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1、,2013-12-09,超市调研工作报告,2,目录,一、南宁超市市场调研概况,二、项目市场分析,三、南宁超市行业特性分析,四、超市楼层规划建议,五、超市建筑设计建议,3,调研目的,掌握目前南宁各片区超市的分布情况以及各超市的经营规模,了解超市相关配套设施，为未来超市设计以及运营提供便利,了解超市内部各建筑关键指标，为未来超市建设提供建筑参考,1.1.调研目的,一、南宁超市市场调研概况,4,1.2.调研思路：早在2012年，公司相关领导就已明确提出：我项目可以考虑引进超市，营销管理部需要对超市市场进行调研，了解南宁市超市分布情况，总结行业特性，掌握超市建筑需求，拓展品牌超市联系人，为后期项目招商
2、做准备。根据领导以上的指示，超市组明确了调研思路：1、通过网络查询的方式，掌握南宁超市市场各超市分布情况，画出南宁超市分布图；2、通过第一步查询到的情况有选择性的进行实地走访，对南宁市场现有品牌超市合理选取样本超市进行实地察看；3、对于选取的样本超市详细了解超市功能分区、超市货品种类、超市营业特点、超市建筑需求情况等；4、有条件的情况下联络品牌超市拓展人员咨询更多需求以及对我项目的看法。,一、南宁超市市场调研概况,5,1.3.调研数据：本次超市调研共走访了23家门店，分属于8个超市品牌，具体如下表：,一、南宁超市市场调研概况,6,1.4.南宁品牌超市分布图：,一、南宁超市市场调研概况,7,2.
3、1.项目周边生活配套情况：,项目周边的配套设施正在不断完善，目前：政府江南区人民政府在壮锦大道东侧，在项目地块对面偏南方向；学校项目地块周边2公里半径范围内有壮锦学校、沛鸿中学、广西石化技工学校、广西理工学校、五一路小学、富宁小学等；医院在项目地块东北方向7公里处有南宁市第二人民医院，周边还有壮锦、五一社区医院；金融在项目地块内有工商、农行的24小时自助银行，壮锦大道上还有农行、北部湾银行柜台网点；楼盘/小区成熟小区：江南新兴苑、阳光居乐、香槟庄园、幸福公寓、百益四季英伦；在建项目龙光普罗旺斯、盛天领域、云顶印象、中旭大悦城、碧园南城故事、南宁奥园、绿城印象、风格雨林、四季花都、融晟公园大地、
4、保利城、南宁华南城江南华府、昌泰鑫金绿洲、万昌邕江明珠 预计未来项目及周边常住人口将达到15万以上。,二、项目市场分析,8,2.2.项目SWOT分析,S(项目优势)：物流运输优势采购及仓储优势定制建筑的优势项目综合规划的优势,O(项目机会)：江南区新中心的形成项目周边不断增多的人口超市自身拓展的需求江南区商业发展空间,W(项目劣势)：人气不高知名度不高商业不成气候,T(项目威胁)：周边超市的威胁（普罗旺斯、盛天领域、公园大地等项目的超市）项目自身常住人口不足,二、项目市场分析,9,南宁超市行业经营特点：1、超市即超级市场，指以顾客自选方式经营各种日常用品为主的大型综合性零售商场；2、南宁的超市
5、类型分为大卖场、生活超市、便捷超市、仓储超市等类型；3、南宁市场主要包括以下品牌超市：沃尔玛超市、华润万家超市、人人乐超市、北京华联超市、百佳华百货、利客隆超市、南城百货、丰润家超市等；4、超市的功能分区有：货品陈列区、购物通道、办公区、仓库区(包括冷库)、熟食加工区、收银区、客服区、收货部、卫生间、存包区、购物车堆放区等区域；另外一些销售服装的超市还有改衣处、提供快餐的超市设有就餐区等。5、超市经营的业态一般有：家电、鞋服、箱包、皮具、文体、家居、食杂、洗化、生鲜、烟酒等用品；6、品牌超市的面积规模一般在5000-20000 左右，面积越大，经营的货品种类越齐全，辐射范围越广；7、超市主要满
6、足人们的日常需求，选址主要在居民聚居区，对商圈的以来较小；8、超市属于薄利行业，随着竞争越来越激烈，超市货品差价难以弥补超市运营成本。更多的超市选择收取进场费、延长扣押供货商货款期限等方式增加通道收入；或者通过有效整合供应链来提升利润；,三、南宁超市行业特性分析,10,9、超市对停车有一定需求，超市一般需求地面停车位，在超市入口前面最好有地面停车广场，可以停放私家车以及电动车；特别是仓储型超市，需要有宽阔的地面停车广场；同时，停车的便利性也是超市规划需要考虑的因素之一。,汽车位调研统计,电瓶车位调研统计,三、南宁超市行业特性分析,11,10、超市能为整个项目带来大量的人气和人流，对到达的便利性
7、有一定要求；超市能接受的经营楼层一般为负二层至地面三层，其中地面一层与地下负一层为多，地面一层占比为30%，地下负一层占比为39%；,三、南宁超市行业特性分析,12,调研过程中对各超市的业态情况进行了分析，总结了如下特性：,三、南宁超市行业特性分析,1、大部分超市业态基本相同，诸如日杂、食杂、生鲜、洗化等人们日常生活中使用频率和消耗频率高的业态是每一家超市都有的，而像家电、家居、鞋服、烟酒等日常用品也存在于绝大多数超市，而箱包、皮具、文体等业态则不是每家超市都有，具体如下：,2、存在于超市入口及周围的业态情况如下：,13,根据调研的数据可以知道，超市大多数分布在各路段沿街位置；并且南宁市品牌超
