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1、消息快报|证券研究报告中银国际证券有限责任公司具备证券投资咨询业务资格地产:开发商田世欣证券投资咨询业务证书编号：S1300206110230(8621)2032*张严为本报告重要贡献者,2013 年 2 月 7 日保利地产：首月保持销售佳绩1 月单月销售额 103 亿1 月份，保利地产(600048.CH/人民币 13.14,买入)实现销售面积 85.4 万平米，环比下跌 1%，同比增长 583%；销售金额 102.8 亿元，环比增长 6%，同比增长,580%；销售均价 12,037 元/平米，环比增长 6%，同比基本持平。公司 1 月取得优秀销售成绩，主要由于保利在 1 月保持了较为积极的
2、推盘，并且去年 12 月累积了较多认购额在 1 月转为签约。截至 1 月末，保利销售已锁定 13-14 年我们预测收入的 100%和 24%，锁定性表现良好。公司 12 年末剩余 250 亿已推未售，13 全年推盘约 1,200 亿货值，时间安排上1 季度推盘较少，2、3、4 季度推盘将较为平均。拿地理性积极1 月份，保利在土地市场新获 3 个项目，共新增规划面积近 93 万平米，总地价 37.7 亿元；对应的权益规划面积 86.8 万平米，权益地价 35.85 亿元；平均楼面地价 4,128 元/平米，我们按照周边楼价计算，1 月新拿地块毛利约 36%，土地成本合理。新年首月，公司并未积极拼
3、抢地块，拿地金额占销售占比为37%，这是由于公司 12 年末未开工的土地储备达 3,000 多万方，总量充足；公司拿地理性，着重补充缺少土储的一二线城市，拿地时不过分拼抢。全年来看，预计 13 年拿地态度将比 12 年积极。维持买入评级保利地产善于把握推盘节奏，13 年首月维持了 12 年以来的优良销售业绩；公司从去年以来战略上转为专注于一二线城市主流市场，以积极拿地态度，理性精选一二线城市地块补充库存；我们相信公司今年将保持良好的销售增长和稳定的利润率，且公司业绩锁定性优秀。我们重申对公司的买入评级。中银国际研究可在中银国际研究网站(.)上获取,2009-01,2009-03,2009-05
4、,2009-07,2009-09,2009-11,2010-01,2010-03,2010-05,2010-07,2010-09,2010-11,2011-01,2011-03,2011-05,2011-07,2011-09,2011-11,2012-1,2012-3,2012-5,2012-7,2012-9,2012-11,2013-1,2008/01,2008/05,2008/09,2009/01,2009/05,2009/09,2010/01,2010/05,2010/09,2011/01,2011/05,2011/09,2012/01,2012/05,2013/1,2012/09,14
5、,图表 1.保利 2009 年以来月度销售情况,(人民币 亿元)1501209060300销售额(左轴)资料来源：公司数据和中银国际研究图表 2.保利 2008 年以来月度拿地情况(人民币 亿元)14012010080604020-权益拿地金额(左轴),(人民币/平方米)15,00013,00011,0009,0007,0005,000销售均价(右轴)(元/平方米)10,0009,0008,0007,0006,0005,0004,0003,0002,0001,000-新增土地楼板价(右轴),资料来源：公司数据和中银国际研究注：该拿地统计包括了城中村和旧改项目图表 3.保利 2013 年 1 月
