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1、启东汽车客运总站商业街开发定位建议,2011.08.26,本案周边商业服务配套现状,本案业态定位建议,本案紧密关联业态规划,老车站商圈综合商业配套市调,本案重点数据测算,本案建筑产品设计规划建议,合作模式探讨,一、老车站商圈综合商业配套市调情况,1、老汽车客运商圈综述启东老汽车客运商圈，发展时间较长，商业氛围成熟；商业硬件环境相对落后，部分商业建筑因建筑年代久远，外立面陈旧、商业布局相对落后；商业分布以商业街为主，业态分布较杂乱，没有形成集中规模；商业业态以餐饮、酒店旅馆、便利超市、银行、医院等服务于车站旅客及周边市民日常生活关联的业态为主。商圈租金集中在1-2元/天。,、旅馆酒店抽样商家：中
2、煤、锦天、都市之星、星光灿烂、如意宾馆等数量：16总经营面积：约5000一般建筑层高：3-6层经营层数：3层租金：1元/天,2、老汽车客运商圈商业市场调研,、超市便利店抽样商家：文峰超市、汇佳超市等数量：8总经营面积：约600一般建筑层高：3-6层经营层数：1层租金：1.06元/天,、餐饮抽样商家：小凯、大拇指、沙县小吃、周玉烧烤等数量：12总经营面积：约700一般建筑层高：3-6层建筑层高：3-4.5米经营层数：1-2层（部分夹层）租金：1.8元/天,、手机通讯抽样商家：美讯、诚信手机等数量：5总经营面积：约200一般建筑层高：3.5层经营层数：1层租金：2.54元/天,、药店抽样商家：本草
3、大药房数量：4总经营面积：约1000一般建筑层高：3-5层经营层数：1层租金：1.2元/天,、副食烟酒小店抽样商家：紫薇日杂用品店数量：13总经营面积：约300一般建筑层高：1-5层经营层数：1层租金：2.15元/天,、银行、医院抽样商家：工商银行数量：3总经营面积：约3000一般建筑层高：4.6层经营层数：1-5层,汇总,二、本项目现有周边环境及商业配套,本案周边商业氛围并不浓厚，处于商业发展初级阶段，但随着客运总站的建成和使用及亿丰商城的开发运营，将推动北郊商业的发展，掀起启东车站商圈热潮。整体看项目周边商业主要是沿街底商。集中市场有长龙家俱市场和紫薇农贸市场、长龙街、长兴街。项目周边底商
4、租金主要集中在0.5-2元/平米/天，江海北路和和平路租金稍高。,1、本案周边商业概述,、旅馆酒店抽样商家：太阳城酒店、格林豪泰酒店（在建）数量：2总经营面积：约6000一般建筑层高：4-10层经营层数：3-4层租金：1.1元/天,2、本案周边商业市场调研,、超市便利店抽样商家：苏果超市数量：1总经营面积：约120一般建筑层高：3层经营层数：1层租金：0.92元/天,、餐饮抽样商家：东北人家、梅梅快餐、沙县小吃（在装修）、老同学快餐、兴龙快餐、好又多快餐等数量：10总经营面积：约500一般建筑层高：3层经营层数：1-3层租金：1.48元/天,、手机通讯抽样商家：移动营业厅等数量：3总经营面积：
5、约150一般建筑层高：3层经营层数：1层租金：1.09元/天,、药店抽样商家：0数量：0总经营面积：约0一般建筑层高：/经营层数：/租金：/,、副食烟酒小店抽样商家：好优多、信万家、红中华等数量：5总经营面积：约150一般建筑层高：3层经营层数：1层租金：1.1元/天,汇总,三、本案紧密关联业态规划,1、借助客运总站的旺盛人气，本案具有强劲的人气支持，发展空间巨大。2、与亿丰商城形成互动之势，亿丰商城进享车站人流之便利，本案也可以借助亿丰商城强劲人气。3、根据老汽车站商圈商业经营面积及业态与本案周边现有商圈的商业经营面积及业态对比可以发现，本案周边商业发展相对薄弱，相对于老商圈，有8000多平
