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1、,大连市金州区七里项目前期咨询报告,2007年3月,2008房地产营销策划大全策划人士必备资料库！全国大中城市货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789,城市阅读,市场分析,产品分析,竞争分析,客户分析,项目定位,地块分析,城市阅读,金州区位,大连城市“单核”特征仍很突出三区域房地产市场区隔性很强市政交通改善逐步加强相互间联系,金州区大连市郊一个曾被“大连人”称为“农村”的新城区,主城区发展空间已经严重不足，处于狭长地带、多山地形不利于主城区的大面积发展，城区的向外扩张不可避免,城市发展问题,西拓拓展至旅顺口,北进重点发展金州区和经济开发区
2、打造城市副中心,新城区未来城市副中心,金州区位,新城区,主市区,金石滩,开发区中心,双D港,大窑湾,成熟就业区,就业扩展区,风景旅游区,25km,新城区格局,金州区,开发区中心当前新城区的核心区,金州区“北进”战略节点,金州向南连接市区和开发区，向北连接北三市，处于大大连空间格局的重要节点,战略节点金州,战略节点金州,经济加速发展，2006年比上年增长24%，“十一五”规划年均增速16%，实现2010年经济总量再造一个金州,工业占主导，内有金州经济开发区、工业配套园等目前正大力发展临港工业园,万人,战略节点金州,金州全区人口50多万，但大多分布在广袤的乡镇,目前城区面积（34k）相对全区（10
3、24k）很小城区人口约20万人,工业集中发展区,大连市农业现代化先行区,东北区域性物流集散地,战略节点金州,功能定位,城区,以金州主城区、三十里堡与石河分城区、登沙河分城区三个单元为重点，大力拓展城市发展空间，拉开城市发展的总体框架。以金州老城区为基础，涵盖二十里堡和大魏家，建设金州主城区。,战略节点金州,发展方向,重点北拓，拉开城市骨架人口导入将以分城区为主,当前新城区中心经济开发区,建立于1984年10月，是国务院批准的第一个国家级开发区，享有特殊优惠政策；大连开发区经济技术开发区与金石滩国家旅游度假区和出口加工区在区划、行政管理上已合并为经济技术开发区。大连开发区规划面积388平方公里，
4、建成区面积56平方公里，社会总人口共约36万。在2002年5月零点公司对中国十大开发区所做的投资环境评价中，大连开发区的软环境指标排名第一；目前，在电子信息、生物医药、高效节能、光电机一体化、新材料、环境保护六个高新技术领域形成了产业群体，并成为引领开发区企业发展的重要力量。,开发区以占大连市7%的人口比例，创造了1/5的GDP产值，1/3的工业产值，2/5的进出口总额。,产业中心，大连经济重要增长极,开发区经济,产业经济：工业中心、国际制造业基地,经济发展迅速，区域建设得到有力开发十五期间，开发区经济进入提速期，年均增长幅度达到20%以上十一五期间，计划年均增长率平均达到27%，GDP产值实
5、现1300多亿，产值规模将接近主城区。,开发区经济,开发区经济处于爆发性增长期,开发区产业结构,开发区人口结构梯度,结论：金字塔型结构，中高端客户群的比例相对较低，约为6-8%，地产市场仍以大众市场为主流,日韩人士为主,含企业中高层管理人员、技术人员、公务人员、个体私营业主、学校资深教师等,企业白领和高级蓝领，以及各类小业主,以企业产业工人为主体,开发区人口结构,开发区人口规划,经济社会发展指标地区生产总值：2010年达到1380亿元，年均增长25%,力争实现30%人口总数（居住人口）：2010年达到50万人,5年内增加14万人,港口经济带来的就业增长，使人口规划实现成为可能,开发区人口与港口
