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1、百事特DIY家居馆改造和招商方案,暂定名,项目规划思路,项目自身情况分析（SWOT分析）区域情况分析（竞争对手情况分析）项目定位及改造建议（功能、形象定位,经营布局、规划建议）招商策略建议（招商对象研究、招商策略、招商周期、租价租期）,项目概况,本项目,凯恩国际,你家我佳,项目概况,1,凯恩国际A馆,2,3,车库,项目概况,本项目位于重庆市巴南区渝南大道七公里处，与重庆市目前规模最大的家具市场（80万平米）“重庆铠恩国际家居名都”隔路相望，与大型精品家居馆（1.2万平米）“你家我佳”紧邻在渝南大道的同侧，随着该区域家居地位的不断提高，已成为广大重庆市民选购家具的首选之地，人气不断攀升，本项目的
2、商业价值也逐步显现出来。本项目由3栋总长100多米的3层临街商铺和1栋可建2万多平米商业物业的独栋建筑组成，由于长期闲置，其外立面和外部环境显得较为陈旧，也不能满足现有商业的需要，为了使本项目的商业能真正发挥他应有的价值，仅需作小范围的改造，再配以准确的定位和有力的招商，必将能为八公里家具市场的的一个亮点。,临街商铺项目分析SWOT分析,S（优势）位于重庆家具交易市场中心区域，片区已趋成熟、商业氛围较浓；地块狭长，纵深短而临街面长，商业价值高；2层楼高的建筑配以大型广告位，能为入驻品牌商家提供很好的广告宣传；由于是独立的商铺，在物管费、能耗费等方面都有很大的节省空间，大大降低了经营成本；能提供
3、较长的租期（3-5年），使经营的持续性能得到较好的保障；由于都是相对独立经营，受周边商铺经营好坏影响较小；规划的15家临街店面，面积适中（350平米），适合品牌商家的入驻；由于临街面较长，规模较小，对集中引进专业家居市场的品牌商家有较大的吸引力；,改造后的效果图,临街商铺项目分析SWOT分析,W（劣势）因规模较小，缺少选择的余地，较难对顾客产生较强的吸引力；因场地限制，无法象周边大型家居卖场那样拥有较好的购物环境；现行道树较密，如不改造对各店的可视性影响较大，将直接影响到店铺价值；入驻商家在经营中各自为政，无法统一实施有影响力的广告宣传和促销活动；在产品质量保证、顾客服务和信誉度方面有一定的局
4、限性；由于道路阻隔和停车位不便的问题，一定程度上影响到吸引铠恩的顾客人流；,临街商铺项目分析SWOT分析,O（机会）经过多年培育，行业氛围日趋浓烈，地段商业价值不断增值；“背靠大树好乘凉”，重庆规模最大的铠恩家居经过多年的苦苦经营，近两年逐步站稳了龙头老大的地位，特别是A馆的建成，引进了众多中高档知名家具，大大提高了核心竞争力，吸引更多有购买力的消费者进场消费，使本区域的客流得到很大的保证；铠恩的的近千户入驻商家就是我们的潜在客户，他们对本区域经营现状较为了解，招商优势明显；大卖场的租金和管理费较高，签约周期短，自主权较弱，且受周边环境和整体调整影响较大，特别一些二线品牌无法拿到较低楼层和较好
5、的位置，缺乏较好的展示空间和引导宣传，销售完全靠价格低廉进行自然销售，很难开展品牌推广和建设，急于想找一个好的店面自立门户；,临街商铺项目分析SWOT分析,T(威胁）“红星美凯龙”“居然之家”等各大家居卖场近两年市内各区的不断的扩张，使铠恩国际广场的家具龙头优势产生一定的弱化；对有意入驻本项目的商家，铠恩家居可能会利用自身优势采用一些手段进行打压；,项目分析,结论：从以上分析可以看出，本项目在规模、知名度及等方面均不具备特别的优势，如果操作不当，可能会大大降低应有的商业价值。因此，从一开始的市场定位，到外立面和结构改造，再至招商环节，都要通过专业规划、分段执行的原则来实施，“变劣势为优势，变生
