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1、第五章 房地产项目控制系统,第五章 房地产项目控制系统,内容提要 房地产项目控制系统概论 房地产项目的进度控制 房地产项目的成本控制 房地产项目的质量控制 房地产项目合同控制 房地产项目安全保健与环境保护控制,5.1 房地产项目控制系统概论,（一）房地产项目控制的含义与作用 房地产项目控制指为了房地产项目计划的实现，对项目的进度、成本、技术和质量、合同与现场安全所采取的一系列控制措施与方法。作用：贯彻计划意图补充计划的不足 与其它管理职能一起构成一个完整的系统,（二）房地产项目控制的基本要素,5.2 房地产项目进度控制,（一）项目进度控制的概念 房地产项目的进度控制是指对项目的各个建设阶段的工
2、作内容、工作程序、持续时间和衔接关系编制计划，并将计划付诸实施，在实施过程中经常检查室及进度是否按计划要求进行，对出现的偏差分析原因，采取补救措施或调整、修改原来计划，直到工程竣工、交付使用。,(二)房地产项目进度控制的范围,项目的各个阶段项目的各个组成部分项目的所有工作影响进度的各项因素,（三）房地产项目进度控制主要任务,（四）房地产项目进度控制过程（1）采用各种控制手段保证整个项目及各个项目分部工程活动按计划及时开始，在工程过程中记录各工程活动的开始和结束时间及完成程度。（2）在各控制期末（如月末、季末、一个分部工程阶段结束）将各活动的完成程度与计划对比，确定整个项目的完成程度，并结合工期
3、、生产成果、劳动效率与消耗等指标，评价项目进度状况，分析其中的原因。,（3）对下期工作做出安排，对一些已开始、但尚未结束的项目单元的剩余时间作估算，制定调整进度的措施，根据已完成状况作新的安排和计划，重新分析、调整、完善工期网络计划，预测新的工期状况。（4）对调整措施和新计划做出评审，分析调整措施的效果，分析新的工期是否符合目标要求。,（五）房地产项目进度控制方法与措施,1.房地产项目进度控制方法(一)进度监测在工程项目实施过程中，管理者应经常地、定期地对进度计划的执行情况进行跟踪检查，发现问题后，及时采取措施加以解决。进度监测的系统过程如图939所示。,(一)进度监测,1.进度计划执行中的跟
4、踪检查(1)定期收集进度报表资料。(2)现场实地检查工程进展情况。加强进度监测工作，掌握工程实际进度的第一手资料，使获取的数据更加及时、准确。(3)定期召开现场会议。进度检查的时间间隔与工程项目的类型、规模、咨询对象及有关条件等多方面因素相关，可视工程的具体情况，每月、每半月或每周进行一次检查。在特殊情况下，甚至需要每日进行一次进度检查。,2.实际进度数据的加工处理,为了进行实际进度与计划进度的比较，必须对收集到的实际进度数据进行加工处理，形成与计划进度具有可比性的数据。例如，对检查时段实际完成工作量的进度数据进行整理、统计和分析，确定本期累计完成的工作量、本期已完成的工作量占计总工作量的百分
5、比等。,3.实际进度与计划进度的对比分析,实际进度与计划进度的比较是建设工程进度监测的主要环节。常用的进度比较的方法有：（1）横道图比较法（2）前锋线比较法：时标网络及横道图（3）S形曲线比较法（4）香蕉形曲线比较法（5）列表比较法,(1)横道图比较法。,横道图比较法是指将项目实施过程中检查实际进度收集的数据，经加工整理后直接用横道线平行绘于原计划的横道线下，进行实际进度与计划进度的比较方法。其特点是形象、直观。如图940所示。,图940所表达的比较方法仅适用于工程项目中的各项工作都是均匀进展的情况，即每项工作在单位时间内完成的任务量都相等的情况。事实上，工程项目中各项工作的进展情况不一定是匀