6、经济,经济模式,港口,物流,区域产业聚集,人口增加,贸易,各类社会配套服务设施,交通等配套工程的实现,城市建设、城市功能的实现,运输中心,运输中心服务中心,国际物流中心,面临挑战：环渤海区已形成大连、天津和青岛三足鼎立的格局1995年前，大连港货物吞吐量远高于青岛港、天津港，但其后两港迅速逼近并超过大连港2002年大连港货物吞吐量、集装箱运量等被其它两港抛在后面,前期发展缓慢，进入新世纪后发展迅速,发展滞后原因分析腹地经济发展相对缓慢外贸吞吐量地位下降东北腹地外贸进出口值9302年增幅不及全国平均水平1/2,1991-2003年间GDP年均增长率,大连港口的潜力未充分发挥，城市的价值没有得到完
7、全实现,标箱的吞吐量不足,大连港口尚有很大的发展潜力,“振兴东北”战略让腹地经济进入快车道；“东北亚国际航运中心”定位为大连港口发展提供契机。,大连港,大窑湾港,货运,转移,开发区新一轮经济飞跃期来临引爆就业狂潮,单一工业区,混合功能区,复合型新市区,城市现状：产业发展大于城市发展，有新城区的概念，实质内容尚不充分,商务、商贸、产业、居住在经济关系和用地关系的合理搭配,新城区发展阶段,工业单一发展,5年一个周期,新城区发展周期图示,1984,2000,混合功能区,2001,2005,复合型新市区,2006,2010,5年一个周期,工业总量提升,产业居住快速发展,商贸商务逐步发展,区域发展轴,1
8、984,2001,2010,新城区发展难题,商务商贸发展,CBD规划,地理孤岛,经济孤岛,功能孤岛,独立新城区,？,总体规划在7.1公里长的五一路两侧，高标准建设一个大型的、达到国际水准的现代化建筑群。届时，将有若干企业总部落户商务区，还将有五星级酒店和超高层办公楼，其中松源集团总部大厦高达180米，为金州第一高度的标志性建筑，还有沃尔玛大型超市及各类商贸服务企业坐落其间，将有3万人口在此区域居住和办公。未来的五一路中央商务区将不仅成为金州的经济中心，更有望超越金州的范畴，成为大连及至东北地区一个强有力的文化、时尚的中心。,CBD规划,金州区五一路中央商务区,项目开发建设,形成总体框架,引进更
9、多的企业总部入驻,形成总部经济带,吸引更多各种服务性公司入驻,完善CBD各项功能,CBD规划实施,金州区五一路中央商务区,贸易/信息/金融/科技/人才/法律/文化等,松源集团、大连神州众益集团、金牛集团、锦联集团、新加坡汇诚控股投资集团等5户企业总部已确定入驻欣悦及君悦两个五星级酒店、沃尔玛超市、汽车交易市场、大黑山温泉度假、教师公寓、大连理工大学城市学院等11个重大项目即将开工建设06年10月底，高度180米的松源集团总部大厦在金州区五一路正式开工建设，此举标志着金州五一路中央商务区建设全面启动,CBD规划实施现状,金州区五一路中央商务区,概念源于上世纪20年代的美国，最初的含义为“商业汇集
10、之处”，它的出现应归因于所谓的“聚集经济”。随着经济的发展，其内涵不断丰富。现代社会中的CBD可概述为：集中大量金融、商贸、文化、服务机构以及大量商务写字楼、酒店、公寓等配套设施，具备完善便捷的交通、通信等基础设施和良好的经济发展环境，便于商务活动的场所。,中央商务区（CBD）,公司总部,金融中心,专业化生产服务,三大职能机构,城市商务活动的中枢城市经济极具活力的地方,定位,布局,高度现代化地区环境优美交通方便通信发达设施齐全,中央商务区（CBD）,CBD总部基地，能带来什么？,“税收贡献效应”,知名度、美誉度提升，区域地产升值,高智力就业岗位增加,商务、研发配套消费，高级白领消费,知识服务产