6、米的商业发展空间；4、本案建议以服务于车站人流的餐饮、旅馆酒店、便利超市、手机通讯、江海特产等业态为主.,餐饮连锁,旅馆酒店,超市便利,手机通讯,江海特产,烟酒副食,手机通讯,药店,旅游推广,四、本案业态定位规划建议,品牌餐饮,旅馆酒店,网吧,便利店,移动通信,启东海产专卖,旅游推广,业态定位,本商业街主题意义：车站是城市的窗口，利用站旁步行街的形式推广启东江海文化，提升车站和城市的文化品位。丰富的业态规划，合理的商业布局，为旅客和周边居民提供一个站旁休憩的空间。合理引导车站的客流，缓解长龙路车流、客流压力，做到客、车分流有序。江海文化商业步行街，既为旅客和市民提供休闲购物的空间，同时为汽车客
7、运总站创造商业利润，促进客运总站商圈商业地产的价值提升。,五、本案产品规划建筑设计建议,1、客流的引导通道，车流通道规划，信息（广告）流的整体规划,亿丰商城,本案,客流出口,1、将车站客流出口设在本商业街处，通过车站海量人流为商业街带来强大的人气支持。2、与亿丰商城之间形成互动，人气旺场的保证，也将吸引亿丰商城的客流，达成双方共享旺盛人气之势。3、本案的广告推广与亿丰商城形成统一的整体，建议在本商业街设置霓虹龙门架或街亭、建筑顶部搭建广告位，与亿丰商城共享双方广告资源。,2、建筑风格现代简约,1、启动汽车客运总站为现代简约风格，本商业街打造现代简约风格与之相呼应。2、亿丰商城也为现代简约风格，
8、本案打造现代简约风格，也便于亿丰商城后期的统一包装运营。,亿丰商城效果图,示意,示意,3、主体建筑要求,A:餐饮业态要求,（1）面 积：门面和进深比例10:6,10:7左右。（2）高 度：楼板到梁底高度，不得低于3米。（3）楼板承重：楼板负荷为450kg/。（4）供 电：200KW的用电量，并提供一条185铜芯电缆于甲方配电室引至乙方指定位置，乙方自设配电盘，并独立安装电表。（5）供 水：甲方提供25吨水/天,供水管径为2.5/3.0英寸,水压不小于2.5KG/CM，并具有相应的用水指标。（6）排 水：甲方提供相应的排水管线位置，排水管径不小于6英寸。（7）隔油池：在餐厅附近区域应提供适宜位置
9、，供餐厅制作隔油池，该位置将不导致争议或影响相邻关系。,（8）化粪池：甲方提供与化粪池相连的管道至乙方租赁区域。（9）排 烟：提供室外相应的排放油烟管道位置，该位置将不导致争议或相邻关系。排烟管道的截面积为500mm*700mm。（10）招 牌：在门脸上方提供招牌安装位置。（11）空调：提供冷暖空调应保证使用时间自早8：00至晚11：00，其制冷量厨房应不小于450卡/M/小时，用餐区应不小于350卡/M/小时。餐厅温度冬天应不低于15度，夏天不高于25度，春秋季应在20-25度之间。（如KFC自设甲方提供室外机位置）（12）设备总重：冷库、排油烟机、汽水机、制冰机的室外机全部放置楼顶，设备总
10、重3吨，下设槽钢可将设备均匀摆放，使楼顶均匀受力。（13）.卸货车位：提供临时卸货车位。（14）.消防系统：商家自设消防系统并与商业街消防系统连通。（15）.电话、宽带到户。,(1)、进深以 14-17 米为最佳。、建筑物结构为框架结构，外观齐整，允许进行改造。、周边有一定回旋余地，可以合理分布对客区域与员工区域。、周边有一定的空地，出路通畅并可停车，车道一般为 5.5 米6 米宽，要考虑通往停车场的流程，有回车路线，停车位在 20 个左右。、基础设施情况（最佳）：水-用水额度不低于 3500 吨/月；电-用电不 低于 800KVA，煤气-有煤气管道接入或可以接入；排污-纳入市政排污管网，有化