6、地为熟地，变熟地为宝地”，逐步打造成一个八公里家具市场的一个亮点！,主要竞争对手分布,本案,凯恩国际,你家我佳,主要竞争对手分析,你家我佳营业时间:周一至周五9：0018：00 周末9：0018：30 开业时间:2006年 营业面积:11000(平方米)经营类别:厨房用品,橱柜厨具|五金工具,电工电料,管材管件|墙地面材料|卫浴产品,陶瓷洁具|照明用品,灯饰灯具|门、窗|客厅家具：视听柜、茶几、鞋柜、沙发|餐厅家具：餐桌、椅子|卧室家具：卧室床、梳妆台|床头柜、卧室柜|其他家具：书柜、藤制家具经营特色：重庆你家我佳家具馆经过近5个月的闭馆装修，于2009年10月盛装开业。本次重装不仅仅是对店面
7、进行全新的整体装修，同时也是其对市场定位、经营思路等核心环节的一次全面调整。经营的家具风格主要以简约时尚为主，汇集了众多国际一流家具品牌，如德国顶级家具品牌Huelsta（优仕德），世界上最具知名度的顶级床垫生产商simmons（席梦思）等。,主要竞争对手分析,重庆铠恩国际家居名都重庆铠恩国际家居名都规划建设面积80万平方米，分三期建设，总投资15亿元，一二期现已建成40万平方米并投入使用，2009年将着手规划三期建设。重庆铠恩国际家居名都（重庆家具交易市场）2004年实现交易额15亿元，2005年实现交易额27亿元，2006年实现交易额41亿元，2007实现交易额60亿元，2008实现交易额
8、70亿元。2009年实现交易额超过100亿元。相关资料：铠恩2009国庆劲销15亿11天人流量40余万人次近日，铠恩国际家居名都“盘点”国庆中秋双节长假销售战绩，据统计显示,促销活动11天总人流量达40余万人次,覆盖重庆主城区及周边地区超过100万人口家庭，现场销售总额达到15.6亿元，再次刷新了今年春季第九届中国西部国际家具博览会及其后“五一”节期间创下的单次活动12亿元的最高销售额纪录。铠恩国际此次国庆活动以超过3亿元的让利总额盛宴全城。活动首日，就有超过5万的人流涌进卖场抢购家具，而铠恩国际各停车场在开市不到两小时均停满车辆，出现无车位停车现象，这其中包含很多区县及外地车辆，当日进场车流
9、达5000辆次。,主要竞争对手（铠恩）分析,市调数据：,备注：以上租约为2009年到2010年度,竞争对手（铠恩）情况总结,铠恩分为3大区域，其中B、C区域为中档家具为主，A馆为精品家具，平均每家专卖店面积在200400平米之间，专卖店的租赁期在23年，对重点品牌可延至5年；商铺租赁价格在35100元/月之间，物业管理费为15元/月，宣传费为：2元/月专柜内的使用的电费另付，,项目定位,由于本项目规模较小，如无针对性的招一些家具商家入驻，由于没有特色，会大大削弱各商家的经营能力；为了最大化的提升本项目的商业价值，保证后续能持续增值，在经营定位上建议针对家具市场进行细分，通过详细的市场调研和商家
10、走访，建立一个定位清晰，风格突出的专业市场：如定制家具市场，实木家具市场、中式家具市场等。通过我们现阶段的调研，目前定制家具市场的发展势头较猛，消费需求较旺，这也是未来近几年家具市场的主要增长点，故建议先设定“定制家具”这一中分类，再根据商家的商谈情况，做适当的微调。,项目定位,规划建议1、外立面建议以现代时尚、简约为设计风格进行包装；2、临街商铺，每间均为2个开间以上，并带对应负一层和二层，面积在350平米左右，在后区开楼梯，前门面加装玻璃，提升形象和档次，负一层开后门，以满足消防需求；3、车库部分：建议-1F3层规划为精品家居馆，引进“青田家私”类的大型家具商家，根据他们的需求改造和建设、
11、面积控制在10000平米左右，4-8层建议规划为快捷酒店，以先招商后建设的原则实施，以满足周边上千家商户的需求，,招商思考,从开发商角度:开发商对于本项目的招商，最终看重的是如何更快地使所投入资金迅速回笼，以及持续经营所带来的长期利润增长。从承租人角度：承租人比较关注的则是本项目是否能够吸引大量的人流与客流，具备良好的商业发展前景，从而为其带来可观、持续的利润收益。因此，本项目在招商过程中必需本着“先做人气、再做生意、快速旺场、长期发展”的理念，合理地导入实力商户，做好重点商家前期引进工作、其它商铺的组合，营造良好的商业氛围，以最大限度的吸纳人流。,招商对象研究,1、目标市场锁定：以重庆市场为
