,2商业项目同质化现象严重，缺乏精细化分类管理 商业项目缺少前期市场调查和策划。许多项目没有按不同商业业态的用途和要求，进行市场定位与设计建筑，事先没有考虑商业企业的意见，建成后让商家削足适履。商业项目“克隆”多于创新，只要有一次成功的案例便不断地翻版和重复，使得项目滞后和同质化，造成的结果是短兵相接的“肉搏战”。如北京等一些大城市由于“贪大求洋”的思想作怪，脱离消费者实际需求，盲目开发大型购物中心，购物中心的业态设计与消费者需求脱节，购物中心产品精
8、细化程度不够，服务质量与管理水平较低，造成目前国内商业地产项目普遍缺乏持续竞争力。,中国商业地产的问题,3.商业地产企业普遍缺乏商业地产复合型专业人才 商业地产企业的人才需求主要是三种：一是工程技术人员；二是经营人员；三是物业管理人员。现在工程技术人员较多，而经营人员较少，同时物业管理人员素质又不高，这主要是由于我国的商业地产行业起步较晚，而商业地产企业最缺乏的就是既懂商业又懂地产、既懂企业又懂市场的复合型人才。没有好的企业家群体，就无法培育出健康的商业地产市场。商业地产企业家队伍的选拔应该具有国际视野，而目前的选拔机制是大多在本地区少数人中选拔，“武大郎开店”现象十分普遍，优秀的商业地产人才
9、难以充实到企业家队伍中来。,一.海外军团 1.资金实力雄厚.2.丰富的商业地产开发经验.3.介入中国商业地产市场较浅，多为局部市场单个项目.（凯德凭接较早进入和合作发展基本完成全国布局）,五力分析-产业内现有竞争者,五力分析-产业内现有竞争者,五力分析-产业内现有竞争者,二.香港军团 1.资金实力雄厚.2.丰富的商业地产开发经验.3.介入中国商业地产市场较深。长实和新世界基本完成全国布局；新鸿基和恒基谋求一二线城市布局；世贸股份完成区域布局，成为内地商业地产商土地储备第一的商业地产龙头公司。,五力分析-产业内现有竞争者,五力分析-产业内现有竞争者,五力分析-产业内现有竞争者,三.国家军团 1.
10、能够得到银行和资本市场支持，资金实力较为雄厚.2.逐渐摸索商业地产开发经验.3.多为区域和局部市场，尚未出现全国布局企业。华润在购物中心商业零售领域加快一二线城市布局；华侨城在旅游度假地产领域加快一二线城市布局；4.地方性企业加快向其他区域渗透 金融街重庆 陆家嘴天津,五力分析-产业内现有竞争者,四.民营军团 1.资金实力较为单薄.2.大多采用半租半售或全售的运营方式以快速回笼资金.3.因较早介入，抓住时机，成就了一批龙头公司。综合体万达，宝龙 办公 soho中国 酒店 开元集团,五力分析-产业内现有竞争者,五.竞争状况 1.中国商业地产市场处于起步阶段，集中度非常低,市场可发展空间很大,有很
11、大的发展潜力。2.在国内住宅市场面临调控和国际上人民币升值预期下，各路资金纷纷涌入商业地产，因此,未来竞争加剧是必然的。,五力分析-产业内现有竞争者,商业地产低进入壁垒的后果,在中国，进入市场的壁垒过低使行业中的企业规模向两极发展，大企业盲目扩张和小企业无节制发展，导致“低市场集中度和过度竞争”,五力分析-低进入壁垒,五力分析-潜在竞争者（进入者）,一.零售商业领域 零售品牌商瑞典家居、法国欧尚超市、英国零售巨头特易购，国内的苏宁电器、步步高超市都开始投身商业地产自建物业。1.2009年9月17日，随着青岛乐都汇广场的开幕，乐购以商业地产开发商的新身份完成了“漂亮转身”。按计划，截至2012年
12、底，中国14个城市中 将有18家乐都汇广场正式开业。,五力分析-潜在竞争者（进入者）,一.零售商业领域 零售品牌商2.英特宜家购物中心集团(IICG)全球CEO的泰格纳先生宣布未来5年将在中国投资12亿美元兴建商业设施。,五力分析-潜在竞争者（进入者）,一.零售商业领域 零售品牌商3.苏宁电器“掌门人”张近东日前表示，苏宁电器将在全国启动自建店，首批将有10家，未来将扩展到60余个城市。,五力分析-潜在竞争者（进入者）,五力分析-潜在竞争者（进入者）,二.国内一二线住宅开发商：保利、万科、龙湖、远洋、金地等。保利:未来数年将以商品房住宅开发为主的同时适度拓展商业地 产等其他物业。,五力分析-潜
13、在竞争者（进入者）,二.国内一二线住宅开发商：万科、龙湖、远洋、金地等万科：开始发力商业地产，2010年4月前半个月内一举攻下三个商业地产项目，且宣布将商业地产资产比例提升至20-30。,五力分析-潜在竞争者（进入者）,三.海外投资公司,五力分析-潜在竞争者（进入者）,从2003年开始，摩根士丹利成为中国商业地产领域最为活跃的投资者，在上海、北京、广州、南京等中心城市共投资了10多个烂尾楼项目，涉及金额超过100亿人民币。包括高盛、麦格理银行、荷兰国际集团、雷曼兄弟、罗斯福基金等大行均鱼贯入场，不断将一线城市的标志性写字楼收入囊中。,五力分析-潜在竞争者（进入者）,五力分析-潜在竞争者（进入者