8、市的选址中有39%的门店选在负一层，而负一负二层的超市总数为超过了52%。因此，根据我项目规划，可以安排超市在我项目A1大楼的负一层位置或者未来C区负一层位置。,A1楼负一层业态规划示意图,四、超市楼层规划建议,14,超市建筑设计依据及建议：超市组调研过程中对各类型超市建筑进行了实地考察，同时向相关品牌拓展人员索要物业需求的方式，了解到超市建筑要求的情况下，结合我项目实际情况，对我A1大楼提出建筑设计建议。,建筑设计建议,五、超市建筑设计建议,15,要求产权清晰，属于商务服务业性质，符合超市经营规范。多数超市选择租赁物业的方式（近年来不少超市选择自主开发物业，比如“丰润家”超市，一些大型连锁品
9、牌超市都地产商有长期的战略合作关系，如南城百货与振宁公司、北京华联与盛天公司等等）。超市一般能接受的租金较低，10-20元/左右。,5.2.物业性质及使用方式,15-20年。,5.3.租赁合作期限,1、六大中心区域：商业中心、社区中心、城郊结合部、城市新区中心、城区主干道；2、具有良好的可见性，最好是金角银边（十字路口）；3、易接近性，车辆、行人易于到达，有足够的公交路线和站点。,5.1.选址要求,五、超市建筑设计建议,16,最好是框架结构，毛坯房即可。房形应无分隔，空间完整，通透性好，无中空和中间有供公共使用的电梯间等。柱距8*8米为宜，建筑纵深50米左右为宜。楼板承重：1000kg/：收货
10、区、卸货区、存货区、海鲜区、粮油 区、酒饮区 700kg/：日用品区、纸张区、冷库区 500kg/：其他区域,5.4.期望建筑结构,楼层净高 3.5米（从灯下皮至地面的高度）。,5.5.楼层层高,超市经营面积需求：5000-15000，最好是单层面积不少于5000。楼层选择最好是底下负一层或者地面一层。,5.6.需求面积及楼层,五、超市建筑设计建议,17,提供天然气或煤气管道至熟食加工区，预留管道接驳口，独立阀门；供气量满足每1000的经营面积达到50m/小时以上。,5.8.供气需求,强电：提供380V三相5线电源，配电量按1000KW/5000提供，要有备用发电机作为停电时应急使用。弱电：电
11、视、宽带讯号、足够数量的电话线引至弱电房。设置独立配电室，独立计量。,5.7.用电需求,五、超市建筑设计建议,18,供水管接至租赁区，独立阀门，单独计量；供水管径DN100mm，供水水压3KG/。超市供水量满足每5000的经营面积日供水量50吨。设立一储水池，有效容积为日供水量的50%。,5.9.供水需求,超市卸货区、生鲜区、食品加工区、卫生间均需预留排水管，管径DN100-150mm；同时针对食品加工区需修建隔油池，或提供修建隔油池的位置。污废水纳入市政排污网。,5.10.排水需求,要设立专用烟道至大楼楼顶。每家餐厅租赁区需预留排烟口，排烟管尺寸500mm*800mm左右，预留排烟设备安放位
12、置！风机噪声不能影响周边。具体可参考餐饮排烟设计需求。,5.11.排烟需求,五、超市建筑设计建议,19,强电：三相电源，入户线缆可以为YJV41，42401120的五芯铜芯电缆，接至每家餐厅指定位置。超市按250w/提供总电量。若大楼提供安装中央空调，中央空调电量另计的情况下，可按150W/提供电量。确切的数值需待具体招进商家的要求统一配置。要有备用发电机作为停电时应急使用。弱电：电视、宽带讯号、数条电话线引至弱电房。,5.12.用电需求,1、设置消防分区及疏散通道，装有消防卷帘门、紧急疏散照明、消防警报等；2、设置消防排烟机补风系统，但风机不宜放在超市卖场区域；3、建造符合容量的消防水池及水
13、泵，设置消防栓系统，按超市需求布置自动喷淋系统等；4、完成消防报批。,5.13.消防需求,五、超市建筑设计建议,20,按现行国家规范设计及安装乙方区域的通风系统，并保证该系统日常正常运行。,5.14.通风需求,提供独立的中央空调系统，夏季乙方区域空调温度满足2426C，相对湿度40%-65%。冬季乙方区域空调温度满足1820C，相对湿度30%-60%。,5.15.空调,提供合适位置的做收货部，宜在一楼非临街位置，易于车辆进出及停车；且最好是直接连通超市仓库；设置收货平台，高度为0.8米左右。,5.16.收货部,五、超市建筑设计建议,21,超市对停车位有一定需求，除了仓储型超市外，一般超市需求100个私家车位左右，200个左右的电动车位即可满足要求；另外，大型超市可能对班车停车位有需求，大型超市有免费接送的购物班车需求停放，停车位的位置最好是A1大楼前的广场，距离超市越近越好。,5.17.停车需求,我项目需要为每个商家提供悬挂醒目招牌的合适位置，包括显眼的顶招、侧招和一定的广告位。,5.18.店家招牌,提供每日垃圾的存放处，并负责每日的垃圾处理。,5.19.垃圾处理,五、超市建筑设计建议,谢谢！,