11、业链，拉动第三产业发展,企业上税，高级白领个税,“产业乘数效应”,“消费带动效应”,“劳动就业效应”,“社会资本效应”,高素质的人力资源和科研教育资源良好的区位优势和良好的交通运输网络设施便捷的信息获取及异地沟通渠道良好高效的法律制度环境，具有多元的文化氛围 围绕总部服务的专业化服务支撑体系,总部经济发展前提条件,目前金州发展总部经济条件明显不足,大连至金州的快轨，是已建成运营的大连至金石滩快轨3号线的延伸。始自开发区站，终至金州区北部九里村，202国道收费站西侧。途经五一路、解放路、金兴路、胜利路、202国道。最晚于2008年竣工。,城市快轨拉近大连主城区开发区金州区之间的距离。,金州交通,
12、沈大高速公路,五一路,斯大林路,轻轨,周水机场20km,距大连港30km,大窑湾港15km,金州交通,2005年，大连新机场选址已经确定为金州湾地区。预计2008年新机场将可以开始填海建造，新机场期工程预计将于2013年至2015年完工并启用。,金州交通,大连市国际机场新址,金州,开发区,青泥洼桥,南关岭大连未来火车站新址,处于大大连空间格局的重要节点。,基础条件优越,新城另一规划商贸区小窑湾商贸区,小窑湾商贸区,近邻规划IT产业园/光电产业园规划Intel等高科技公司入驻,五一路CBD,基础条件严重不足金州城区发展重心将转向金渤海岸,占据“北进”战略节点,“全国35个主要城市总部经济发展能力
13、评价报告”,第能级,重点吸引跨国公司和国内大企业集团全国性总部,第能级,跨国公司或国内大企业集团的大区域性总部，如华北区总部、华东区总部等,第能级,吸引国内大企业集团的区域性总部,第能级,发展省级总部经济,大连第能级城市中排名第12,2005/12中国总部经济蓝皮书,全球总部-地区总部-国内总部-行政总部、营销总部、研发总部,2003年，中山区提出建设中央商务中心区，重点要狠抓“总部经济”的发展,“十一五”期间，沙河口区将建不少于10万平米的总部大厦，分布在我区的东、南、西、北部和星海湾、西安路区域,五一路CBD面临竞争,总部基地层次,五一路CBD层次不会很高,新城区发展面临孤岛难题，商务商贸
14、亟待发展。五一路CBD规划相对小窑湾商贸区基础条件薄弱，但居“北进”战略节点。CBD及总部基地规划实施将使五一路沿线土地获得升值。,CBD规划为本案提供了概念借势的机会。,大连逐步进入新城大开发时代，新城区当前中心开发区接受大连港货运功能转移，经济高速发展和就业人口快速增长成为可能。大众客源充足。,主要结论,市场分析,宏观市场分析,微观市场分析,大连整体市场,受宏观调控影响，自04年住宅供应下降，需求仍持续增长,住宅价格持续攀升，05年涨幅达20%,06年有几个月房价涨幅列全国之首,金州市场之于大连,总成交面积552.5万,当前大连房地产市场仍是市内四区占主导的市场,2006年16.5%,金州
15、房地产市场在全市中的份额逐步加大已与开发区并驾齐驱,金州市场之于大连,2006年大连各区房地产市场相关指标,金州各项指标在全市中比重均在10%以上其中竣工面积份额达16.8%,市中心可开发土地日益紧张，地产开发向外围扩张，“北进西拓”逐步实施，发展潜力基本向甘井子、金州区、旅顺口区、开发区等城市外围方向延伸,金州住宅市场相对周边地区具有价格优势,金州住宅市场在全市中的地位,中山区70009000元/,西岗区60008000元/,沙河口区600010000元/,旅顺口区30004500元/,甘井子区50006500元/,金州区35005000元/,开发区45006000元/,主城区,金州商品房供