6、份拿地项目总地价 权益地价 土地面积 建筑面积 权益面积 楼面地价(元 周边售价(元,地块,城市,权益(%),(万元),(万元)(平方米)(平方米)(平方米),/平米),/平米),成都市龙泉驿区大面街道西路地块,成都,100,75,613,75,613,75,803 341,112 341,112,2,217,8,500,南京市江宁区双龙大道地块,南京,100,232,000 232,000 113,483 363,147 363,147,6,389,16,000,青岛市李沧区九水路地块,青岛,73,69,660,50,852,58,450 224,711 164,039,3,100,10,0
7、00,1 月拿地合计资料来源：公司数据和中银国际研究2013 年 2 月 7 日,377,273 358,465 247,736 928,970 868,298保利地产：首月保持销售佳绩,4,128,89,披露声明本报告准确表述了证券分析师的个人观点。该证券分析师声明，其本人或其关联人士都没有担任本报告评论的上市公司的董事、监事或高级管理人员；也不拥有与该上市公司有关的任何财务权益；本报告评论的上市公司或其它第三方都没有或没有承诺向其本人或其关联人士提供与本报告有关的任何补偿或其它利益。中银国际证券有限责任公司声明，其员工均没有担任本报告评论的上市公司的董事、监事或高级管理人员；在本报告发布前
8、的十二个月内，与本报告评论的上市公司不存在投资银行业务关系；本报告评论的上市公司或其它第三方都没有或没有承诺向中银国际证券有限责任公司提供与本报告有关的任何补偿或其它利益。中银国际证券有限责任公司同时声明，未授权任何公众媒体或机构刊载或转发本研究报告。如有投资者于公众媒体看到或从其它机构获得本研究报告的，请慎重使用所获得的研究报告，以防止被误导，中银国际证券有限责任公司不对其报告理解和使用承担任何责任。评级体系说明公司投资评级：买入：预计该公司股价在未来 12 个月内上涨 10%以上；持有：预计该公司股价在未来 12 个月内在上下 10%区间内波动；卖出：预计该公司股价在未来 12 个月内下降
9、 10%以上；未有评级（NR）。行业投资评级：增持：预计该行业指数在未来 12 个月内表现强于有关基准指数；中立：预计该行业指数在未来 12 个月内表现基本与有关基准指数持平；减持：预计该行业指数在未来 12 个月内表现弱于有关基准指数。有关基准指数包括：恒生指数、恒生中国企业指数、以及沪深 300 指数等。,2012 年 10 月 31 日,中银国际证券有限责任公司 璞玉共精金,风险提示及免责声明本报告由中银国际证券有限责任公司证券分析师撰写并向特定客户发布。本报告发布的特定客户包括：1)基金、保险、QFII、QDII 等能够充分理解证券研究报告，具备专业信息处理能力的中银国际证券有限责任公
10、司的机构客户；2)中银国际证券有限责任公司的证券投资顾问服务团队，其可参考使用本报告。中银国际证券有限责任公司的证券投资顾问服务团队可能以本报告为基础，整合形成证券投资顾问服务建议或产品，提供给接受其证券投资顾问服务的客户。中银国际证券有限责任公司不以任何方式或渠道向除上述特定客户外的公司个人客户提供本报告。中银国际证券有限责任公司的个人客户从任何外部渠道获得本报告的，亦不应直接依据所获得的研究报告作出投资决策；需充分咨询证券投资顾问意见，独立作出投资决策。中银国际证券有限责任公司不承担由此产生的任何责任及损失等。本报告内含保密信息，仅供收件人使用。阁下作为收件人，不得出于任何目的直接或间接复
11、制、派发或转发此报告全部或部分内容予任何其他人，或将此报告全部或部分内容发表。如发现本研究报告被私自刊载或转发的，中银国际证券有限责任公司将及时采取维权措施，追究有关媒体或者机构的责任。所有本报告内使用的商标、服务标记及标记均为中银国际证券有限责任公司或其附属及关联公司（统称“中银国际集团”）的商标、服务标记、注册商标或注册服务标记。本报告及其所载的任何信息、材料或内容只提供给阁下作参考之用，并未考虑到任何特别的投资目的、财务状况或特殊需要，不能成为或被视为出售或购买或认购证券或其它金融票据的要约或邀请，亦不构成任何合约或承诺的基础。中银国际证券有限责任公司不能确保本报告中提及的投资产品适合任