6、速的。根据工程项目中各项工作的进展是否匀速，可分别采取以下两种方法进行实际进度与计划进度的比较：1)匀速进展横道图比较法。2)非匀速进展横道图比较法。,1)匀速进展横道图比较法。指在工程项目中每项工作在单位时间内完成的任务量相等，此时，每项工作累计完成的任务量与时间成线性关系，完成的任务量可以用实物工程量、劳动消耗量或费用支出表示，或用其物理量的百分比表示。2)非匀速进展横道图比较法。当工作在不同单位时间里的进展速度不相等时，在用涂黑粗线表示工作实际进度的同时，还要标出其对应时刻完成任务量的累计百分比，并将该百分比与其同时刻计划完成任务量的累计百分比相比较，判断工作实际进度与计划进度之间的关系
7、。,（2）前锋线比较法：时标网络及横道图,前锋线比较法是是通过实际进度前锋线与原进度计划中各工作箭线交点的位置来判断工作实际进度与计划进度的偏差，进而判定该偏差对后续工作及总工期影响程度的一种方法。它主要适用于时标网络计划及横道图。所谓前锋线，是指在原时标网络计划上，从检查时刻的时标点出发，用点划线依次将各项工作实际进展位置点连接而成的折线。前锋线比较法就如图943所示。,及横道图,(3)S型曲线比较法,S型曲线比较法是以横坐标表示进度时间，纵坐标表示累计完成任务量，而绘制出一条按计划时间累计完成任务量的S型曲线，,预计实际完成日期,1)项目实际进度与计划进度比较。当实际工程进展点落在S形曲线
8、左侧，则表示此时实际进度比计划进度超前;若落在其右侧，则表示拖后;若刚好落在其上，则表示二者一致;,(4)香蕉型曲线比较法,在“香蕉”形曲线中，各项工作均按最早开始时间开始而绘制的S形曲线称为ES曲线;各项工作均按最迟开始时间开始而绘制的S形曲线称为LS曲线。两条曲线具有相同的起点和终点所以形成了闭合曲线(图942)，一个科学合理的进度计划优化曲线应处于香蕉曲线所包络的区域之内。,(4)香蕉型曲线比较法,“香蕉”曲线能直观反映工程的实际进展情况，比S形曲线能获得更多的信息。利用“香蕉”曲线可进行：1)进度计划的合理安排。2)实际进度与计划进度的比较。3)对后续工程进度进行预测。,(5)列表比较
9、法。,当工程进度计划用非时标网络图表示时，可以采用列表比较法进行实际进度与计划进度的比较。这种方法是记录检查日期应该进行的工作名称及其已经作业的时间，然后列表计算有关时间参数，并根据工作总时差进行实际进度与计划进度比较的方法。见表99。表9-9 工程进度检查比较表,2.房地产项目进度控制的措施,1.项目进度控制的组织措施,在项目组织结构中应有专门的工作部门和符合进度控制岗位资格的专人负责进度控制工作。进度控制的主要工作环节包括进度目标的分析和论证、编制进度计划、定期跟踪进度计划的执行情况、采取纠偏措施，以及调整进度计划。这些工作任务和相应的管理职能应在项目管理组织设计的任务分工表和管理职能分工
10、表中标示并落实。应编制项目进度控制的工作流程。进度控制工作包含了大量的组织和协调工作，应进行有关进度控制会议的组织设计。,进度控制的组织措施主要包括：,(1)建立进度控制目标体系，明确工程现场监理机构进度控制人员及其职责分工；(2)建立工程进度报告制度及进度信息沟通网络；(3)建立进度计划审核制度和进度计划实施中的检查分析制度；(4)建立进度协调会议制度，包括协调会议举行的时间、地点、参加人员等；(5)建立图纸审查、工程变更和设计变更管理制度。,2.项目进度控制的技术措施,建设工程项目进度控制的技术措施涉及对实现进度目标有利的设计技术和施工技术的选用。设计工作前期，应对设计技术与工程进度的关系