16、求变动状况,金州区整体市场,商品房供求双双走高,供求关系已显紧张之态,50%,65%,05年集中放量06年市场爆发点,金州区整体市场,金州商品房供求变动状况,随着市场走强，房价大幅攀升,56%,金州市场走向,10,未来几年住宅放量“恐怖”!,“十一五”所建设住宅可供14.7万户家庭居住（不含此前购房家庭）；以平均每户家庭3人计，共新增解决近45万人居住问题。而金州2010年人口规划中非农人口仅36万人！,供应,开发区产业区,金州区,湾里金石滩,客源地,“房价挤出效应”,本案,居住迁移,金州市场走向,金州市场已非城区内客源所能支撑，市政交通改善及价格优势为其获得开发区客源,需求,金州市场走向,开
17、发区目前已知的已批待建、未建、在售、未售项目总体量高达1400万方（含商业/公建），竞争激烈，房价年增长20%的势头已难继续,金州市场走向,开发区,金州,房价,房价,价格逼近会使金州区域价格优势减弱,但开发区主要放量区域为滨海一带，中高档住宅区主要面向高端客群，客群区隔一定程度上保证了两区房价差。,套型面积90平米以下住房须占项目总面积70以上,购房不足5年转让须全额征收营业税,抑制购房投机需求阻碍二三级市场联动,中小户型大比拼；高档大户型住宅稀缺,当前小户型热销,三级市场尚不活跃,大连整体市场,金州市场,九部委新政对金州市场影响不大,金州市场走向,宏观政策,九部委新政,拉大大连住房需求抬高大
18、连住房价格,抑制外来需求房价上涨趋缓,2005年，大连商品房购买客户28%来自外地,金州落户在购房款条件上优势加大,金州市场走向,宏观政策,落户政策,金州市场走向总述,市场走向将取决于集中放量程度与基础客层导入力度之间的大比拼，若住宅建设规划集中放量实现，前景堪忧！,经济驱动,区域联动,潜在供应,宏观市场分析,微观市场分析,金州房地产板块分布,旧城区,五一路区,古城区,中心区,政治/商业中心，配套设施（商业、交通、医疗、通讯等）比较完善，高档生活居住区,交通带动板块发展，快轨设有站点，低价位房吸引大量中低层客群,邻沈大高速出口和五一路主干道，区域房产开发较早，但品质不高,金州发展的另一方向，随
19、永安大街的建设，本区将建设成为以人居和现代服务业为主体的新城区，产品以高层/小高层为主，中高档是发展方向,金润花园,碧海尚城,东林世家,古城天下,文润金宸,（陶然居）,本案,在售楼盘分布,在售楼盘基本信息,小高层/高层为主体,整体去化较好,出现百万方大型社区,二房为主力，占市场供应近60%，主力面积段为70-80以及90-100,三房次之，占市场供应近20%，面积分布相对分散，130 左右较为集中,一房也占市场供应10%以上，主力面积段为60 以下,复式户型比例较低，不计面积户型等面积增加1房，计面积户型多超越一般户型面积,供应结构特征,在售楼盘供应户型结构,在售楼盘供应户型结构（%）,户型去
20、化分析,二房主力面积段以70-80去化最佳,三房去化较好的户型面积为130左右，过大过小户型销售均不理想，超过140 去化已相当困难,二房去化整体优于三房,一房因面积小总价低也受到追捧,复式小面积二房、三房去化良好,户型去化分析,复式一房因多一卫浪费面积，加之一半全北向户型，具有抗性,东林世家平层户型位于底层或顶层，数量少。底层小户型；顶层金州最高，视野广阔，大户型吸引高端客户，销售良好,剩余房源主要为大户型，分布高楼层中，总价过高而滞销,在售楼盘去化状况,在售楼盘去化状况,价格分析,中心区,古城区,旧城区,五一路区,近开发区,￥3600,￥4000,￥4600,￥3300,￥4500,房价洼