12、主体（特别是周边地区），辐射成都区域目标市场；以中档产品为主导，推动整体市场发展。2、目标对象心理研究？紧跟市场，了解行业动态；一个有特色的专业家具市场；专业市场带来的客源扩展效应；合理的租价与租期；,招商策略,招商策略先做人气、再做生意、快速旺场多层招租，减低租金压力，较易旺场第一年给予一定的优惠政策，减轻前期经营压力，提高入驻意愿招蜂引蝶、引水灌田引进行业知名企业、品牌，提高聚拢效应挖地三尺、深度发掘利用各种方式在其他场挖掘客户招商方式登门拜访、电话联系、面对面沟通、行业协会、政府机构推广方式项目户外广告、专业网站、DM单,准备及招商阶段划分,（一）招商准备根据目前项目的具体情况，本招商节
13、点开始时间定为：2010年4月中旬，招商的准备工作包含如下内容：1、与政府洽谈工作：,准备及招商阶段划分,（一）招商准备 2、招商方案及相关资料准备,准备及招商阶段划分,二）阶段划分在招商准备工作完成后，根据实际情况，我们将本商业项目的招商过程划分为以下几个阶段，以安排招商中的整体工作，并对招商工作起指导性作用。,第一阶段 启动期(5月1日-5月30日)阶段任务改造计划的实施和完成启动主力业态的招商工作，争取引进约4家有影响力的商家；本阶段需要完成整个招商任务的30%左右树立项目品牌和形象；本阶段工作适合本项目的重点商家的招商洽谈；与政府有关部门的合作；项目的正式宣传和广泛招商；其它意向商家的
14、洽谈；,准备及招商阶段划分,二）阶段划分在招商准备工作完成后，根据实际情况，我们将本商业项目的招商过程划分为以下几个阶段，以安排招商中的整体工作，并对招商工作起指导性作用。,第二阶段 集中期（6月1日-7月20日）阶段任务各业态的招商工作持续跟进，掀起招商的热潮；招商约13家；完成全部业态招商的90%；本阶段工作接受各商家的主动上门；主动接洽可望进驻的商家，签订合同或达成意向；部分商家开业的宣传；管理部分商家的装修，协调其中存在的问题；本阶段各个区的大部分商户已经落定，同时将完成一部分商家的后续进场，如该部分商家在开街前未能及时完成装修，则将由商业管理公司监督，在开街前3日内暂停装修；根据实际
15、的招商情况，确定部分物业的流向；准备举行开街庆典活动。,准备及招商阶段划分,二）阶段划分在招商准备工作完成后，根据实际情况，我们将本商业项目的招商过程划分为以下几个阶段，以安排招商中的整体工作，并对招商工作起指导性作用。,第三阶段 开街期（调整）（7月28日）1、阶段任务举行开街庆典活动；回顾、分析、总结、调整；2、本阶段工作分析前阶段招商工作中出现的典型问题，提出解决方案；总结经验、教训，找出潜在目标客户和问题客户；针对车库部分进行重点招商梳理思路，调整完善工作计划。,价格策略,招商价格策略方案一：常规方式即采用长期组合合约的方式给商户一个比较长的租赁期限，而发展商不至于太过被动。其具体执行
16、方式也可以分为二种1、开发商同商户签订“2+1+1+1”合约，其中前2年为固定租金合约，第3年起按每年8%递增。假如首年租金为40元/，则第3年租金为43元/，第4年租金为47元/，第5年租金为 50元/，5年合计租金为2640元/；月平均租金44 元/2、开发商同商户签订有优惠期合约，其中第一年免租半年，第二年免租3个月，第三年无免租，第4、5年按第3年租价上升 15%，假如起始租金为60元/，则第4、5年租金为69元/，5年租金合计为3276元/，月平均租金55 元/.总结以上两种类方式，第2种开发商利润比较高，商户灵活性也较高；而第1种方式对于开发商开讲稳定性较高，而对于商户来讲又比较实惠，两种方式可以结合使用。,价格策略,常规方式相关数据预测汇总,全文结束，谢谢观看！,