11、作分析比较；工程进度受阻时，应分析有无设计变更的可能性；施工方案在决策选用时，应考虑其对进度的影响,3.项目进度控制的合同措施,进度控制的合同措施主要包括：(1)推行CM承发包模式，对建设工程实行分段设计、分段发包和分段施工；(2)加强合同管理，协调合同工期与进度计划之间的关系，保证进度目标的实现；(3)严格控制合同变更，对各方提出的工程变更和设计变更，监理工程师应严格审查后 再补入合同文件之中。(4)加强风险管理，在合同中应充分考虑风险因素及其对进度的影响，以及相应的处理方法。(5)加强索赔管理，公正地处理索赔。,4.项目进度控制的经济措施,建设工程项目进度控制的经济措施涉及资金需求计划资金
12、供应的条件经济激励措施等进度控制的经济措施主要包括：(1)及时办理工程预付款及工程进度款支付手续；(2)对应急赶工给予优厚的赶工费用；(3)对工期提前给予奖励；(4)对工程延误收取误期损失赔偿金；,5.项目进度控制的信息管理措施,项目进度控制应重视信息技术在进度控制中的应用，包括：相应的软件局域网互联网数据处理设备,5.2.2 进度拖延原因分析及解决措施,1、工期及相关计划的失误（1）计划时忘记（遗漏）部分必需的功能或工作；（2）计划值（例如计划工作量、持续时间）不足；（3）资源或能力不足，例如没考虑到资源的限制或缺陷，没有考虑如何完成工作；（4）出现了计划中未能考虑到的风险或状况，未能使工程
13、实施达到预定的效率；（5）业主或投资者的指令工期或合同工期紧张。,进度拖延原因分析及解决措施,2、边界条件的变化（1）工作量的变化。可能由于设计的修改、设计的错误、业主新的要求、修改项目的目标及系统范围的扩展造成的；（2）外界（如政府、上层系统）对项目新的要求或限制，设计标准的提高可能造成项目资源的缺乏无法及时完成；（3）环境条件的变化，如不利的施工条件不仅造成对工程实施过程的干扰，有时直接要求调整原来已确定的计划；（4）发生不可抗力事件，如地震、台风、动乱、战争状态等。,进度拖延原因分析及解决措施,3、控制过程中的失误（1）计划部门与实施者之间，总分包商之间，业主与承包商之间缺少沟通；（2）
14、工程实施者缺乏工期意识；（3）项目参加单位对各个活动之间的逻辑关系认识不足，工程活动的必要的前提条件准备不足，导致工作脱节，资源供应出现问题；（4）由于其它方面未完成项目计划造成拖延；（5）承包商没有集中力量施工，材料供应拖延，资金缺乏，工期控制不紧；（6）业主没有集中资金的供应，拖欠工程款，或业主的材料、设备供应不及时；,4.其它原因例如:由于采取其它调整措施造成工期的拖延，如设计的变更，质量问题的返工，实施方案的修改。,（二）解决进度拖延的对策,1、基本策略 采取积极的措施赶工，以弥补已经产生的拖延。措施：调整后期计划采取赶工措施修改网络计划。,2、可以采取的赶工措施；,（1）增加资源投入
15、；（2）重新分配资源；（3）提高劳动效率；（4）将部分任务转移，如分包、委托给另外的单位，将原计划由自己生产的结构件改为外购等；（5）优化网络计划中工程活动的逻辑关系和搭接关系；（6）合并工程活动，特别是把在关键线路上按先后顺序实施的工程活动合并，通过局部地调整实施过程和人力、物力的分配，实现缩短工期；（7）修改实施方案。,3、应注意的问题,（1）在选择措施时，要考虑到：赶工应符合项目的总目标与总战略；措施应是有效的、可以实现的，成本比较合理；对项目的实施，对分包商、供应商的影响面较小。（2）在制订后续工作计划时，这些措施应与项目的其他过程协调。（3）认清造成拖延的因素的惯性，及时将加速的要求