21、地,主力总价宜控制在35万以内,客户来源分析,中心区,古城区,旧城区,五一路区,近开发区,生辉第一城,30%,10%,陶然居,50%,30%,金润花园,35%,30%,碧海尚城,30%,40%,东林世家,0%,85%,古城天下,35%,50%,文润金宸,17%,60%,开发区客源比例,金州客源比例,金州/开发区客源数量相当,产品分析,生辉第一城,蝶式错落布局较大楼间距朝向均好人车分流,花瓣型景观平面休闲运动功能中央核心景观，入口水景景观设计保证一定均好性,产品规划分析,金信 陶然居,北高南低，行列排布北向临五一路入口处设置水景（喷泉）,产品规划分析,金润花园,产品概念不鲜明，曾用概念：区域首席
22、园林景观/人文社区/生态住宅,多个主题休闲广场，运动休闲相结合,内部规划幼儿园/小学/会所等,产品规划分析,小区北高南低，北侧临金州体育场设置30层高层，小区全面积底层设置商业，景观平台置于二层。休闲商业步行广场自然导入小区入口；沿街商业退让出休闲广场空间，聚集人气的同时丰富了商业立面形态，自然延长了商业沿街面。商业形态有方有圆，点面结合，强烈烘托商业气氛。,碧海尚城,景观：中式园林景观,关键词：商业/创新/核心打造首席国际化生活社区,产品规划分析,引入大商新玛特超市,会所与主体衔接,产品规划分析,连大 文润金宸,打造大连首席教育主题文化社区建筑北高南低，北面高层围合，建筑排布略有错开景观均散
23、，无明显核心小区内规划有博物馆，幼儿园，小学，技能培训中心和文化一条街无会所，各种不同功能的建筑分布在小区的不同位置。商业体量约1.5万方部分实现人车分流,集品 东林世家,外圈层沿边走向布置高层以获得更大内部面积，规划中央核心景观,产品规划分析,现代简洁线条分明明快的对比色,小高层主色调稳重顶部量白色对比明显,生辉第一城,建筑立面分析,建筑风格现代简洁线条分明整个为浅色调,金信 陶然居,建筑立面分析,现代简洁色彩明晰采用面砖及涂料做工不够细腻,金润花园,主体风格现代，底部注重与中式园林风格衔接。有顶部处理，立面细节琐碎。色彩种类运用较多，不够协调。,碧海尚城,建筑立面分析,建筑立面分析,现代简
24、洁，线条分明,连大 文润金宸,古城天下,集品 东林世家,户型分析,2/2/187m2经典户型南北通透户型方正实用,1/1/158m2户型简洁方正厅卧皆南向,生辉第一城,主力,主力&畅销,户型分析,2/1/165m2总层高5.3m复式二层，买1赠1三面采光全明设计270度转角窗,2/1/144m2全明设计完全北向,畅销,滞销,户型分析,1/2/155m2紧凑小户型厅卧全南向,主力&畅销,1/1/155m2紧凑小户型南向卧室客厅采光欠佳,主力,金信 陶然居,户型分析,3/2/1106m2全明设计厅卧南向面积偏大，书房实用价值不大,跃层（赠阁楼）94+67m2南北通透全明设计虽赠阁楼，面积不小，单价
25、过高导致总价过高,滞销,滞销,户型分析,金润花园,经典户型厅卧南向户型方正实用,缺少公共交流空间,3/2/2137m2面积过大导致总价过高,滞销,滞销,畅销,户型分析,碧海尚城,SOHO公寓46m2方正实用功能自由组合存在北向及部分空间光线不足问题,主力&畅销,主力&畅销,户型分析,3/2/2187m2前后园林景观起居室、弧形飘窗设佣人房面积过大,复式122m2无赠送面积相同面积损失可利用空间窗口视角为老居民区,滞销,滞销,户型分析,loft63m2总层高5.3m户型方正设置飘窗赠送上层面积,loft82m2面积大而无当客厅空间处理不当,滞销,畅销,集品 东林世家,户型分析,连大 文润金宸,户