11、粪池；通讯-最好留有总机或一定的直线电话，有线电视，供暖（北方地区）等设施到位。、房屋使用性质最好是商业服务业或厂房使用性质可以改变为该用途。,B:旅馆酒店开店建筑要求：,景观小品：进入步行街，中间应为花草树木，最好还有山石喷泉，走不多远，有江海文化的雕塑小品等，也可用石刻，可以写实，也可以写意，可以庄重，也可以诙谐，不拘一格，多种多样，可以将启东的版画艺术通过一定的形式在步行街中得到体现。,4、商业项目的辅助设施统一规划,形象总提升：请领导手书“江海文化商业步行街”几个大字，以突出启东“领跑沿海”“融入上海”“包容四海”的战略发展观念。,按照标准步行街的标准规划建设（建议路面宽度达到24米以
12、上），突出江海文化特色，打造真正集商业贸易，休闲娱乐为一体形象街，尤其是利用本商业街作为宣传启东江海文化的载体，使之对外宣传更立体化，形象化，让前来启东的人一看，过目不忘，印象深刻。成为旅客和周边居民娱乐、购物、休闲的风景街。,主题总提升,六、本案商业街重要数据测算,建筑面积：8400左右，尽量不超高三层建筑（本项目定位业态一般经营要求都不超过3层），首层4.5米，二、三层层高大于3米，进深14米，单店迎面宽4米以上（可结合建筑成本核算考量）。按测试面积及平均年租金测算在306.6万。道路及景观设施投入通过后期广告收益弥补。项目前期项目推广费用为总80万（年核定租金收益的20%左右）。招商管理
13、费用60万。年商业营运成本30万。第一年市场培育租金让利6个月。,七、合作模式探讨,A、整包方式：结合建安成本，项目综合投入、收益预计，按使用年限折算最底租金，物业招商、商管、物管全权委托，由亿丰商管公司统一运作，每年按合同约定租金返还物业收益（考虑市场培育期，应给予相应年限的租金扣除）。B、租金净收益返还方式：商户入驻后，按年租金实际收益扣除后免租和推广费用、招商费用、运营费用后，按实际租金返还收益（第一年度）。其后年租金扣除年运营成本（可按固定比例）和商管费用、物业维护管理费用后按实际返还。C、共同管理：前期由招商公司完成招商推广后，通过成立单独商管公司，共同经营管理，收益分成。,附：国内
14、车站商圈成熟的商业街参照,长沙车站南路商业步行街这条长3.2公里的商业街，有近300家门店成功开业。品牌服饰、餐饮、休闲、娱乐等类型的商业产品，正以全欧式建筑快速改变车站南路原先那条脏乱差的老街，街区设有法式花坛、欧式休闲椅、遮阳伞等休闲设施等，实现亮化工程改造后的效果更得到全面提升。,长沙车站南路商业步行街,厦门新梧村汽车站地下商业街,火车站地下商业街东起华厦酒店，西至罗宾森广场，全长412米，宽34米-50米，经营面积约2万平方米。可视为新梧村汽车站大楼地下商场的延伸，也是福建范围内最大的地下空间结构工程。整条地下商业街将设立十个出口，每个出口都设有自动扶梯方便行人上下。整条地下商业街通过十个出口将世贸商城、罗宾森广场、梧村商场、华联百货、嘉年名华等几大商场，及火车站、长途汽车站、公交站连成一片，使之成为名符其实的“梧村商圈”。,建成前,建成后,THANKS!,谢谢观看，欢迎共同探讨！,