16、、措施、新的计划、可能引起的问题通知相关各方。,5.3 房地产项目成本控制,1房地产项目成本的构成,2房地产项目成本控制的特点,成本控制的综合性 成本控制的全面性 成本控制的微观性,3.房地产项目成本控制的原则,设置科学的成本控制目标 设计阶段投资控制是重点 变被动控制为主动控制 经济与技术结合是成本控制的手段,4.房地产项目成本控制的内容,项目策划阶段的成本控制 设计阶段的成本控制发包、施工阶段的成本控制,施工阶段的成本控制主要工作包括：,1）编制成本工作计划和工作流程图，落实管理人员的职能和任务；2）熟悉设计图纸和设计要求，对工程费用变化大的部分和环节，作为重点成本控制对象；3）对经济技术
17、变更进行经济技术比较，并进行预测和分析，严格控制设计变更；4）详细进行工程计量，复核工程付款账单，严格经费签证；,5）做好工程施工纪录，保存好各种文件图纸，特别是施工变更图纸，为处理可能发生的索赔提供依据；6）定期进行工程费用超支分析，提出控制工程成本突破预算的方案和措施；7）及时掌握国家、省、市、自治区有关部门的各种定额和取费标准的变化；8）注重合同签订、修改和补充工作，着重考虑对工程成本的影响。,5.赢得值原理,赢得值原理是指所完成工作的预算值(人工时、费用、资源等)，即赢得值(BCWP)用来对项目费用/进度进行综合评估，即在项目实施任一时刻已完工作的预算值与该时刻此项工作任务的计划预算值
18、(BCWS)进行对比，以评估和预测其工作进度，并将已完工作的预算值(BCWP)与实耗值(ACWP)比较，以评估和预测其费用的执行效果。图18为赢得值定量评估原理图。,赢得值原理图,完成百分比（人工工时或成本）,日历时间,当前时间,实耗值曲线（ACWP）,赢得值曲线（BCWP）,计划值曲线（BCWS）,CV,SV,竣工预测费用,竣工差异,竣工预算费用,费用偏差CV=BCWP-ACWP（负值表示费用超支）进度偏差SV=BCWP-BCWS（负值表示进度拖后）,得值原理可以用一幅有三条曲线组成的图形来说明。第一条曲线叫做BCWS，即计划工作量的预算值曲线，简称计划值曲线。BCWS曲线是综合进度计划和预
19、算费用后得出的。它的含义是将项目的计划消耗资源预算，包括全部费用要素（如人工时、设备、材料和其他费用等），在计划的周期内按月进行分配，然后逐月累加，即生成了整个项目的BCWS曲线。这条曲线是项目控制的基准曲线，是在项目开始后用批准的控制估算值建立的。,第二条曲线叫做BCWP曲线，即已完工作量的预算值曲线，亦称赢得值曲线。BCWP曲线的含义是，按月统计已完工作量，并将此已完工作量的值乘以预算单价，逐月累加，即生成赢得值曲线。赢得值的统计也可以用预算值乘以已完工作的里程碑加权百分数得出。赢得值与实际消耗的人工时或实际消耗的费用无关，它是用预算值或单价来计算已完工作量所取得的实物进展的值，是测量项目
20、实际进展所取得的绩效的尺度。,第三条曲线叫做ACWP曲线，即已完工作量的实际费用消耗曲线，简称实耗值曲线。ACWP的含义是，对应已完工作量实际上消耗的费用，逐项记录实际消耗的费用并逐月累加，即可生成这条实耗值曲线。通过图中BCWS、BCWP、ACWP三条曲线的对比，可以直观地综合反映项目费用和进度的进展情况。BCWP与BCWS做对比，由于两者均以预算值作为计算基准，因此两者的偏差即反映出项目进展的进度差异（SV）。,SV=BCWP BCWS SV=0，表示项目实际进度与计划进度相符；SV0，表示进度提前；SV0，表示实际消耗费用低于预算；CV0，表示实际消耗费用超预算。,CVBCWPCWP 标