26、型紧凑合理面积小受欢迎,户型面积偏大卫生间处阳台浪费,畅销,户型分析,子母房搭配设计户型面积控制较好空间过于紧凑，部分户型客厅设置不合理,古城天下,区域楼盘产品设计水平普通，本案在产品方面有很大的提升空间。,综述,竞争分析,区域内竞争,区域外竞争,在售楼盘未来供应量,在售楼盘未来供应重点集中在金润花园、文润金宸,竞争分析,本案,金润花园,一路之隔区位相近,百万大盘，造城,容积率低，可选产品多样,品质感较差，施工粗糙,价格优势，低价取胜,容积率高，可选产品有限,产品创新，品质提升,慎重定价，考虑市场承受力,竞争分析,本案,文润金宸,旧城区，配套齐全,规划图书馆/博物馆/文化街,大户型较多，总价偏
27、高,依托五一路/快轨,区位接受金州与开发区两个方向,合理规划，充分利用周边资源,合理配置户型，限制总价,区位金州本地人偏爱,金州客源争夺,未来竞争,五一路东段06-07计划开发地块住宅建筑面积近93万方,计划开发地块大部分占地面积不足10万方,部分地块容积率偏低,本案,08-10年供地将主要集中金渤海岸及城区北部与本案竞争关系不大,未来竞争,区域内竞争,区域外竞争,滨海板块,金州板块,金石滩,金马路板块,湾里,开发区就业中心区客源地,本地消化,居住迁移,居住迁移,区域外竞争格局,价格区间：4500-6000元/开发区房地产业发展的原动力是经济规模与产业实力。房地产的真正启动期在2001年，目前
28、开发区的经济模式已经由劳动力密集型向技术密集型转变，鼓励吸引高级人才及落户政策，招商力度大，就业机会多，吸引了大量的外地就业人口进驻，再加上30万人的人口规模，支撑了开发区楼市强劲的购买力，刺激了区域房价的快速上涨，目前，开发区属于大连新城区中房价最高的区域。,近期开发及改造居住区板块,竞争板块,滨海板块,湾里板块,重点竞争板块,金石滩,竞争板块,近期开发板块-海滨路板块竞争板块发展历程：该板块作为开发区房地产开发的绝版地段，其房地产开发比较早，该板块凭借临海的优势作为项目主要卖点之一，大部分项目定位于高档、中高档，个别项目园区景观、户型设计比较好。现状及趋势：该区域有较大的土地供房地产开发，
29、主要为小孤山项目：据了解该项目很早已经立项，项目规划方案已报等待审批。预计，该项目商品房在年底之前上市可能性比较大，不排除由于政府内部原因导致该项目开发的商品房无法在今年上市。红星村项目，该项目与南部滨海社区的规划方案一起被区规划局初步定稿，同时该项目也面临着工程量大、土地“挂牌”等问题。估计，该项目属于未来两三年后开发的土地。总结：海滨路板块所辖的房地产项目依靠得天独厚的地理位置及优越的自然环境，决定了大部分项目定位于中高档以上的产品，不排除存在中档及中档偏低的产品出现（比如去年的绿洲半岛二期产品）。重点竞争：小孤山9家项目,滨海板块,近期开发及改造居住区板块,小孤山9家项目一览,总建筑面积
30、近90万方,以小盘为主,以高层为主,价格战不可避免,近期开发及改造居住区板块,近期开发板块-湾里板块重点竞争板块相对于开发区区内的楼盘来说，高城山的位置更为偏僻，主要开发区域为工业区与双D港的中间位置。因此该区域开发楼盘主要为低价、面积从60-120左右的适中户型面积为主，价格相对较低，楼盘规模较大。代表楼盘有金湾新城、东城天下等。,发展历程：从2002年随着金湾新城1期开盘，到2005年下半年东城天下一期及金湾新城B区1期的开盘，湾里板块经历近四年的发展，该板块的房价、项目品质、消费者认知度也随着逐步的提高。现状及趋势：目前，湾里板块主要项目为东城天下及金湾新城两个项目。虽同属一个板块，但两