12、何特定投资者。本报告的内容不构成对任何人的投资建议，阁下不会因为收到本报告而成为中银国际集团的客户。阁下收到或阅读本报告须在承诺购买任何报告中所指之投资产品之前，就该投资产品的适合性，包括阁下的特殊投资目的、财务状况及其特别需要寻求阁下相关投资顾问的意见。尽管本报告所载资料的来源及观点都是中银国际证券有限责任公司及其证券分析师从相信可靠的来源取得或达到，但撰写本报告的证券分析师或中银国际集团的任何成员及其董事、高管、员工或其他任何个人（包括其关联方）都不能保证它们的准确性或完整性。除非法律或规则规定必须承担的责任外，中银国际集团任何成员不对使用本报告的材料而引致的损失负任何责任。本报告对其中所
13、包含的或讨论的信息或意见的准确性、完整性或公平性不作任何明示或暗示的声明或保证。阁下不应单纯依靠本报告而取代个人的独立判断。本报告仅反映证券分析师在撰写本报告时的设想、见解及分析方法。中银国际集团成员可发布其它与本报告所载资料不一致及有不同结论的报告，亦有可能采取与本报告观点不同的投资策略。为免生疑问，本报告所载的观点并不代表中银国际集团成员的立场。本报告可能附载其它网站的地址或超级链接。对于本报告可能涉及到中银国际集团本身网站以外的资料，中银国际集团未有参阅有关网站，也不对它们的内容负责。提供这些地址或超级链接（包括连接到中银国际集团网站的地址及超级链接）的目的，纯粹为了阁下的方便及参考，连
14、结网站的内容不构成本报告的任何部份。阁下须承担浏览这些网站的风险。本报告所载的资料、意见及推测仅基于现状，不构成任何保证，可随时更改，毋须提前通知。本报告不构成投资、法律、会计或税务建议或保证任何投资或策略适用于阁下个别情况。本报告不能作为阁下私人投资的建议。过往的表现不能被视作将来表现的指示或保证，也不能代表或对将来表现做出任何明示或暗示的保障。本报告所载的资料、意见及预测只是反映证券分析师在本报告所载日期的判断，可随时更改。本报告中涉及证券或金融工具的价格、价值及收入可能出现上升或下跌。部分投资可能不会轻易变现，可能在出售或变现投资时存在难度。同样，阁下获得有关投资的价值或风险的可靠信息也
15、存在困难。本报告中包含或涉及的投资及服务可能未必适合阁下。如上所述，阁下须在做出任何投资决策之前，包括买卖本报告涉及的任何证券，寻求阁下相关投资顾问的意见。中银国际证券有限责任公司及其附属及关联公司版权所有。保留一切权利。,中银国际证券有限责任公司中国上海浦东银城中路 200 号中银大厦 39 楼邮编 200121电话:(8621)6860 4866传真:(8621)5888 3554相关关联机构：中银国际研究有限公司香港花园道一号中银大厦二十楼电话:(852)3988 6333致电香港免费电话:中国网通 10 省市客户请拨打：10800 8521065中国电信 21 省市客户请拨打：1080
16、0 1521065新加坡客户请拨打：800 852 3392传真:(852)2147 9513中银国际证券有限公司香港花园道一号中银大厦二十楼电话:(852)3988 6333传真:(852)2147 9513中银国际控股有限公司北京代表处中国北京市西城区金融大街 28 号盈泰中心 2 号楼 2 层邮编:100032电话:(8610)6622 9000传真:(8610)6657 8950中银国际(英国)有限公司2/F,1 LothburyLondon EC2R 7DBUnited Kingdom电话:(4420)3651 8888传真:(4420)3651 8877中银国际(美国)有限公司美国纽约美国大道 1270 号 202 室NY 10020电话:(1)212 259 0888传真:(1)212 259 0889中银国际(新加坡)有限公司注册编号 199303046Z新加坡百得利路四号中国银行大厦四楼(049908),电话:(65)6412 8856/6412 8630传真:(65)6534 3996/6532 3371,