21、准：0符合预算，低于预算，超预算SVBCWPCWS0符合进度，进度提前，进度拖后CPIBSWP/ACWP 1符合预算，1低于预算，1超预算SPIBCWP/BCWS1符合进度，1进度提前，1进度拖后,5.4 房地产项目质量控制,（1）房地产项目质量的含义 房地产开发项目质量由项目范围内的所有单项工程质量及其他工程质量所构成，包括设计质量、建筑工程质量、安装工程质量、材料质量及生产设备本身的质量，这些单项质量构成了项目质量系统。,（2）质量控制的特点,影响因素多质量的波动大质量变异大质量隐蔽性终检局限大,（3）房地产项目质量控制的主要内容,（3）房地产项目质量控制的主要内容,5.5 房地产项目合同
22、控制,1项目合同的概念 项目合同是指项目的开发商与承包人之间为完成确定的项目所指向的目标或规定的内容而达成的协议，项目合同双方当事人的权利和义务必须明确。2项目合同的作用合同分配着项目工程任务。合同明确了开发商和承包方在房地产项目开发建设中各自的权利和义务项目实施阶段实行社会监理的依据项目实施的法律依据,3.房地产项目合同控制的内容,选择合适的合同种类决定合适的招标方式（1）公开招标与邀请招标（2）自行招标与委托招标确定重要的合同条款加强项目各相关合同的协调,总价合同 总价合同的基本特征是合同中协定单项工程的总价，承包人据此完成项目全部内容的合同。业主喜欢采用这种合同形式，因为工程中双方结算方
23、式较为简单、省事，承包商的索赔机会较少（但不可能根除索赔），业主的投资风险小。总价合同可分为固定总价合同和调值总价合同两种。,常见合同类型,单价合同 单价合同的基本特征是单价优先，业主在招标文件中给出的工程量表中的工程量是参考数字，承包商根据按工程一定计量单位确定各分部分项工程的固定单价，实际合同价款按实际完成的工程量和承包商所报的单价计算，遗漏的项目可以再报价。,适用于合同关系的法律，以及合同争执仲裁的地点、程序等付款方式。如采用进度付款、分期付款、预付款或由承包商垫资承包合同价格的调整条件、范围、调整方法，特别是由于物价上涨、汇率变化、法律变化、海关税变化等对合同价格调整的规定,在房地产项
24、目的合同中，比较重要的条款有：,在房地产项目的合同中，比较重要的条款有：,合同双方风险的分担。即将项目风险在业主和承包商之间合理分配。基本原则是，通过风险分配激励承包商努力控制三大目标、控制风险，达到最好的工程经济效益。对承包商的激励措施。设计合同条款，通过合同保证对项目的控制权力，并形成一个完整的控制体系。为了保证双方诚实信用，必须有相应的合同措施。,5.6 安全保健与环境保护控制,安全保健与环境保护控制的基本内容：（1）依据项目设计文件、施工作业规程、有关行业和部门的各项法规、规程及有关合同文件，结合现场作业条件，检查项目设计和施工的有关技术文件、施工顺序、施工工艺、施工管理及施工人员素质
25、等，当发现问题向业主、承包商和有关部门提出口头或书面意见。（2）当发现违反安全保健与环境保护方面的有关规定，且出现严重后果时，要及时提出书面通知，警告以至停止其作业等。,（3）当安全保健和环境保护与施工进度发生矛盾时，应贯彻安全第一、环境为重的原则，由项目管理者负责做出是否调整项目进度的决定。（4）项目管理者应参加有关的各种安全保健和环境保护的分析与追查责任会议。（5）分清事故责任，正确处理。若是由于有关当事人的责任所造成的损失和罚款，要有责任方负责经济赔偿，不能列入建设投资。如事故属于合同所规定的非人力所能预见和不可抗拒的灾害等非责任事故，经调查认定，并按有关合同规定，单独支付发生的相关费用。,