31、个项目在项目定位、园区规划、客户群定位及物业管理方面有着明显的区别。金湾新城虽然在项目品质方面较东城有一定的差距，但是随着东城的热销也带动其销售，加上其项目在售价方面偏低，吸引了大批中低收入的消费群体。进入2006年，随着东城天下3000套房源入市及金湾新城约10万平方米的开发量。湾里板块，可供入市的房源“相当地”充足。同时，该板块未来几年发展的“后劲”不足；主要随着今年东城二三期及金湾新城的开发完毕，该区域用于房地产开发的土地储备明显不足。典型楼盘：东城天下,湾里板块,开发模式：整体开发，大盘销售项目规模：二期近3000套，30万建筑面积物业形态：小高层和高层供应户型：二房占主导地位，二三房
32、配比达到3：2；二房面积在90-100平方；三房面积在110-120平方;三期4258 小户型价格：二期销售均价已达4200元/。销售情况:一期一个月销售1000套，开发区缺乏同档次物业，金湾新城的品质偏低。一期客户比例：75%开发区客户，10-15%长线投资客，10%养老客户，不到5%市区客户,大众精品楼盘：东城天下,湾里板块开发区人曾“遥不愿及”之处东城天下的热销，拓展了开发区人心理承受距离,金石滩属于国家4A级度假区，区域存在较多老别墅，空置率很高，甚至已经接近荒废。但目前除王子庄园等别墅项目外，也出现一些中低档楼盘，如龙山花园、金海人家等。,金石滩板块：别墅区,当前金石滩客户主要来自东
33、三省等外省市，高档楼盘客户投资度假，中低档楼盘客户退休养老。开发区价格挤压以及金石滩的好的空气环境，也造成部分客源选择金石滩。近期鲁能集团近300万方项目将启动该大型生态板块。,配套充足,景观优势,滨海板块,湾里板块,交通便利,人气聚集,滨海板块,金石滩,湾里板块,竞争主要因素对比,金石滩,本案,本案,合理规划相对大的规模提供了条件产品创新拥有变化创新空间景观挖掘景观设计及大黑山宣传强化交通五一路及快轨工程强化商贸CBD规划价格优势房价洼地,土地资源有限，规模受限产品单一为小高层，高层沿海景观资源独享距就业区距离较近高端住宅、娱乐休闲片区,本案,滨海沿线,对策,竞争分析,本案,湾里板块,竞争分
34、析,产品竞争价格竞争区位/交通/配套，本案具有相对优势东城天下热销证明湾里板块在产品品质层次上可与本案形成竞争争夺开发区中低端客户不可避免形成价格竞争,竞争分析,旅游度假区轻轨交通距开发区25公里生活配套不足生态居住区启动,大黑山旅游风景区快轨（在建）距开发区5公里生活配套相对齐全城市副中心CBD规划,本案,金石滩,相对同档次楼盘优势显著与别墅等高档产品实现错位竞争,客户分析,客户描述,问卷分析,目前区域客源结构,35-40金州城区,20外省市,15金州乡镇,20-25本市外县区,主要为开发区,目前区域客源仍以本地为主但区外客源比例已呈逐步加大的趋势,区域客源现状,金州客户描述,客户构成：从事
35、商业的个体户、私营业主，企业中层管理人员，轻工制造等企业的一般职员收入状况：私营业主等家庭年收入5-12万，一般职员家庭年收入2-5万购房动机：改善居住，自主兼投资，结婚购房等购房特征：地段意识相对较强，偏爱中心区及旧城区,开发区人口结构梯度,结论：开发区企业以制造业为主，中高端客户群的比例相对较低，约为6-8%，低于南方主要开发区10-15%的比例,日韩人士为主,含企业中高层管理人员、技术人员、公务人员、个体私营业主、学校资深教师等,企业白领和高级蓝领，以及各类小业主,以企业产业工人为主体,开发区人口结构,数量：估计在4000多人人口构成：主要由日韩人士为主居住方式：具有高额补贴，常住外籍人