14、）,五力分析-潜在竞争者（进入者）,五力分析-潜在竞争者（进入者）,五力分析-潜在竞争者（进入者）,五力分析-潜在竞争者（进入者）,一.市场上存有的购买者 1.房地产投资基金、保险资金等机构投资者 2.公司、企业 3.个人投资者 二.仅机构投资者拥有较多的信息和较强的议价能力。三.公司、企业有从购买者向潜在进入者转化趋势 1.企业自建总部大楼 2.零售商自建购物中心,五力分析-购买者的作用力,五力分析-购买者的作用力,五力分析-购买者的作用力,现有市场上可能的替代品的影响甚微.1.办公 市中心工业厂房改造为创意办公园区.虚拟办公2.酒店 家庭旅馆（住宅）3.零售商业沿街住宅底层改街铺,替代品,
15、一.土地供应商 地方政府是土地的供应商，因其对土地出让的垄断性，使得地方 政府在土地供应上拥有很强的话语权，决定着土地供应的数量和 节奏。二、金融机构三.建造过程产品/服务提供商 国外品牌集中度较高，有较强话语权，能够维持一定行业利润；国内品牌整体比较分散，很难拥有话语权，多为低价竞争。供货商 设计服务商 承建商,五力分析-供应商的作用力,五力分析-供应商的作用力,五力分析-供应商的作用力,中国商业地产 战略集团分析,战略集团分析,战略集团分析,战略集团分析,战略集团概念：按照波特的定义，战略集团是指由某一行业中在某些战略变量上相同或相似的公司所组成的集合体。,战略集团分析,战略集团分析,战略
16、集团分析,1）McGee和Thomas(1986)指出战略集团研究中的以下不足：(1)对用于界定战略集团的战略变量的选择随意性比较大，并且没有统一的选择标准；(2)多数研究在时间上只涉及到一个点，属于静态研究。2）Barney和Hoskisson(1990)发现了战略集团研究所采用的两个关键的理论论断仍然需要继续证明。这两个理论论断分别是战略集团存在和他们(至少在一定程度上)对企业业绩具有影响。对于第一个论断，即战略集团的存在还没有得到证明，他们认为像Hunt(1972)、Porter(1979)和其他研究者所证明的产业内部企业之间存在差异仅仅是战略集团存在的必要条件，而不是充分条件。战略集团
17、理论不仅需要在一个产业内企业之间存在差异，而且也需要在一个产业内有一系列企业执行相似的战略。,战略集团分析,战略集团分析,3）Barney和Hoskisson1990)认为移动壁垒概念自从提出以来，对于如何在具体的产业中分离出移动壁垒并没有很好的方法。为了找出一个产业内的移动壁垒，战略集团研究者们接受了这样一个逻辑：首先在一个产业中界定出战略变量，其次对战略变量进行聚类以产生战略集团，再次分析集团之间的业绩差异，如果业绩差异存在，那么用于界定战略集团的战略变量也就作为移动壁垒。也就是说，战略集团研究者们将所观察到的战略集团成员和企业业绩之间的联系作为移动壁垒存在的证据。Barney和Hoski
18、sson(1990)认为这样一种逻辑实际上是不严谨的，因为如果战略变量和聚类方法选择的不同，有可能在同一个产业产生不同的战略集团，并且战略集团之间都存在业绩差异。这时，对该产业的移动壁垒是什么就没有统一的答案。,战略集团理论争议和缺陷,中国主要商业地产品牌,主要商业地产公司所涉及业态数量与2009年营收分布,主要商业地产公司所涉及业态数量与网络布局分布,：强：一般,中国主要商业地产品牌,：强：一般,中国主要商业地产品牌,中国商业地产品牌企业-战略集团划分,A,品牌/运营能力,B,C,D,融资水平/政府关系,中国商业地产品牌企业-战略集团划分,战略集团A分析 该集团拥有良好的政府关系和融资渠道，能以低成本拿地，以及非常优秀的品牌和规模运营能力，从而可以低成本运作。,中国商业地产品牌企业-战略集团划分,战略集团B分析:该集团主要采用“差异化策略”，基本上只涉及高档商场、酒店、写字楼，开发的业态和运营能力等让其他的战略集团企业很难模仿。,中国商业地产品牌企业-战略集团划分,战略集团C分析：该战略集团为“夹在中间”的战略集团，政府关系过硬，但品牌和融资水平等都面临很多挑战，在未来的发展中需要深入思考。,中国商业地产品牌企业-战略集团划分,战略集团D分析 该战略集团采用“目标聚焦”战略，如红星美凯龙采用大卖场；瑞安开发”新天地“系列；以及其他”创意园区“等。,THANK YOU,