36、士以租赁方式为主，短期商务交流的外籍人士的以酒店长包房的形式居住，租赁费用由公司支付；部分常住外籍人士选择在区域购房。居住偏好：主要在丽娇湾海景住宅内，日本人喜欢自己群居，不太愿意与中国人聚集在一起，因此很少购买住宅；部分韩国人携带家眷，因此会以普通住宅为租赁对象，甚至购买住宅。日韩人士较难形成高档居住氛围关键词：租赁对象、高端住宅,开发区外籍人士描述,数量：估计在1.5-2万人，占到整个区域人口的3-5%左右，占到就业人口的6-8%左右人口构成：企业中高级管理人次和技术人才、公务人员、学校教师、中小私营业主居住特征：部分来自于大连的中高级人才居住在市区，随着房价的上升，开始选择在开发区购房。
37、早期到开发区工作的中高级人群开始进入二次置业阶段，丽娇湾和金马路的住宅产品是他们的首选。关键词：二次置业,开发区中高级人才描述,数量：4-5万人人口构成：企业员工及主管、高级蓝领、小型业主购房特征：主要为初次购房者，新房主要选择在湾里板块及金州五一路板块。因收入限制，主要购买中低档价位房。也存在部分居住改善类型购房偏好：强调经济性、实用性关键词：自住需求及改善需求,开发区基层人才描述,可争夺的客户,市区客户描述,对金州尚不很了解，未能达到在这里置业的预期心理金州低房价及其升值潜力是在此置业的重要因素,当前市区客户阻力探析,区位不认同,配套不齐全,交通不便,经济适用房截流客户,大连气候环境及就业
38、机会好，在东三省具有很强的吸引力人口构成：高收入群体（含灰色收入群体）；中等收入群体消费动机：高收入者看重风景旅游，购房投资度假之用；中等收入者看重气候环境及就业机会，购房落户或退休养老之用购房特征：高收入者选择海景别墅或高档公寓；中等收入者选择金州、旅顺、金石滩等中低档楼盘,东三省客户描述,客户描述,问卷分析,问卷调研概况,调研方式：售楼处拦截有购房意向客户为期4天，收回有效问卷120份,问卷拦截区域比例分布,拦截客户基本描述,集中在26-45岁,集中在2-11万,物业类型偏好,多层最受欢迎，同时小高层/高层也不具抗性,二房居多所占比例高达72%,期望面积段集中在60-90,户型偏好,二房受
39、欢迎面积段60-90 一房50以下最受欢迎,期望价格,期望单价上限4000元/,期望总价上限35万集中段为20-35万,购房关注因素,“地段/交通/价格”是最为关注的因素“立面/景观/智能化”被列为非关注因素,建筑风格偏好,现代简洁最受喜爱异域风情也逐步走进人们视野色彩上以浅色系为主,景观偏好,“大型绿化/水景”普遍受欢迎，功能上偏好休闲/运动主题,户型创新接受度,“飘窗/赠送露台”普遍受欢迎，赠送地面花园/地下室可以争取部分客户，其他创新仍需要有力地引导。,配套设施偏好,“超市/便利店”不可缺少“健身/医疗保健”非常看重,地块分析,基本指标,占地面积：38万方容积率：1.752,南临高压走廊西临环城规划路西南角临规划公园及规划总部基地,地形地势：地块为坡地，地势不平坦地形狭长不规则东南侧紧邻高压线，内部有高压线穿越,地块现状,环城规划路现状（远处施工为金润花园）,坡地，民房尚未完成拆迁,周边配套,商业：好宜多超市（穿过五一路）教育：新华小学/117中学,地块综合分析地形地势特殊，对地块规划影响较大高压走廊给地块带来一定负面影响公园及绿化景观资源优势明显周边配套情况一般当前区域档次有限，周边整体形象有所欠缺,
